臺灣高等法院 高雄分院112年度上易字第223號

• 裁判案由: 返還押租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 112 年 12 月 20 日
• 法官: 洪能超、楊淑珍、李珮妤
• 上訴人: 陸穎恆、何祖銘
• 被上訴人: 王冠翔、王冠勤、王品薇、即

臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上易字第223號
上 訴 人即
附帶被上訴人 王冠翔
訴 訟代理 人 洪士宏律師
蘇辰雨律師
附帶被上訴人 王冠勤
王品薇
被 上訴人 即
附 帶上訴 人 陸穎恆
何祖銘
上 列 二 人
訴 訟代理 人 胡書瑜律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，兩造對於中華民國112年6月7日臺灣高雄地方法院110年度訴字第1312號第一審判決，各自提起上訴及附帶上訴，本院於112年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分由王冠翔負擔；關於附帶上訴部分由陸穎恆、何祖銘負擔。
事實及理由
一、按連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益，亦生效力，民法第275條定有明文。是連帶債務人中之一人提出上訴，亦須非基
於個人關係之抗辯，且經法院認為有理由者，始有民事訴訟法第56條第1款之適用，其上訴效力始及於其他連帶債務人
（最高法院41年度台抗字第10號民事裁定、93年度台上字第62號民事判決意旨參照）。本件陸穎恆、何祖銘（下稱陸穎恆等2人）於原審請求王冠翔、王冠勤、王品薇（下稱王冠
翔等3人）連帶負給付義務，王冠翔就敗訴部分雖以非個人
關係之抗辯事由提起上訴，惟其上訴並無理由（詳下述），依前揭說明，其上訴效力並不及於原審共同被告王冠勤、王品薇，合先敘明（又王冠勤、王品薇未曾提出上訴狀，而係於上訴期間屆滿後提出上訴理由狀，自不生提起上訴之效力，附此敘明）。
二、陸穎恆等2人主張：伊等為開設牙醫診所，於民國110年5月15日與楊美人商議承租門牌號碼高雄市○○區○○○○路000號房屋
（下稱系爭房屋），楊美人同意伊等得於同年5月16日至6月30日間進行系爭房屋之裝潢，兩造並於同年5月16日簽訂房
屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自同年7月1日起至119年6月30日止，租金每月新台幣（下同）16萬8,000元
，押租金33萬6,000元，伊等並已將110年7月份之租金及押
租金合計50萬4,000元給付完畢。惟楊美人另向伊等索討仲
介費16萬8,000元，為伊等所拒，楊美人竟因而拒絕將系爭
房屋中堆置之雜物、家具、冷氣等設備清空，並以看板阻擋於系爭房屋門口，經伊等催告移除，楊美人仍置之不理，致系爭房屋無法進行裝潢以供牙醫診所使用，伊等已於110年6月2日向楊美人解除系爭租約，則楊美人依系爭租約之約定
及民法第259條第2款、第179條規定（請求擇一為有利於陸
穎恆等2人之判決），就已受領之50萬4,000元負有返還義務。又伊等已支出系爭房屋之室內設計費15萬元，乃因楊美人給付不能所受之損害，且楊美人有可歸責之事由，應依民法第226條第1項規定，對伊等賠償15萬元。嗣楊美人於111年10月7日死亡，王冠翔等3人為其繼承人，伊等得依繼承之法
律關係，請求王冠翔等3人加計法定利息連帶給付65萬4,000元等語，於原審聲明：㈠王冠翔等3人應於繼承被繼承人楊美
人遺產範圍內連帶給付陸穎恆等2人65萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、王冠勤、王品薇於原審及本院均未於言詞辯論期日到場，惟據其等提出書狀，與王冠翔均以：楊美人已交付符合約定使用目的之系爭房屋予陸穎恆等2人，並無給付不能之情事，
陸穎恆等2人解除系爭租約及請求損害賠償，原屬無據。又
陸穎恆等2人屬於「後悔不租」，楊美人得依系爭租約第21
條約定，沒收已付之租金及押租金，陸穎恆等2人自無從請
求返還之；縱認楊美人負有返還義務，惟陸穎恆等2人迄未
交還系爭房屋及系爭房屋之鑰匙、平面圖、管線圖、房屋稅單，伊等得就押租金部分主張同時履行抗辯，於陸穎恆等2
人交還前拒絕返還押租金等語置辯。
四、原審判決王冠翔等3人應於繼承被繼承人楊美人之遺產範圍
內連帶給付陸穎恆等2人50萬4,000元，及自110年9月4日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回陸穎恆等2
人其餘之請求，並就陸穎恆等2人勝訴部分為准、免假執行
之宣告。王冠翔與陸穎恆等2人各自聲明不服，提起上訴及
附帶上訴，王冠翔上訴聲明：㈠原判決不利於王冠翔部分廢棄。㈡上開廢棄部分，陸穎恆等2人在第一審之訴及假執行之
聲請均駁回。陸穎恆等2人答辯聲明：上訴駁回；另附帶上
訴聲明：㈠原判決不利於陸穎恆等2人部分廢棄。㈡上開廢棄
部分，王冠翔等3人應於繼承被繼承人楊美人之遺產範圍內
，再連帶給付陸穎恆等2人15萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。王冠翔答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項（見本院卷第99至100頁）：
㈠系爭房屋前為楊美人所有，陸穎恆等2人為開設牙醫診所，於
110年5月15日與楊美人商議系爭房屋之租賃條件，楊美人同意以同年5月16日至同年6月30日為系爭房屋之裝潢期，陸穎恆等2人得於上開期間裝潢系爭房屋，嗣陸穎恆等2人與楊美人於同年5月16日簽訂系爭租約，約定租期自110年7月1日起至119年6月30日止，租金每月16萬8,000元，於每月1日支付，押租金33萬6,000元。
㈡陸穎恆等2人業於110年5月10日，及同年月16、17日給付楊美
人第1個月租金16萬8,000元，及押租金33萬6,000元，共50
萬4,000元。
㈢楊美人於110年5月16日交付系爭房屋之平面圖1份、管線圖8張、房屋稅單1份、鑰匙1支予陸穎恆等2人，陸穎恆等2人得自由出入系爭房屋。陸穎恆等2人於同年月17日為系爭房屋
裝潢事宜，給付室內設計費15萬元予訴外人木與築室內裝修有限公司。
㈣系爭租約之「介紹人/不動產經紀人」欄記載王冠翔。
㈤系爭租約簽訂前，系爭房屋屋前置有移動式廣告看板，屋內（含陽台）設置冷氣設備、雜物（如原審卷二第22、31至44頁所示），迄110年6月1日尚未移除。
㈥楊美人於110年5月22日向陸穎恆等2人表示其代理王冠翔要求
陸穎恆等2人支付王冠翔16萬8,000元仲介費，為陸穎恆等2
人所拒，陸穎恆等2人並要求楊美人於次週移除系爭房屋之
雜物、冷氣設備，楊美人則表示陸穎恆等2人須先給付仲介
費始得進行裝潢。
㈦陸穎恆等2人於110年5月25日向楊美人寄發如原證6所示之存證信函，催告楊美人於110年6月1日前移除系爭房屋之冷氣
設備及欲回收物品，楊美人於翌日收受上開存證信函。
㈧陸穎恆等2人委託律師於110年6月2日向楊美人寄發如原證8所
示之函文，表示依民法第226條第1項、第256條、第259條規定解除系爭租約，並請求返還第1個月租金及押租金共50萬4,000元，楊美人於翌日收受上開律師函。
㈨如認陸穎恆等2人解除系爭租約為不合法，則兩造同意系爭租
約已於110年6月3日合意終止。
六、本件爭點為：
㈠陸穎恆等2人解除系爭租約，是否合法？
㈡陸穎恆等2人依系爭租約之約定、民法第259條第2款、第179條規定，請求楊美人償還（返還）租金及押租金共50萬4,000元，是否有理由？
㈢陸穎恆等2人是否尚未交還系爭房屋、鑰匙及房屋稅單？是否
負有返還系爭房屋平面圖、管線圖、房屋稅單之義務？楊美人之繼承人以陸穎恆等2人未履行上開義務，而就押租金部
分主張同時履行抗辯，是否有理由？
㈣陸穎恆等2人依民法第226條第1項規定，請求楊美人賠償室內
設計費之損害15萬元，是否有理由？
七、本院判斷如下：
㈠陸穎恆等2人解除系爭租約，為不合法：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226條之情形時，得解除其契
約。民法第226條第1項、第256條分別定有明文。所謂給
付不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現者而言。次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條亦定有明
文。租賃契約之當事人如已約定租賃物係供作特定用途時，該約定固即成為契約內容，惟租賃物是否合於約定使用、收益之狀態，仍應按一般交易觀念，就租賃物之使用方式及相關情狀為客觀判斷。
⒉陸穎恆等2人主張楊美人經催告後，仍拒絕將系爭房屋中堆
置之雜物、家具、冷氣等設備清空，並以看板阻擋於系爭房屋門口，致伊等無法進行裝潢，而有給付不能之情事一節，經查：
⑴系爭租約第3條約定系爭房屋限供牙醫診所使用，而系爭
租約簽訂前，系爭房屋即於屋前置有移動式廣告看板，屋內（含陽台）設置冷氣設備、雜物，惟系爭租約並未約定上開物品應如何處理等事實，除為兩造所不爭執外（見原審卷二第200頁、本院卷第100頁），並有系爭租約附卷可稽（見原審卷一第29頁）。又楊美人於110年5月22日向陸穎恆等2人表示其代理王冠翔要求陸穎恆等2人支付王冠翔16萬8,000元仲介費，陸穎恆等2人表示其等與楊美人係於Line群組中接洽、帶看及簽約，並無仲介出面處理，系爭租約亦未約定仲介費，而拒絕給付上開仲介費，並表示：「我們下星期就會開始動工囉，請麻煩姐姐下星期請師傅移走冷氣及需要清理或回收的物件囉，感恩」等語，楊美人則表示：「你已經同意付168,000元了、你們又搞錯意思了、請付完才開始裝潢、
我絕對沒有辦法付二筆介紹費的」等語，陸穎恆等2人
於同年月24日回覆：「道理也講夠了，我明天會請律師發存證信函告訴你裝潢日期，請在日期前清理店面內所有雜物包括冷氣，我們會履行合約內容，每月繳交房租，不包括介紹費…」等語，並於同年月25日寄發存證信函表示其等將於同年6月1日開始進行裝潢，要求楊美人於該日期前撤走冷氣及欲回收物品，該存證信函於同年5月26日到達楊美人，惟系爭房屋於同年6月1日時，屋
前仍置有移動式廣告看板（『御佳揚建設』三角附輪售屋
招牌），屋內仍設置冷氣設備及雜物（1樓除小面積之
靠門口處有摺疊桌1張、椅子數張及雜物外，其餘已清
空，1樓後方及廁所內有堆放電信、冷氣設備及雜物，2樓均清空，但陽台置有冷氣設備及雜物）等事實，亦為兩造所不爭執（見原審卷二第201頁），並有LINE訊息
紀錄、高雄瑞豐郵局000188號存證信函、普通掛號函件執據附卷可稽（見原審卷一第59至79頁、卷二第127至133頁），另經原審就陸穎恆等2人提出之錄影檔案勘驗
無訛（見原審卷二第22、31至44頁），合先認定。
⑵惟系爭租約之租期係以110年7月1日為始日，同年5月16日至6月30日尚在裝潢期間，乃兩造所不爭執之事實，
則系爭房屋於6月30日以前如可供裝潢使用，即為已足
。而上開物品之存在，陸穎恆等2人於簽訂系爭租約前
即可查知，並非楊美人於系爭租約簽訂後始行設置，倘陸穎恆等2人認上開物品之存在有礙於裝潢及供牙醫診
所使用，原得與楊美人約定系爭房屋應以清除上開物品後之狀態交付，並非經其嗣後片面要求，即謂楊美人負有除去上開物品之義務。又楊美人於110年5月16日即將系爭房屋之鑰匙交付陸穎恆等2人，供其等自由出入系
爭房屋，而系爭房屋屋前之廣告看板及屋內之雜物（見原審卷一第34至39頁），均未定著於土地或建物，數量、體積亦非至為龐鉅，於裝潢期間內將之移至無礙裝潢作業之處所暫置，應非難事。至於系爭房屋內2樓陽台
設置之冷氣設備（見原審卷二第41頁），外觀尚屬新穎，是否其功能不敷使用，僅徒占空間，致對系爭房屋之裝潢工程，甚或後續作為牙醫診所使用造成妨礙，尚非無疑；而證人李昕固於原審證稱：伊為陸穎恆等2人繪
製系爭房屋之平面圖，系爭房屋2樓陽台原定放置壓縮
機、真空吸引機等牙醫設備，並配管至診療區，配管廠商表示雜物及冷氣設備如未移除，即無法施作等語（見原審卷二第155頁至第158頁），惟依其繪製之系爭房屋2樓平面配置圖（見原審卷一第105頁），預計配置於系爭房屋2樓陽台處之設備室，所占範圍未達該陽台面積
之1/2，則是否該陽台無法同時容納設備室及冷氣設備
，或設備室於該陽台內之所在位置已不容變更，亦屬有疑。
⑶核諸陸穎恆等2人於110年5月25日寄發之存證信函記載：
「…承租人現以存證信函告知，將於2021年6月1日開始進行裝潢，並請出租人於該日期前撤走仍置留之冷氣及欲回收物品，若期限內未作處理，承租人將代為處理，衍生費用由出租人負擔…因出租人之行為導致裝潢無法如期施工而衍生營運時間往後延期時，租賃時間需以因出租人行為延宕之裝潢時間為準，延後計算…」等語（見原審卷一第77至79頁），顯見陸穎恆等2人已表明如
楊美人未移除上開物品，其等將代為處理之，並由楊美人負擔所生之不利益，自難認系爭房屋因存有上開物品，即於客觀上陷於無法供裝潢使用之狀態。
⒊綜上，楊美人已將系爭房屋交付陸穎恆等2人，且系爭房屋
之客觀狀態可供裝潢使用等事實，應堪認定，則陸穎恆等2人主張楊美人未提供合於約定使用收益之租賃物，而有
給付不能之情事云云，尚無可採，其等以楊美人給付不能為由解除系爭租約，於法不合，自不生解除之效力。
㈡陸穎恆等2人得依系爭租約之約定請求返還押租金33萬6,000元，及依民法第179條規定請求返還租金16萬8,000元，共50萬4,000元：
⒈按系爭租約約定陸穎恆等2人交付之押租金為33萬6,000元，於租賃關係消滅、陸穎恆等2人搬遷時，楊美人應無息
返還，但陸穎恆等2人有積欠租金及費用等債務時，楊美
人得扣抵之（見原審卷一第29頁）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任。民法第179條、第1148條、第1153
條第1項分別定有明文。
⒉本件陸穎恆等2人解除系爭租約為不合法，有如前述，而如
認陸穎恆等2人解除系爭租約為不合法，兩造即同意系爭
租約已於110年6月3日合意終止（見前五、㈨所述），則陸
穎恆等2人與楊美人間之租賃關係已於110年6月3日消滅，楊美人受領租金之法律上原因即不復存在。又斯時陸穎恆等2人尚未開始進行裝潢作業，原不生待自系爭房屋搬離
遷出之問題，亦無積欠租金或費用之情事，則陸穎恆等2
人即得依上開系爭租約之約定，請求楊美人返還押租金33萬6,000元，及依民法第179條規定，請求楊美人返還首月租金16萬8,000元。嗣楊美人於111年10月7日死亡，除王
冠翔等3人以外之繼承人已拋棄繼承等情，有戶籍資料、
繼承系統表、家事事件公告查詢結果附卷可稽（見原審卷二第247、253至257、283、361至365頁），則陸穎恆等2
人請求王冠翔等3人於繼承楊美人遺產範圍內連帶給付其
等共50萬4,000元（計算式：336,000＋168,000＝504,000）
，洵屬有據（陸穎恆等2人另依民法第259條規定為請求，核屬訴之選擇合併，即毋須再予審究）。
⒊至於王冠翔等3人主張陸穎恆等2人屬於「後悔不租」，楊美人得依系爭租約第21條約定，沒收已付之租金及押租金一節，查系爭租約第21條固約定：「乙方（指陸穎恆等2
人）簽訂本契約後至實際交屋日（或起租日）前，如後悔不租，則已付之金額（如訂金、押金、佣金或已到期之租金支票）將全部沒收，絕無異議。但未到期之租金支票則予以退還」（見原審卷一第33頁），惟此所謂之後悔不租，應指陸穎恆等2人無正當理由片面主張向後消滅租賃關
係而言，並不包括陸穎恆等2人有正當理由而為終止，或
雙方合意終止系爭租約之情形在內。而系爭租約無法存續之原因，源於楊美人向陸穎恆等2人持續索討系爭租約並
未約定之16萬8,000元仲介費，以支付予王冠翔，有LINE
訊息紀錄附卷可稽（見原審卷一第59至75頁、卷二第101
至107頁），則陸穎恆等2人因此失去對楊美人之信賴，而不欲繼續與楊美人維持租賃關係，不違人之常情，原難謂陸穎恆等2人欲消滅租賃關係，為無正當理由，何況系爭
租約係經兩造合意終止，並非陸穎恆等2人單方行使終止
權，則本件自無系爭租約第21條約定之適用。是以，王冠翔等3人主張已付之租金及押租金業經依約沒收，陸穎恆
等2人無從請求返還云云，洵無可採。
㈢王冠翔等3人以陸穎恆等2人未交還系爭房屋及系爭房屋之鑰匙、平面圖、管線圖、房屋稅單，而就押租金部分主張同時履行抗辯，為無理由：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1項前段定有明文。此所謂同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生，原則上適用於具有對價關係之雙方債務間，如非基於同一雙務契約所生具有實質牽連之對立債務，基於誠信及公平原則，固得許其類推適用關於同時履行抗辯之規定，惟仍以一方之給付與他方之給付，互立於對待給付之關係者，始足當之（最高法院59年台上字第850號、71年度台上字第2307號、112年度台上字第1676號民事判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴系爭租約於110年6月3日終止時，陸穎恆等2人尚未開始於系爭房屋進行裝潢作業，而無待自系爭房屋搬離遷出之情形，有如前述。又系爭房屋於110年6月15日、111
年1月26日時均於2樓處懸掛「租售」之廣告，111年1月26日之廣告上更記載楊美人所使用之電話號碼[phone]）等情，有照片、系爭租約附卷可稽（見原審卷
一第27、29、99頁、卷二第109頁），則陸穎恆等2人早已將系爭房屋交還予楊美人之事實，甚為明確。
⑵陸穎恆等2人主張其等已於110年5月18日將系爭房屋之鑰
匙、房屋稅單交還楊美人一節，為王冠翔等3人所否認
，陸穎恆等2人並未舉證以實其說，尚無從認其此部分
主張之事實為真正；陸穎恆等2人亦自承已將系爭房屋
之複製鑰匙、平面圖、管線圖一併銷毀（見本院卷第123頁），則陸穎恆等2人並未履行交還系爭房屋鑰匙、平面圖、管線圖、房屋稅單之義務一事，固堪認定。惟上開物品原可輕易複製，王冠翔等3人亦未舉證證明楊美
人所交付之上開物品具備不可取代性，而有返還原件之必要，自難認陸穎恆等2人交還上開物品之義務，與楊
美人返還押租金之義務，係互立於對待給付之關係，其等自無從適用或類推適用同時履行抗辯之規定，而據以拒絕自己之給付。
⒊綜上，陸穎恆等2人已履行返還系爭房屋之義務，且陸穎恆
等2人交還系爭房屋鑰匙、平面圖、管線圖、房屋稅單之
義務，與楊美人返還押租金之義務，並無對待給付之關係，則王冠翔等3人以陸穎恆等2人未盡上開義務，而就其等返還押租金之義務主張同時履行抗辯，於法不合，其等拒絕為此部分之給付，即屬無據。
㈣陸穎恆等2人依民法第226條第1項規定請求賠償室內設計費之
損害15萬元，為無理由：
本件楊美人並無給付不能之情事，業如前七、㈠所述，則陸穎恆等2人依民法第226條第1項規定，請求賠償因給付不能
所生之損害，洵屬無據。
八、綜上所述，本件陸穎恆等2人依系爭租約之約定、民法第179條規定及繼承之法律關係，請求王冠翔等3人於繼承楊美人
遺產範圍內連帶給付50萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日（即110年9月4日）起至清償日止，按週年利率5%計算之
利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分為王冠翔等3人敗訴之判
決，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告，及就上開不應准許部分為陸穎恆等2人敗訴之判決，經核於法均無不合。
王冠翔與陸穎恆等2人分別提起上訴及附帶上訴，求予廢棄
改判，均為無理由，應予駁回。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，爰判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　20　　日民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 楊淑珍
法 官 李珮妤
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　20　　日書記官 黃月瞳