臺灣高等法院 高雄分院九十二年度上字第七六號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　九十二年度上字第七六號

上訴人

福春化學工業股份有限公司

上訴人

?

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

曾劍虹律師

被上訴人

乙○○○○○

當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國九十二年三月十八日臺灣高雄地方法院

九十一年度訴字第三二一八號第一審判決提起上訴，本院於九十二年八月二十八日言

詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：上訴人福春化學工業股份有限公司於民國九十一年二月五日與伊簽訂「房地產委任代理銷售契約書」（下稱系爭銷售契約書），將其所有坐落於高雄縣永安鄉○○○段一０二七號土地及同段一七一、一七二、一七三、一

七四、一七五、一七六與四００號房屋（下稱系爭房地）委伊出售，期間自九十一年二月五日起至九十一年五月三十一日止，而依銷售契約第十一條之約定，如上訴人於銷售期間屆滿後三個月內將系爭房地售予伊曾介紹之買主，則視為伊已依約完成委任仲介義務，上訴人應給付依委售價格百分之三計算之報酬，詎上訴人在契約屆滿後，於同年七月一日以新台幣（下同）五千三百萬元，將系爭房地售予伊曾介紹之訴外人昀辰企業有限公司（下稱昀辰公司），依約視為伊已完成委任義務，上訴人即應給付按其出售價格百分之三計算之報酬一百五十九萬元，爰依銷售契約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人一百五十九萬元，及自支付命令送達翌日即九十一年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。於本院聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：兩造確有簽訂系爭銷售契約，惟被上訴人係以未辦理公司登記之「長宏房屋仲介有限公司」（下稱長宏公司）名義與伊簽約，而非以長宏不動產仲介經紀企業行之名義，伊當時之認知是與長宏公司簽約，被上訴人並非契約當事人，嗣伊發覺遭被上訴人假冒公司名義詐騙後，即以存證信函向被上訴人撤銷該簽約之意思表示，況伊係於訴外人許展榮之鼓勵下始出售系爭房地予昀辰公司，與被上訴人先前之仲介無關，且系爭銷售契約第十一條第三款之約定違反公平原則，依消費者保護法第十二條及民法第二百四十七條之一第二、四款之規定，該部分約定無效等語，資為抗辯。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

三、被上訴人主張其與上訴人於九十一年二月五日簽訂銷售契約書，銷售期間自九十一年二月五日起至同年五月三十一日止，系爭銷售契約第十一條約定上訴人如於銷售期間屆滿後三個月內將房地出售其曾介紹之買主，則視為其已完成受委任義務，上訴人應給付依委售價格百分之三計算之報酬，而上訴人於銷售期間屆滿未逾三個月內，即於同年七月一日將系爭房地以五千三百萬元售予被上訴人曾介紹之昀辰公司之事實，上訴人除否認被上訴人所訂約當事人外，餘並不爭執，並有系爭房地登記謄本及系爭銷售契約書各一份在卷可稽。而被上訴人主張其係以長宏不動產仲介經紀企業行名義與上訴人簽約，上訴人則認伊係與「長宏房屋仲介有限公司」簽約，並非與被上訴人簽約，被上訴人並非契約當事人等語。是本件之爭點應在於：

㈠被上訴人是否為系爭銷售契約之當事人？㈡系爭銷售契約書第十一條第三款之約定內容有無違反民法第二百四十七條之一第二、四款及消費者保護法第十二條而無效之情形？㈢被上訴人可否請求上訴人給付報酬，其金額為何？茲分述之。

㈠、被上訴人是否為系爭銷售契約之當事人？

１、查，系爭銷售契約書，原係以訴外人「明展房屋仲介有限公司」名義所印製之契約格式，嗣被上訴人陳易隆與上訴人之代表侯文振於九十一年二月五日簽約時將「明展」二字刪除，另以手寫方式改為「長宏」，並於契約首行刪除「明展」處加蓋「長宏房屋仲介企業行」之印章，而契約書末端「委任人」欄下方則載明上訴人公司，並經上訴人授權簽約代表人侯文振親自簽名用印，「受任人」欄下方原印有之「明展房屋仲介有限公司」處則刪除「明展」之用語，另行手寫「長宏」二字，並經陳易隆在受任人左側「承辦員」欄位親自簽名用印（該契約書並未印有受任人代理人或代表人簽名之欄位），復於兩造簽名下方加蓋「長宏房屋仲介企業行」之印文，有系爭銷售契約書一份在卷可稽，堪予認定。上訴人辯稱該契約書上所蓋「長宏房屋仲介企業行」之印文乃被上訴人嗣後另行補蓋由印泥顏色不一可為證云云，惟查，系爭銷售契約書為一式二份，雙方各執一份為憑，為兩造所不爭執，並據契約書第十五條記載明確，而契約當事人雙方所持之契約所載內容相同乃屬常態，故主張所持契約內容不符者，應就此變態事實負舉證責任，而契約上之不同印文，所顯現之印泥顏色縱有不一，或為簽約時使用不同之印泥所致，要難遽認為係未經他造同意而補蓋。上訴人以所持契約書業已毀棄為由，而未舉證以實其說，則其上開所辯，自無可採。

２、次查，被上訴人於八十八年四月十四日經高雄市政府建設局（下稱建設局）核准設定「長宏房屋仲介企業行」，經營房屋及土地仲介業，嗣因不動產經紀業管理條例施行，被上訴人乃於九十一年一月十七日經建設局核准變更名稱為「長宏不動產仲介經紀企業行」，並繼續經營不動產仲介經紀業一事，業據原審向建設局函查屬實，有該局九十二年一月十七日高市建二字第０九二００００八八六號函及營利事業統一發證設立變更登記申請書在卷足證。顯見兩造於九十一年二月五日簽訂銷售契約書時，長宏房屋仲介企業行已設立存在，而上訴人亦自認確實於系爭銷售契約書上將「明展」刪除改成「長宏」二字，如前述被上訴人既以「長宏房屋仲介企業行」名義用印，而該商號又確屬合法設立，難認被上訴人有何詐欺行為，且被上訴人於銷售期間亦以「長宏不動產」名義為系爭房地刊登出售廣告，並偕同上訴人公司代理人侯文振及業務經理王健群，與昀辰公司代理人鍾金原等人前往勘查系爭房地，並進行議價等情，為兩造所不爭執，並有刊登報紙及鍾金原名片影本在卷足憑，故無論就商洽簽訂銷售契約、刊登出售廣告或偕同買主勘查現場，均是被上訴人以契約當事人角色親自為之，況長宏房屋仲介企業行為一個獨資商號，與陳易隆為同一權利義務主體，堪認上訴人立約時之真意係以被上訴人為其交易對象，契約主體應存在於兩造之間，至為明確，上訴人所辯被上訴人並非契約當事人，顯難採酌。

㈡、銷售契約書第十一條第三款之約定內容，有無違反民法第二百四十七條之一第二、四款及消費者保護法第十二條而無效之情形？

１、按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：㈡加重他方當事人之責任者；㈣其他於他方當事人有重大不利益者，民法第二百四十七條之一第二、四款定有明文。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：㈠違反平等互惠原則者；㈡條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者；㈢契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第十二條亦著有明文。

２、查，房地代理銷售契約性質上係由仲介業者就客觀之不動產市場提供買賣居間之服務，而仲介業者於代理銷售期間，需就委售標的物刊登銷售廣告，並偕同有意購買者履勘現場，並進行議價磋商，付出一定之勞力、時間與費用成本；而委任人（消費者）與仲介業者簽訂委售契約，於仲介業者居間完成媒介訂約機會時，委任人即可向買受人行使買賣價金給付請求權，其價金請求權既係基於仲介業者付出相當之成本而來，而委任人支付報酬之目的，又是為能順利出售其不動產，增加資產之靈活運用，如任由委託人歸避支付報酬義務而與曾受居間仲介者簽約，受任之仲介業者將徒勞無功，無法取得相對之報酬，故銷售契約為預防委任人有違反誠信之可能，於契約條款載明銷售期滿後一定期間內，如委任人私自將委售標的物售予曾受居間介紹者，則視為受任人已完成受委任之義務，委任人需依約支付報酬，用以防杜違反誠實信用原則之規範條款，本件系爭銷售契約第十一條第三款約定：「在委任代理銷售期限內，如有左列情形之一者，均視為乙方（被上訴人）已完成委任仲介買賣之責任，甲方（上訴人）仍應依前條約定給付乙方報酬：㈢甲方於本契約期滿後三個月內將委任銷售不動產出售予乙方所曾介紹之買主。」等語，其目的顯在避免上訴人為規避報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與第三人另訂買賣契約，故約定上訴人於契約期滿後三個月內如將房地售予被上訴人所曾介紹之賣主，即視為已完成委任責任，應給付被上訴人委售價額百分之三之報酬，顯未加重上訴人契約責任或造成重大不利益及違反誠信原則與顯失公平之情，上訴人仍執民法第二百四十七條之一第二、四款及消費者保護法第十二條之規定主張契約無效，藉以免其給付報酬之抗辯，自不足取。

㈢、被上訴人可否請求上訴人給付報酬，其金額為何？

１、按「在委任代理銷售期限內，如有左列情形之一者，均視為乙方（被上訴人）已完成委任仲介買賣之責任，甲方（上訴人）仍應依前條約定給付乙方報酬：㈢甲方於本契約期滿後三個月內將委任銷售不動產出售予乙方所曾介紹之買主。」，系爭銷售契約第十一條第三款約定甚明，而依契約第二條及第十條之約定，被告應給付原告之服務報酬為委售價格之百分之三。有該系爭銷售契約書一份附卷可稽。

２、查，系爭房地委售期間為自九十一年二月五日起至同年五月三十一日止，惟上訴人於銷售期間屆滿三個月內，即於同年七月一日以五千三百萬元之價格將系爭房地售予被上訴人曾居間介紹之昀辰公司，並於同年八月六日辦理所有權移轉登記之事實，業據證人侯文振即代理上訴人公司簽約之人到庭證述：昀辰公司看到被上訴人留在我們公司門口牆壁上的廣告出賣土地的行動電話號碼他就打電話給被上訴人跟他聯絡，是被上訴人介紹我與昀辰公司的負責人鍾金原認識，被上訴人約我們在系爭廠房見面，順便看土地，因為昀辰公司所出的價錢我們不能接受，所以當天買賣沒有成立，事後被上訴人也就沒有再跟我們聯絡，事後是一位許榮展先生（在我們公司斜對面的外商公司）與昀辰公司有認識、有生意上的往來，他引見、介紹我們成立本件的買賣等語。且證人鍾金原即訴外人昀辰公司之負責人到庭證述：我是從福春公司的牆上看到廣告的噴漆，我就打所留的行動電話去問，就由被上訴人出面接洽約，被上訴人就約我在三月二十七日到系爭廠房去看土地，當時侯文振先生也有在現場，我們當時沒有談成，我出價五千多萬元沒有成交，當時我與被上訴人聯絡，我一開始就認為他是福春公司的人，所以我就直覺認為侯文振是可以決定價格的總經理，從那天見面後，我就沒有跟福春公司任何一個人聯絡，因為我們當時認為去台南科學園區租用廠房比較划算，我們就放棄買這個土地，直到五月底，因為我們的協力廠商許展榮先生的建議，我們才重新思考要買這塊土地。我們會在六月初與福春公司談買這塊土地，在六月四日訂立買賣契約書等語（見本院卷第四十四頁）。則依上開證人所述，系爭房地不論事後是否再經由許展榮介紹成交，原先確係被上訴人居間介紹，則無庸質疑，並有土地房屋不動產買賣契約書及土地及建物登記謄本在卷可憑，依上開銷售契約書所約定，應視為被上訴人已完成受任義務，堪予認定。雖上訴人辯稱其係經由許展榮之鼓勵始出售房地予昀辰公司，與被上訴人先前之仲介無關等語，然查，被上訴人於簽約後，即陸續在報紙刊載系爭房地銷售之廣告，並於同年三月下旬偕同昀辰公司鍾金原及上訴人代理人侯文振與業務經理王健群等人，共同前往系爭房地勘查廠房，並進行議價，已如前述，雖昀辰公司嗣以低於委售價格買受系爭房地，然此並無礙其曾受被上訴人居間介紹之事實，況依約只要上訴人所售對象為被上訴人曾介紹之買主，依約即需給付報酬，故上訴人所辯其非經由被上訴人居間介紹出售系爭房地，否認被上訴人請求給付報酬之權利，自無可採。被上訴人既因上訴人違約而視為完成受任義務，依約上訴人應給付被上訴人按委售價額百分之三計算之報酬，今上訴人出售系爭房地實際價格為五千三百萬元，為兩造所不爭執，計算其請求百分之三報酬為一百五十九萬元，被上訴人請求一百五十九萬元之報酬數額，自屬正當。

四、綜上所述，被上訴人依委任代理銷售契約之法律關係，請求上訴人給付一百五十九萬元，及自支付命令送達翌日即九十一年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

五、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文

民事第二庭

法院書記官　林明威民事訴訟法第四百六十六條之一：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。