臺灣高等法院 高雄分院九十三年度上易字第一三○號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　九十三年度上易字第一三○號

上訴人

盈錠企業有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林樹根律師

上訴人

甲○○

右當事人間請求返還價金等事件，兩造對於民國九十三年四月十六日臺灣高雄地方法

院九十二年度訴字第三三三五號第一審判決各自提起上訴，本院於九十三年七月二十

八日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人盈錠企業有限公司（下稱盈錠公司）主張：兩造於民國九十二年八月二十一日就上訴人甲○○所有系爭坐落高雄縣茄萣鄉○○段五五三地號土地，簽訂系爭不動產買賣契約，約定價金為新台幣（以下同）一千三百四十四萬元，分期給付，伊已於訂約時交付定金三十萬元，並另付一萬元，嗣又於同年九月二十六日交付十五萬元，合計已付四十六萬元。詎上訴人甲○○嗣未交付土地所有權狀正本予伊，又未於同年十月六日以前塗銷另筆民間抵押權登記，而違反系爭買賣契約第三條、第十條約定，構成給付遲延，伊已解除契約，爰依系爭契約第十三條、民法第二百五十九條第一款，請求上訴人甲○○返還上開已付之價款，並給付同額之違約金共九十二萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息等情。（原審准其請求五十六萬元本息，而駁回其餘違約金三十六萬元本息部分）。其上訴及答辯聲明求為判決：㈠原判決關於上訴人公司敗訴部分廢棄。㈡前開廢棄部分，對造應再給付本造三十六萬元及自民國九十二年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢對造之上訴駁回。㈣訴訟費用由對造負擔。

二、上訴人甲○○則以：伊已於訂約翌日交付所有權狀正本、印鑑證明、戶籍謄本等文件予上訴人盈錠公司，並無違反系爭契約第三條之情事；又兩造曾於九十二年九月二十六日更改部分約款，言明上訴人盈錠公司應先交付三百萬元，伊才需辦理民間抵押權塗銷登記，惟上訴人盈錠公司嗣未交付上開款項，伊才未辦塗銷登記等語，資為抗辯。其上訴及答辯聲明求為判決：㈠原判決上訴人敗訴部分廢棄。㈡前開廢棄部分，對造在第一審之訴及假執行之聲請駁回。㈢對造之上訴駁回。㈣訴訟費用由對造負擔。

三、兩造不爭之事實：

（一）兩造於九十二年八月二十一日就上開系爭土地簽訂系爭買賣契約，價金為一千三百四十四萬元，分期給付，上訴人盈錠公司已交付四十六萬元。

（二）兩造簽約時，上開土地設定有下述二筆抵押權，迄未塗銷：

⑴登記日期九十二年一月二十九日，權利人台灣土地銀行，權利價值最高限額九十六萬元，存續期間九十一年一月二十八日至一百四十一年一月二十七日，義務人兼債務人均為上訴人甲○○。

⑵登記日期九十二年六月十七日，權利人蔡富羽，權利價值最高限額一百二十萬元，存續期間九十二年六月十六日至同年九月十五日，義務人兼債務人均為甲○○。

四、茲兩造所爭執者，乃上訴人盈錠公司主張上訴人甲○○未依約交付所有權狀正本，亦未於約定期限前塗銷民間抵押權登記，有違系爭契約第三條、第十條約定等情，上訴人甲○○則予否認，並以前開情詞置辯。經查：

（一）上訴人甲○○有無交付所有權狀正本及有無違反系爭契約第三條約定？

１、按系爭契約第三條之約定為：「甲方（即上訴人甲○○）於九十二年八月二十一日應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥交與乙方（即上訴人盈錠公司）並協同辦理產權移轉登記。產權移轉登記所需一件證件如有缺失，甲方應即刻供給，不可刁難，否則一切責任由甲方負責」；其他約定事項為：「九十二年八月二十二日甲方出印鑑證明、戶籍謄本」。上開約定所稱有關產權移轉登記所需證件，依常理自係指各該證件之原本或正本而言。

２、上訴人甲○○雖抗辯稱其有交付所有權狀正本予上訴人盈錠公司云云，然據上訴人盈錠公司提出之上訴人甲○○寄發之鳳山新甲郵局九十二年十一月五日第一八五號存證信函記載「．．．本人已如期於九十二年八月二十二日交付印鑑證明書、戶籍謄本正本及土地所有權狀『影本』供貴公司向銀行辦理貸款估價．．．」等語，可證上訴人甲○○確僅交付土地所有權狀影本，而未交付正本予上訴人盈錠公司。上訴人甲○○嗣在本院又稱伊首先是給土地所有權狀影本，而兩造曾同赴高雄市農會協調，農會同意辦理貸款後伊才將土地所有權狀正本交對造，也換回已交付之印鑑證明及戶籍謄本，但對造取得土地所有權狀正本後，仍無法獲貸而無法付款與伊，伊才請曾理順、鍾錦鴻二人向對造要回該土地所有權狀正本云云，固與證人即上訴人甲○○委任之代書鍾錦鴻於原審證述：伊並未目睹上訴人甲○○交付所有權狀予上訴人盈錠公司，惟伊曾於九十二年十月十一日與訴外人曾理順至上訴人盈錠公司處要回權狀正本等語（原審卷第二九頁）相符，然證人鍾錦鴻經原審提示上開存證信函後承認上開存證信函係其所代寫，其寄發之時間係在其所稱取回權狀正本之時點之後，則該存證信函既寄發在後，卻僅述稱係交付土地所有權狀影本之語，而全未提及上訴人甲○○有另交付權狀正本予上訴人盈錠公司，或嗣經取回等情，足見證人鍾錦鴻所言與其所撰寫之存證信函內容不符，自有偏頗之處而無可取。此外，上訴人甲○○復無法舉證證明其確有於上開約定日期交付所有權狀正本予上訴人盈錠公司之情事，其所辯自無可採。足證上訴人盈錠公司主張上訴人甲○○違反系爭契約第三條之約定為實在。

３、按買賣標的物所有權之移轉與價金之交付，係屬對待給付關係，此觀諸民法第三百四十五條規定自明，又不動產買賣之價金往往因金額龐大，而採分期給付之方式，惟所有權之移轉卻無從分期進行，故社會交易上常係約定買方交付定金或先期價款後，賣方即將權狀正本交付買方，以擔保後續依約履行，而賣方則待買方給付大部分價金，甚或全部價金後，再交付或簽立其他辦理所有權移轉登記所需之文件（例如印鑑證明或所有權移轉登記契約書），以免買方交付部分價金後，賣方將土地出賣、移轉所有權予他人，致買方承受違約或另為請求賣方返還價金、賠償損失等之風險。依上所述，上訴人甲○○既應依約定日期交付所有權狀正本予上訴人盈錠公司而未交付，已屬違約，上訴人甲○○雖又辯稱上訴人盈錠公司僅支付四十六萬元，尚不及總價金之０．四成，若伊將所有過戶證件全部交付對造後，對造不肯給付價金，伊豈不損失慘重云云，然系爭契約第二條已有付款方式約定，則上訴人甲○○再與上訴人盈錠公司約定於九十二年八月二十一日應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥交與上訴人盈錠公司，自係出於其自己之考量而為，自應依約履行，此部分所辯無非事後悔約之詞，尚無可採。

（二）系爭契約兩造曾否合意變更為上訴人盈錠公司應先給付三百萬元予上訴人甲○○，上訴人甲○○始需塗銷民間抵押權之約定？

１、業據證人鍾錦鴻於原審證稱：伊原未參與兩造訂約事宜，迨至九十二年九月二十四日，上訴人甲○○因原契約未載明付款方式，而找伊加註，系爭契約第一頁正面倒數第一至三行、背面第一行，及第二頁背面第一、二行，均係兩造重新約定者等語（原審卷第二八頁），並兩造所不爭，而上訴人盈錠公司主張系爭契約第十條所定塗銷抵押權期限原為九十二年九月二十五日，變更為九十二年十月六日等情，亦為上訴人甲○○所不否認，足證系爭契約於九十二年九月二十四日經兩造合意變更後之第二條、第十條之約定，係上訴人盈錠公司應於「九十二年十月六日支付新台幣三百萬元」，上訴人甲○○則應「於九十二年十月六日『以前』辦理民間抵押權塗銷登記」，此有更改後之系爭契約可稽。

２、上訴人甲○○雖辯稱：兩造於變更契約時曾約定上訴人盈錠公司應先給付三百萬元，伊始負有塗銷民間抵押權之義務，因為第十條係配合第二條付款方式，盈錠公司應於同日支付三百萬元，伊獲得該款才有能力辦理塗銷抵押，此乃當然之理云云。惟依上開變更後之約定文義，反係上訴人甲○○負有先於九十二年十月六日「以前」塗銷民間抵押權之義務，上訴人甲○○所辯自無可取。至其所舉證人鍾錦鴻固證稱：「（兩造有無約定上訴人盈錠公司應先給付三百萬元，上訴人甲○○才須塗銷抵押權？）有，因上訴人甲○○無資金還錢，所以無法塗銷；（為何契約第十條沒有修改？）當時沒有注意到該條約定」等語（原審卷第二八頁），然證人鍾錦鴻既係從事代書之專業，且上訴人甲○○又係因原契約內未約明付款方式，始委由證人鍾錦鴻代為與上訴人盈錠公司協議並更改契約，則就此脩關上訴人甲○○權益之事項，竟未併同修改，顯然悖於常理，是鍾錦鴻上開證詞既與系爭契約記載不符，即無足採，自亦尚難據其證言而認上訴人甲○○所辯稱上訴人盈錠公司應先給付三百萬元，上訴人甲○○始需塗銷抵押權之義務云云為實在。上訴人甲○○既未於九十二年十月六日之期限以前塗銷所設定之民間抵押權，即已違反系爭契約第十條約定甚明。

五、綜上所述，上訴人盈錠公司主張上訴人甲○○未交付土地所有權狀正本，亦未於兩造約定之期限前塗銷抵押權等情，足認為真實，上訴人甲○○所辯各節，均無可採。上訴人盈錠公司主張因上訴人甲○○違約，而於九十二年十一月十九日以郵局第六三０二號存證信函催告上訴人甲○○限期履行，上訴人甲○○仍未履行，已予以解除系爭契約等情，亦有其提出之存證信函與掛號郵件收件回執在卷可稽，堪認系爭契約以合法解除。按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受之給付物，應返還之；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十九條本文及第一款、第二百五十二條分別定有明文。上訴人盈錠公司主張其已給付四十六萬元予上訴人甲○○，為上訴人甲○○所不爭，則上訴人盈錠公司請求上訴人甲○○將上述價金四十六萬元返還，依上開規定，自屬有據。

六、再依系爭契約第十三條前段約定：「甲方違反本契約各條之一者，除退還對乙方所收款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方」。依此約定，上訴人盈錠公司固得請求上訴人甲○○賠償已付價金四十六萬元之同額違約金，惟經審酌上訴人盈錠公司已付價今非鉅，及其因上訴人甲○○未履約所可能受損之程度等一切情狀，認上開違約金之金額尚屬過高，應予酌減為十萬元較為適當。上訴人盈錠公司執系爭契約第二條約定兩造若有違約情事，則互罰違約金一百萬元，而謂其僅請求違約金四十六萬元並未超過云云，然系爭契約第二條係關於違約時支付違約金之約定，自應適用第十三條關於退還已支付之價金及加付與該價金同額之違約金之約定，較符實情。上訴人盈錠公司超過上述十萬元違約金額之請求，即非正當，不能准許。

七、綜據上述，上訴人盈錠公司請求上訴人甲○○給付五十六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許；其逾此部分之請求尚屬無據，不能准許。原審就上開應准許部分判命上訴人甲○○給付，及就上開不能准許部分駁回上訴人盈錠公司之請求，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上訴。

八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第五庭~B1審判長法　官　蔡明宛~B2法　官　曾錦昌~B3 法　官　林健彥

~B法院書記官　張明賢