臺灣高等法院 高雄分院八十八年度上更㈠字第二十七號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　八十八年度上更㈠字第二十七號

上訴人

關山建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

鄭曉東律師

共同訴訟代理人

魏緒孟律師

被上訴人

安爵建設股份有限公司 設高雄市○○○路四三九號十二樓

法定代理人

甲○○

被上訴人

戊○○

　　　兼右一人訴

　　　訟法定代理人　丁○○

右當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年三月二十日臺灣高雄地

方法院八十五年訴字第五五九號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，

本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：求為判決：

（一）原判決廢棄。

（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述：除引用與原審判決書記載相同者外，另補稱：

（一）上訴人關山建設股份有限公司（下稱關山公司）於八十四年八月二十九日寄發之存證信函係明確表示：「．．．再次通知．．將．．對保手續完成，否則本公司將依照違約罰則，正式解除本契約，並沒收台端已支付之款項，屆時不另通知」等語，是項解除契約之意思表示實已具體表明，只是該意思表示係附有條件（以被上訴人未履行對保手續為條件），俟條件成就，解除之意思表示即生效，嗣被上訴人果未遵期辦理對保手續，是兩造間之契約已合法解除無疑。

（二）本件雖僅上訴人關山公司依約解除兩造間之房屋預定買賣契約書，然參諸公寓大廈管理條例第四條第二項規定及房屋預定買賣契約書第十六條第五款、土地預定買賣契約書第十條第一款之約定，自應認上訴人乙○○與被上訴人間之土地預定買賣契約書亦業經一併合法解除。

（三）被上訴人違約在先，經上訴人分別於八十四年八月九日及八月二十九日解除契約後，被上訴人遲至八十四年十一月一日始發函予上訴人謂因系爭飯店部分改為飯店使用主張有瑕庛而解除契約，顯與常理有悖，則上訴人解除契約在先，系爭房屋作何種用途，均與被上訴人等無涉，被上訴人在後之解約通知自不生效力。

（四）被上訴人丁○○、戊○○之價金，係於八十二年四月十七日，一次合計支付四紙支票，面額共六十七萬元，故對彼二人主張之給付價金數額並無爭執。

（五）本件上訴人之催告雖時間過短，不符兩造房屋買賣契約書第十五條之規定，惟經相當期限後（指被上訴人於約定催告期間經過後仍不履行），被上訴人仍未履行者，仍應視為上訴人已合法定期催告，故上訴人得合法解除契約，其解除契約之日期即以「約定催告期間經過後」之相當日期為準，即：

⒈對安爵建設股份有限公司之解除契約日期：查上訴人關山公司曾於八十四年八月九日定期七日催告安爵公司對保（符合貸款委託書第六條之七日催告期間），故安爵公司於八十四年八月十七日起陷於遲延，依契約第十五條第二款規定，遲延一個月後為違約，關山公司得解除契約，故知關山公司得於八十四年九月十八日以後合法解約，今關山公司雖提早於同年八月二十九日解約，惟依前開最高法院之會議紀錄，仍已於八十四年九月十八日生解約效力。

⒉對丁○○、戊○○之解除契約日期：關山公司於八十四年七月十九日定三日催告期間，催告給付價金，雖不符契約第十五條第二款之七日期間，惟依前開會議紀錄，仍應視為已定期七日催告，故伊二人自八十四年七月二十七日起陷於遲延，並於遲延後一個月關山公司得解除契約，故關山公司得於八十四年八月二十八日合法解約，今關山公司雖提早於同年月九日解約，惟仍應依前理視為於八十四年八月二十八日生解約效力。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：求為判決上訴駁回。

二、陳述：除引用與原審判決書記載相同者外，另補稱：

㈠上訴人於八十四年一月已經營飯店，不符合契約規定，無法交屋，伊等才不願對保、不付尾款。

㈡上訴人丁○○、戊○○之利息請求起算日均減縮為八十五年三月十日。

三、証據：援引在原審之立証方法。

理由

一、被上訴人起訴主張：上訴人關山建設股份有限公司（下稱關山公司）與上訴人乙○○合作在乙○○所有坐落屏東縣恆春鎮○○段第二一四之四地號土地建蓋「墾丁馬爾地夫」，標榜純休閒渡假套房，並有五星級完善公共設施，伊即分別購置前開系爭房地，其中被上訴人安爵建設股份有限公司（下稱安爵公司）購買二十戶（編號Ａ棟九樓第一、二、四、五、六、七、八、十、十一、十三、十四、十

五、十六及Ｂ棟九樓第四、五、二十一、二十三、二十四號），每戶房屋售價新台幣（以下同）二十六萬元、每戶基地款五十四萬元。丁○○購買二戶（編號Ｂ棟四樓第十八、第十九號），屋款分別為四十二萬元、四十六萬四千元，土地款分別為六十三萬元、六十九萬六千元。戊○○則購買一戶（Ｂ棟四樓第二十號），屋款三十九萬六千元、土地價金五十九萬四千元。安爵公司並已支付房屋出賣人關山公司房屋款合計一百六十萬元、給付土地出賣人乙○○土地價金合計二百四十萬元。丁○○已支付予關山公司屋款（含過戶費）合計二十八萬六千元，支付乙○○土地價款合計二十九萬四千元。戊○○亦分別給付予關山公司、乙○○各十一萬七千元、十萬八千元。詎上訴人所建蓋之「墾丁馬爾地夫」竟違約變更成為大飯店經營使用，且合約書所規定建置之公共設施亦變更為其他用途，顯已大為減少其價值。伊已於八十四年十一月二日委託律師通知上訴人解除契約等情，為此本於民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條及第二百五十九條第二款規定，求為命上訴人返還其所受領之金錢並均加給自受領時起之利息之判決（被上訴人丁○○、戊○○就利息請求之起算日，於本院均減縮為自起訴狀繕本送達翌日起算）。

二、上訴人則以：因被上訴人安爵公司拒不辦理對保手續，伊已於八十四年八月二十三日、二十八日通知其應備齊辦理產權登記、對保之證件辦理過戶、對保，但安爵公司置之不理，乃依兩造間房屋買賣契約第五條、土地買賣契約第四條規定解除契約，此解除契約之意思表示業於八十四年九月十八日生效，並經伊沒收已付價款。至於被上訴人丁○○、戊○○是因其二人信用瑕疵，貸款銀行拒絕核貸，依兩造間房屋買賣契約第八條第四款、土地買賣契約第三條第四款規定，該被上訴人二人即應以現金一次付清，詎丁○○、戊○○於接獲被告通知繳款均置之不理，亦已於八十四年八月九日通知彼等解除契約，該解除契約意思表示均於八十四年八月二十八日生效，並由伊沒收彼等價金。被上訴人自不得再於八十四年十一月二日以上訴人違約為由解除契約。又兩造間之系爭買賣契約既已解除在前，嗣後上訴人將墾丁馬爾地夫建築變更使用，即與被上訴人無關，被上訴人亦無主張瑕疵擔保之餘地等語，資為抗辯。

三、被上訴人主張前開向上訴人購買房屋土地及已交付部分價款之事實，已分別提出土地、房屋買賣契約書各二十三份、廣告平面圖乙件為證，且為上訴人所不爭，此部分事實，堪以認定。茲本件兩造所爭執者，厥為兩造分別主張對造違約，先後向對造為解除契約之意思表示，孰為合法？

四、查，被上訴人主張前開建築案係以休閒渡假套房為產品定位，並以集合住宅申請建築執照，依契約訂定之效用，應分戶銷售並辦理產權登記，但該建物於八十四年一月間完工領得使用執照後，已於八十四年三月七日，由墾丁馬爾地夫休閒興業有限公司申請核領營利事業登記証，變更改為經營「墾丁馬爾地夫大飯店」對外營業之事實，業經證人即設計人蔣紹良建築師證述甚詳，並有屏東縣政府（八五）屏建管字第六○八號函與所附該建物之建築執照、使用執照、該府八十五年四月二十六日，屏府建工字第０００六三五七七號函附之營利事業商業登記資料（原審卷第二０七頁）及被上訴人提出墾丁馬爾地夫大飯店廣告函乙份在卷足憑。上訴人關山公司及乙○○對上開買賣契約之真正及原休閒渡假套房已變更經營大飯店之事實均不爭執，惟以前開情詞置辯。

五、第查，上訴人所辯兩造間各件系爭買賣契約，因安爵公司違約拒絕辦理產權登記與對保義務，已經關山公司依契約第十五條第三款規定，於八十四年八月二十九日解除所有買賣契約，並於同年九月十八日生效。至於丁○○、戊○○則係因其等經銀行拒絕貸款後，彼二人均拒絕依約補足現金，已經關山公司於八十四年八月九日予以解除彼等之買賣契約，並沒收價金，亦已於同年月二十九日生效。契約既經解除，上訴人即有權變更使用云云，雖據提出催告、解約之存證信函影本九件為證，然被上訴人則主張上訴人之解約不合法予以否認。按契約一經成立，雙方均應受其拘束，除有合法原因外，不能任意解除。次按，民法第二百五十四條所定解除權之行使，須以契約當事人之一方遲延給付為前提，倘因存有不可歸責於一方（債務人）當事人之事由，致未為給付，而不必負遲延責任者（見：民法第二百三十條）即難認已具備法定解除權行使之要件，基此所為定期催告後之解除契約，自不生效力（最高法院八十年度台上字第二七八六號判決參照）。查，本件系爭買賣契約，依上訴人關山公司所為售屋廣告平面圖，係以休閒渡假套房為要約之引誘，又依與契約同一效力之「管理規則切結書」第一條第三項約定：「不得於室內設立公司、行號、色情應召站或作為辦公處所、營業處所或其他有違住家使用目的之處所」等內容以觀，兩造係以渡假套房、住家使用為契約預定之效用，足可認定。而系爭建築物如上述係在八十四年一月十日竣工領得使用執照，但上訴人旋於八十四年三月十七日將上開建築物提供予丙○○（亦係上訴人關山公司法定代理人）設立「墾丁馬爾地夫休閒興業公司」，此有屏東縣政府屏府建工字第六三五七七號函所附該公司營利事業登記資料在卷足憑，並為上訴人所不爭執。該馬爾地夫休閒興業公司與上訴人關山公司同係丙○○為負責人，而該公司經營業務範圍與系爭建築物現係經營墾丁大飯店性質相符，依通常情形公司常於核准設立後即行開業經營，被上訴人主張在八十四年四月間即發現系爭建物改為經營大飯店等事實，堪予採信。上訴人既於八十四年四月間即將被上訴人所購房屋變更改為經營大飯店，顯已無法將合於契約約定本旨之買賣標的物交付被上訴人而發生違約事由，則其於嗣後之八十四年三月二十九日、八十四年七月十九日分別陸續再以被上訴人等給付價金遲延為由，催告被上訴人安爵公司、戊○○及丁○○給付價金及再於八十四年八月二十九日、八十四年八月九日分別以前述存証信函向被上訴人主張解約，揆諸上開說明，其既違約在先，則違約後再行主張解約尚非合法。第按，物之出賣人對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉時於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。又買賣因物之瑕疵，而出賣人應依民法第三百五十四條規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價值，此依民法第三百五十九條前段之規定自明。上訴人既將被上訴人所購系爭房屋變更設計及用途，顯然大幅減少契約預定效用之價值，自應負物之瑕疵擔保責任。被上訴人主張已於八十四年十一月二日委託律師通知上訴人解除本件系爭房地買賣契約，業據安爵公司提出為上訴人所不爭之委由大慶法律事務所通知上訴人解除契約存証信函（見第一審卷第一六三頁及第一六四頁），另丁○○、戊○○部分之解約通知事實，亦為上訴人所不否認，並據上訴人於本審提出該律師函影本附卷可憑。則被上訴人主張上訴人應依民法第三百五十四條負買賣標的物之瑕疵擔保責任並主張解除本件系爭各件買賣契約，洵屬正當。上訴人抗辯契約業經彼等解約在先而不存在云云，尚無可採。

六、按契約解除時，當事人雙方所負回復原狀義務，除由他方所受領之給付物應返還外，如受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第二百五十九條第一、二款所明定。從而，被上訴人依該規定請求上訴人關山公司給付被上訴人安爵公司一百六十萬元及自訴狀繕本送達翌日即八十五年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；上訴人關山公司給付被上訴人丁○○二十八萬六千元、給付被上訴人戊○○十一萬七千元，並均自訴狀繕本送達翌日即八十五年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算利息；上訴人乙○○給付被上訴人安爵公司二百四十萬元及自八十五年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；上訴人乙○○給付被上訴人丁○○二十九萬四千元，給付被上訴人戊○○十萬八千元，並均自訴狀繕本送達翌日即八十五年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許。綜據上述，原審據此為被上訴人敗訴判決，並無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。

七、本件事証已明，兩造其餘攻擊防禦方法，尚無礙裁判之基礎，爰無逐一論述必要，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。

臺灣高等法院高雄分院民事第四庭~B1審判長法官　王錦村~B2法官　許明進~B3法官　江幸垠

~B法院書記官　張明賢Ｇ