臺灣高等法院 高雄分院108年度消上字第2號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 109 年 07 月 08 日

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　108年度消上字第2號上　訴　人　蘇美鳳
訴訟代理人　莊曜隸律師
吳任偉律師
被上訴人　　聯立建設有限公司

法定代理人　蘇李數枝

被上訴人　　楊淑綿

上二人共同
訴訟代理人　李玲玲律師
林若馨律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國108年6月14日臺灣橋頭地方法院107年度消字第3號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於109年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，暨該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人聯立建設有限公司、楊淑綿應於上訴人將如附表一（C
）、（Ｄ）欄所示之建物、土地之所有權移轉登記予被上訴人聯立建設有限公司、楊淑綿，並回復交屋時之狀態交還同時，分別給付上訴人如附表一（A）、（B）欄所示之金額。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人各以附表一（G）、（H）欄所示金額為被上訴人供擔保後得假執行，但被上訴人如各以附表一（I）
、（J）欄所示金額預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
被上訴人聯立建設有限公司（下稱聯立公司）及被上訴人楊淑綿（下稱楊淑綿，合稱被上訴人）於民國105年2月16日將「聯上湖美學」建案（下稱系爭建案）房地之一，即楊淑綿所有坐落高雄市○○區○○段000○00000地號2筆土地（下
合稱系爭土地）及聯立公司所有坐落系爭土地上之同段960
建號房屋（門牌號碼高雄市○○區○○路000號6樓之5、含
車位，下稱系爭房屋，以下與系爭土地合稱系爭房地）以總價新臺幣（下同）425萬元（系爭房屋為340萬元、土地85萬元）出售予上訴人，經兩造分別就系爭房屋、系爭土地簽立買賣契約書（下合稱系爭買賣契約）。銷售系爭建案時，被上訴人除使用『系爭建案之廣告宣傳單』（下稱廣告單）記載「…屬於你最自在的旅店宅」、「戶戶衛浴開窗…打造屬於你最自在的旅店宅」、「進擁文山特區繽紛多彩，退居澄湖幽靜雅致…」、「淨水、活水系統，供應全棟住戶用水…」、「生活機能：文山、澄清路商圈、長庚醫院」、「文教學區：文山高中、文德國小、鳥松國小」等語外，另於『被上訴人公司網站』上標榜「澄湖最美時尚輕豪宅」、「建案特色：【生活】鄰近文山特區、澄清路商圈、長庚醫院/【
學區】文山高中、文德國小、鳥松國小」、「溫馨旅店宅」、「各戶衛浴皆開窗」等語，並提供『傢俱配置參考示意圖』供上訴人參考（廣告單、聯立公司網站及傢俱配置參考示意圖，下合稱系爭廣告），均以「系爭房地得作為住宅使用」為其廣告內容，依消費者保護法（下稱消保法）第22條規定，應將「系爭房地得作為住宅使用」之廣告內容納入兩造所簽立之系爭買賣契約中，故系爭廣告內容已為系爭買賣契約之一部。且被上訴人除使用系爭廣告使人誤信系爭房地得作為「住宅」使用外，其代銷人員亦對上訴人為相同之介紹及表示，然系爭土地之使用分區為「旅館區」、系爭房屋之使用執照用途為「旅館」，故系爭房地實際上不得作為住宅使用，上訴人係經高雄市政府於105年8月4日以高市府工建
字第10536988300號函（下稱系爭函文）通知包含上訴人在
內之32名住戶，以上訴人在內之32名住戶在旅館區土地違規作為住宅使用，涉嫌違反都市計畫法，要求辦理改善時始知上情。被上訴人給付不得作為住宅使用之系爭房地予上訴人，自屬未依債之本旨給付，並具有瑕疵，而可歸責於被上訴人，且無法補正，又系爭廣告內容雖未見楊淑綿之名義，但楊淑綿為系爭土地之出賣人，其仍應負消保法第22條規定之責。系爭房地不得單獨作為旅館使用，必須以整層作為旅館使用，被上訴人構成不完全給付、應負物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保責任。上訴人自得依民法第227條第1項、第256條
、第353條、第349條規定，解除系爭買賣契約，並依第259
條第1款、第179條規定請求返還系爭房地之買賣價金。上訴人已於107年9月5日寄發高雄地方法院郵局第001470號存證
信函（下稱系爭存證信函）予被上訴人，為解除系爭買賣契約之意思表示，請求聯立公司、楊淑綿各返還系爭房屋之買賣價金340萬元、系爭土地之買賣價金85萬元。爰依民法第
227條第1項準用第256條、第359條、第349條、第353條準用第256條、民法第259條第1款、第179條之規定提起本件訴訟，請求擇一為勝訴判決。聲明：㈠聯立公司、楊淑綿應分別給付上訴人340萬元、85萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔
保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭建案使用執照明確記載「建物用途：旅社」、系爭房屋所有權狀亦載明「主要用途：旅社」，楊淑綿僅係系爭土地所有權人，單純提供系爭土地合建，並未參與系爭建案之規劃與銷售，依據聯立公司與代銷公司即聯永公司簽立「聯上湖美學不動產企劃銷售合約書（下稱系爭廣告銷售合約）」內容，已特別註明「本案土地使用分區為旅館區，建物用途為旅社，乙方銷售時須充分告知消費者」等字樣，而聯立公司於銷售期間，僅發行一款廣告單，該廣告中間明顯位置有以粗體字敘明屬於你最自在的「『旅店』宅」，文字說明中亦有相同之「『旅店』宅」等字，以強調其旅店性質，該廣告單最下方亦載明使用分區為「旅館區」，而客戶至聯立公司銷售中心參觀時，銷售人員對前來看屋客戶均會明確說明系爭建案坐落之基地即系爭土地使用分區為「旅館區」，不同於對面之住宅建築，定位與定價均不相同，並無隱瞞事實，系爭土地買賣契約書並特別標明「使用分區為都市計劃內旅館區」、「土地使用分區為旅館區，建物以旅社申請」，系爭房屋買賣契約書則除標示「用途旅社」、「土地使用分區為旅館區，建物以旅館申請」外，於每份房屋買賣契約書附件二亦提供載明「主要用途：旅社」字樣之建物所有權狀、「建物用途：旅社B4」之各建物使用執照，足證兩造並無以系爭廣告單為契約內容之意。上訴人以前揭主張對楊淑綿提出刑事詐欺告訴部分，亦經臺灣橋頭地方檢察署（下稱橋頭地檢）為不起訴處分在案，益證被上訴人對上訴人並無施用詐術，兩造簽訂系爭買賣契約乃基於自由意志所為，且兩造合意係將權狀、使用執照影本作為系爭買賣契約內容之一部，則被上訴人既已依系爭買賣契約將系爭房地所有權移轉予上訴人，即已依債之本旨完成給付，並符合系爭買賣契約所定之效用，系爭房地並無瑕疵，自無不完全給付之情事；縱認系爭房地有物之瑕疵，則上訴人至遲於105年8月4日已知悉系爭房地之法定用途，並通知聯立公司
，而分別於105年8月10日、8月19日進行協調會議，然其卻
遲至107年9月5日始以系爭存證信函，為解除系爭買賣契約
之意思表示，顯逾民法第365條第1項所定解除權期間，上訴人自不得解除系爭買賣契約，且銷售人員亦已明確告知上訴人系爭房地為旅館用地之情，上訴人事後始稱不知使用限制而要求解約，亦有民法第359條但書所定解除契約顯失公平
情事，上訴人不得主張解除契約；上訴人雖提出於105年8月10日第一次協調會及同年月19日第二次協調會之錄音光碟暨譯文，然參與會議之黃美惠並非系爭建案之銷售人員，其於出售系爭房地時未曾與上訴人接觸，並不知悉上訴人與代銷人員接洽過程，該錄音內容自無從證明聯立公司於系爭買賣契約成立時，有故意不告知不得作為住宅使用，或有積極告知得作為住宅使用等情事。上訴人於買受系爭房地前，即已知悉系爭房地並非住宅用地及住宅用途，與一般住宅用地及住宅之使用有所不同，仍願意買受系爭房地作為住宅使用，故亦無權利瑕疵擔保之適用。縱認上訴人可解除系爭買賣契約，被上訴人自得類推適用民法第264條規定，為同時履行
抗辯，請求對待給付判決，即上訴人應於請求還款同時，依民法第259條第1款規定，即移轉登記返還所有權並回復原狀交還系爭房地。又上訴人既主張解除系爭買賣契約，則其占用系爭房地即無法律上原因，而上訴人自受領交屋之日起，占有系爭房地，即獲有相當於每月租金1萬6000元之不當得
利，並使被上訴人受有系爭房屋折舊損害27萬2000元（以系爭房屋售價340萬元，以50年計算折舊攤提，每年折舊6.8萬元，每月折舊攤提5667元，自105年3月8日交屋計算至109年3月7日，4年共計27萬2000元），應依民法第179條、第181
條規定，一併返還予被上訴人，爰依民法第334條第1項、第335條第1項規定，行使抵銷權，就上訴人應返還之相當於租金不當得利部分與上訴人請求被上訴人返還價金部分互為抵銷等語置辯。
三、原審為上訴人全部敗訴判決。上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，其上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡聯立公司、楊淑綿應分別給付上訴人340萬元、85萬元，及各自受領
房地價金之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項如下：
㈠被上訴人於105年2月16日將系爭建案之系爭房地以總價425
萬元之價格（聯立公司所有之建物售價為340萬元、楊淑綿所
有之土地售價為85萬元）出售予上訴人，經兩造分別簽立系爭買賣契約。
㈡系爭土地之使用分區為旅館用地、系爭房屋使用執照用途為旅社。
㈢聯立公司銷售系爭建案時，有使用系爭廣告單、傢具配置參考示意圖、平面配置圖。
㈣上訴人於107年9月5日寄發系爭存證信函予被上訴人，主張
解除系爭買賣契約。
五、兩造爭執事項如下：
㈠上訴人於本院追加民法第182條第2項規定請求被上訴人給付遲延利息部分，程序應否准許？
㈡系爭房地買賣契約是否有效成立（上訴人主張其簽約時精神恍惚，應為無效）？
㈢系爭房地之廣告內容是否屬於系爭房地買賣契約之一部？
㈣上訴人得否依不完全給付或瑕疵擔保法律關係解除契約？是否已逾除斥期間？
㈤如上訴人可解除契約，則被上訴人可否為同時履行並對待給付抗辯上訴人應移轉系爭房地所有權登記並回復原狀交還予被上訴人？又被上訴人以不當得利請求權及系爭房地折舊之損害為抵銷抗辯後，上訴人得請求返還之金額為若干？
六、本院判斷：
㈠上訴人於本院追加主張依民法第182條第2項規定，請求被上訴人應各自受領系爭房地價金之日起計算法定遲延利息部分，被上訴人雖不同意上訴人於本院追加利息請求部分。惟按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第446條第1項定有明文。查，上訴人起訴時係請求自起訴狀繕本送達翌日起，計算法定遲延利息，嗣於本院擴張請求遲延利息起算日應往前自被上訴人受領系爭房地價金之日起算，核其請求之基礎事實同一，依前開規定，程序上應予准許，合先敘明。㈡系爭房地買賣契約已有效成立，上訴人主張其簽約時精神恍惚，應為無效，並不可採：
⒈上訴人於本院提出其於覺民診所就診之診斷證明書（本院卷一第175頁），據為主張其於簽立系爭買賣契約時，精神恍
惚，系爭買賣契約應為無效云云。惟上訴人於原審未曾主張其於簽立系爭買賣契約時，精神恍惚，其於本院始為此主張（本院卷一第414頁），且依該診斷證明書所載：「病患於105年1月26日初診，當時診斷憂鬱症（症狀：失眠，焦慮，
憂鬱，害怕及精神恍惚），之後有復診，最後一次就醫為105年10月15日，以下空白」之內容，並無從逕認上訴人因上
開憂鬱症，即喪失締約能力。尤以上訴人於簽立系爭買賣契約之前，曾經多次看屋，並清楚表明其購買系爭房地之目的係為自住使用，其給付買賣價金無須申辦銀行貸款，此業據證人即陪同上訴人看屋之友人洪顏○○、代銷人員陳貴香證述在卷（橋頭地檢106 年度他字第1240號卷第75、98頁），復有系爭買賣契約可參（原審卷一第39頁），上訴人尚於刑事偵查告訴案件中自陳：代銷人員陳貴香當初簽約時，有告知系爭房地是旅舍，但我有問陳貴香，旅社可以當一般住宅使用嗎？她說可以，她說旅舍比一般住宅還好，還說是這麼大的公司，不會騙人等語（106 年度他字第1240號卷第75頁）。綜上，堪認上訴人締約時，精神意識清楚，明白簽約目的，不但具體表達其購屋需求係為自住，尚能詢問代銷人員確認系爭房地之用途，其具有完全之行為能力，並無心神喪失或精神耗弱之情。是以，上訴人主張其簽約時因精神恍惚，系爭買賣契約應為無效云云，自不足採。
⒉上訴人於簽約時既具有完全行為能力，非心神喪失或精神耗弱狀態，業經本院審認如前，故其聲請調閱其於105年1月26日起至同年10月15日，在覺民診所就診之全部病歷，並送請高雄市立凱旋醫院鑑定其簽立系爭買賣契約時，精神恍惚，締約行為應屬無效云云（本院卷二第131至132頁），核無調查之必要。
㈢系爭房地之廣告內容應屬於系爭房地買賣契約之一部，依系爭廣告及系爭房地買賣契約內容，均有使上訴人相信系爭房地可供自用住宅使用之情：
⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。消保法第22條定有明文。是消費者信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，乃通常交易慣例，縱於契約中未就廣告之內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告自應視為契約之一部。查，系爭買賣契約載明：「本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分」、「本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」等語，此觀系爭房屋買賣契約第17條、第18條及系爭土地買賣契約第13條、14條約定即明（原審卷一第49、110頁）。足認兩造已於系爭買賣契約明定本契約廣告
應視為契約之一部分，如有疑義時，即應為有利於消費者之解釋。
⒉經查，聯立公司委託聯永公司銷售系爭建案時所使用之傢俱配置參考示意圖，有床鋪、衛浴、餐廳、客廳等配置，另其網站資料宣稱「澄湖最美時尚輕豪宅」、「2房輕巧格局，
簡單卻講究細節，打造屬於自己的溫馨旅店宅」，又廣告單內容亦載有「簡約線條設計，屬於你最自在的旅店宅」、「戶戶衛浴開窗…，打造屬於你最自在的潮流旅店宅」、「淨水、活水系統，供應全棟住戶用水…」，系爭建案特色則訴求「休閒娛樂|澄清湖高爾夫休閒勝地，生活機能|文山、澄清路商圈、長庚醫院，文教學區|文山高中、文德國小、鳥
松國小」（原審卷一第118至119頁、158至164頁、335頁、
337頁），觀諸前開銷售廣告及室內傢具配置照片（原審卷
二第50至51頁），足見系爭建案主打為「輕豪宅」、「旅店宅」，有「2房」、「宅」等字樣，並標榜生活、休閒娛樂
機能健全，尚提及學區良善，顯然有意向一般消費大眾宣傳系爭建案可作為住宅使用之印象。佐以聯立公司銷售現場實品屋之提供傢俱配置參考示意圖，係以客廳、餐廳、廚房及臥室2間之住宅格局，益徵系爭建案自銷售初始起，即欲以
住宅（輕豪宅、旅店宅）之方式，廣告銷售，而系爭房地既不得供作住宅使用，被上訴人卻仍強調生活、學區機能，並提供以住宅格局設置之傢俱配置參考示意圖，及實品屋供交易相對人參考，顯然係有意誤導消費者相信系爭建案可供住宅使用而購買之。
⒊又系爭建案之土地分區為「旅館區」（原審卷一第339頁）
，建物以旅社申請（原審卷一第41、106頁系爭房屋買賣契
約第6條第7點），但聯立公司於前揭銷售系爭建案所使用之廣告，卻使用一般住宅之用語、圖示（房、廳及傢具之配置），顯與上開系爭建案經核准之用途不符，復未特別註明提醒交易相對人，系爭建案「不得供為住宅使用」之字樣，且因旅館或旅社通常均為住宿之功能，乃事理之常，消費者因而無從分辨系爭建案經核准之用途乃不得單獨移作住宅使用，自難苛責消費者。據上堪認系爭廣告確實足以使交易相對人誤認系爭建案可供為住宅使用。
⒋且聯立公司就系爭建案之用途為虛偽不實及引人錯誤表示之違失行為，亦因違反公平交易法第21條第1項規定，遭公平
交易委員會科處罰鍰，聯立公司不服，提起行政訴訟，仍經臺北高等行政法院（下稱行政法院）判決駁回聯立公司之撤銷訴訟確定，此有公平交易委員會處分書及行政法院106年
度訴字第391號判決書暨106年7月6日新聞稿附卷可憑（原審卷一第128至136頁、138至150頁），並有行政法院影卷外放可參。再者，系爭房屋買賣契約書第11條：「管理服務：一、本案每月之管理費依各住戶房屋面積坪數（建物所有權狀所登載之面積，但不含汽車停車位之坪數）乘以下列單價計算之：⒈一樓住家：依房屋總坪數計算，每月每坪暫定30元。樓上住家：依房屋總坪數計算，每月每坪暫定60元…六、買方同意自本大廈『實際入住率』達50%以上時，由賣方代
為選擇垃圾清運公司（以一家為限），租賃期間最長一年為期，其相關費用自管理費中支付」（原審卷一第46頁正反面），另有規範各住戶每月管理費如何計收、實際入住率達於半數以上時委外處理垃圾清運事宜，於第19條載明：「其他約定：…七、法定空地：由全體區分所有權人共同使用及維護，所有住戶不得私自使用；惟壹樓A5、A6等二戶住家旁之法定空地（詳如附件六），全體區分所有權人約定由該二戶專用管理、使用及維護…」（原審卷一第50頁）及房屋買賣契約之附件九「聯上湖美學大廈管理規約」，規範各住戶使用房屋應共同遵守事項（原審卷一第52頁、第63至89頁），另被上訴人不但告知住戶可以辦理遷入戶籍及申辦自用住宅稅率，有遷入注意事項在卷可參（原審卷二第73頁），嗣於本院亦自陳兩造合意之標的物係可辦理戶籍遷入、自用住宅稅率等語（本院卷二第315頁）。是綜合前揭上訴人於參觀
系爭建案，議約過程中，經由系爭廣告、系爭建案之傢俱配置參考示意圖、實品屋所示之格局擺設，因而相信系爭房地得作為住宅使用；復於簽立系爭買賣契約時，依前揭系爭房屋買賣契約書第11條、第19條等約定，確信系爭房地得作為住宅使用，再於契約成立後及交屋時取得之住戶管理規約文件內容，並遷入注意事項記載「3.遷入戶籍-洽鳥松區戶政
事務所....準備資料...遷出之戶口名簿、遷入者之身分證
及印章」、「4.辦理地價稅自用住宅稅率-洽東區稅捐稽徵
處鳳山分處」等內容（原審卷二第73頁），上訴人嗣後遷入戶籍後，並順利申辦房屋稅及地價稅適用自用住宅稅率（本院卷一第425至435頁），衡之上訴人並非經營旅館為業，購屋目的係供為自用，其受領被上訴人交付系爭房地後，即遷設戶籍並自住使用之事實等情以觀，堪信上訴人應係受系爭廣告內容誤導，相信系爭建案可合法供作一般住宅使用，始願意購買。故上訴人主張其於購買系爭房地時，與被上訴人約定系爭房地得作為自用住宅，並構成契約內容，被上訴人應依約履行，提供上訴人可以合法自用住宅使用之房地，自屬有據。
㈣上訴人得依物之瑕疵擔保法律關係解除契約，並未逾除斥期間：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣，因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定
有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。
⒉次按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施
、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照，建築法第73條第2項前段定有明文。
又高雄市都市計畫範圍內劃定住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、漁業區、風景區、保護區、保存區、水岸發展區、農業區、葬儀業區、特定倉儲轉運專用區、體育運動區、電信專用區、宗教專用區、其他使用分區或特定專用區，並分別管制其使用項目及內容，此觀都市計畫法高雄市施行細則第18條規定即明。
⒊查，系爭建案領有高雄市政府工務局核發（104）高市工建
築使字第01454號使用執照，土地使用分區為旅館區，其地
上1至7層建物之用途為B4類旅社，應依旅館業管理規則向目的事業主管機關（高雄市政府觀光局）提出旅館業設立申請，始符建築物原核定之使用類組規定，而系爭買賣契約書及廣告內容雖有標記其土地分區為旅館區，建物用途為旅社，但其餘內容則顯有誤導交易相對人誤認可作為住宅使用，毋庸申請旅館登記之情形，業經本院審認如前，並有高雄市政府工務局歷次函文在卷可參（原審卷一第124頁，本院卷一
第467頁、第471頁），而系爭建案各住戶，申請自用住宅稅率，未做為旅館使用，因此涉及違反土地使用分區管制規定，遭高雄市政府都市發展局，依都市計畫法相關規定處理（都市計畫法第79條規定參照，先輔導申請設立旅館，若仍不為，則裁罰，並可勒令停止使用、斷水斷電）。至於旅館區土地之建物不得作為住宅使用，上訴人與其他住戶為何卻仍可辦理自用住宅稅率，則係因系爭房屋並非空置不為使用，無須按都市計畫分區使用課徵，是稅捐稽徵機關乃依房屋稅條例第5條規定、財政部訂頒「住家用房屋供自住及公益出
租人出租使用認定標準」第2條規定及高雄市房屋稅徵收自
治條例第4條規定，並實際使用情形課徵自用住宅稅率，此
業經本院函查高雄市政府工務局及高雄市稅捐稽徵處仁武分處查明在卷（本院卷一第467至474頁），足見，縱上訴人已設籍於系爭房屋，並申辦房屋稅暨地價稅適用自用住宅稅率，但其將系爭房地作為住宅使用仍屬違反土地使用分區管制規定，而應依都市計畫法高雄市施行細則第18條規定暨建築法第73條第2項規定，檢具旅館業管理規則第4條規定之各項文件即：①旅館業登記申請書、②公司登記或商業登記證明文件、③建築物核准使用證明文件影本、④土地、建物同意使用證明文件影本（土地、建物所有人申請登記者免附）、⑤責任保險契約影本、⑥提供住宿客房及其他服務設施之照片、⑦其他經中央或地方主管機關指定之有關文件，向高雄市政府觀光局提出旅館業申請，且依旅館業管理規則第5條
規定：「旅館業應設有固定之營業處所，同一處所不得為二家旅館或其他住宿場所共同使用」，而系爭建案為7層樓共
32戶之公寓大廈，因每一層樓之戶數不只一戶，若分別申請設立旅館，自不符前揭規定；若需申請設立旅館，營業樓層應整層作為旅館使用，此有高雄市政府觀光局函文可參（原審卷二第13、14頁），據上堪認上訴人主張所買受之系爭房地須依核定之使用類組即旅館業使用，不得作為自用住宅；且亦不得單獨以系爭房地申請設立旅館，而需與同層樓其他戶共同申請設立登記為一家旅館，除需依法辦妥公司或商業登記外，並需檢附上開文件，向地方主管機關即高雄市政府申請登記，領取登記證後，始得經營旅館業。依此而言，顯與前揭上訴人向被上訴人購買系爭房地係供自己居住之合法住宅使用之契約約定之交易目的不合，上訴人主張被上訴人未能提供符合契約預定效用之房地，堪以採信。
⒋被上訴人雖以：系爭廣告、契約、系爭建案銷售中心電子面板播送之資訊均明確標示、記載系爭房地之土地為「使用分區為都市計畫內旅館區」、「用途旅社」「本筆買賣土地使用分區為旅館區，建物以旅社申請，不符目前銀行政策之優惠利率」，實品屋也有裝置廣播系統、消防設備並逃生指示，代銷人員陳貴香已經明白告訴上訴人系爭房地為旅館用途，被上訴人已依約交付合於使用限制之系爭房地，並非物之瑕疵，縱屬瑕疵，上訴人明知而仍買受，被上訴人亦不負瑕疵擔保之責，況楊淑綿僅為提供土地合建，與系爭廣告銷售無關；縱認上訴人係於105年8月間知悉系爭房地之使用限制，但其遲於107年9月5日才以系爭存證信函主張解除契約，
已逾除斥期間（原審卷一第297頁），且其明知分區使用限
制，主張解除契約，亦顯失公平，自不得解除契約云云，並據提出系爭建案廣告企劃銷售合約書、廣告單、電子面板播放內容、消費者於網站發表之資料、實品屋照片、證人即廣告公司人員方双志於另案證詞及陳貴香於刑事偵訊筆錄等件為憑（原審卷二第45、52至53頁），然為上訴人所否認，經查：
⑴系爭買賣契約第1條雖分別載有建物用途為旅社、土地使用
分區為都市計畫內旅館區，第6條載有不符目前銀行政策之
優惠利率等文字，並有建物所有權狀、使用執照、房屋平面圖為附件，但被上訴人並未於其上清楚加註敘明：「僅得供旅館使用」、「不得供住宅使用」或相類文字，衡諸社會通念，一般消費者對於土地使用分區及法令限制不甚明瞭，於購屋時多均係經由廣告文宣、房屋格局及銷售人員口頭介紹瞭解建案內容，而代銷人員以彩色、醒目之廣告文宣、傢俱配置參考示意圖將系爭建案包裝成標準房、廳格局、生活機能良好，尚標榜學區、水質等屬於住家用途之賣點為銷售，且被上訴人雖於系爭買賣契約及附件中標註該建案依法令之實際用途或利率限制，但系爭買賣契約中仍有關於公寓大廈管理條例之住戶規約、住家、住戶、法定空地等內容，尚告知上訴人可以遷入戶籍並辦理自用住宅稅率，在在誤導交易相對人亦得供自用住宅使用。況上訴人並未申辦貸款，則系爭買賣契約第6條第7款所記載「不符目前銀行政策之優惠利率」等字樣，亦無從推認上訴人知悉系爭房地不得供為住宅使用之限制。且依前述，系爭建案為7層樓，被上訴人出售
共32戶，各層樓戶數不只一戶，亦無法分別申請設立旅館，若需申請設立旅館，則營業樓層應整層作為旅館使用，被上訴人於出售系爭建案予各區分所有權人時，亦未告知上開重要訊息，而聯立公司乃專業建設公司，相較於個別之交易相對人而言，乃居於優勢地位，其卻故意不揭露前開訊息，顯有不當。故被上訴人抗辯上訴人明知系爭房地僅能供經營旅館業使用之法令限制云云，不足採信。
⑵至於被上訴人舉其他看屋者之網路留言記載：「銷售人員說是『旅館用地』，正對面隔一條馬路，也是聯上的電梯大樓建案才是『住宅用地』」等語（原審卷一第349頁），但上
訴人亦提出另名住戶陳嘉和於媒體投書留言陳稱：當初代銷人員陳貴香雖有告知系爭建案為旅館用地，但陳貴香亦稱旅館用地可以蓋住宅，可以自住等語（原審卷一第194頁），
且證人即曾陪同上訴人看屋之洪顏○○亦證稱：代銷人員說可以做住宅使用等語（原審卷二第57至64頁），而與上訴人簽約之代銷人員陳貴香雖證稱：其等均有告知上訴人系爭房地為旅館用地，並沒有說可以當一般住家使用，我們不會知道客戶要做什麼使用云云（106年他字第1240號卷第98頁偵
訊筆錄），然上訴人並非經營旅館業，其購屋目的係為自住使用，而依系爭建案實品屋之格局規劃及傢具擺設和廣告內容，及系爭買賣契約內容，均顯然會誤導交易相對人相信可作為住宅使用，至於系爭房地裝設消防設備、廣播系統及逃生指示，衡情消費者亦會認為係為因應消防法規而設置，倘銷售人員果有坦白告知系爭建案依法令規定，僅得依使用分區管制經營旅館業，不得作為住宅使用，衡情上訴人斷無可能花費425萬元買受不符使用目的之系爭房地並支出裝潢等
費用進而搬遷入住，而冒著隨時可能遭主管機關裁處罰鍰、斷水斷電等風險。是陳貴香證稱：有告知交易相對人系爭建案為旅館區，為旅社用途，有跟客戶解釋不能當一般住家使用等語，顯違反交易常情，而方双志則非與上訴人接洽之代銷人員（臺灣橋頭地方法院106 年度重訴字第62號返還不當得利事件106 年10月17日準備程序筆錄，原審卷二第45至46頁），是其如何告知系爭建案之其他客戶，核與上訴人無關。是被上訴人所舉前開事證均不足採為認定上訴人有何明知系爭房地不得供為住宅使用之證據。
⑶被上訴人另以：系爭建案相較於同期建築之「聯上湖美學Ⅱ期」建案，地點接近，惟因二期建案係位於住宅區，售價較高，且系爭建案相較於同期間鄰近區域推出之建案總價或單坪價格亦較低廉，足認上訴人顯已斟酌系爭房地之使用限制，方願以較低之價格購買，自應承擔使用之限制云云，惟為上訴人所否認，亦否認系爭建案相較於鄰近同期建案有售價較低情事。經查，卷附系爭房屋買賣契約書附件十三建物現況確認書，其中第17項記載周邊環境有學校、醫院、寺廟、公墓、骨灰（骸）存放設施：高雄軍人忠靈祠、顯見之私人墳墓、加（氣）油站：台亞加油站、葬儀社：弘基葬儀社、澄清湖棒球場及中華電信受訓中心等項（原審卷一第95頁），並有Goole衛星地圖、相對位置照片附卷可參（本院卷二
第99至107頁），衡之華人社會風俗民情，多不願與墓地、
加油站、葬儀社毗鄰而居，是系爭建案縱售價較同期建案低廉，亦無從據此逕認上訴人係明知系爭房地使用限制而仍為買受。被上訴人此部分所辯，亦無足採。
⑷楊淑綿雖抗辯其僅提供土地合建，並未參與系爭建案之廣告規劃及銷售，其上內容與其無關云云。惟按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。查，系爭房屋契約第19條第15項約定：「本契約暨附件應與買方與地主另訂之『土地買賣契約書』中之各項約定同時履行，若其中有任何一部份不履行時，視為全部違約」。系爭土地契約第15條第2項
亦約定：「本契約暨附件應與買方與本案房屋起造人所訂之『房屋買賣契約書』中之各項約定同時履行，若其中有任何一部份不履行時，視為全部違約」，有系爭房地買賣契約在卷可憑（原審卷一第51、110頁）。足見兩造於締約時已約
定系爭房屋與土地間應共同履行，且系爭房屋或系爭土地單獨給付，顯然不能達到契約之目的，故應認系爭房屋與土地契約屬聯立契約。且消保法第2條第2款所稱「企業經營者」並未將自然人排除在外，楊淑綿既提供系爭土地由聯立公司建築系爭房屋，並與購買之消費者即上訴人簽立系爭土地買賣契約，其所提供之商品即系爭土地，在不動產買賣之流通市場上，自具有消費關係存在，而有消保法之適用。上訴人雖與聯立公司、楊淑綿分別簽定系爭房屋及土地買賣契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述，系爭房屋及土地買賣二份契約「應共同履行」、「任何一部分不履約時視為全部違約」，足見系爭買賣契約為聯立契約，給付目的係屬同一，乃在使上訴人同時取得系爭房屋及其坐落基地即系爭土地之所有權。因此，如有任一契約無法履約時，該二份聯立契約之契約目的即均屬不達，視為全部違約，故在契約履行義務上，有明顯之牽連關係，即被上訴人對上訴人應負系爭房屋、土地契約所約定之全部給付義務，被上訴人其中一人之違約，均可視為另一被上訴人違約，故楊淑綿抗辯其僅出售系爭土地，未參與系爭廣告規劃及銷售，並無違約云云，為不足採。
⑸被上訴人另以上訴人對聯立公司法定代理人蘇李數枝、楊淑綿、陳貴香提起刑事詐欺告訴部分，已經橋頭地檢之檢察官為不起訴處分確定，固有不起訴處分書可參（原審卷一第
355 至361 頁），惟按檢察官不起訴處分，並無拘束民事訴訟之效力，且本院審認被上訴人所提供之系爭房地不符合兩造契約所預定之效用，而有違約之情，已如前述，即使被上訴人提出前開不起訴處分書，仍不足採為有利於被上訴人之認定。
⑹綜上，上訴人主張系爭房地業經兩造約定，應可作為自用住宅使用，惟被上訴人所交付之系爭房地，實際上因受使用分區之限制，而不符合契約預定效用，具有物之瑕疵，應可採信。
⒌再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約，並無先行通知出賣人補正或修繕之必要，此觀民法第359條規定自明；而所謂解
除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。查，系爭房地存有無法依兩造契約約定提供上訴人為合法住宅使用之物之瑕疵，應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任，且上訴人基於系爭買賣契約（僅購買一戶），依法亦無法單獨申請設立登記為旅館以營利，並如前述，故足認系爭房地之瑕疵已達得解除契約之重大程度，相較於系爭房地之出賣人即被上訴人，於系爭買賣契約解除後，應返還已受領之買賣價金及利息而受有金錢之損失，且聯立公司為專業之建設公司而言，應認解除契約並無顯失公平情形，被上訴人辯稱上訴人早已知悉系爭房地使用分區限制，解除系爭買賣契約顯失公平云云，為不可採。
⒍至於被上訴人以：上訴人於105年2月16日與被上訴人簽立系爭房地買賣契約，即可知悉系爭房地之土地使用分區為旅館區、建物用途為旅社，其雖稱係於接獲系爭函文通知系爭房地違反法令使用限制，始知有上述不得作為住宅使用之瑕疵，但上訴人遲至107年9月5日始以系爭存證信函為解除系爭
買賣契約之意思表示，顯已逾民法第365條第1項規定之除斥期間，自不得解除契約云云。惟民法第365條第1項規定買受人因物有瑕疵，而得解除契約之6個月期間之規定，於出賣
人故意不告知瑕疵者，不適用之，同條第2項定有明文。是
承前所述，被上訴人固有於系爭廣告及買賣契約內標註記載系爭土地之使用分區為旅館區，建物用途為旅社，但系爭建案之實品屋裝潢設計，並系爭廣告、契約內容及遷入注意事項，卻屢屢使用「輕豪宅」、「旅店宅」、「住戶」、「住家」、「住戶規約」、「遷入戶籍」、「辦理自用住宅稅率」等，衡情被上訴人使用前揭文字用語，顯有包裝系爭建案，可供買受人以住宅使用之故意，致使交易相對人即上訴人因此相信系爭房地可供住宅使用，且無庸申請旅館業登記，足認被上訴人故意不告知系爭房地不得作為住宅使用之重要締約事實。故上訴人以系爭房地存有無法供為住宅使用之瑕疵，而解除契約，依前開規定，自不受6個月期間之限制。
因此，上訴人主張以系爭存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，應屬有據，系爭買賣契約既經上訴人合法解除，從而，上訴人依民法第259條第1款、第2款規定，請求被上訴
人應各返還所受領之系爭房地買賣價金及遲延利息，自有理由。
⒎上訴人主張系爭房地不能作為合法之自用住宅使用，不符合系爭買賣契約預定之效用，而有物之瑕疵，其基於物之瑕疵擔保規定，解除系爭買賣契約，既有理由，業經本院審認如前，則上訴人另依不完全給付法律關係，請求解除契約部分，即無審論之必要，附此敘明。
㈤被上訴人行使同時履行抗辯權，為有理由：
⒈按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有
明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。被上訴人因系爭買賣契約，負有將系爭房地移轉登記及交付上訴人使用之義務，上訴人則負有支付買賣價金之義務，該二義務實係基於同一雙務契約而為，且互為對待給付之關係，則於系爭買賣契約解除後，被上訴人所負返還價金之義務，與上訴人負有返還系爭房地之義務，即有同時履行抗辯之適用，從而，被上訴人為返還價金之同時履行抗辯，於法即屬有據。
⒉又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。查，上訴人於原審起訴時，請求被上訴人應各返還系爭房屋及系爭土地之買賣價金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，而被上訴人則以107年10月31日民事答
辯一狀為同時履行抗辯（原審卷一第299頁），上訴人則於
同年11月9日收受送達（原審卷一第391頁），揆諸前開說明，被上訴人自107年11月10日起就返還系爭房地買賣價金之
債務，即不負遲延責任。故關於上訴人請求被上訴人給付遲延利息部分僅得於起訴狀繕本送達翌日即107年10月3日（原審卷一第224、226頁送達證書顯示被上訴人均係於107年10
月2日受送達）至同年11月9日為止即如附表二（C）、（C1
）欄所示之範圍內為請求【計算式參附表二（C）、（C1）
欄】，為有理由，逾上開範圍之請求，則無理由。
⒊至上訴人另於本院追加主張依民法第182條第2項規定，請求被上訴人應提前各自受領系爭房地價金時起，償還利息乙節，為被上訴人所否認。且按不當得利受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，民法第181條本文定有明文。上開條文所規定者，乃不當得利受領
人應返還之客體。然民法對受領人返還義務之範圍，因受領人為善意抑惡意而設不同規定。不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還價額之責任。受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。為民法第182條所明定。上訴人係於107年9月5日始以系爭存證信函向被上訴人解除契約，而被上訴人自始抗辯系爭買賣契約並無得解除之法定事由，咸認系爭買賣契約仍屬有效，原審並為其勝訴之判決，故自難認被上訴人於受領系爭房地價金時起，即已知悉所受領之買賣價金係無法律上之原因，而為惡意受領人，是上訴人此部分追加之訴，並無理由，不應准許。
㈥被上訴人以上訴人占有系爭房地期間，所受之利益為抵銷各應返還之房屋、土地買賣價金暨利息，並以上訴人所負應將系爭房地回復原狀交還被上訴人之義務，為同時履行抗辯，為有理由：
⒈按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。」，民法第259
條第3、4款定有明文。是買受人受領房屋已居住相當期間，於買賣契約解除後，自應估計與租金額相當之金錢返還出賣人（最高法院78年度台上字第611號、102年度台上字第1222號判決意旨參照）。另按契約一經解除，契約即溯及歸於消滅，與自始未訂立契約同。因此契約解除後，當事人在契約存續期間所受領之給付，即成為無法律上之原因，自亦構成不當得利，該受損害者倘捨解除契約後回復原狀請求權而行使不當得利請求權，應非法所不許，此觀民法第179條後段
立法理由揭櫫「其先雖有法律上之原因，而其後法律上之原因已不存在（如撤銷契約、解除契約之類），亦應返還其利益」自明。
⒉又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，為民法第
334條所明定。是債務之抵銷須彼此互負債務，而其給付種
類相同，並均屆清償期為要件。
⒊查，上訴人主張依物之瑕疵擔保規定，解除系爭買賣契約，為有理由，已如前述，故系爭買賣契約應溯及於締約時即
105年2月16日起失其效力，然上訴人係自被上訴人交付系爭房地之時即105年3月8日交屋之日起，始得占有使用收益系
爭房地，故其自交屋之日起，屬無法律上之原因而占用系爭房地，構成不當得利，上訴人主張其係本於所有權人之地位占用系爭房地，非不當得利云云，並不可採。是以，被上訴人各主張以其等各應返還上訴人之系爭房屋、土地之價金暨利息據為抵銷，即屬有據。
⒋至於被上訴人以：上訴人除應返還自交屋日（105年3月8日
）起，占用系爭房地之不當得利之外，尚應自107年9月5日
即上訴人為解除系爭買賣契約之日起，每月再依民法第182
條第2項規定，附加年息5%之利息返還予被上訴人云云。然
上訴人固於107年9月5日以系爭存證信函向被上訴人為解除
系爭買賣契約之意思表示，但被上訴人則表示其解除契約並不合法，而拒絕解約，互負回復原狀之義務，足見上訴人於本判決確認其解除權之行使是否適法前，上訴人乃屬善意占有人，被上訴人依民法第182條第二項規定，請求其應附加
利息償還不當得利云云，洵不足採。
⒌另本院係於109年6月10日為言詞辯論終結日，是被上訴人以109年6月11日起往後之不當得利債權所為之抵銷抗辯，因尚未至清償期，不符前揭抵銷規定之要件，是被上訴人援用109年6月11日起至上訴人交還系爭房地之日止之不當得利請求權為抵銷抗辯，於法不合，不應准許。
⒍茲審酌被上訴人得請求上訴人返還系爭房地之不當得利金額如下：
⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂法定地價，係指土地所有人依土地法所申報之地價而言，土地法第
148條、土地法施行法第25條亦有明文，故土地法第101條第1項所謂之法定地價，即指該土地之申報地價而言。又房屋
租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⑵經查，系爭房地位於高雄市鳥松區，屬於城市地區之房地，經上訴人以「自住」申請適用自用住宅稅率課徵房屋稅及地價稅，此有上訴人提出之105年起至108年為止房屋稅及地價稅課稅明細表在卷可參（本院卷一第425至436頁、卷二第97頁），自有上開規定之適用。又系爭房屋為鋼筋骨混凝土造（本院卷一第5頁），自105年起至108年度課稅現值如附表
三（A）欄所示，另上訴人占用系爭土地之面積為42.17平方公尺，系爭土地自105年1月1日起申報地價為每平方公尺4,480元，107年1月1日起申報地價亦為每平方公尺4,480元，地價為18萬8920元，此有系爭土地登記公務用謄本及地價稅繳款書可參（原審卷一第249頁、本院卷一第425至430頁）。
參以，系爭房屋買賣契約書附件十三建物現況確認書，其中第17項記載周邊環境有學校、醫院、寺廟、公墓、骨灰（骸）存放設施：高雄軍人忠靈祠、顯見之私人墳墓、加（氣）油站：台亞加油站、葬儀社：弘基葬儀社、澄清湖棒球場及中華電信受訓中心等項（原審卷一第95頁），並有Goole衛
星地圖、相對位置照片附卷可參（本院卷二第99至107頁）
，已如前述，而系爭房地臨忠義路，交通便利，鄰近澄清湖、文山特區、長庚紀念醫院，附近有文山高中、文德國小、鳥松國小，生活機能良好，亦有系爭廣告及網頁資料附卷可參（原審卷一第118、158至164頁、335至337頁）。
⑶本院審酌前揭系爭房地坐落地點、周圍環境、生活機能，及上訴人遷入系爭房地乃供自住使用等一切情狀，認被上訴人各得請求相當於租金之利益，應以系爭房屋之核課現值及系爭土地地價之年息8%計算為適當，其得請求抵銷之不當得利金額應自上訴人受領系爭房地交付占有時即105年3月8日起
至本院事實審言詞辯論終結之日即109年6月10日止，依此計算，上訴人於上開期間占用系爭房地所受之利益計算如附表三（A）、（B）欄所示，即系爭房屋部分所受利益為18萬7593元，系爭土地所受利益則為6萬4371元。
⑷被上訴人雖抗辯：系爭房地鄰近之租金行情每月1萬4000元
至1萬8000元，故應以每月1萬6000元計算上訴人應返還之不當得利數額，固提出面積、格局相近之房屋租金網頁資料為證（本院卷二第409頁），惟為上訴人所否認，且上訴人占
用系爭房地之緣由，尚與被上訴人提出之承租網頁自由交易而開價之情況不同，自無從逕採用上開網頁開價之租金行情以核定系爭房地每月租金為1萬6000元。至於被上訴人另聲
請函查相關不動產公會（高雄市租賃住宅服務商業同業公會或高雄市不動產仲介經紀商業同業公會）或鑑價系爭房地之租金行情乙節（本院卷二第7頁），但本院審酌上訴人占用
系爭房地之緣由後，業已酌定上訴人占用期間之合理不當得利數額，已如前述。被上訴人另聲請函詢相關公會，核無調查必要。
⒎按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，民法第323 條前段定有明文；而此條規定，依民法第342 條規定，於抵銷準用之。查被上訴人應返還上訴人如附表二「房屋價金」、「土地價金」欄所示之買賣價金及附表二（C ）、（C1）欄所示之遲延利息；上訴人則應返還被上訴人關於占有系爭房地起至109 年6 月10日為止，如附表三（A ）、（B ）欄所示，即系爭房屋部分所受利益為18萬7593元，系爭土地所受利益則為6 萬4371元。故被上訴人各以其得向上訴人請求返還占用系爭房地所受之不當得利，與其應返還上訴人之系爭房地買賣價金本息，互為抵銷，應屬有據。依此計算抵銷後之餘額為附表二（E ）欄所示之金額，即聯立公司應返還之系爭房屋價金部分為323 萬106 元，楊淑綿應返還之系爭土地價金部分為79萬54元。從而，上訴人請求聯立公司、楊淑綿各應返還之系爭房地買賣價金本息，依序於323 萬106 元、79萬54元之範圍內為有理由，逾此金額所為請求，則不應准許。
㈦聯立公司以其受有系爭房屋折舊損害27萬2000元而為抵銷抗辯，並無理由：
⒈聯立公司以：系爭房屋屬於鋼筋（骨）混凝土建造，參酌財政部制定之「固定資產耐用年數表」耐用年限為50年，是以50年計算折舊攤提，而其售價為340萬元，故每年折舊6.8萬（340萬元÷50=6.8萬元），自交屋日即105年3月8日起計算
至109年3月7日為止，共4年，合計折舊金額為27萬2000元（6.8萬元×4=27萬2000元，詳見本院卷二第5至7頁），爰以
此金額為抵銷抗辯。
⒉惟按不當得利受領人所受利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，此觀民法第181條但書規定自明。所謂所
受利益依其他情形不能返還者，如受領利益本身之滅失、被盜或遺失，及受領人將受領標的物出售、贈與或與他人之物互易而移轉其所有權，始屬之。次按契約解除時，應負回復原狀義務之當事人，如應返還之物有毀損滅失或其他事由致不能返還者，應償還其價額，此觀民法第259條第6款之規定自明。而所謂不能返還，係指依社會通常觀念其返還已屬不能者而言，倘應返還之原物本體，並無毀損、滅失或因其他事由所生變動，而致不能返還，僅因社會經濟狀況、科技發展等外在情事變遷，致其價值貶損，尚難謂為不能返還。查，系爭房地現仍在上訴人占用中，並登記在上訴人名下，自無滅失或不能返還之情事，且上訴人因解除系爭房屋之買賣契約後，就其占用系爭房屋期間，仍需給付聯立公司相當於租金之不當得利，已如前述，是聯立公司再以系爭房屋在上訴人占用中，致其受有折舊損害而為抵銷抗辯，自無可採。㈧上訴人解除系爭買賣契約後，被上訴人固負有返還如附表一（A）、（B）欄所示經抵銷後之買賣價金義務；然上訴人對被上訴人亦負有應將所受領之系爭房地分別移轉登記，並應回復至交屋時之狀態返還之義務，且雙方所互負之前開回復原狀義務，依民法第261條、第264條第1項前段規定，享有
同時履行抗辯權。是以，被上訴人就前開上訴人所負之回復原狀義務，與被上訴人對上訴人所負返還系爭房地買賣價金之義務，為同時履行抗辯，於法有據。
七、綜上所述，上訴人依物之瑕疵擔保之規定，解除系爭買賣契約後，請求被上訴人依解除契約後回復原狀並不當得利之規定，各返還系爭房地之買賣價金，為有理由，被上訴人以上訴人自交屋時起至本院言詞辯論終結之日為止，占用系爭房地期間相當於租金之不當得利金額據為抵銷，並為同時履行抗辯請求上訴人應於被上訴人返還系爭房地價金時，返還系爭房地所有權移轉登記並回復系爭房地原狀交還被上訴人，均屬有據。從而上訴人於請求被上訴人各給付如附表一（A
）、（B）所示金額，應予准許；惟上訴人同時應返還被上
訴人各如附表一（C）、（D）所示系爭房地。兩造就本院所命給付部分，各陳明願供擔保為假執行，免為假執行，爰各酌定如附表一（G）、（H）所示之擔保金額，分別准許之。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項
所示。原審就上開不應准許部分駁回上訴人之訴及假執行之聲請，則無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回該部分上訴。上訴人另於本院追加請求利息部分，並無理由，此部分追加之訴及假執行之聲請，亦應駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 8 日民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 洪培睿
法 官 蘇姿月
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 8 日書記官 黃旭淑
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表一：
┌─┬───┬──────┬─────┬───────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┐
│編│上訴人│聯立建設有限│楊淑綿應給│上訴人應返還聯│上訴人應返還│上訴人供擔保│上訴人供擔保│聯立建設有限│楊淑綿預供擔│
│ │ │公司應給付上│付上訴人之│立建設公司之建│楊淑綿之土地│後得就聯立建│後得就楊淑綿│公司供擔保後│保後得免為假│
│ │ │訴人之金額（│金額（新臺│物（ C ） │（D） │設有限公司聲│聲請宣告假執│得免為假執行│執行之金額（│
│號│ │新臺幣）（ A│幣）（ B │ │ │請宣告假執行│行之金額（新│之金額（新臺│新臺幣）（J │
│ │ │） │） │ │ │之金額（新臺│臺幣）（H） │幣）（I） │） │
│ │ │ │ │ │ │幣）（G） │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼───┼──────┼─────┼───────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│1 │蘇美鳳│3,230,106元 │790,054 元│高雄市○○區○│高雄市○○區│1,077,000 元│264,000 元 │3,230,106元 │790,054 元 │
│ │ │ │ │○段 *** 建號 │○○段 *** │ │ │ │ │
│ │ │ │ │即門牌號碼高雄│地號（權利範│ │ │ │ │
│ │ │ │ │市○○區○○路│圍 100000 分│ │ │ │ │
│ │ │ │ │***號*樓之*（ │之 3224 ）及│ │ │ │ │
│ │ │ │ │權利範圍全部）│高雄市○○區│ │ │ │ │
│ │ │ │ │及共有部分同段│○○段 ***-1│ │ │ │ │
│ │ │ │ │***建號建物（ │地號（權利範│ │ │ │ │
│ │ │ │ │權利範圍100000│圍全部）土地│ │ │ │ │
│ │ │ │ │分之2929） │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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附表二：
┌──┬────┬─────┬─────┬──────────────────┬─────────────┬─────────────────┐
│編號│上訴人 │房屋價金 │ 交屋日 │自起訴狀繕本送達翌日起至被上訴人行使│自交屋日起至109年6月10日止│抵銷後之餘額（新臺幣）（E） │
│ │ │（新臺幣）│（民國） │同時履行抗辯日止（即107.10.03至 │占有使用系爭房地所受利益（│房屋部分： │
│ │ │ （Ａ） │ │107.11.09，共38日）按年息5%計算之遲 │新臺幣）房屋（D）、土地（ │（A）+（C）-（D） │
│ │ ├─────┤ │延利息（新臺幣，小數點以下四捨五入）│D1） │土地部分： │
│ │ │土地價金 │ │房屋（C）、土地（C1）起訴狀繕本於107│ │（B）+（C1）-（D1） │
│ │ │（新臺幣）│ │年10月2日送達被上訴人（原審卷一第224│ │ │
│ │ │ （Ｂ） │ │、226頁）、被上訴人答辯㈠狀係於同年 │ │ │
│ │ │ │ │11月9日送達上訴人（原審卷一第391頁送│ │ │
│ │ │ │ │達證書）。 │ │ │
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│ 1 │蘇美鳳 │房屋340萬 │105.3.8 │房屋部分（C）： │房屋部分：187,593元（D） │房屋部分：3,230,106元 │
│ │ │元（A） │ │3,400,000x5%x(38/365)=17,699元 │ │（計算式：3,400,000+17,699-187,593│
│ │ │ │ │ │ │ ＝3,230,106） │
│ │ ├─────┤ ├──────────────────┼─────────────┼─────────────────┤
│ │ │土地85萬元│ │土地部分（C1）： │土地部分：64,371元（D1） │土地部分：790,054元 │
│ │ │（B） │ │850,000x5%x(38/365)=4,425元 │ │（計算式：850,000+4,425-64,371＝ │
│ │ │ │ │ │ │790,054） │
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附表三：
┌──┬────┬─────┬────┬─────┬─────────────────┬────────────────────┐
│編號│上訴人 │房屋價金 │交屋日 │自占有日起│上訴人占有房屋所受利益（A） │上訴人占有土地所受利益（B） │
│ │ │（新臺幣）│（民國）│至109年06 │（新臺幣，元以下四捨五入） │（新臺幣，元以下四捨五入） │
│ │ ├─────┤ │月10日本院│ 105年起至108年度房屋課稅現值詳如 │ │
│ │ │土地價金 │ │言詞辯論終│本院卷一第431、433、435頁，卷二第 │ │
│ │ │（新臺幣）│ │結日之經過│97頁 │ │
│ │ │ │ │期間 │ │ │
├──┼────┼─────┼────┼─────┼─────────────────┼────────────────────┤
│ 1 │蘇美鳳 │340萬元 │105.3.8 │1555 日（ │①105.03.08～105.12.31： │系爭土地之地價總額為188,920元（本院卷一 │
│ │ ├─────┤ │自 105.3.8│ 561,900x8%x （ 298/365 ）＝ │第425至429頁地價稅繳款書） │
│ │ │85 萬元 │ │至109.6.10│ 36,701元 │①105.03.08～105.12.31： ┤
│ │ │ │ │ ） │②106.01.01 ～ 106.12.31: │ 188,920x8%x（298/365）＝12,339元 │
│ │ │ │ │ │ 555,300x8%＝44,424元 │②106.01.01 ～ 106.12.31： │
│ │ │ │ │ │③107.01.01～ 107.12.31： │ 188,920x8%＝15,114元 │
│ │ │ │ │ │ 548,800x8%＝43,904元 │③107.01.01 ～ 107.12.31： │
│ │ │ │ │ │④108.01.01～108.12.31： │ 188,920x8%＝15,114元 │
│ │ │ │ │ │ 542,100x8%＝43,368元 │④108.01.01～108.12.31： │
│ │ │ │ │ │⑤109.01.01～109.6.10： │ 188,920x8%＝15,114元 │
│ │ │ │ │ │ 542,100x8%x（162/366）＝19,196元│⑤109.01.01～109.6.10： │
│ │ │ │ │ │合計：187,593元 │ 188,920x8%x（162/366）＝6,690元 │
│ │ │ │ │ │ │合計：64,371元（12,339+15,114+15,114 │
│ │ │ │ │ │▲其中⑤係援用④之「課稅現值」作為│+15,114+6,690） │
│ │ │ │ │ │ 計算基準 │ │
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