臺灣高等法院 高雄分院99年度上字第211號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　 99年度上字第211號

上訴人

張崑義

訴訟代理人

焦文城律師

被上訴人

鼎濠營造有限公司

法定代理人

王獻堂

訴訟代理人

陳俊偉律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國99年9 月15日臺灣高雄地方法院98年度訴字第2269號第一審判決提起上訴，本院於100 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段374 號土地（下稱系爭土地）為其所有，而同段374-1 號鄰地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路99-8、11、12號之未保存登記建物（下稱系爭未保存登記建物）同為上訴人所有，惟其中如附圖所示Ａ（面積94平方公尺）、Ｂ（面積128 平方公尺）地上物越界無權占用系爭土地，爰依所有物返還請求權請求上訴人拆除Ａ、Ｂ地上物，並將該部分土地返還；另依不當得利之法律關係，請求上訴人應給付自被上訴人取得系爭土地所有權之日即民國98年6 月24日起至返還土地之日止，按系爭土地申報地價年息10％計算之不當得利。並聲明：㈠上訴人應將附圖所示Ａ（面積94平方公尺）、Ｂ（面積128 平方公尺）之地上物拆除後，將該部分土地返還。㈡上訴人應自98年6 月24日起至返還上開土地日止，按年給付被上訴人71,040元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：系爭土地、同段374-1 號土地及其上之系爭未保存登記建物原均為訴外人羅啟華所有，伊於95年2 月3 日經由法院拍賣程序取得374-1 號土地及系爭未保存登記建物，系爭土地則於97年10月3 日由羅啟華讓與訴外人李苗，李苗復於98年6 月24日讓與被上訴人，伊合法受讓系爭未保存登記建物之事實上處分權，被上訴人為系爭土地之受讓人，兩造間應有民法第425 條之1 規定之適用或類推適用，則在上開建物得使用之期限內應有租賃或默示租賃關係存在，自為有權占用，並無不當得利，縱伊未曾支付租金或兩造間租金尚待協調，仍不影響伊為有權占用之事實，被上訴人亦不得本於不當得利之法律關係請求使用土地之對價，故被上訴人逕為拆屋還地及不當得利之請求，均無理由等語，資為抗辯。

三、原審就被上訴人請求拆屋還地部分為其全部勝訴之判決，關於請求返還不當得利部分，則認被上訴人請求上訴人應自其取得系爭土地之98年6 月24日起至返還土地之日止，按年給付35,520元之範圍有理由，為被上訴人部分勝訴之判決，而駁回其餘之請求。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明請求駁回上訴（就不當得利敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）。

四、兩造不爭執之事項：

㈠被上訴人於98年6 月24日向李苗購買取得系爭土地之所有權。該土地自96年1 月起之申報地價為每平方公尺3,200 元。

㈡系爭未保存登記建物坐落374-1 號土地及系爭土地上，原法院以94年度執字第14705 號強制執行程序併付拍賣系爭建物及374-1 號土地，上訴人於95年1 月17日拍定取得，並於95年2 月3 日核發權利移轉證書。

㈢374-1 號土地係自系爭土地分割而來。該二筆土地原均為羅啟華所有。

㈣系爭未保存登記建物占用系爭土地之位置、面積，如附圖所示Ａ（面積94平方公尺）、Ｂ（面積128 平方公尺）部分。

㈤若被上訴人主張為有理由，兩造同意按原審計算相當於租金不當得利之面積及數額。

五、本件爭點乃上訴人是否無權占用系爭土地（即兩造間有無民法第425 條之1 規定或類推適用之租賃關係存在）？茲將本院判斷分述如下：

㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，固為民法第425 條之1 所明定，惟其必須具備土地及該土地之房屋同屬一人所有，而將土地或房屋同時或先後讓與不同之人時，始有其適用。又最高法院48年台上字第1457號判例意旨，係指土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後各別出賣時，如無特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用，始應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院84年度台上字第2631號判決意旨參照）。

㈡經查，被上訴人所有之系爭土地及上訴人所有之374-1 地號土地，及其上之系爭未保存登記建物原均為羅啟華所有，374-1 地號土地係自系爭土地分割而來，系爭未保存登記建物主要均坐落在第374-1 地號土地上（建物總面積1301.97 平方公尺），惟有部分如附圖所示Ａ、Ｂ部分，合計面積222平方公尺係坐落在系爭土地上，其中374-1 地號土地及其上之系爭未保存登記建物，係由羅啟華之債權人中華成長三資產管理股份有限公司聲請併付拍賣，經原審法院94年執字第14705 號強制執行後，由上訴人於95年1 月17日拍定取得，並經執行法院於同年2 月3 日核發權利移轉證書。羅啟華嗣於97年10月3 日將系爭土地以買賣為原因讓與李苗，李苗再於98年6 月24日以買賣為原因讓與被上訴人等情，為兩造所不爭，並經本院調閱上開民事執行卷查明屬實，復有土地登記謄本、異動索引及地籍圖（原審調字卷第5 至8 頁及訴字卷第66至72頁、第18頁及第35頁）。足見，系爭未保存登記建物與坐落之大部分基地即374-1 號土地上均同由上訴人拍定取得，土地及房屋既同屬一人所有，並未因拍賣而異其所有人，且上訴人所有之建物僅係越界建築，顯與前揭民法第425 條之1 規定及判例意旨所揭示之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」等情形，迥然不同。尤以兩造所有之土地及其上建物原均同屬羅啟華所有，僅係羅啟華先後經由拍賣及買賣程序將兩筆各有建物之土地分別出賣，則該兩筆土地及建物，各自獨立，自不生默示同意使用土地之情況。況上訴人經由拍賣程序向羅啟華購買之土地僅為374-1 地號土地，系爭土地並非拍賣標的，執行法院拍賣公告復記載：系爭未保存登記建物占用毗鄰之同段373 號土地（該建物將來有被訴請拆除之虞），占用之土地不在拍賣範圍，拍定後不點交等節，亦有拍賣公告及權利移轉證書可稽（原審訴字卷第80頁、第15、16頁），該公告所載之373 號土地固非系爭之374 號土地，惟系爭建物確有占用非屬拍賣土地之毗鄰地之事實，要無爭議，準此，上訴人所占用如附圖Ａ、Ｂ部分之土地即非本於買賣關係而交付，故上訴人所辯其承繼羅啟華之有權占有而來，非無權占有，自非可採。

㈢又民法第425 條之1 乃法律明定於特別情形下，使債權具有若干物權化效力之規定，惟衡諸憲法第15條及司法院大法官會議釋字第400 號解釋（即憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依其財產權之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護嚴）意旨以觀，上開具有物權效力之債之關係，自應以法律有明文規定者為限，此由民法88年5 月5 日修正施行之民法第425 條之1 ，已將最高法院48年台上字第1457號判例要旨明文化，可得明證。準此，若不符上開情狀之利益狀態，即不能類推適用上開債之關係物權化之規定。查，兩造所有之土地及其上建物原均同屬羅啟華所有，羅啟華先後經由拍賣及買賣將兩筆各有建物之土地分別出賣，則該兩筆土地及建物，各自獨立，上訴人經由拍賣取得374-1 地號土地，系爭建物絕大部分坐落於其同時取得374-1 地號土地上，僅如附圖Ａ、Ｂ所示合計面積222 平方公尺，約占全體建物面積17％部分（222 平方公尺/1301.97平方公尺）因越界坐落系爭土地，而包括系爭建物在內與坐落在上訴人所有374-1 號土地上之建物，係於不詳時期，未經申請建造執照所營建未完工之連棟式建築，紅磚外部未抹水泥，水泥柱鋼筋尚未露，上訴人係將第一層外面覆以水泥板或鐵板，將之作一整體之工廠利用，有照片可參（本院卷第18至21頁），復查無任何申請建築執照之相關資料，有高雄縣政府99年12月7 日府建管字第0990313980號函附卷可稽（本院卷第58頁），上訴人亦自承無法提供系爭建物之建造執照資料（本院卷第50頁背面），是上訴人所有374-1 號土地上及被上訴人374 號土地上之系爭未保存登記建物，既作為工廠整體使用，則被上訴人訴請拆除越界占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，揆諸前揭民法第425 條之1 賦予債權物權化效果，係為避免土地與建物各異其所有，致建物須遭拆除而害及社會經濟利益，今上訴人經拍賣程序同時取得374-1 地號土地及其上之未保存登記建物，既不符合民法第425 條之1 所定之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之要件，依上所述，越界占用系爭土地之Ａ、Ｂ建物復為無建築執造之未保存登記建物，為磚造或鐵皮造之老舊廠房及倉庫，經濟價值不高，即使拆除越界占用之建物部分，亦無礙上訴人其餘建物之利用價值，即本件事實所顯現之利益狀態，顯與民法第425 條之1 規定所欲保護之利益情狀不同，於本件無類推適用之餘地。準此，上訴人依民法第425 條之1 規定或類推適用及據最高法院48年台上字第1457號判例，主張其對系爭土地有租賃關係或默示租賃關係存在，均屬無據。

㈣上訴人另援依最高法院93年度台上字第1328號判決意旨為其有權占用系爭土地之依據。惟查，兩造所有之土地及其上建物原均同屬羅啟華所有，僅係羅啟華先後經由拍賣及買賣將兩筆各有建物之土地分別出賣，則該兩筆土地及建物，各自獨立，且上訴人透過法院拍賣程序同時取得374-1 地號土地及其上之未保存登記建物，僅如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物越界占用被上訴人所有之系爭土地，業如前述，本件基礎事實核與最高法院93年度台上字第13287 號判決意旨適用之：「出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地，除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用，即無不當得利或侵權行為可言」情節，迥然有異，自無比附援用之餘地，上訴人該部分之抗辯，自非可採。

六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767 條前段、第179 條前段定有明文。再按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。上訴人所有如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物占用系爭土地，無民法第425 條之1 規定或默示租賃關係之適用，應屬無權占用，業如前述，則被上訴人以上訴人所有如附圖所示Ａ、Ｂ部分為無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，本於所有權請求上訴人拆除Ａ、Ｂ建物，返還該部分土地，並依不當得利之法律關係請求上訴人應給付自被上訴人取得系爭土地所有權之日即98年6 月24日起至返還土地日止相當於租金之不當得利等情，揆諸前開規定，自屬有據。

七、次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；此一規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1 項及第105 條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，此亦有最高法院68年臺上字第3071號判例可資參照。經查，系爭土地附近多為廠房，係以巷道為出入主要孔道，生活機能普通，有執行勘測筆錄、鑑定報告、現場照片、複丈成果圖附執行卷可稽（90年度執字第8730號卷、94年度執字第14705 號執行卷、原審卷第81、82頁），又附圖所示Ａ、Ｂ之建物占用系爭土地之面積分別為94平方公尺、128 平方公尺，上訴人應給付之租金數額自得以此可受利益之範圍為核算基準；再租額之多寡應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，且須受前述建築房屋基地租金法定租率即系爭土地之申報地價額年息10％計算基準之限制，本院斟酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況暨上訴人利用該地所受利益及兩造均表示同意按原審認定之金額計算不當得利之數額等情，認以土地申報地價年息5 ％計算應為適當。又系爭土地自96年1 月起之申報地價為每平方公尺3,200 元，有土地登記謄本在卷可稽，是上訴人所有如附圖所示Ａ、Ｂ建物占用系爭土地，每年可獲得相當於租金為35,520元（222 ×3,200 元×5 ％= 35,520元）。被上訴人請求上訴人給付自被上訴人取得系爭土地之98年6 月24日起至返還土地之日止，按年給付35,520元，為有理由。

八、綜上所述，被上訴人本於所有權返還請求權訴請上訴人拆除系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ之建物，並將該部分土地返還予被上訴人，暨依不當得利請求上訴人自被上訴人取得系爭土地之日即98年6 月24日起至返還系爭土地之日起，按年給付被上訴人35,520元，為有理由，應予准許。原審因此為上訴人敗訴之判決，並酌定履行期間及為准予假執行、免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘攻防，經審酌後認對本判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。

民事第六庭

附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。