臺灣高等法院 高雄分院98年度重上字第58號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　98年度重上字第58號

上訴人

財團法人台灣省屏東縣潮州三山國王廟

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

郭憲彰律師

被上訴人

屏東縣潮州鎮農會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被上訴人

臺灣土地銀行股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

李慶榮律師

　　　　　　孫守濂律師

上列當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國98年6 月15日臺灣屏東地方法院97年度重訴字第18號第一審判決提起上訴，本院於98年11月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：座落屏東縣潮州鎮○○段910 地號面積146.17平方公尺（重測前為潮州鎮○○段324-14地號面積153 平方公尺）為上訴人所有，數十年前出租予被上訴人屏東縣潮州鎮農會（下稱潮州鎮農會）在該地上建築磚牆蓋鐵皮之地上物，門牌號潮州鎮○○路96號未保存登記。其間租賃雙方曾約定年租金新台幣（下同）79,392元，嗣因潮州鎮農會信用部經營不善，於91年7 月間由財政部以行政命令由被上訴人台灣土地銀行股份有限公司接管，但財政部之接管命令並不能改變系爭地上未保存登記建物應屬原始建築人即被上訴人潮州鎮農會為所有人之地位，況且在民國94年及95年間上訴人向原審法院對被上訴人潮州鎮農會就系爭之出租土地及地上建物分別提起拆屋還地及調整租金事件，經原審法院判決均認系爭土地及建物之租賃關係仍存在上訴人與潮州鎮農會間，並經確定在案，依民事訴訟法第400 條規定有既判力，被上訴人潮州鎮農會自不得主張依財政部之接管命令，系爭土地及其上未保存登記建物之租賃關係已移轉為上訴人與台灣土地銀行股份有限公司間，況且潮州鎮農會在上訴人請求其交還土地事件中（即原審94年度重訴字第27號）並於94年4 月13日給付上訴人4 年份租金317,568 元。又上訴人與潮州鎮農會就系爭土地之租金曾在不確定之時約定為每年租金79,392元，嗣上訴人於95年間以潮州鎮農會為被告提起調整租金之訴，並經原審法院於95年12月20日以95年度重訴字第26號判決，應自95年6 月22日起調整為每月租金額為10,477元，並經確定在案（原審卷5-8 頁）。因被上訴人潮州鎮農會積欠租金達2 年以上，上訴人於96年10月2 日以高雄地方法院郵局3063號存證信函催繳租金，潮州鎮農會仍未交付積欠租金，上訴人乃於96年11月30日再以同郵局第3680號存證信函表示終止兩造間之租賃關係。兩造間之租賃關係既係經上訴人依法終止，則承租人自應依法交還承租土地，並將地上未保存登記建物（位置及面積如附圖所示A 部分）拆除，積欠之租金應清償，並給付終止租賃關係後相當於租金之損害金。如鈞院認財政部之接管行政命令已生系爭土地之租賃關係變更為上訴人與接管之台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行），則上訴人備位主張命土地銀行拆除系爭地上未保存登記建物交還系爭土地，並給付自96年5 月16日起至拆除建物交還土地之日止，按月給付相當租金之損害金。爰聲明求為判決：先位聲明：㈠被上訴人潮州鎮農會應將座落屏東縣潮州鎮○○段910 地號面積146.17平方公尺土地上，如複丈成果圖所示編號A ，面積90.6平方公尺之磚牆蓋鐵皮建物拆除，將該土地全部交還上訴人。㈡被上訴人潮州鎮農會應給付上訴人258,005 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人潮州鎮農會應自96年5 月16日起至拆屋還地之日止，按月給付上訴人10,477元。㈣願供擔保准予假執行。備位聲明：㈠被上訴人土地銀行應將系爭建物拆除，並將系爭土地交還上訴人。㈡被上訴人土地銀行應自96年5 月16日起至拆屋還地之日止，按月給付上訴人10,477元。㈢願供擔保，准宣告假執行。原審為上訴人全部敗訴判決，其上訴聲明先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人潮州鎮農會應將座落潮州鎮○○段910 地號面積146.17平方公尺土地上，如附圖所示編號A 部分面積90.6平方公尺之磚牆蓋鐵皮之建物拆除，並將上開土地全部交還上訴人。㈢被上訴人潮州鎮農會應給付上訴人258,005 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被上訴人潮州鎮農會應自96年5 月16日起至拆除上開建物交還前開土地之日止，按月給付上訴人10,477元。㈤願供擔保准予宣告假執行。㈥第一、二審訴訟費用由被上訴人潮州鎮農會負擔。備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人土地銀行應將如先位聲明㈡所示地上建物拆除交還全部土地予上訴人。㈢被上訴人土地銀行應自96年5 月16日起至拆除前揭地上建物交還土地之日止，按月給付上訴人10,477元。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人土地銀行負擔。㈤願供擔保准予假執行。

二、被上訴人潮州鎮農會則以：伊與上訴人就系爭土地訂定租賃契約，並在其上建築系爭未保存登記建物（中山路96號），嗣因伊之信用部經營不善，已於91年7 月間由財政部令函由土地銀行概括承受，系爭土地及建物之租賃關係及建物所有權亦已移由土地銀行承受，且上訴人於96年5 月15日終止租約後，兩造間即無租賃關係，系爭地上建物之事實上處分權已由土地銀行取得。現今實務見解，法院認違章建築之讓與，雖因不能辦理移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人之間，如無相反約定，應認為讓與人已將違章建築之事實上處分權讓與受讓人，讓與人已無處分權可資行使〔參見最高法院69年台上字第851 號判決、67年2 月21日67年度第二次民事庭會議決定㈠〕。易言之，本件系爭未保存登記建築之事實上處分權既已讓與土地銀行，是否應拆除，惟土地銀行有權為之，上訴人援引94年第4 期司法院民事業務研究會所為民事法律專題研究結論，恐有誤解。上訴人雖又援引原審94年度重訴字第27號及95年度重訴字第26號二案確定判決認系爭基地及建物之租賃關係存在兩造間，依民事訴訟法規定應有拘束力云云，然此點原審已在判決書不予採納說明甚詳，況且依行政院農業委員會農業金融局94年4 月11日召開「研商處理屏東縣潮州鎮農會於信用部成立前取得資產轉回事宜」會議紀錄可知潮州鎮農會有3 棟未保存登記建物，事實上處分權已歸土地銀行，致其中之中山路182 建號由伊再花錢向土地銀行買回，其中之大德路22號建物則由土地銀行無償提供予潮州鎮公所四春社區農村改善計劃使用，土地銀行既已處分其中2 棟，豈可任令上訴人及土地銀行割裂主張，承認其中2 棟有事實上處分權，而系爭未保存登記建物即中山路96號則否認有處分權。原審為上訴人敗訴之判決並無不合，其答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。

三、被上訴人土地銀行則以：按違章建築，因未辦理保存登記而無法使受讓人取得所有權，其雖非不得將事實上之處分權讓與受讓人，惟其仍負有交付之義務，方能使受讓人取得事實上處分權，否則不足以保障交易安全，最高法院48年台上字第1812號判例及69年台上字第851 號判決意旨參照。潮州鎮農會信用經營不善，其信用部及營業所必須之財產，雖經財政部以行政命令讓與土地銀行，且所命令財產雖包含系爭建物在內，惟系爭建物既屬未登記之建物，潮州鎮農會迄未移交予土地銀行，亦未曾將系爭土地租賃之任何文件讓與土地銀行，亦無任何點交接管之行為，此有現場照片所示屋況即足佐證，且為潮州鎮農會所不爭，依上開說明，土地銀行對系爭建物未取得事實上處分權，自亦無拆屋之權源。另依金融機構合併法第13條規定：對於經營不善之農會信用部，主管機關強制命令讓與接管銀行者，以其「信用部」及「信用部營業所必需之財產」為限。本件財政部雖曾以行政命令將被上訴人潮州鎮農會信用部及其營業所必需之財產讓予土地銀行，惟遭潮州鎮農會抗拒，迭次向主管機關申訴應將強制處分之財產轉回，經主管機關開會研議之結果：「……建物第1 至3 筆為非營業所必需，請潮州鎮農會文到2 週內提供可資佐證之文件」（見行政院農業委員會金融局94年4 月19日農金二字第0945070240號函附「研商處理屏東縣潮州鎮農會於信用部成立前取得資產轉回事宜會議」之紀錄（其中所指第1 筆建物即本案系爭之中山路96號建物見原審卷27頁、28-29 頁）。系爭建物根本不是上開條文所稱之「營業所必需之財產」。依法本不應在強制命令讓予範圍，僅因政府實施第一次金融改革政策時，為整頓經營不善，違法放貸之基層金融機構農、漁會信用部，一時雷厲風行，將屬於該等農、漁會信用部之財產均列在應讓予之範圍內，始有事後再辦理非營業所必需財產之轉回事宜。系爭建物並非信用營業所必需之財產，因與營業無關，致主管機關將之一併命令應由土地銀行承受後，土地銀行始終未向潮州鎮農會請求交付，亦無任何占有、管理之行為，此觀系爭建物現場堪驗照片之狀態即明。況且潮州鎮農會在原審94年度重訴字第27號上訴人對其請求返還系爭土地案件中，仍於94年4 月13日給付上訴人每年79,392元，4 年共計317,568 元之租金（見該案判決書附本案卷）。綜上各情，被上訴人土地銀行與上訴人間就系爭建物及基地並無租賃關係存在，自無給付租金，拆除還地之義務，上訴人備位聲明為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。

四、兩造不爭執及爭執事項：

㈠不爭執事項：

⒈系爭土地在95年重測前登記為潮州鎮○○段324-14地號面積153 平方公尺，重測後為潮州鎮○○段146.17平方公尺。由被上訴人潮州鎮農會向上訴人承租，並在系爭地上興建磚牆蓋鐵皮屋面積90.6平方公尺，門牌潮州鎮○○路96號，並以原任理事長李正順名義為納稅義務人，曾約定年租金79,392元，直至95年12月20日經原審以95年度重訴字第26號調整租金案件，判決應自95年6 月22日起調整為每月租金10,477元，並確定在案。

⒉被上訴人潮州鎮農會因信用部經營不善，經財政部於91年7 月24日以台財融㈢字第0913000565號函潮州鎮農會為配合行政院金融重建基金處理該會信用部事宜，依金融機構合併法第13條第2 項命令該會將信用部及其營業所必須之財產讓予台灣土地銀行。該命令並未載明究竟潮州鎮農會應將何項信用部營業所必須之財產讓予台灣土地銀行，91年7 月26日由潮州鎮農會代行信用部職權人即中央存款保險股份有限公司與受讓人台灣土地銀行簽訂之讓與承受農會信用部契約書亦未載明系爭土地及地上未保存登記建物（即潮州鎮○○路96號）之租賃權、使用權是否在讓受範圍。

⒊系爭土地及其上未保存登記之建物，迄今未正式由潮州鎮農會移交予台灣土地銀行占有使用。94年4 月11日由農業金融局召開之「研商處理屏東縣潮州鎮農會於信用部成立前取得資產轉回事宜會議」紀錄決議系爭建物為非營業所必需。

⒋被上訴人潮州鎮農會於94年4月13日給付上訴人4年份之租金317,568元（按自90年8月1日起至94年7月31日止，每年租金79,392元×4=317,568 元，見卷附上訴人與被上訴人間94年度重訴字第27號請求返還土地事件判決書，已確定）。

⒌上訴人曾於96年4 月23日以高雄地方法院郵局第1328號存證信函向潮州鎮農會催討積欠租金，於同年5 月15日以同郵局第1614號存證信函終止系爭租賃關係，復於96年10月2 日以同郵局第3063號存證信函催討積欠租金，於同年11月30日再以同郵局第3680號存證信函向潮州鎮農會終止系爭租賃關係。

㈡爭執事項：

⒈上訴人與被上訴人潮州鎮農會間原存之系爭土地租賃關係，是否因財政部前揭命令而移轉予被上訴人台灣土地銀行？

⒉上訴人以被上訴人潮州鎮農會積欠租金達二年以上為由終止兩造間之系爭土地租賃關係，請求拆除系爭地上未保存登記之建物，交還系爭土地及給付積欠租金與相當租金之損害金有無理由？

⒊如上訴人對被上訴人潮州鎮農會之請求無理由，則其備位訴請被上訴人台灣土地銀行拆除系爭未保存登記建物交還系爭土地並給付自96年5 月16日起至拆屋還地之日止之損害金有無理由？

五、本院判斷如下：

㈠系爭土地之租賃關係仍存在上訴人與被上訴人潮州鎮農會間，並不因財政部之前揭命令而移轉予台灣土地銀行，系爭地上未保存登記之建物即潮州鎮○○路96號，被上訴人潮州鎮農會為原始建造人，仍為有權處分之人。

⒈按「農、漁會信用部因業務或財務狀況顯有惡化，不能支付其債務或調整後淨值為負數時，主管機關得洽農漁中央主管機關後，為停止其會員代表、理事、監事或總幹事職權之處分。主管機關執行此項停止職權處分，必要時，得洽中央主管機關後，命令農、漁會將其信用部及其營業所必需之財產讓與銀行，不適用農、漁會法第37條之規定。」為金融機構合併法第13條第1 、2 項所明定，換言之，主管機關依據上開法律規定強制命令經營不善之農會信用部予銀行者，僅為「信用部」及「信用部營業所必需之財產」為限，若非信用部營業所必需之財產，縱經財政部強制命令讓與銀行，仍不生讓與之效力。系爭土地及其上未保存登記之建物潮州鎮○○路96號，並非潮州鎮農會信用部營業所必需之財產，業經農業金融局94年4 月11日召開之「研商處理屏東縣潮州鎮農會信用部成立前取得資產轉回事宜會議」所決議（原審卷28、29頁會議記錄影本）。且經被上訴人潮州鎮農會與被上訴人台灣土地銀行所不爭執，迄今仍未就系爭土地及其上未保存登記建物為交接（見98年11月17日言詞辯論筆錄）。財政部既早在91年7 月24日即強制命令被上訴人潮州鎮農會應將信用部營業所必需之財產讓予台灣土地銀行，系爭之土地及地上未保存登記之建物（潮州鎮○○路96號）苟確屬信用部營業所必需之財產，豈有任令不予交接、移轉其占有及使用權之理。

⒉上訴人於94年間以原審94年度重訴字第27號請求被上訴人潮州鎮農會返還土地，雖因法院認定上訴人未定相當期限請求承租人補繳所欠租金，故認上訴人所為終止租約不生效力，而駁回上訴人之訴，惟在該案判決中，乃認定被上訴人潮州鎮農會自90年8月1日起即未再給付租金予上訴人，經上訴人催討後，已於94年4 月13日給付4 年份之租金317,568 元予上訴人，有該案判決可稽，且為兩造在本案中所不爭執，亦可佐證被上訴人潮州鎮農會在91年間財政部前揭行政命令強制其將信用部營業所必需之財產應讓與台灣土地銀行後之民國94年間，仍認系爭土地之租賃權及其地上之未保存登記建物之使用權、處分權仍為其所擁有，故於94年4 月13日仍願支付自90年8 月1 日起至94年7月31日止4 年份之租金予上訴人。

⒊上訴人又於民國95年間，以被上訴人潮州鎮農會為被告，就本件系爭土地之不定期租賃契約，訴請調整租金，並由原審於95年12月20日以95年度重訴字第26號判決命自95年6 月22日起就系爭土地（按當時系爭土地已於95年11月21日重測而地號變更、面積變更，判決主文仍列重測前之地號及面積，惟原審判決因兩造未上訴，而於96年1 月31日確定，見原審卷第5-8 頁）調整租金為每月10,477元。如被上訴人潮州鎮農會認系爭土地之不定期租賃關係已移轉予台灣土地銀行，自應對上開調整租金之判決聲明上訴，以求救濟，竟任令該調整租金對其不利之判決確定，亦足佐證系爭土地之不定期租賃關係確係存在上訴人與被上訴人潮州鎮農會間，不因財政部上開強制命令讓與而有改變。系爭土地上未保存登記之建物潮州鎮○○路96號磚牆蓋鐵皮屋，原始建造人為潮州鎮農會，被上訴人潮州鎮農會對該未保存登記之建物，自屬有權處分之人。

㈡上訴人以被上訴人潮州鎮農會積欠租金達二年總額為由，終止兩造間就系爭土地之不定期租賃關係，請求被上訴人潮州鎮農會拆除系爭地上之未保存登記建物交還系爭土地及給付積欠租金與相當租金之損害金有無理由，分論如下：

⒈按被上訴人潮州鎮農會除於94年4 月13日給付4 年份之租金317,568 元外，迄今未再給付任何租金予上訴人，為兩造所不爭，而自94年8 月1 日起積欠租金，至96年7 月31日止即已屆滿二年，依土地法第103 條規定，上訴人於96年10月2 日以高雄地方法院郵局第3063號存證信函催討積欠租金，迄96年11月間，仍未繳清積欠租金，乃於96年11月30日以同郵局第3680號存證信函向被上訴人潮州鎮農會表示終止系爭土地之不定期租賃關係，有存證信函影本及收件回執各二份在原審卷可稽（原審卷13、14、49頁），上訴人所為終止租約之意思表示合法有效，兩造間之不定期租賃關係消滅，上訴人訴請被上訴人潮州鎮農會拆除地上建物（潮州鎮○○路96號，面積90.6平方公尺未保存登記），並將系爭土地交還上訴人，為有理由，應予准許。

⒉被上訴人潮州鎮農會自承自94年8 月1 日起未再給付租金，則自94年8 月1 日起至95年6 月21日止，按每年租金79,392元（見不爭執事項⒈所示）計算為70,791元。自95年6 月22日起至96年11月21日止，每月租金已調整為10,477元，17個月共178,109 元，自96年11月22日起至96年11月30日止租金為3,143 元。則自94年8 月1 日起至96年11月30日，共積欠252,043 元（70,791元+178,109元+3,143元=252,043元）被上訴人積欠終止租約前之租金總額為252,043 元，被上訴人潮州鎮農會自有清償之義務，上訴人之請求在此範圍內（含遲延利息）為有理由，應予准許，超過部分之請求為無理由，應予駁回。

⒊兩造之系爭土地不定期租約，既在96年11月30日終止，則自96年12月1 日起，被上訴人潮州鎮農會自屬無權占有系爭土地，上訴人並請求被上訴人潮州鎮農會應自96年12月1 日起至拆屋還地之日止，按原租金計算之損害金，為有理由，應予准許，上訴人請求之損害金超過上開應准許之部分外，為無理由，應予駁回。至於被上訴人潮州鎮農會抗辯臺灣土地銀行就其餘二處建物認財政部之命令有效，分別由其處分、捐贈或由農會買回，系爭建物及基地，應作相同處理云云，惟查該二建物與系爭之土地及建物情形不同，自不宜作相同處理，此外，兩造其餘攻擊防禦，核與判斷之結果不生影響，爰不予一一論述，上訴人先位之訴既有理由，備位之訴即無庸審究。綜上所述，上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，原審為上訴人全部敗訴之判決尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，爰將原判決廢棄，改判如主文所示，上訴人並陳明願供擔保准為假執行宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金並宣告之。

六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條、第390 條第1 項判決如主文。

民事第一庭

附註：民事訴訟法第466條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項