臺灣高等法院 高雄分院99年度上字第70號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　　99年度上字第70號

上訴人

順發資產管理有限公司

法定代理人

黃榮助

訴訟代理人

樓嘉君律師

被上訴人

蔡子成

訴訟代理人

吳小燕律師

複代理人

吳文賓律師

訴訟代理人

胡仁達律師

上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國99年2 月26日臺灣高雄地方法院98年度訴字第1159號第一審判決提起上訴，本院於100年1月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：原審被告張文雄（已和解）授權訴外人即其配偶林文枝與上訴人簽立專任委託銷售契約，將張文雄所有座落高雄市○○區○○段13小段、1312之1 地號、建地目、面積84平方公尺土地（下稱系爭土地）及同小段3003建號即門牌號碼高雄市○○區○○路265 號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地），委託上訴人居間仲介銷售，委託期間自民國97年5 月1 日起至97年8 月31日止，約定以實際成交價總額4%為服務報酬（下稱系爭契約）。被上訴人透過報紙廣告得知系爭房地銷售事宜，遂與上訴人聯繫看屋，並由上訴人之員工石月蓮於97年8 月7 日帶同被上訴人前往察看，被上訴人於察看後，出價欲以新台幣（下同）24,000,000元購買系爭房地，旋由上訴人之專員劉淑真以電話將此訂約機會告知張文雄，嗣因被上訴人表示無意以前開價額購買而作罷。詎張文雄竟於97年9 月9 日與被上訴人簽訂系爭房地買賣契約，將系爭房地以23,500,000元價格出售與被上訴人（下稱系爭買賣契約），並於同月22日完成所有權移轉登記。而按張文雄於系爭契約委託期間過後不久，即出售系爭房地予被上訴人，顯然利用上訴人提供的訂約機會，於委託期間屆滿後3 個月內，私下與被上訴人成立買賣契約，有違系爭契約第5 條第2 項第2 款及第5 款約定，依同條第1 項約定，視為上訴人已完成仲介義務，張文雄應給付服務費（按實際成交價金4%計算）及違約金（按實際成交價金2%計算）合計1,410,000 元。又被上訴人為節省應支付上訴人按實際成交價2%之仲介費慣例，而私下與張文雄交易，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，應負侵權行為損害賠償責任。再者，上訴人既已向被上訴人報告訂約機會，兩造即應成立居間契約，雙方雖未約定報酬，惟依民法第566 條第2 項規定，被上訴人仍應依習慣給付報酬等情。就張文雄部分，爰依系爭契約第5 條第2 項第2 款、第5 款及第1 項約定；就被上訴人部分，則依民法第184 條第1 項後段及居間契約之法律關係，聲明：㈠張文雄應給付上訴人1,410,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴人應給付上訴人470,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：兩造並未簽訂任何居間契約，亦無仲介慣例，上訴人不得請求被上訴人依習慣給付居間仲介報酬。又被上訴人與張文雄於系爭契約委託期間屆滿後，簽訂系爭房地之買賣交易行為，並未違反公共秩序或善良風俗，亦未侵害上訴人之權利，更未造成其損害等語，資為抗辯。並聲明：

㈠上訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原審判決上訴人部分勝訴，部分敗訴，上訴人（張文雄就其敗訴部分提起上訴後，於本院審理中和解）提起上訴後，於本院上訴聲明：㈠原判決駁回上訴人後開之請求部分廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人470,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項

（一）上訴人為中信房屋之加盟店，系爭契約乙方記載「中信房屋愛河加盟店」即為上訴人，至系爭契約甲方「張文雄」之署名，係訴外人張文雄之配偶林文枝所簽署。

（二）被上訴人透過報紙廣告，得知張文雄所有座落高雄市○○區○○段13小段、1312之1 地號、建地目、面積84平方公尺土地及同小段3003建號即門牌號碼高雄市○○區○○路265 號房屋有意出售，遂於97年8 月7 日上午以電話號碼0000000 號之電話撥打上訴人使用之電話號碼0000000 號電話，並與上訴人約定看屋時間後，由上訴人之員工石月蓮於同日，偕同被上訴人前往察看房屋，有該電話通聯紀錄及上訴人值班紀錄表附卷可證（見原審卷第171 、62頁）。

（三）張文雄於97年9 月9 日以23,500,000元之價格將系爭房地出售被上訴人，並於同年月22日完成所有權移轉登記，有高雄市政府地政處楠梓地政事務所98年2 月6 日函覆之土地登記申請書、土地及建物買賣所有權移轉契約書、契稅繳款書、土地增值稅免稅證明書地爭規費徵收聯單在卷可稽（見原審卷第77-86 頁）。

（四）上訴人自97年7 月20日起至8 月31日止之期間內，分別在自由時報、中國時報及聯合報刊登出售系爭房地之廣告，並在廣告上標示售價為27,800,000元。上訴人並於受託銷售系爭房地期間，在系爭房地外面架立銷售廣告看板，有系爭房地照片在卷可憑（見原審卷第120-121 頁）。

（五）上訴人提出其與張文雄、被上訴人（出價24,000,000元部分除外）之對話錄音內容為真正，有各該錄音譯文附卷可參（見原審卷第22、197 頁）。

（六）本件如上訴人與張文雄成立系爭契約，張文雄並有違約之事實，則張文雄依系爭契約應給付之仲介服務費及違約金，其金額合計為1,410,000 元（見原審卷第326 頁）。

五、兩造協商爭點：被上訴人與張文雄就系爭房地之買賣交易行為，是否構成民法第184 條第1 項後段，故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，應負侵權行為損害賠償責任？又兩造是否成立報告訂約機會的居間契約？如是，則被上訴人因系爭買賣契約成立，應給付上訴人之報酬數額為何？茲分述如下：

（一）被上訴人與張文雄就系爭房地之買賣交易行為，是否構成民法第184 條第1 項後段，故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，應負侵權行為損害賠償責任？

１、按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184 條1 項後段著有明文。所謂善良風俗即國民的一般道德觀念。構成本條侵權行為損害賠償之要件，除加害人須有加害行為外，尚須其加害行為屬於故意，並以背於善良風俗之方法為之，且被害人須受有損害，暨加害行為與損害間存有因果關係，始足當之。上訴人主張被上訴人為節省應支付上訴人按實際成交價2%之仲介費慣例，而私下與張文雄交易，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，應負侵權行為損害賠償責任云云，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。

２、經查，被上訴人於97年9 月9 日與張文雄簽訂系爭買賣契約，以23,500,000元之價格向張文雄購買系爭房地，並於同年月22日完成所有權移轉登記乙節，為兩造所不爭執，業如上述。而按被上訴人與張文雄簽訂買賣契約，支付相當價金，向張文雄購得系爭房地，自未違反任何國民的一般道德觀念，亦無背於善良風俗，則上訴人指摘被上訴人與張文雄簽訂買賣契約，向張文雄購買系爭房地，係屬以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，洵無理由。

３、次查，被上訴人固不否認透過報紙廣告，得知張文雄所有系爭房地有意出售，並於97年8 月7 日上午以電話號碼0000000 號之電話，撥打上訴人使用之電話號碼0000000 號電話，與上訴人約定看屋時間後，由上訴人之員工石月蓮於同日，偕同被上訴人前往察看系爭房屋。然而時下社會一般人購買房屋時，為充分瞭房屋市場交易資訊，以便尋找適合之房屋型式、位置、隔間、交通、生活便利性及合理適當之價格，每每透過報章雜誌廣告或利用房屋本身外觀之廣告，與出賣人或出賣人委託之業者包括仲介公司或個人聯絡，以瞭解上開資訊，並商議合理之買受價格，此乃房屋買賣市場之常態，亦屬買受人為追求買受房屋最大利益之合理及必要行為，核與是否背於善良風俗，完全無涉。至上訴人係房屋仲介業者，於接受委託人委託仲介出售不動產後，仲介買賣房屋，並以刊登報紙廣告方式，推銷委託案，或指派業務人員於出售房屋所在地，與消費者接洽，提供詢問或議價等服務，均係本於仲介契約而來。又其所以願意提供上開廣告財力及人事等成本支出，目的在於完成委託案的交易仲介，並取得契約約定之報酬，此亦屬仲介業者最大利益。是上訴人將其因為委託仲介契契約，所需負擔之相關成本或支出，不當的認作係為買受方而為，並因而產生轉嫁的主觀意思，自屬重大誤解仲介委託契約本質及混淆買賣不動產交易市場之角色界定，委不足採。況被上訴人係於系爭契約委託仲介期間屆滿後，再與張文雄簽訂系爭買賣契約，尤徵其簽訂買賣契約及購買系爭房地，並未違背任何善良風俗，要不負擔民法第184條第1 項後段之侵權行為損害賠償責任。

４、又依上訴人所述：張文雄於系爭契約委託期間過後不久，即將系爭房地出售被上訴人，顯然利用上訴人提供的訂約機會，於委託期間屆滿後3 個月內，私下與被上訴人成立買賣契約，係違反系爭契約第5 條第2 項第2 款及第5 款約定，依同條第1 項約定，視為上訴人已完成仲介義務，張文雄應給付服務費（按實際成交價金4%計算）及違約金（按實際成交價金2%計算）等情參酌以觀，倘張文雄違反上述契約條款，私自與被上訴人簽訂買賣契約，出售系爭房地，既視為上訴人已完成房屋仲介買賣義務，上訴人並得請求張文雄給付報酬及違約金，則上訴人就其主張之事實，即無任何損害可言，揆諸前開說明，其亦不得依上開民法規定，請求被上訴人賠償其損害。

（二）兩造是否成立報告訂約機會的居間契約？如是，則被上訴人因系爭買賣契約成立，應給付上訴人之報酬數額為何？

１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條著有明文。上訴人主張其既已向被上訴人報告訂約機會，兩造即應成立居間契約，雙方雖未約定報酬，惟依民法第566 條第2 項規定，被上訴人仍應依習慣給付報酬云云。惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。

２、次按，所謂居間契約，係服務性質契約，依民法第565 條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是所指一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介者，係居間契約訂定後，居間人履行契約之內涵。故居間人之所以為上開報告訂約機會或媒介者，係為履行其居間契約之義務。經查，被上訴人固透過電話聯繫，與上訴人約定看屋時間後，由上訴人之員工石月蓮偕同被上訴人前往察看系爭房屋。然兩造間並未簽訂居間報酬契約乙節，為上訴人所不爭執，則上訴人縱因仲介買賣系爭房地，而與被上訴人接洽，並提供訂約相關細節或接受有關之詢問等，其亦非為被上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介，兩造間並不存在所謂的居間契約。反之，上訴人因與張文雄簽訂系爭契約，基於彼此居間契約之約定，上訴人自應將其與被上訴人接洽的訊息或結果，告知於張文雄，俾委託人即張文雄知悉相關訂約機會等。詎上訴人誤將其為張文雄履行系爭契約所採取之相關行為，認作係為被上訴人而為，並據以主張兩造間，因被上訴人前往房屋所在地看屋及詢價等情事的存在，已屬兩造間成立居間契約，上訴人得依民法第566條規定，請求被上訴人給與報酬云云，洵屬無據。

３、次查，上訴人固主張依習慣，被上訴人應給付報酬予上訴人云云。惟所謂習慣為何？應給付酬數額若干？均未據上訴人舉證，以實其說，要難採信。此外，上訴人迄未舉證證明兩造間存有居間報酬契約，則其遽依居間契約，請求被上訴人給付報酬，同屬無據。

六、綜上所述，被上訴人與張文雄簽訂系爭買賣契約行為，既非以違背善良風俗之方法加損害於上訴人，且依上訴人所述，亦無所謂之損害存在，自不構成侵權行為損害賠償責任。又兩造間並不存在居間報酬契約，而上訴人亦無法舉證證明所謂居間報酬習慣之事實。從而，上訴人以被上訴人應負侵權行為損害賠償責任及給付報酬責任，本於民法第184 條第1項後段及居間契約等法律關係，聲明：被上訴人應給付上訴人470,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由。原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果不生影響，無庸再逐一論述及調查之必要，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。

民事第四庭