臺灣高等法院 高雄分院111年度上易字第236號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 111 年 11 月 23 日
• 法官: 黃國川、何佩陵、黃宏欽
• 法定代理人: 林淵清
• 上訴人: 林慶宗、林湘晴
• 被上訴人: 吳文景

臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上易字第236號
上 訴 人 林慶宗

兼上一人
法定代理人 林淵清
上 訴 人 林湘晴
共 同
訴訟代理人 陳樹村律師
宋瑞政律師
被上訴人 吳文景
訴訟代理人 蔡凱文
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國111年5月6日臺灣高雄地方法院110年度訴字第482號第一審判決提起上訴
，被上訴人為訴之擴張，本院於111年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人林淵清、林湘晴遷讓房屋部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
上訴人林慶宗應自民國（下同）109年11月30日起至遷讓返還占
有房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）16,963元。
被上訴人其餘擴張之訴駁回。
第一、二審（含擴張之訴）訴訟費用由上訴人林慶宗負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第第446 條第1 項、255 條第1 項第3 款分別定有明文。本件被上訴人原起訴請求上訴人應騰空遷讓返還門牌編號高雄市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）。嗣於本院擴張
請求上訴人應自109年11月30日起至遷讓返還房屋之日止按
月給付18,000元（本院卷第71頁），核其性質係屬擴張應受判決事項之聲明，無庸得上訴人之同意，應予准許。
二、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○000地號土地(下稱系
爭土地)及其上同段608建號建物即系爭房屋（與系爭土地合稱系爭房地)原為訴外人林月霞、陳林月琴、林月蘭、林銘
宏、陳林月嬌、林瑞明(合稱林月霞等6人)與上訴人林慶宗
共有，每人應有部分各1/7。林月霞等6人前依土地法第34條之1規定將系爭房地出售予伊，伊已為林慶宗提存應得買賣
價金，並於109年11月30日辦理移轉登記完畢。詎林慶宗及
其子女即上訴人林淵清、林湘晴仍無權占有系爭房屋，屢經催討均置之不理，爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟，聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；㈡願
供擔保請准宣告假執行。
三、上訴人則以：系爭房地固經林月霞等6人依土地法第34條之1規定出售並移轉登記予被上訴人，且由伊等占有使用中，然其等所訂買賣契約，對不同意出售之林慶宗而言，屬法定代理性質，該買賣契約對林慶宗亦生效力，林慶宗亦為出賣人，其在移交系爭房屋予被上訴人前，係基於原所有權人地位為占有，非無正當權源，被上訴人自不得依民法第767條第1項規定請求遷讓。若認被上訴人得依上開規定請求，惟系爭房屋另有林慶宗出資所增建及頂樓加蓋部分，被上訴人並未取得該部分之所有權，且林慶宗早於88年間即向系爭房地原所有人即其母承租，並一次性給付全部租金完畢，林慶宗仍得援引民法第425條規定主張租賃關係存在，縱認租約不成
立，然被上訴人自始知悉林慶宗居住於系爭房屋，與林月霞等6人已成立使用借貸契約，依債權物權化法理，其自應受
此契約拘束，被上訴人猶惡意受讓系爭房地所有權且行使物上請求權，已違反誠信原則等語，資為抗辯。
四、原審判決被上訴人勝訴，並為附條件准免假執行之宣告，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之
訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回
。並於本院依民法第179條規定，主張上訴人自無權占有系
爭房屋之日起已受有相當於租金之不當得利，故擴張聲明：上訴人應自109年11月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付被上訴人18,000元。上訴人答辯聲明：被上訴人擴張之訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠訴外人林秋分（已歿）、林李秀恨（已歿）為配偶關係，其子女即林慶宗及林月霞等6人均為繼承人，林淵清、林湘晴
為林慶宗之子女。
㈡系爭土地原為林秋分所有，於83年7月5日分割繼承登記為林李秀恨所有，林李秀恨於108年7月15日死亡後，林慶宗及林月霞等6人於109年2月3日辦理繼承登記，權利範圍各1/7。
㈢系爭房屋於83年8月23日以權利人為林李秀恨辦理第一次所有
權登記，林李秀恨死亡後，林慶宗及林月霞等6人於109年2
月3日辦理繼承登記，權利範圍各1/7。
㈣系爭房地於109年11月30日以買賣為原因，移轉登記為被上訴
人所有（權利範圍全部）。
六、茲就兩造爭點及本院判斷，分述如下：
本件主要爭點為被上訴人得否依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，敘述如下：
㈠被上訴人為系爭房地全部之所有權人：
⑴按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，土地法第34條之1第1項定有明文。查系爭房地之共有人林月霞等6人（應有部分共6/7）前依上開規定出售系爭房地予被上訴人，被上訴人已為未同意出賣之共有人林慶宗提存應得買賣價金，並於109年11月30日辦
畢所有權移轉登記，有不動產買賣契約書、土地暨建物登記謄本可證（原審審訴卷第13至35頁），並有高雄市政府地政局前鎮地政事務所函暨所附登記申請書、買賣移轉契約書、提存書等相關文件足佐（同上卷第57至86頁），上訴人於此亦不爭執，堪信為真實。是林月霞等6人不論共有人數抑或
應有部分既均已逾上開規定所定比例，自得將系爭房地全部出賣，而林慶宗應分得價金業已提存，且系爭房地所有權亦已辦理移轉登記完畢，林慶宗並無提起確認優先承權之訴而請求塗銷登記之餘地，被上訴人自該時起即已為系爭房地之所有權人，可堪認定。
⑵上訴人雖辯以系爭房屋之屋後增建及頂樓加蓋部分為林慶宗出資興建，被上訴人並未取得該部分之所有權云云，並提出照片為證（原審訴字卷第257至283頁）。惟按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，即不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張。觀諸上訴人所提照片所示，該屋後增建及頂樓加蓋部分係使用水泥、磁磚等建材，自系爭房屋後方及上方進行擴建，並與房屋內部空間相互連接，惟無另設牆壁以為區隔，而上訴人亦自陳該增建及加蓋部分仍使用系爭房屋之門戶及樓梯，無獨立出入口等語（原審訴字卷第250頁）。是該屋後增建
既係依附於系爭房屋壁面，即不具構造上之獨立性，而頂樓加蓋部分雖已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助系爭建物之效用，為附屬物，依上開說明，系爭房屋所有權之範圍自均擴張於此二者，則被上訴人購買系爭房地時，自併取得上開增建及頂樓加蓋部分之所有權，上訴人所辯即屬無據。
㈡林慶宗占用系爭房屋為無正當占有權源：
按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。查被上訴人為系爭房屋之所有權人，已如上述，而被上訴人主張上訴人於其買受後迄仍占用且不遷離，為上訴人所不爭執，則依上說明，自應由上訴人就其有正當占有權源之事實負舉證責任。上訴人就此固以前詞為辯，惟查：
⑴按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係。查系爭房地之共有人林月霞等6人係依上開土地法規定出售系爭房
地予被上訴人，已為上述，是林月霞等6人既係依法一併處
分未同意出賣之共有人林慶宗之應有部分，林慶宗即未與被上訴人訂立買賣契約，依上開說明，自不能因其應有部分一併處分並移轉與被上訴人，且得領取買賣價金，而謂林月霞等6人已代理其出售應有部分，而與被上訴人亦有買賣關係
存在，此不因申請登記之記載及契約例示須列林慶宗名義而有異。則林慶宗既非系爭房地買賣契約之出賣人，自不得援引該買賣契約謂其未交付系爭房地僅應負買賣之給付遲延責任，仍得基於原所有權人地位占有，非無正當權源占用系爭房屋，所辯並無可採。
⑵上訴人另辯以林慶宗早於88年間即向林李秀恨承租系爭房屋，得依民法第425條第1項規定對受讓之被上訴人主張租賃繼續存在云云，並提出收據證明單為證(原審訴字卷第77頁)。惟證人林瑞明於此業證稱：「系爭房屋於伊兄弟姊妹各自嫁娶搬出後，僅伊母林李秀恨及林慶宗居住於內，伊約於85年間搬出，因當時生活較苦，思及林慶宗使用系爭房地全部，故想把伊以前住的二樓房間租給林慶宗，並收取房租貼補家用，伊於87、88年都有一次性收租10萬元，但只收過這2次
，才簽訂該收據證明，租金實係伊母給付，因伊母不識字，故由林慶宗簽署該收據。伊母並未跟林慶宗收過租金」等語（同上卷第190至199頁)，核與該收據記載：「本人於福隆
街141號二樓房間出租給林慶宗，新台幣10萬元整...『收款人林瑞明』。證明林慶宗」相符。顯見該出租者為林瑞明而非林李秀恨，且標的亦僅係系爭房屋之「二樓房間」而非全部，而上訴人於此復未提出其他證據證明，所辯林慶宗與林李秀恨間存有租賃關係云云，難認有據，其再以此主張得援引修正前民法第425條規定對抗受讓系爭房地之被上訴人，
自無理由。
⑶上訴人又辯以被上訴人知悉林慶宗與林月霞等6人間就系爭房
屋有使用借貸關係存在，依債權物權化法理，應受此契約拘束云云，被上訴人除不爭執知悉林慶宗住居於系爭房屋外，餘則予否認。而查，林月霞等6人與被上訴人買賣系爭房地
之過程，業經證人林瑞明、林月霞證稱：「伊等兄弟姐妹各自嫁娶後，自85年起僅母親繼續與林慶宗及其尚未遷出之子女同住，伊等之母於108年7月15日死亡後，兄弟姐妹基於親情讓林慶宗繼續居住，但因系爭房地大家都有份，林月霞即主導要賣掉，她有跟所有人講，一開始大家尊重林慶宗，協議由其購買，但林慶宗沒有財力，詢問其子林志鍾、林淵清亦不願意，再詢問其他繼承人也都無人願買，所有共有人才協商尋覓仲介，林志鐘也同意，後由林月霞代表向東森房屋詢問委賣事宜，兄弟姐妹7人即於108年9月16日與雄安國際
商用不動產有限公司(即東森房屋)及經紀人李坤嶧簽訂委託銷售契約，後覓得被上訴人欲為購買，伊等兄弟姐妹7人即
於109年2月21日至東森房屋簽訂房地買賣契約(下稱第一次
契約)，第二次簽約林慶宗也有到場」等語(原審訴字卷第123、192、195至196、201至206頁)，並有委託銷售契約書、
第一次契約可參(同上卷第139至147、161至171頁)，且林慶宗於第一次契約簽訂時亦確有到場，此經原審勘驗影像光碟無訛，並有勘驗筆錄可參(同上卷第234頁)。又證人李坤嶧
即本件買賣仲介亦證稱：「一開始是林月霞委託我賣，委託約簽完後，我就開始帶客戶看房子，帶看時有遇到住裡面的上訴人，我有穿制服，他們都知道在賣房子，林湘晴跟我說房子賣掉後會搬出去，林慶宗沒說什麼，最後是被上訴人表示想買，伊有先詢問林志鍾是否願以被上訴人之出價購買，其考慮一個禮拜後表示不願意，伊才聯絡林月霞等6人及林
慶宗到公司簽訂第一份契約，契約第15條第3點是因為當時
林慶宗說沒錢搬遷，就約定提早動支10萬元給他搬家，他也同意109年5月20日點交。簽完約後，因林慶宗不知何故不願提供印鑑證明，以致買賣流程無法辦理而違約，據聯絡的林月霞說林慶宗簽約返家後，林淵清即拿走其身分證不讓他辦理印鑑證明，後公司寄發存證信函要求賠償違約金，也請林月霞去跟所有共有人協調，後經被上訴人與林月霞等6人協
商後，由每人各賠償10萬元繼續履約，並以土地法第34條之1規定完成本件買賣」等語(同上卷第123頁至第130頁)，核
與林月霞等6人於109年9月14日簽訂之買賣契約(林瑞明係於11月16日完成簽名，下稱第二次契約)的其他約定事項欄記
載相符（原審審訴卷第22頁）。由上可知，林慶宗於母過世後雖仍繼續於系爭房屋住居，惟繼承人林月霞等6人於此不
久即合議並著手出售系爭房地，並於詢問林慶宗及其子女是否願意購買後未果，旋即與林慶宗共同委託仲介銷售，以此時間之密接，林月霞等6人於母過世後，是否有與林慶宗成
立使用借貸契約之意思，或僅為好意施惠，實非無疑，縱有之，於其等暨林慶宗與被上訴人共同簽訂第一次契約，並約以先搬遷時，衡情亦已終止，且為林慶宗所同意，否則其等如何履行交屋義務。則林慶宗與林月霞等6人就系爭房屋既
無使用借貸關係，其於被上訴人買受後，執此不存在且屬貸與人與使用人間特定之債之關係，對抗第三人之被上訴人而主張為有占用權源，自屬無據。
⑷上訴人再辯以被上訴人惡意受讓系爭房屋後即行使物上請求權，有違誠信原則云云，惟林慶宗早被詢問有無購買意願，且亦簽訂委託銷售契約而知系爭房地即將出賣，且於證人李坤嶧帶看房屋時亦曾遇及看屋者，嗣並與林月霞等6人親至
仲介公司簽訂第一次契約，更特別約定先動支10萬元予其搬遷，已如前述，則以居於一般買受人地位之被上訴人而言，其於當時認林慶宗已同意出售，且將遷離系爭房地，原合常情。而該次買賣嗣雖因林慶宗未配合提出印鑑證明等致未順利辦理過戶，惟被上訴人係因有自己需要、利益而繼續向依土地法規定有權處分之林月霞等6人買受，亦不得謂其受讓
係屬惡意，且專以損害林慶宗為目的，此縱於林慶宗之利益不無損害，亦不得主張被上訴人行使物上請求權請求拒絕遷讓之占有人搬離，為違反誠信原則，所辯並無理由。
⑸綜上，林慶宗於系爭房屋之占有，並無得對抗被上訴人之適法權利，其亦未舉證另有何正當占用之權源，已為無權占有，被上訴人請求林慶宗遷出返還系爭房屋，自屬有據。至被上訴人雖以林淵清、林湘晴亦為無權占有人，而併請求其等應同林慶宗騰空遷讓返還系爭房屋云云，惟林月霞等6人及
林慶宗原與父母同住於系爭房屋，於各自嫁娶搬出後，自85年起僅餘林慶宗與母繼續同住，已如前述，而林淵清、林湘晴原係與林慶宗同住之子女，其等自係基於共同生活關係，隨同林慶宗居住於系爭房屋之內，屬占有輔助人，依民法第942 條規定，僅林慶宗為占有人，被上訴人一併請求林淵清、林湘晴遷讓交還系爭房屋，及共同給付占用系爭房屋之損害金（如下述），自屬無據。
㈢被上訴人得請求林慶宗給付相當於租金之不當得利：
⑴按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，
而依土地法施行法第25條規定，該條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而土地價額依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。
另房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，質言之，無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為準。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。
⑵查被上訴人係於109年11月30日辦畢系爭房地之所有權移轉登
記，而林慶宗於系爭房屋並無正當之占有權源，已如上述，其自受有使用系爭房屋之利益，被上訴人因而受有損害，依上開說明，被上訴人請求占有人之林慶宗償還自109年11月30日至遷讓返還系爭房屋之日止之相當於租金不當利益，即
屬有據。又系爭房屋位小港國際機場正南方不遠，屬住宅區，附近交通便利，住商尚稱繁榮，此經本院查閱GOOGLE地圖無訛。審酌系爭房屋位於市區，饒富生活機能，雖被上訴人所提不動產交易實價查詢所示同區福隆街94巷1弄25號每月
租金13,000元（本院卷第73至75頁），尚無法證明系爭房屋每月租金應達18,000元，惟依上開說明，可認被上訴人請求給付相當於租金之不當利益，以包括建築物及其基地總價額為基準之申報總價5%計算，應屬相當。而系爭土地面積為79平方公尺，109年度申報地價為每平方公尺45,500元，系爭
房屋課稅現值為476,700元，有土地登記謄本、房屋稅籍證
明書足憑（原審審訴卷第25、55頁），且兩造亦同意建物價額依課稅現值計算（本院卷第62、98頁），據此，被上訴人請求林慶宗自109年11月30日起，按月給付相當於租金之不
當利益16,963元【計算式：（476,700元+79㎡×45,500元/㎡）
×0.05÷12＝16,963，元以下四捨五入】，洵屬正當，應堪採取，逾此則無理由。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求林慶宗騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並分別諭知供擔保後為准免假執行宣告，核無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人於本院擴張請求上訴人自109年11月30日起
至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付16,963元，為有理由，應予准許，逾此範圍外則為無據，應予駁回，爰判決如主文第3、4項所示。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，自無逐予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人擴張之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　23　　日民事第二庭
審判長法 官 黃國川法 官 何佩陵法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　23　　日書記官 梁美姿