臺灣高等法院 高雄分院96年度上字第211號

• 裁判案由: 返還房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 97 年 08 月 27 日

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　 96年度上字第211號上　訴　人　乙○○
訴訟代理人　陳純青律師
被上訴人　　鼎和交通股份有限公司
法定代理人　丁○○
上　訴　人　美和汽車貨運股份有限公司
法定代理人　丙○○
上　訴　人　冠和交通股份有限公司
法定代理人　甲○○
上列三人共同
訴訟代理人　薛西全律師
劉妍孝律師
邱國逢律師
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國96年8月15日
臺灣屏東地方法院95年度訴字第573號第一審判決提起上訴，本
院於民國97年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實及理由
一、本件上訴人乙○○起訴主張：坐落屏東縣南州鄉○○段52地號土地上之門牌號碼屏東縣南州鄉○○路18號房屋（其中1
樓增建如附圖A1部分面積12.95 平方公尺及B 部分面積12.21 平方公尺；2 樓增建如附圖A2部分面積12.39 平方公尺；3 樓增建如附圖A3部分面積12.95 平方公尺；下稱系爭房屋，若稱系爭房屋1 、2 、3 樓時，均包括上開各樓增建部分）原為訴外人丙○○所有，因積欠訴外人合作金庫銀行股份有限公司（下稱合作金庫）及農民銀行（於民國95年5 月1
日與合庫金庫合併，合庫金庫為存續銀行）債務未清償，經合作金庫向原審民事執行處聲請拍賣系爭房屋，由上訴人乙○○於95年7 月20日拍定取得系爭房屋所有權。被上訴人鼎和交通股份有限公司（下稱鼎和公司）、上訴人美和汽車貨運股份有限公司（下稱美和公司）及上訴人冠和交通股份有限公司（下稱冠和公司）於強制執行程序中具狀表示，於系爭房屋遭查封前，已分別向丙○○承租系爭房屋之1 、2 、3 樓，故原審民事執行處於拍賣公告中載明不點交。惟被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司與訴外人丙○○間之租賃關係屬虛偽不實，渠等占用系爭房屋1 、2 、3 樓應屬無權占用，為此，本於所有權提起本件訴訟，聲明求為判決：㈠確認上訴人乙○○與被上訴人鼎和公司間就系爭房屋1 樓之租賃關係不存在，及被上訴人鼎和公司應將系爭房屋1 樓遷讓交還上訴人乙○○。㈡確認上訴人乙○○與上訴人美和公司間就系爭房屋2 樓之租賃關係不存在，及上訴人美和公司應將系爭房屋2 樓遷讓交還上訴人乙○○。㈢確認上訴人乙○○與上訴人冠和公司間就系爭房屋3 樓之租賃關係不存在，及上訴人冠和公司應將系爭房屋3 樓遷讓交還上訴人乙○○等語。
二、被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司則以：被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司於85年間，即分別向系爭房屋之原所有權人丙○○承租系爭房屋1 、2 、3
樓，並於87年間簽立書面租賃契約，租期均自87年6 月5日
起至101 年6 月5 日止。又被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司均係丙○○與他人共同出資經營之交通貨運公司，故每月租金酌收新臺幣（下同）1,000 元，渠等均依約繳交租金予丙○○。又系爭房屋雖曾遭假扣押（原審89年度民執全字第453 號），惟實施假扣押前，被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司即與丙○○成立上開租賃關係，故原審民事執行處於拍賣系爭房屋之公告上載明有租賃關係，且未除去上開租賃關係，上開租賃關係自應由拍定人即上訴人乙○○承受，被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司分別使用系爭房屋1 、2 、3 樓，應有合法權源，而非無權占用，故上訴人乙○○請求渠等遷讓返還系爭房屋1 、2 、3 樓，非有理由等語置辯。並聲明求為判決：駁回上訴人乙○○之訴及其假執行之聲請。
三、原審判決確認上訴人乙○○與上訴人美和公司間就系爭房屋2 樓之租賃關係不存在，及上訴人美和公司應將系爭房屋2
樓遷讓交還上訴人乙○○；暨確認上訴人乙○○與上訴人冠和公司間就系爭房屋3 樓之租賃關係不存在及上訴人冠和公司應將系爭房屋3 樓遷讓交還上訴人乙○○。並駁回上訴人乙○○其餘之請求。兩造就敗訴部分均不服，分別提起上訴，上訴人乙○○上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人乙○○部分廢棄。㈡確認上訴人乙○○與被上訴人鼎和公司間就系爭房屋1 樓之租賃關係不存在，及被上訴人鼎和公司應將系爭房屋1 樓遷讓交還上訴人乙○○。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人鼎和公司負擔。答辯聲明求為判決：㈠駁回上訴人美和公司及冠和公司之上訴。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人美和公司及冠和公司負擔。上訴人美和公司及冠和公司上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人美和公司及冠和公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人乙○○在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用均由上訴人乙○○負擔。被上訴人鼎和公司於本院答辯聲明求為判決：㈠駁回上訴人乙○○之上訴。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人乙○○負擔。
四、兩造不爭執事項如下:
㈠系爭房屋原為訴外人丙○○所有，因積欠合作金庫及農民銀行（於95年5 月1 日與合作金庫合併，合作金庫為存續銀行）債務未清償，經合作金庫向原審民事執行處聲請拍賣系爭房屋，並由上訴人乙○○於95年7 月20日拍定，經原審民事執行處於95年7 月26日核發權利移轉證書，而取得所有權。㈡被上訴人鼎和公司係於82年3 月27日設立，公司設立之營業所在地為屏東縣南州鄉○○路18號1 樓。
㈢上訴人美和公司係於59年12月23日設立，公司設立之營業所在地為屏東縣南州鄉○○路18號2 樓。
㈣上訴人冠和公司係於85年11月5日設立，公司設立之營業所
在地為屏東縣南州鄉○○路18號3樓。
㈤系爭房屋1樓有增建如附圖A1部分面積12.95平方公尺及B部
分面積12.21平方公尺；2樓有增建如附圖A2部分面積12.39
平方公尺；3樓有增建如附圖A3部分面積12.95平方公尺，並有屏東縣東港地政事務所製作之複丈成果圖（即附圖，見本院卷第163 頁）在卷可證。
五、兩造爭執事項如下: ㈠被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司是否於87年6 月5 日分別向訴外人丙○○承租系爭房屋1 、2 、3 樓？㈡上訴人乙○○向被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司請求返還系爭房屋1 、2 、3
樓，有無理由？茲就爭執點分述如下:
（一）被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司是否於87年6 月5 日分別向訴外人丙○○承租系爭房屋1 、2 、3
樓？
⒈查，系爭房屋之外部分別設有鼎和、冠和、立基、慶和等4
家公司招牌看板，1 樓隔有ＯＡ辦公傢俱，牆壁上掛有鼎和公司執照及營業登記證，1 樓辦公室後面設有廚房、衛浴，並擺放餐桌，經由1 樓辦公室樓梯通往2 、3 、4 樓，樓梯間擺有1 個鞋櫃，堆置訴外人丙○○之雜物和鞋子；系爭房屋2 樓地面鋪設木質地板，並擺放電視、音響、辦公桌椅及沙發各1 組，音響下之櫥櫃擺有丙○○私人物品及藥物，辦公桌上及沙發旁均設有電話，電話號碼為0000000 ，牆面上分別掛有祝林文慶先生（即丙○○之夫）當選南州國中77年度、82年度家長會長匾額、美和公司營利事業登記證及執照，2 樓前方有1 臥室，其內並擺有1 座2 人座沙發，該沙發型式與外面型式相同，臥室內乾淨無灰塵，2 樓後方設有衛浴，旁有廚房，樓梯前方並擺有餐桌，餐桌上堆置有圖面及文件；3 樓地面鋪設地毯，3 樓前方設有一臥室，原為林鼎鐘（即丙○○之子）使用，臥室內擺放私人物品，櫥櫃擺放女性衣物，部分業已發霉，臥室旁設有1 間和室，其內有1
櫥櫃放置棉被，並擺放藤椅，和室旁設有個書櫃，除1 格擺放車籍資料，其餘部分擺放書籍，書櫃旁擺有1 書桌，桌面上擺放電腦和公司發票，書桌旁有一矮櫃擺放網球拍、羽球拍、私人物品，抽屜內擺放公司登記資料，矮櫃旁有1 櫥櫃，櫥櫃內擺有丙○○當選人民團體職員證明書，櫥櫃上擺有林文慶熱心教育的獎牌，牆面上掛有冠和公司營利事業登記證，3 樓後方設有一房間，房間內設有廁所，地板上擺有彈簧床及床墊，牆壁設有熱水器等事實，業據原審勘驗現場屬實，並有勘驗筆錄及現場照片48幀（見原審第182 頁至210
頁）在卷可稽。又系爭房屋1 、2 、3 樓均由系爭房屋1 樓之大門出入，此外並無其他出入口乙節，亦經本院勘驗現場屬實，並有勘驗筆錄在卷可參，是系爭房屋除1 樓係供作辦公室使用外，其餘2 、3 樓層均供居住使用，應堪認定。另丙○○之夫林文慶於89年5 月23日原審民事執行處（原審89年度民執全字第453 號）至現場執行查封系爭房屋時，在場表示：系爭房屋現經營汽車貨運公司，係與他人合夥經營，現與其妻即債務人丙○○居住等語，業據本院依職權調閱該執行卷查核屬實，足見系爭房屋除部分供經營汽車貨運公司外，其餘則由丙○○夫婦居住使用，核與本院及原審勘驗現場結果認系爭房屋除1 樓係供作辦公室使用外，其餘2 、3
樓層均供居住使用之情形相符。再者，被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司於本院自承：因「依照經濟部規定同一住址同一樓層只能設立一家公司，否則會懷疑是虛設行號，所以被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司、冠和公司才會分設三個樓層，租賃契約也是『配合』這樣寫，以便報稅」等語（見本院卷第74至75頁），足認上訴人美和公司及冠和公司之所以分設於系爭房屋2 、3 樓是為配合經濟部之規定，所以租賃契約亦是『配合』這樣寫，以便報稅，租賃契約既係『配合』上訴人美和公司及冠和公司之設立登記地址而記載，則尚難以上訴人美和公司及冠和公司與丙○○有簽立租賃契約即認其等間就系爭房屋2 、3 樓確有租賃關係存在，何況系爭房屋2 、3 樓經本院及原審勘驗現場結果認均供居住使用，故上訴人美和公司及冠和公司主張其等有向丙○○分別承租系爭房屋2 、3 樓，即有可疑，尚難採信。再者，上訴人美和公司及冠和公司雖提出營利事業登記證證明其等公司設立地點分別為系爭房屋2 、3 樓房屋，及提出渠等85年度至87年度營利事業所得稅結算申報書、88年至94年各類所得扣繳暨免扣繳憑單、及歷年均有12,000元租金支出之報繳等情，惟營利事業登記所載之設立地點，僅供主管機關為行政管理之便，尚無從以之即認定公司確實在設立地點營業，何況上訴人美和公司及冠和公司之實際營業地點係在系爭房屋1 樓，而非設立登記之2 、3 樓；又上開營利事業所得稅結算申報書及扣繳暨免扣繳憑單，僅係為配合當初美和公司及冠和公司設立於系爭房屋2 、3 樓之登記記載事項及租賃契約所為租金之約定，以符合所得稅申報之規定，故上訴人美和公司及冠和公司所提出之上開報稅資料，亦不足認其等與丙○○間就系爭房屋2 、3 樓確有租賃關係存在。
⒉次查，上訴人美和公司及冠和公司主張：於系爭房屋查封拍賣時，原審法院民事執行處於拍賣公告中載明系爭房屋1 、2 、3 樓分別由被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司承租，租期自87年6 月5 日至101 年6 月5 日止，拍定後不點交，且上開租賃關係並未被除去，自應成為買賣契約內容之一部，無論應買人投標或由債權人承受，均應繼受該租賃關係云云，惟執行法院是否點交不動產，僅為形式上審查，並無確定租賃實體法律關係之效力，除該租賃關係經法院實體判決認定租賃關係確實存在外，並不因拍賣公告中記載有租賃關係存在，即認該租賃關係對於拍定人或承受人當然繼續存在，是上訴人美和公司及冠和公司之上開主張，不足採信。
⒊又查，被上訴人鼎和公司於87年間向丙○○承租系爭房屋1
樓，並簽立書面租賃契約，約定租期自87年6月5日起至101
年6 月5 日止，租金每個月1,000 元，有租賃契約書在卷可稽（見原審卷第5 至8 頁），而系爭房屋1 樓確有供被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司作辦公室使用，已如前述，足見被上訴人鼎和公司主張其於87年間向丙○○承租系爭房屋1 樓等情，尚堪信為真實。又本院向合作金庫潮州分行函調林文慶於「82」年6 月間以其所有系爭房屋及系爭房屋所坐落之土地設定抵押權予合作金庫潮州分行，作為上訴人美和公司向該分行借款之擔保，於不動產調查表上雖記載「自用」（見本院卷第100 頁），然本件被上訴人鼎和公司係主張於「87」年6 月5 日，故尚難以上開「82」年不動產調查表之「自用」記載，而認定系爭房屋1 樓未於「87」年6 月間出租予被上訴人鼎和公司。
（二）上訴人乙○○向被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司請求返還系爭房屋1 、2 、3 樓，有無理由？
⒈查，被上訴人鼎和公司確有於86年6 月間向訴外人丙○○承租系爭房屋1 樓供辦公使用，租期至101 年6 月5 日，已如前述，則依民法第425 條第1 項之規定，拍定人即上訴人乙○○自應承受上開丙○○與被上訴人鼎和公司間之租賃關係，且租期尚未屆至，故上訴人乙○○訴請確認其與被上訴人鼎和公司間就系爭房屋1 樓之租賃關係不存在，及請求被上訴人鼎和公司將系爭房屋1 樓遷讓交還上訴人乙○○，即屬無據。
⒉次查，上訴人美和公司及冠和公司並未向丙○○承租系爭房屋2 、3 樓，其等間就系爭房屋2 、3 樓之租賃關係不存在，已如前述，則上訴人乙○○自無承受其等間就系爭房屋2
、3 樓租賃關係之餘地，是上訴人乙○○訴請確認其與上訴人美和公司間就系爭房屋2 樓之租賃關係不存在，及上訴人美和公司應將系爭房屋2 樓遷讓交還上訴人乙○○；暨確認其與上訴人冠和公司間就系爭房屋3 樓之租賃關係不存在，及上訴人冠和公司應將系爭房屋3 樓遷讓交還上訴人乙○○，均屬有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人本於所有權，請求確認其與上訴人美和公司間就系爭房屋2 樓之租賃關係不存在，及上訴人美和公司應將系爭房屋2 樓遷讓交還上訴人乙○○；暨確認其與上訴人冠和公司間就系爭房屋3 樓之租賃關係不存在，及上訴人冠和公司應將系爭房屋3 樓遷讓交還上訴人乙○○，均為有理由，應予准許，逾此部分之請求（即對被上訴人鼎和公司請求部分），即屬無理由，應予駁回。是原審就上開應予准許部分，判決上訴人乙○○勝訴；及就上開不應准許部分，判決上訴人乙○○敗訴，於法均無不合，上訴意旨分別指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回其等上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果不生影響，故不再一一論述。又被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司請求傳訊證人徐瑞玲證明被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司自87年起分別使用系爭房屋1 、2 、3 樓，本院認已無必要，故不予傳訊，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴人乙○○、美和公司及冠和公司之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　月　　27　　日
民事第三庭
審判長法官 張國彬
法 官 吳登輝
法 官 鄭月霞
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　月　　27　　日
書 記 官 吳新貞