臺灣高等法院 高雄分院九十年度上更㈡字第五二號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　九十年度上更㈡字第五二號

上訴人

關山建設股份有限公司

上訴人

?

法定代理人

己○○

上訴人

戊○○

共同訴訟代理人

藍庭光律師

複代理人

癸○○

被上訴人

安爵建設股份有限公司

被上訴人

?

法定代理人

丙○○

被上訴人

壬○○

訴訟代理人

辛○○

被上訴人

乙○○庚

被上訴人

?

被上訴人

兼右一人之 甲○○庚

法定代理人

訴訟代理人

丁○○

右當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年三月二十日臺灣高雄地

方法院八十五年訴字第五五九號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，

本院判決如左：

主文

事實及理由

一、被上訴人庚○○於民國九十一年五月二十五日死亡，由其子女乙○○、甲○○具狀承受訴訟，又乙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人主張：上訴人關山建設股份有限公司（下稱關山公司）與上訴人戊○○合作在戊○○所有坐落屏東縣恆春鎮○○段第二一四之四地號土地建蓋「墾丁馬爾地夫」建物，標榜純休閒渡假套房，並有五星級完善公共設施，被上訴人即分別購置前開系爭房地，其中被上訴人安爵建設股份有限公司（下稱安爵公司）購買二十戶（編號Ａ棟九樓第一、二、四、五、六、七、八、十、十一、十三、十

四、十五、十六及Ｂ棟九樓第四、五、二十一、二十三、二十四號），每戶價金均為新台幣（下同）九十萬元（含屋款三十六萬元、基地款五十四萬元）。庚○○購買二戶（編號Ｂ棟四樓第十八、第十九號），其中一戶價金一百零五萬元（含屋款四十二萬元、基地款六十三萬元），另一戶價金一百十六萬元（含屋款四十六萬四千元、基地款六十九萬六千元）。壬○○購買一戶（Ｂ棟四樓第二十號），價金九十九萬元（含屋款三十九萬六千元、基地款五十九萬四千元）。安爵公司、庚○○、壬○○已分別支付關山公司房屋款合計一百六十萬元、二十八萬六千元、十一萬七千元，分別支付戊○○土地款二百四十萬元、二十九萬四千元、十萬八千元。詎上訴人竟違約變更系爭房地為大飯店經營使用，並將原有之公共設施變更為其他用途，致減少系爭房地之價值。被上訴人已於八十四年十一月二日解除買賣契約，且上訴人亦解除買賣契約，則兩造契約既經解除，上訴人自負返還價金之義務等情，爰依民法第二百五十九條第一、二款規定，求為命上訴人返還其所受領之價金並減縮自八十五年三月十日起至清償日止加付法定遲延利息之判決。

三、上訴人則以：㈠安爵公司拒不辦理對保手續，上訴人已於八十四年八月二十三日、二十八日通知其應備齊辦理對保之證件，辦理對保，但安爵公司置之不理，乃依兩造間房屋買賣契約第五條、土地買賣契約第四條規定解除契約，此解除契約之意思表示於八十四年九月十八日生效。至於被上訴人庚○○、壬○○是因其二人信用瑕疵，貸款銀行拒絕核貸，依兩造間房屋買賣契約第八條第四款、土地買賣契約第三條第四款規定，該二人即應以現金一次付清，詎庚○○、壬○○於接獲上訴人通知繳款均置之不理，上訴人亦已於八十四年八月九日通知彼等解除契約，該解除契約意思表示均於八十四年八月二十八日生效。兩造之契約因被上訴人違約經上訴人解除，由上訴人沒收彼等價金。㈡兩造間之系爭買賣契約既已解除在前，嗣後上訴人變更原有建築，即與被上訴人無關，被上訴人無主張瑕疵擔保之餘地，自不得再於八十四年十一月二日以上訴人違約為由解除契約等語，資為抗辯。

四、被上訴人主張前開向上訴人購買房屋土地及已交付部分價款之事實，已分別提出土地、房屋買賣契約書各二十三份、廣告平面圖乙件為證，且為上訴人所不爭，此部分事實，堪以認定。茲本件兩造所爭執者為：㈠兩造之契約是否經合法解除？㈡上訴人應否返還所收受之價金？茲分述之。

伍、兩造之契約是否經合法解除？

㈠上訴人解除契約是否發生效力：

⑴上訴人主張依兩造間各件系爭買賣契約，被上訴人除給付前述價金外，部分價金係以銀行貸款為給付，被上訴人應依上訴人通知之時、地備齊證件辦理銀行對保手續，若因不銀行不核准貸款，被上訴人須以現金給付，詎安爵公司拒絕辦理銀行貸款對保手續，經關山公司於八十四年八月九日、八十四年八月二十九日以存證信函限期催告其履行，安爵公司仍未為之。至於庚○○、壬○○則因信用不佳，遭銀行拒絕貸款後，經關山公司於八十四年七月十九日、八十四年八月一日以存證信函限期催告彼等以現金給付價金，彼等二人均未補足現金之事實，有系爭各件契約書及上訴人提出上開存證信函、郵件回執影本各六件為證，且被上訴人對各收受上開存證信函後仍未對保、給付現金之事實並不爭執，上訴人上開主張堪信為真。

⑵被上訴人雖抗辯：前開建築案係以休閒渡假套房為產品定位，依契約訂定之效用，應分戶銷售並辦理產權登記，但該建物於八十四年一月間完工後，已由墾丁馬爾地夫休閒興業有限公司（下稱墾丁公司）申請核領營利事業登記証，變更改為經營「墾丁馬爾地夫大飯店」，上訴人顯已無法將合於契約約定本旨之買賣標的物交付被上訴人，被上訴人始未給付其餘價金云云，並提出墾丁馬爾地夫大飯店廣告函乙份為證。然查：①系爭建物係於八十二年六月八日施工，於八十三年十二月三十一日竣工，用途為地上第一層為店舖及集合住宅、第二層至十二層集合住宅，於八十四年一月十日經屏東縣政府建設局核發使用執照之情，有屏東縣政府建設局屏府建管恆字第Ａ００００八號建物建造執照、屏東縣建築物基本資料、屏東縣政府建設局屏建管字第三七三號函可稽（原審證物外放），由上開資料之記載，無法證明關山公司於八十四年八月間限期催告安爵公司辦理貸款對保手續、催告庚○○、壬○○以現金給付時，已將系爭建物變更為經營飯店使用。

②又八十四年三月十七日獲核准設立之墾丁公司，其營業項目為提供旅遊資訊業務；投資興建都市計劃範圍內公園業務；服飾、藝品、珠寶買賣業務；音樂帶、禮品、圖書、卡片買賣業務；高爾夫球具、一般運動器材買賣、出租業務，以及前項產品之進口買賣，有屏東縣政府八十五年四月二十六日屏府建工字第０００六三五七七號函附之營利事業商業登記資料為證（原審卷第二０六、二０七頁），是依此記載，無從認定墾丁公司係經營旅館、飯店之營業。雖被上訴人提出墾丁馬爾地夫大飯店廣告函，但因該函並無任何日期之記載，致無從認定該廣告函係何時印製，而被上訴人復無法提出其他證據，則彼等主張關山公司催告辦理貸款對保手續或以現金給付時，即已變更系爭建物用途供經營大飯店云云，自無可採。

⑶庚○○、壬○○抗辯：彼等並無信用不良致無法獲核准貸款云云。經查，庚○○、壬○○均因有退票紀錄之信用瑕疵，遭貸款銀行拒絕核貸之事實，業經證人即慶豐商業銀行承辦系爭房地貸款之職員譚肇貴於原審證述明確，並有高雄市票據交換所九十一年八月十六日高市票交業乙字第一七六五號函附庚○○八十四七月間、壬○○八十四年二、三月間之退票明細表可稽（本院卷一二０至一二二頁），庚○○、壬○○上開抗辯，委無可取。

⑷又上訴人主張安爵公司未依約辦理貸款對保手續、庚○○、壬○○未依約以現金給付，依兩造貸款委託書第六條、契約第十五條第二款約定，補正期間為七日，關山公司於八十四年八月九日催告安爵公司七日內辦理對保手續，於八十四年七月十九日、八十四年八月一日均催告庚○○、壬○○應於三日內給付價金，而安爵公司未於期限內為之，應負給付遲延之責，庚○○、壬○○部分之催告限期補正期間雖過短，但彼等於七日仍未補正，應負遲延責任。再依系爭契約十五條第二款約定，遲延一個月後為違約，關山公司得解除契約，雖關山公司係提早於八十四年八月二十九日以存證信函通知安爵公司解除契約，於八十四年八月九日以存證信函通知庚○○、壬○○解除契約，被上訴人於逾一個月後，均未補正給付等事實，有上開存證信函、郵件回執影本可證，是關山公司與被上訴人間各件房屋預定買賣契約，因關山公司為解除契約之意思表示而發生解除效力。

⑸復依兩造間之房屋預定買賣契約第十六條第五款、土地預定買賣契約第十條第一款約定，房屋部分之契約解除，土地部分契約應亦發生解除效力，故雖僅由關山公司為解除契約之意思表示，土地部分之戊○○與被上訴人間各件土地預定買賣契約亦經一併發生解除效力。

㈡被上訴人解除契約是否發生效力：被上訴人雖主張上訴人將被上訴人所購系爭房屋變更設計及用途為飯店使用，顯然減少契約預定效用之價值，自應負物之瑕疵擔保責任，安爵公司於八十四年十一月二日委託律師通知上訴人解除本件系爭房地買賣契約，雖據安爵公司提出為上訴人所不爭之委由大慶法律事務所通知上訴人解除契約存証信函（見第一審卷第一六三頁及第一六四頁），另庚○○、壬○○部分之解約通知事實，亦為上訴人所不否認云云。惟查，被上訴人無法證明於上訴人合法解除契約之前，上訴人已有變更為飯店使用之情形，且上訴人解除契約已發生效力，如前所述，則上訴人於系爭契約解除後，再將系爭建物供作飯店使用，自無違約可言，被上訴人嗣後所為解除契約之意思表示，自生任何效力。

六、上訴人應否返還所收受之價金？

㈠按契約解除時，當事人雙方負回復原狀義務，除由他方所受領之給付物應返還外，如受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第二百五十九條第一、二款所明定。故當事人雙方任何一造解除契約，兩造均可主張他造應負回復原狀義務，並不限於先為解除契約意思表示之一造始可主張回復原狀，故本件被上訴人雖以其解除契約，請求上訴人負回復原狀義務，返還所受領之價金，惟經本院依兩造陳述、抗辯、被上訴人之訴訟目的及主張觀之，認被上訴人之陳述有不完足，爰依民事訴訟法第一百九十九條規定，行使闡明權後，被上訴人已補充陳述主張：兩造任一方解除契約，契約經解除後，上訴人應負回復原狀，返還受領價金之義務等語（本院卷一二七、一七四、一九九頁），上訴人抗辯本院行使闡明權過當云云，委無可取。從而，被上訴人以系爭契約經解除，依前開法條規定，請求上訴人返還所受領之價金，應為可採。

㈡上訴人雖抗辯：依契約第十五條之約定，被上訴人違約，經上訴人解約後，被上訴人所交付之價金由上訴人沒收云云。然查：

⑴兩造上開沒收價金約定性質，係以被上訴人於債務不履行時，應支付上訴人違約金，並以上訴人所受領之價金充作違約金沒收甚明。又違約金，除當事人另訂定外，是為因不履行而生損害之賠償總額，且約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一、二項、第二百五十二條亦分別定有明文。

⑵安爵公司、庚○○、壬○○已分別支付關山公司房屋款合計一百六十萬元、二十八萬六千元、十一萬七千元，分別支付戊○○土地款二百四十萬元、二十九萬四千元、十萬八千元。上訴人主張所收受上開價金均沒收，即將上開價金充作違約金，而上訴人主張被上訴人違約應給付上訴人違約金之事實，固為可採，惟本院斟酌上訴人就其因被上訴人未依約履行所受損害，未能具體提出證明（本院卷一七五頁），經本院調取關山公司八十四年、八十五年度營利事業所得稅結算申報資料顯示，其費用率（營業費用及損失總額為其營業收入淨額之百分率）分別為百分之十點五九、百分之十三點三八，有財政部高雄市國稅局函及所附營利事業所得稅結算申報資料可稽（本院卷一八三至一八七頁），且上訴人因被上訴人未依約履行而解除契約，其之前所支出之房地銷售廣告費用、人事費用等均為上訴人所受之損害等情，本院認以系爭房地之買賣價金之百分十五為上訴人之損害總額即違約金數額為適當。準此，關山公司可向安爵公司、壬○○、庚○○請求之違約金為一百零八萬元、五萬九千四百元、十三萬二千六百元[計算式：360000x0.15x20=0000000 ；396000x0.15=59400；（420000x0.15=63000，464000x0.15=69600，63000+69600=132600）]。戊○○可向安爵公司、壬○○、庚○○請求之違約金為一百六十二萬元、八萬九千一百元、十九萬八千九百元[計算式：540000x0.15=0000000；594000x0.15=89100；（630000x0.15=94500，696000x0.15=104400，94500+104400=198900）]。

⑷從而，上訴人應返還被上訴人之價金於扣除被上訴人應給付之上開違約金後，關山公司尚應給付安爵公司、壬○○、庚○○依次為五十二萬元、五萬七千六百元、十五萬三千四百元（計算式：0000000-0000000=520000，000000-00000=57600，000000-000000=153400）。戊○○尚應給付安爵公司、壬○○、庚○○依次為七十八萬元、一萬八千九百元、九萬五千一百元（計算式：0000000-0000000=780000，000000-00000=18900，000000-000000=95100）。

七、綜上所述，被上訴人於兩造契約解除後，依民法第二百五十九條第一、二款之規定明定。請求關山公司給付安爵公司五十二萬元，給付庚○○（由乙○○、甲○○承受訴訟）十五萬三千四百元，給付壬○○五萬七千六百元，並均自訴狀繕本送達翌日即八十五年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息；請求戊○○應給付安爵公司七十八萬元，給付庚○○（由乙○○、甲○○承受訴訟）九萬五千一百元，給付壬○○一萬八千九百元，並均自訴狀繕本送達翌日即八十五年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許。原審逾上開應准許部分（除減縮利息部分外），為被上訴人勝訴判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院連同假執行宣告部分予以廢棄，並駁回被上訴人此部分在第一審之訴及假執行之聲請。上開應准許部分，上訴意旨求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百八十五條第一項，判決如主文。

臺灣高等法院高雄分院民事第二庭~B1審判長法官　簡色嬌~B2法官　沈建興~B3法官　陳真真

~B法院書記官　黃琳群附註：民事訴訟法第四百六十六條之一：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。