臺灣高等法院 高雄分院95年度上易字第161號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 95年度上易字第161號

上訴人

乙○○

上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

鍾夢賢律師

被上訴人

高雄硫酸錏股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

吳敏蕙律師

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

侯勝昌律師

　　　　　　陳裕文律師

　　　　　　朱淑娟律師

上列當事人間因請求訂立買賣契約等事件，上訴人不服臺灣高雄地方法院95年8 月11日95年度重訴字第75號第一審判決，提起上訴，本院於96年1月10日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人方面：

⒈上訴人乙○○起訴主張：其所有門牌號碼高雄縣鳳山市○○○路73之9 號房屋，部分坐落在被上訴人高雄硫酸錏股份有限公司（下稱硫酸錏公司）所有高雄縣鳳山市○○段1001-35 、1276、1276-1地號土地上約面積12平方公尺，上訴人遂自民國92年7 月1 日起承租上開部分土地，惟硫酸錏公司竟將上開高雄縣鳳山市○○段1276地號土地（下稱系爭土地）及其餘11筆土地全部出售與被上訴人丙○○，未依土地法第104 條之規定通知上訴人優先購買。求為判決：㈠確認上訴人就系爭土地如起訴狀附圖N 所示12平方公尺有優先購買權存在。㈡被上訴人間就系爭土地如起訴狀附圖N 所示約12平方公尺土地，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。㈢硫酸錏公司於上訴人給付價金後，應協同辦理系爭土地如起訴狀附圖N 所示約12平方公尺土地所有權移轉登記與上訴人。

⒉上訴人甲○○起訴主張：其原為硫酸錏公司之員工，於任職職期間配住高雄縣鳳山市○○○路2 巷29號、10巷32號宿舍（下稱系爭宿舍），因硫酸錏公司為國營事業，系爭宿舍即為公有宿舍，甲○○雖已退休，仍均為合法現住人，詎硫酸錏公司以已出售宿舍坐落之基地與丙○○為由，通知搬遷，惟上開基地原承租人有優先承賣權，被上訴人間之買賣契約無效，在硫酸錏公司未出賣土地前，甲○○仍有續住之權利，求為判決：確認甲○○與硫酸錏公司就高雄縣鳳山市○○○路2 巷29號房屋使用借貸關係存在。

二、被上訴人方面：

⒈被上訴人丙○○則以：乙○○占用系爭土地之所有建物，非為合法，且屬違章建築，經高雄縣政府拆除大隊拆除完畢，與土地法第104 條之規定不符，不得主張優先購買權。況且依乙○○與硫酸錏公司間之租賃契約第3 條約定，於硫酸錏公司出售土地時應於終止前3 個月通知乙○○終止契約，乙○○無條件自動拆除還地等語，乙○○既依約有無條件自動拆除還地之義務，自不得主張有土地優先購買權。再者被上訴人間就連同系爭土地等12筆土地成立之買賣契約係連同土地上建物一併為之，無法分割，因非以各筆土地或房屋成立單獨之買賣契約，故乙○○自不得主張其中系爭土地中之12平方公尺買賣契約無效。

⒉被上訴人硫酸錏公司則以：乙○○係在系爭土地臨時搭建地上物出租他人使用後，才自92年7 月1 日起就無權占用之土地，與被上訴人成立租賃契約，以1 年為期，逐年換約，並約定被上訴人需處理眷舍、改建或出售土地時得隨時終止租約。且上開違章所建之地上物業經行政機關拆除，乙○○應不符土地法第104 條之規定情形。因被上訴人間之買賣契約係因硫酸錏公司就12筆土地合併標售，無法分割，乙○○不得僅就其中之12平方公尺主張有無效及優先購買權。另甲○○於退休前確實配住硫酸錏公司所有之系爭宿舍，惟甲○○已退休，前基於職務關係配住之宿舍使用借貸關係已消滅，已屬無權占有，且硫酸錏公司另訴請求甲○○遷讓房屋，由原法院受理中，其另案請求確認有使用權，顯無必要等語置辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明請求：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人硫酸錏公司應將如系爭土地如起訴狀附圖N 所示12平方公尺土地，依其出賣予被上訴人丙○○之同樣條件，與上訴人乙○○訂立買賣契約。㈢被上訴人於同樣條件給付土地價金後，應協同將附圖N 所示土地辦理所有權移轉登記予上訴人乙○○。甲○○聲明請求：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部份，確認上訴人甲○○與被上訴人硫酸錏公司宿舍借用關係存在。

四、兩造不爭執事項：

㈠乙○○主張原其所有門牌號碼高雄縣鳳山市○○○路73之9號房屋，部分坐落在硫酸錏公司所有之系爭土地上。

㈡乙○○於94年7月1日與硫酸錏公司就該占用部分約12平方公尺土地成立租賃契約，約定租期1 年，及於硫酸錏公司需要處理眷舍、改建或出售土地時得終止契約。

㈢甲○○於退休前，有權使用系爭宿舍。甲○○配住硫酸錏公司所有高雄縣鳳山市○○○路2 巷29號房屋係坐落在高雄縣鳳山市○○段1276地號土地之上。

㈣硫酸錏公司於94年11月24日出售上開系爭土地與被上訴人丙○○，並已於95年1月17日移轉登記完畢。

五、本院判斷：

㈠乙○○得否以其與硫酸錏公司就系爭土地12平方公尺部分之租賃關係，主張被上訴人間買賣契約無效，及就系爭土地12平方公尺部分有優先購買權？

⒈按出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，固為土地法第104 條第2 項後段所明定，惟土地法第104 條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。因此，雖房屋所在基地出售時，承租人對該基地有優先購買權，惟於請求優先購買及確認該基地買賣契約無效時，已無租賃關係存在，出租人尚且可請求返還租賃物（基地），承租人應無以已未存在之法律關係主張適用土地法第104 條規定之理。

⒉經查：乙○○之房屋未經保存登記，且已遭高雄縣政府拆除，即現系爭土地只留甲○○原配住之宿舍，其餘宿舍均已拆除一節，為兩造所不爭執（原審卷第187 頁），並有兩造不爭執其真正之現場照片6 幀（原審卷第171 頁至第173 頁）在卷足稽，是以乙○○請求確認優先購買權之系爭土地上，已無其所建築之地上物，應可認定。再者，乙○○與硫酸錏公司間就系爭土地成之租賃契約租賃期間為1 年，契約中尚且約定，甲方若需出售土地時，得終止租約，先期通知，乙○○無條件自動拆屋，為租約第3 條所明定（一審卷第29頁），是租賃雙方已約定排除乙○○優先承買之權利，則其自不能主張優先承買。按本件已於95年6 月30日到期，且硫酸錏公司前於94年12月3 日以錏財字第0940000574號函通知乙○○，因已出售眷舍，請其自動拆屋還地，乙○○於95年4 月7 日原審言詞辯論期日已知其通知終止租賃契約等情，為乙○○所不爭執（見本院卷第187 頁、第227 頁），復有租賃契約及上開錏財字第0940000574號函各1 份在卷可據（原審卷第30頁、第158頁），乙○○亦自承無法舉證其與硫酸錏公司自95年7 月1 日起就系爭土地仍有租賃契約存在（原審卷第227 頁），足認乙○○與硫酸錏公司間於原審言詞辯論終結時，已無任何租賃關係存在，且亦未在系爭土地（基地）上有任何房屋之建築，則揆諸上開說明，乙○○應不屬土地法第104 條之優先購買人。

⒊另乙○○雖以被上訴人就系爭土地成立買賣時，仍為系爭土地之承租人，當時即為優先購買人而得請求確認有優先購買權存在，並請求為移轉所有權登記等語。惟在積極確認之訴，必須上訴人所主張為訴訟標的之法律關係存在，其權利保護要件始無欠缺。而權利保護要件是否存在，應以事實審言詞辯論終結時之狀態為據。上訴人起訴時雖具備權利保護要件，於事實審言詞辯論終結時欠缺者，仍應認其訴為無理由，而為其敗訴之判決。因乙○○於原審言詞辯論終結時已非系爭土地承租人，又無建屋存在，斯時已無優先購買權，依上開土地法第104 條第2 項之規定，自不得主張被上訴人間就系爭土地之買賣契約，係不得對抗乙○○而為無效。是以其上開主張並不足採。

⒋至被上訴人抗辯乙○○不得主張僅就系爭土地中之12平方公尺買賣契約無效等語，因乙○○不符土地法第104 條所定優先購買權人之要件，自無庸再認定其得否僅就其中部分土地主張無效及優先購買。

㈡甲○○為73年3 月31日退休人員（任職22年10月），得否對硫酸錏公司請求確認退休前配住之宿舍使用權存在？

⒈按因任職關係獲准配住系爭房屋宿舍，固屬使用借貸之性質，然其既經離職，依借貸之目的，當然應視為已使用完畢，按諸民法第470 條之規定，貸與人自得據以請求交還系爭房屋。

⒉查甲○○為硫酸錏公司之退休人員，於任職期間配住硫酸錏公司所有高雄縣鳳山市○○○路2 巷29號房屋，固為兩造所不爭執，惟甲○○確已於73年3 月31日退休一節，有前述硫酸錏公司（73）錏離證字第0007號離職證明書在卷可憑（原審卷一第154 頁），亦即甲○○現已非硫酸錏公司之任職人員，則揆諸上開說明，甲○○就高雄縣鳳山市○○○路2 巷29號房屋應已使用完畢，硫酸錏公司自得以借貸目的業已完成，而請求交還系爭房屋，據此甲○○乃無使用權，其自不得請求確認退休前配住之宿舍使用權存在。

⒊至甲○○另主張：硫酸錏公司為國營事業，退休前配住之房屋係公有宿舍，依行政院80年4 月19日80局肆字第15837 號函所示，甲○○雖已退休，仍得續住至宿舍處理為止，另依「中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法第12條之規定，其亦為合法之現住人。因硫酸錏公司出售宿舍，依國營事業處理眷舍土地之規定，硫酸錏公司應補償甲○○等語。經查：

⑴硫酸錏公司為隸屬經濟部之國營事業機構，所屬員工之任用及退休，自應依「經濟部所屬事業人員退休、撫卹及資遣辦法」處理，而該辦法第15條第1 項規定，各機構人員退休時，其原配住之宿舍應即遷讓，但遷讓確有困難者，得申請暫准繼續借住，其期間以本辦法施行前之工作年資，每滿1 年准予借住1 個月為限，固有上開辦法可參（另置卷外）。惟上開但書規定，乃針對個案特殊情形並以申請獲准續住者為限，其最高續住期間為30個月。而甲○○係於73年3 月31日退休離職，任職22年10月，縱可申請獲准續住，至多僅可續住23個月，惟甲○○自退休之日起迄今，顯已逾23個月，復未申請及經硫酸錏公司同意續住，自無從依上開辦法對退休前獲得配住之宿舍，主張其為合法續住人、有使用權。

⑵再者，縱認依行政院80年4 月19日80局肆字第15837 號函所示為據，惟甲○○配住之上開宿舍所坐落之系爭土地，業經硫酸錏公司於94年11月24日出售與丙○○，並已於95 年1月17日移轉登記完畢，乙○○所主張對系爭土地有優先購買權，復無理由，如前所述，足認該宿舍已經硫酸錏公司處理完畢，甲○○自上開宿舍處理之日，亦無任何使用權。

⑶行政院固於88年12月14日以台88人政住字第314588號院令頒佈有關「中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法」，惟上開辦法業於92年12月8 日經行政院以院授人住字第0920310541號函令廢止，有上開辦法及函令在卷可憑（另置卷外），甲○○自不得援引已廢止之規定，做為有權占用房屋之理由。是以其所辯各節，均不足採。

六、綜上所述，乙○○依土地法第104 條之法律關係，請求㈠確認上訴人乙○○就系爭土地如起訴狀附圖N 所示12平方公尺有優先購買權存在。㈡被上訴人間就系爭土地如起訴狀附圖N 所示約12平方公尺土地，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。㈢硫酸錏公司於乙○○給付價金後，應協同辦理系爭土地如起訴狀附圖N 所示約12平方公尺土地所有權移轉登記與乙○○，不應准許。甲○○依使用借貸之法律關係，請求確認甲○○與硫酸錏公司就高雄縣鳳山市○○○路2 巷29號房屋使用借貸關係存在，亦不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄為無理由，應予駁回。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。

民事第六庭

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