臺灣高等法院 高雄分院九十二年度上易字第一七七號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　九十二年度上易字第一七七號

上訴人

尊皇房屋仲介有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

周春米律師

複代理人

張 寧律師

被上訴人

甲○○○

訴訟代理人

蔡將葳律師

被上訴人

丁○○

訴訟代理人

乙○○

當事人間請求給付服務報酬金等事件，上訴人對於民國九十二年五月十五日臺灣屏東

地方法院九十二年度訴字第四二號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十一月五日

言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人甲○○○於民國九十一年三月二十日，委託上訴人銷售坐落於屏東市○○路八十三號房屋一棟（下稱系爭房屋），雙方並簽訂房屋委託銷售契約書，九十一年六月二十日託售契約期滿時，被上訴人甲○○○仍表示繼續委託上訴人銷售。而上訴人亦於九十一年九月十三日帶被上訴人丁○○至系爭房屋評估查看。詎被上訴人二人竟於九十一年十月二十四日私下成交系爭房屋。被上訴人甲○○○應給付上訴人居間報酬即系爭房屋買賣價格新台幣（下同）七百九十萬元之百分之三即二十三萬七千元；被上訴人丁○○應給付上訴人仲介服務費百分之一報酬即七萬九千元等情，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人甲○○○應給付上訴人二十三萬七千元，被上訴人應給付上訴人七萬九千元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（按上訴人於原審係請求被上訴人甲○○○應給付四十三萬二千元，被上訴人丁○○應給付十萬八千元，及均自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，經原審為上訴人敗訴判決後，上訴人上訴聲明，請求被上訴人甲○○○給付三十一萬六千元，被上訴人丁○○給付七萬九千元，及均自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，嗣於本院就被上訴人甲○○○部分減縮請求為二十三萬七千元）。

二、被上訴人則以：被上訴人甲○○○委託上訴人銷售系爭房屋之委託期間係自九十一年三月二十日起至九十一年六月二十日止，系爭契約第三款後段亦明文：逾期未售出，契約書自動失效。又在委託期滿後，也從未有任何表示繼續委託上訴人銷售之意思。且被上訴人二人買賣系爭房屋訂約時間為九十一年十月二十三日，距兩造原定委託銷售期間末日九十一年六月二十日亦超過四個月。另被上訴人丁○○只是經上訴人職員帶看系爭房屋，在客戶記錄表上簽名，並非與上訴人簽定契約需給付服務費等語，資為抗辯。

三、上訴人主張與被上訴人甲○○○簽訂系爭房屋委託銷售契約，並於九十一年九月十三日帶引被上訴人丁○○查看系爭房屋及丁○○在尊皇房屋帶看客戶記錄表上簽名，嗣被上訴人二人於九十一年十月二十三日簽訂不動產買賣契約書，並於九十一年十一月七日辦理移轉登記等情，為兩造所不爭，並有委託銷售契約書、帶看客戶記錄表、工作日誌、不動產買賣契約書及建物登記謄本各一份為證（原審卷第八至一二頁、二八至三一頁），自堪信為真實。

四、被上訴人甲○○○於九十一年六月二十日託售期滿後，有無繼續委託上訴人銷售系爭房屋？上訴人是否有為被上訴人甲○○○居間及可否請求被上訴人甲○○○給付居間報酬？

㈠本件被上訴人甲○○○與上訴人簽訂之系爭契約依契約第三條已載明委託銷售期間自九十一年三月二十日起至九十一年六月二十日止，且逾期未售出，委託契約自動失效，則兩造契約應在九十一年六月二十日後因期滿而失效。至於上訴人主張其在九十一年六月二十日期滿後，曾多次登報廣告，並提出廣告剪報影本用以證明被上訴人甲○○○在九十一年六月二十日以後尚有繼續委託其銷售房屋；惟查系爭契約已載明系爭房屋為一千零八十萬元，但其所提相關廣告，刊載為「忠孝國小店面」，且售價為九百八十萬元，與本件一千零八十萬元差距竟高達一百萬元，要難證明契約期限期滿後之廣告行為係經被上訴人甲○○○之同意。證人徐大順雖證稱：被上訴人甲○○○於九十一年六月二十日之銷售契約期滿後，有口頭約定要委託上訴人繼續賣云云，為被上訴人甲○○○所否認，而又查無其他證據足以證明證人徐大順上開證言與事實相符，尚無可採。此外，上訴人並未能舉證證明其與被上訴人甲○○○有續約之事實。被上訴人甲○○○抗辯：廣告係上訴人片面之行為，九十一年六月二十日託售期滿後，並無繼續委託上訴人銷售系爭房屋等語，足堪採信。

㈡惟按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。又居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第五百六十五條、五百六十六條、五百六十八條第一項分別定有明文。查上訴人主張於九十一年九月十三日帶引被上訴人丁○○查看被上訴人甲○○○所有系爭房屋，而被上訴人甲○○○與丁○○亦於九十一年十月二十三日簽訂系爭房屋買賣契約，並於九十一年十一月七日移轉登記，為兩造所不爭，已如前述，足證上訴人確有為被上訴人甲○○○居間系爭房屋。而按一般目前社會不動產買賣，居間報酬（佣金）習慣上係由賣方給付成交價格百分之三，此並有上訴人與被上訴人甲○○○原簽訂之銷售契約書可參（原審卷第八頁）。本件被上訴人間所定系爭房屋買賣價格為七百九十萬元，有不動產買賣契約書可稽（原審卷第二八頁），是上訴人請求被上訴人甲○○○給付居間報酬為系爭房屋買賣價格之百分之三，即二十三萬七千元，為有理由。

五、被上訴人丁○○有無委託上訴人介紹房子？上訴人可否請求被上訴人丁○○給付報酬？查上訴人主張被上訴人丁○○係看上訴人刊登之聯合報廣告後與上訴人聯絡，並由上訴人於九十一年九月十三日帶引其查看系爭房屋，而尊皇房屋帶看客戶記錄表上客戶姓名及電話都是丁○○本人填寫的，帶看客戶紀錄表上面有記載仲介服務費買方付百分之一，上面有丁○○的簽名與電話等情，已據上訴人提出帶看客戶記錄表、工作日誌各一份為證（原審卷第九、一０頁），並經證人薛美芬證稱：「九十一年九月十三日的帶看紀錄表是我製作的。當天是我值班，是丁○○看報紙來電話，她說她要開安親班，我就介紹建豐路八十三號的房子及廣東路東殿新都，他約我下午五時才有時間，我請徐大順與建豐路的屋子林小姐聯絡，下午五時三十分我就帶丁○○到建豐路八十三號，由屋主幫我開門，陪同我與丁○○看屋並介紹。」等語屬實（本院卷第七七頁）。足證被上訴人丁○○確有委託上訴人介紹房子，而被上訴人丁○○嗣後亦與甲○○○於九十一年十月二十三日簽訂系爭房屋買賣契約書，並於九十一年十一月七日辦理移轉登記，已如前述。上訴人依上開帶看客戶紀錄表約定，請求被上訴人丁○○給付居間報酬即系爭房屋買賣價格之百分之一即七萬九千元，亦有理由。

六、綜上所述，上訴人請求被上訴人甲○○○給付二十三萬七千元，請求被上訴人丁○○給付七萬九千元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起（即被上訴人甲○○○自九十二年一月二十三日起，被上訴人丁○○自九十二年一月二十四日起），均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審上開部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二、三項所示。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。

民事第五庭~B1審判長法　官　蔡明宛~B2法　官　黃科瑜~B3 法　官　曾錦昌

~B法院書記官　張文斌