臺灣高等法院 高雄分院九十二年度上字第一二二號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　九十二年度上字第一二二號

上訴人

五甲社區小型商店聯合管理委員會

法定代理人

午○○

上訴人

Ｙ○○

上訴人

Ｗ○○

上訴人

Ｆ○○○

上訴人

乙○○

上訴人

己○○○

上訴人

丙○○

上訴人

亥○○

上訴人

Ｑ○○

上訴人

Ｃ○○

上訴人

辰○○

上訴人

Ｏ○○○

上訴人

Ｎ○○

上訴人

地○○○

上訴人

申○○○

上訴人

Ｄ○○

上訴人

Ｅ○○

上訴人

甲○○

上訴人

丁○○

上訴人

黃○○

上訴人

Ｖ○○

上訴人

戌○○

上訴人

Ｕ○○

上訴人

Ｐ○○

上訴人

寅○○

上訴人

癸○○○

上訴人

Ｓ○○

上訴人

Ｔ○○

上訴人

Ｊ○○

上訴人

壬○○

上訴人

子○○

上訴人

天○○

上訴人

Ｂ○○

上訴人

戊○○

上訴人

庚○○

上訴人

卯○○

上訴人

Ｒ○○

上訴人

未○○

上訴人

宙○○

上訴人

宇○○

上訴人

丑○○

上訴人

巳○○

上訴人

午○○

上訴人

Ｇ○○

上訴人

玄○○

上訴人

Ｍ○○

上訴人

辛○○

上訴人

Ａ○○

上訴人

Ｉ○○

上訴人

酉○○

上訴人

Ｌ○○

上訴人

Ｋ○○

上訴人

子○○

上訴人

捷合股份有限公司

上訴人

設

法定代理人

Ｘ○○ 住

共同訴訟代理人

蔡錫欽律師

共同訴訟代理人

邱揚勝律師

被上訴人

高雄縣政府

被上訴人

設

法定代理人

Ｈ○○ 住

訴訟代理人

林敏澤律師

　　　　　　　　　鄭瑞崙律師

　　　　　　　　　李亭萱律師

右當事人間請求核定地租等事件，上訴人對於中華民國九十二年一月三十日臺灣高雄

地方法院九十年度訴字第二五一三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：上訴人Ｙ○○等人（除上訴人五甲社區小型商店聯合管理委員會外，以下同）前向被上訴人購買五甲國民社區第一期小型商店住宅連同其基地即坐落高雄縣鳳山市道○○段第七０六之一二、七六六之一三、一０七九之一一、一０九三之二六地號四筆土地（下稱系爭土地）之所有權，而高雄縣所有（原陳述被上訴人所有，於本院更正）由被上訴人為管理機關之四間地下室即高雄縣鳳山市道○○段建號０七八八五、０七八八四、０七八八九、０七八八六號均位於上開四筆土地之下。然系爭土地與地上建物連同地下室本同屬被上訴人管理所有，被上訴人僅將系爭土地及其地上建物即小型商店住宅出售與上訴人，地下室則未為出售。依最高法院八十四年度台上字第二七０七號判決意旨所稱：「建築物與基地同屬一人所有而僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係，租金數額協議不諧時，應類推適用民法第八百七十六條規定，當事人得聲請法院核定之」等語，則被上訴人管理高雄縣所有之地下室，性質上不能與基地使用權分離而存在，自應認上訴人Ｙ○○等人各與被上訴人間有租賃關係存在，而兩造關於租金之數額不能達成協議。又上訴人五甲社區小型商店聯合管理委員會經被上訴人委託辦理國民住宅各項業務，嗣經訂立住戶每一戶依坪數繳納管理費，被上訴人管理之地下室亦應繳納管理費，每月為新台幣（下同）五萬九千三百零七元，九十年一、二月份應付之管理費合計為十一萬八千六百十四元等情，爰基於上開最高法院之判決意旨類推民法第八百七十六條第一項及高雄縣國民住宅社區管理維護規則第十八條規定之法律關係，求為命㈠被上訴人就坐落高雄縣鳳山市道○○段第七０六之一二、七六六之一三、一０七九之一一、一０九三之二六地號四筆土地之地下室，自八十五年七月二十四日起至八十六年七月二十三日止，應給付之地租各定為九十萬元。㈡被上訴人應給付上訴人Ｙ○○等人各如原判決附表所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被上訴人應給付上訴人五甲社區小型商店聯合管理委員會十一萬八千六百一十四元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。並為下列之聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人就坐落高雄縣鳳山市道○○段第七０六之一二、七六六之一三、一０七九之一一、一０九三之二六地號等四筆土地之建物，自民國八十五年七月二十四日起至民國八十六年七月二十三日止，應給付之地租各定為九十萬元。

㈢被上訴人應給付上訴人Ｙ○○等人如起訴狀附表所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈣被上訴人應給付上訴人五甲社區小型商店聯合管理委員會十一萬八千六百一十四元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈤願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：依國民住宅條例及國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法之規定，國民住宅之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地、法定空地外之空地皆登記為公有，以減輕國民住宅承購人之價金及承購後稅賦之負擔，旨在照顧低所得者承購國民住宅。上訴人所指四間地下室，建造之初係供防空避難之用，嗣因國人購買自小客車使用者日眾，而地面停車位又極為不足，經民眾要求，被上訴人乃將地下室供民眾停車之用，故系爭土地之地下室係依法令規定及民眾要求於平時作為停車場，戰時仍作防空避難室，上訴人實無權請求被上訴人給付租金。又上訴人Ｙ○○等人所稱最高法院八十四年度台上字第二七０七號判決意旨，與本件訴訟情形有間，上訴人Ｙ○○等人引為本件訴訟之訴訟標的，尚難成立。又上訴人五甲社區小型商店聯合管理委員會主張依高雄縣國民住宅社區管理維護規則第十八條第五項規定，認被上訴人有負擔大廈管理費之義務云云，尤屬無稽等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。

三、據上訴人陳稱：「依據最高法院八十四年度台上字第二七０七號判決意旨類推適用民法第八百七十六條第一項規定之法律關係及高雄縣國民住宅社區管理維護規則第十八條規定之法律關係為訴訟標的，別無其他訴訟標的」等語（見本院卷九十二年七月二十三日筆錄）。按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，民法第八百七十六條固定有明文。但此項規定，係為解決同地所有人與建築物所有人，雙方均需使用地面而發生權利衝突而設，若使用地面不生衝突，自無適用該法條之餘地。查系爭土地之地面係由上訴人Ｙ○○等人所使用，被上訴人管理高雄縣所有之地下室並未使用土地地面，不發生所有權衝突之問題。況民法第七百七十三條規定：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，如他人之干涉無碍其所有權之行使者，不得排除之」，則系爭土地之地下室戰時作為防空避難室之用，平時作為停車場使用，並無碍於上訴人房地之使用，尤難謂上訴人有收租之權利。

四、按政府興建之國民住宅，係指由政府取得土地、規劃設計、施工、分配並管理之住宅。政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換，其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。前項國民住宅及基地之出售，國民住宅主管機關有優先承購權，原承購人及其配偶或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姊妹，自出售其住宅起五年內，不得再行承購或承租國民住宅，但由國民住宅主管機關承購其住宅者，不在此限。政府興建之國民住宅社區內所標售之商業、服務設施及其他建築物之承購人欠繳管理費達六個月者，國民住宅主管機關得移送法院裁定後，拍賣其設施、建築物及基地。政府興建之國民住宅出售後，承購戶將國民住宅作非法使用，積欠貸款本息達三個月，經催告仍不清償，將國民住宅出售、出典、贈與或交換未經國民住宅主管機關同意，同一家庭有政府直接興建或貸款自建之國民住宅超過一戶，變更為非居住使用或出租，經通知後逾三十日未予回復或退租，承購後滿三個月經催告仍未進住，積欠管理費達六個月者，國民住宅主管機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行。此觀國民住宅條例第六條、第十九條、第二十條及第二十一條之規定自明。故政府直接興建之國民住宅，其承購戶須受上開法條之限制，核與非國民住宅之不動產所有權人之權利並非無軒輊。申言之，非國民住宅之不動產所有人與國民住宅不動產所有人其所享有之不動產所有權之範圍並不一致，兩者不宜相提並論。查上訴人Ｙ○○等人之國民住宅，係經政府機關直接興建而後配售與上訴人Ｙ○○等人，此為兩造所不爭執，且有五甲國宅社區第一期高樓小型商店住宅、商店住宅、辦公廳住宅房地買賣契約書及高雄縣政府建設局核發之內載起造人為高雄縣政府縣長蔡明耀、黃友仁之使用執照可稽，足見系爭四筆土地及其地上房屋係政府興建之國民住宅房地，則上訴人Ｙ○○等人向高雄縣政府承購之房地自係國民住宅房地，其就房地所享有之所有權須受國民住宅條例之限制，並未享有與一般私有房地所有權同等之權利，從而上訴人Ｙ○○等人即不得比照一般私有房地之法律關係請求被上訴人給付租金。

五、次按國民住宅出售、出租及商業設施等之標售、標租辦法，由內政部定之，該辦法係依國民住宅條例第七條第三項訂定及國民住宅之出售及商業服務設施暨其他建築物之標售，包括建築基地在內，國民住宅社區內之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地，法定空地外之空地，除契約另有約定外，應登記為公有，並供公共使用，國民住宅主管機關得依規定申請免繳房屋稅及地價稅，此於國民住宅條例第七條第三項，國民住宅出售、出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第一條、第二條規定綦詳。故系爭土地之地下室，依法應登記為公有財產，並須供公共使用，其目的在降低國民住宅承購戶之價金及稅賦負擔，而系爭地下室已登記為高雄縣所有，被上訴人並非據為己用，圖被上訴人之利。且地下室原係供國宅承購戶於戰時避難之用，為免承購戶必須一併承購地下室而增加買賣價金之負擔，故規定應登記為公有，用意極為良善。其後因國宅承購戶使用自小客車及機車者日眾，因停車位不足，影響國宅之管理及觀瞻，乃應承購戶之要求，將地下室闢為停車場，以供承購戶停車之用。主管機關即被上訴人雖將地下室停車場出租承購戶使用而收取部分費用，實因停車場需人管理及維護，其管理維護之費用即由此收取費用支出，被上訴人並未將之歸入公庫。況兩造所訂五甲國宅社區房地買賣契約第七條約定：「本社區除未設有公共使用之出入口之地下室外，其餘地下室全部登記為甲方（被上訴人）所有，該地下室平時由社區管理站管理使用，戰時作為防空避難使用」等語，亦足顯示上訴人不得請求被上訴人給付租金。

六、上訴人五甲社區小型商店聯合管理委員會主張伊基於高雄縣國民住宅社區管理維護規則第十八條規定提起本件訴訟，請求被上訴人給付管理費云云。經查高雄縣政府於八十八年七月十九日以八八府秘字第一三六八一八號訂定之高雄縣國民住宅社區管理維護規則第十八條稱：「委員會經國民住宅主管機關之委託得辦理下列各項事宜：「為維持社區公共安全衛生，得派員巡視社區內之環境，對下列行為勸導改善或向各目的事業主管機關依法舉發：⒈違章建築、違規使用或占用公共設施場所。⒉違規停車。⒊經營非法流動攤販。⒋任意懸掛、張貼廣告物。

⒌任意放流污水、廢氣或棄置垃圾。⒍其他違反社區共同約定事項。國民住宅公用部分及社區內設施之檢修維護事宜。國民住宅公共空間及四周環境之美化清潔維護事項。㈣國民住宅社區地下室停車場及專用污水處理場之營運事項（法令另有規定者，依其規定）。國民住宅社區住戶應繳管理費之訂定、收取及保管運用。有關公共安全與秩序之宣導。辦理社區公益事宜及文康體育休閒活動。委員會委員之改選、補選事項。其他有關協助國民住宅社區管理維護事宜。委員會委員執行國民住宅主管機關委託辦理各項事宜，遇非法阻擾或暴力傷害事件，應即報請司法單位處置，以保障人身安全」等語。即被上訴人雖委託上訴人五甲社區小型商店聯合管理委員會為訂立國民住宅住戶應繳管理費之規定、管理費收取及保管運用，但該條項規定之適用對象為國民住宅社區住戶，而被上訴人之高雄縣所有之系爭地下室係供避難、防空、停車場之使用，並非住戶，自無須給付管理費。且參諸承購國民住宅住戶與被上訴人買賣契約第七條約定：「本社區除未設有公共使用出入口之地下室外，其餘地下室全部登記為本府（被上訴人）所有，平時由社區管理站管理使用，戰時作為防空避難使用。」，顯見系爭地下室雖登記為高雄縣所有，但依上開約定，平時應由「社區管理站」為管理，被上訴人係國民住宅之主管機關，上訴人五甲國宅社區小型管理委員會自無權向被上訴人請求管理費，故其請求被上訴人給付九十年一、二月份管理費共十一萬八千六百十四元，於法無據。

七、從而，上訴人Ｙ○○等人本於最高法院八十四年度台上字第二七０七號判決意旨類推適用民法第八百七十六條第一項規定之法律關係，請求被上訴人就坐落高雄縣鳳山市道○段七０六之一二、七六六之一三、一０七九之一一、一０九三之二六地號等四筆土地上之建物，自八十五年七月二十四日起至八十六年七月二十三日止，應給付之地租各定為九十萬元；被上訴人應給付上訴人Ｙ○○等人如原判決附表所示之金額及加計法定遲延利息；被上訴人應給付上訴人五甲社區小型商店聯合管理委員會管理費十一萬八千六百十四元及加計法定遲延利息，均非有據，原審因而為上訴人全部敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，委無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，非有理由，應予駁回。

八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、、第八十五條第一項前段，判決如主文。

臺灣高等法院高雄分院民事第二庭~B1審判長法官　簡色嬌~B2法官　沈建興~B3法官　周慶光

~B法院書記官　馬蕙梅附註：民事訴訟法第四百六十六條之一：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。