羅東簡易庭102年度羅簡字第224號

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決　　　　102年度羅簡字第224號

原告

郭哲均

被告

立雄建設有限公司

法定代理人

邱財貴

訴訟代理人

林森敏律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於中華民國103年6月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告於民國98年7月28日向被告購買坐落宜蘭縣羅東鎮○○○段0000○0000地號（重測前為宜蘭縣羅東鎮○○段000000○000000地號（下稱系爭1108、1109地號）土地（面積各為28.77、138.85平方公尺），暨系爭1109地號土地上同段445建號（重測前為宜蘭縣羅東鎮○○段0000○號）即門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂不動產買賣契約書（系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）600萬元，同時口頭約定該價金包括原告得使用坐落如附圖所示編號A1土地（面積7.80平方公尺，下稱系爭A1土地）、A3土地（面積0.14平方公尺，下稱系爭A3土地），以供原告併同系爭1108地號土地上，如附圖編號A2所示土地（面積7.38平方公尺，下稱系爭A2土地），作為停車位使用，被告並於其地面鋪設橘黃色印花水泥地面及碎石分隔線，以資區隔，嗣於98年8月26日原告交付尾款200萬元時，被告尚書立車位使用證明書（下稱系爭證明書）交原告收執，承諾原告就系爭A1、A3土地有專屬使用權，是依民法第349條、第350條規定，被告自應擔保原告對系爭A1、A3土地有專屬使用權。詎於102年7月間訴外人即系爭A1土地共有人黃素津竟反對原告使用系爭A1土地，原告因此無法使用系爭A1、A3土地，致原告受有48萬元之損害，則依民法第353條、第226條第1項、第227條第1項規定，被告自應賠償原告所受損害48萬元，為此，爰依上開法條規定提起本訴等語。

㈡對被告抗辯之陳述：系爭買賣契約之標的物確有包括系爭A1、A3土地使用權，此業經訴外人即被告公司之銷售人員詹美仁於102年7月29日與被告電話通話中陳述明確，是被告所辯顯非可採。

㈢並聲明：被告應給付原告48萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：

㈠系爭買賣契約已載明買賣標的物僅包括系爭系爭1108、1109地號土地及系爭房屋，並未包括系爭A1、A3土地使用權，且系爭買賣契約所附建物現況確認書項次2「車位狀況欄」亦載明「否」，足證系爭買賣契約之標的物確未包括系爭A1、A3土地使用權。

㈡再者，橘黃色印花水泥地面除系爭A1、A2、A3土地有鋪設外，系爭房屋及門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○○路000巷0○0○0○0號房屋之前方亦均有舖設，此空間係供住戶自由使用，並非所謂的停車磚，被告於規劃建築時，從未規劃設置車位，是原告據此主張系爭買賣契約之標的物尚包括系爭A1、A3土地使用權云云，顯非可採。

㈢至於被告係因原告欲停車於系爭A1、A3土地，始於98年8月26日應原告要求，而在系爭證明書上簽名及用印，惟被告並無承諾原告對於系爭A1、A3土地有專屬使用權，且系爭證明書亦非系爭買賣契約之附件，非屬買賣契約之一部分，原告據此請求被告賠償損害，於法自屬不合。

㈣綜上所述，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、本件原告主張其於98年7月28日向被告購買系爭1108、1109地號土地，暨系爭1109地號土地上之系爭房屋，並簽訂系爭賣契約，約定買賣價金為600萬元，而被告於98年8月26日原告交付尾款200萬元時，有書立系爭證明書交原告收執之事實，業據其提出不動產買賣契約書、車位使用證明書各1份為證（見本院卷第8頁至第13頁），且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張，係屬真實。是本件兩造間有爭執首應審究者在於：系爭買賣契約之買賣標的物有無包括系爭A1、A3土地使用權？

四、本院茲就上開爭執事項審究如下：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判例意旨參照）。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153條定有明文。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條亦有明定。因此，當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。苟當事人對此二者意思表示未能一致，買賣契約自無從成立（最高法院82年度台上字第2848號判決意旨參照）。

㈡經查：

⒈本件原告主張系爭買賣契約標的物尚包括系爭A1、A3土地使用權之事實，已為被告所否認，則依首揭民事訴訟法第277條前段規定及最高法院43年台上字第377號判例意旨，原告自應先就兩造間有成立此部分買賣契約之事實，負舉證責任。

⒉而原告固提出不動產買賣契約書1份、車位使用證明書1份、現場照片2張、原告與訴外人詹美仁之錄音光碟1片及譯文1份為證（見本院卷第8頁至第14頁、第111頁至第114頁、證物袋）。然查：

⑴系爭A1土地為宜蘭縣羅東鎮○○○段0000地號（重測前為宜蘭縣羅東鎮○○段000000地號，下稱系爭1107地號）土地之一部分；系爭A3土地則為宜蘭縣羅東鎮○○○段0000地號（重測前為宜蘭縣羅東鎮○○段000000地號，下稱系爭1105地號）土地之一部分，而於96年11月5日，系爭1105、1107地號土地之所有權人均為訴外人王美惠，嗣訴外人王美惠先後於98年6月5日、99年10月14日出賣系爭1105地號土地之應有部分各2分之1予訴外人吳玉雯、張嘉明；另先後於98年11月27日、99年5月18日出賣系爭1107地號土地之應有部分各2分之1予訴外人段淑清、胡文賓，嗣訴外人胡文賓再於100年5月12日將其應有部分2分之1出賣予訴外人黃素津，此業經本院於103年3月28日會同兩造至現場勘驗，及囑託宜蘭縣羅東地政事務所派員測量屬實，有本院勘驗筆錄1份、現場照片3張、宜蘭縣羅東地政事務所103年4月7日羅地測字第0000000000號函附土地複丈成果圖1份在卷足憑（見本院卷第60頁至第62頁、第70頁至第71頁、第82頁至第83頁），並有宜蘭縣羅東地政事務所103年4月7日羅地登字第0000000000號函附土地登記謄本及異動索引各2份在卷可稽（見本院卷第84頁至第95頁），足見兩造於98年7月28日訂立系爭買賣契約時，系爭A1、A3土地係屬第三人王美惠所有。而停車位性質上本不能與土地使用權分離而存在，即使用停車位必須使用該停車位之基地，且土地買受人為瞭解買賣標的物，衡情在買受前當會調查土地現況，則原告於買受系爭1108、1109地號土地及系爭房屋時，倘欲在系爭A1、A3土地停車，而使用系爭A1、A3土地，衡情應會查明系爭A1、A3土地所有人為何人，並與之訂立買賣契約。再參以原告於103年6月3日本院言詞辯論時亦自承：伊於訂約時已知悉部分車位並非坐落在系爭1108地號土地等語（見本院卷第102頁），可知原告於訂立系爭買賣契約前已對系爭A1、A3土地進行調查，其當知悉系爭A1、A3土地非被告所有，基於債之相對性原則，原告究無與非系爭A1、A3土地所有人之被告訂立前揭契約，並支付價金之可能，遑論被告亦無處分系爭A1、A3土地之權能。復觀諸系爭買賣契約第1條約定之買賣標的物僅記載系爭1108、1109地號土地及系爭房屋，並刪除車位標示欄，且系爭買賣契約所附建物現況確認書之項次2車位狀況欄亦勾選「否」，原告並於確認書上簽章確認（見本院卷第8頁、第11頁），益證系爭買賣契約之標的物並未包括系爭A1、A3土地使用權，兩造間就系爭A1、A3土地使用權之買賣意思表示顯未合致，依首揭民法第153條、第345條及最高法院82年度台上字第2848號判決意旨，兩造間就系爭A1、A3土地使用權並未成立買賣契約至為明確。

⑵至於被告固書立系爭證明書交原告收執，惟觀諸該證明書記載：「下列為停車標示土地位置並為羅東鎮○○○路000巷00號建物所有權人管理使用，本證明書對日後若繼承、贈與、移轉第三人、承受者同生效力。為恐口無憑特立此證。（不得搭設車棚）」等語（見本院卷第12頁），惟承前述，系爭買賣契約係於98年7月28日既已訂立，系爭證明書則係被告於98年8月26日單獨所書立，且依上開記載內容亦僅係證明之性質，非屬契約，是系爭證明書自非系爭買賣契約之一部分，原告據此主張系爭買賣契約之標的物尚包括系爭A1、A3土地使用權云云，顯非可採。

⑶另原告所提出之現場照片雖顯示系爭A1、A2、A3土地舖設有橘黃色印花水泥地面及碎石分隔線，然該橘黃色印花水泥地面於系爭房屋及門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○○路000巷0○0○0○0號房屋之前面空地亦均有舖設；而該碎石分隔線於上開1號房屋之前面空地亦有舖設，此業經本院於103年3月28日會同兩造至現場勘驗明確，並製有現場照片26張在卷足憑（見本院卷第66頁至第78頁），顯見上開地面及分隔線並非僅使用於系爭A1、A2、A3土地，實難據此推論系爭買賣契約之標的物即包括系爭A1、A2、A3土地使用權，是原告仍執此主張，亦不足採。

⑷末按法院採用證言，應命證人到場以言詞陳述所知事實，命其具結，始能就所為證言，斟酌其能否採用，若證人僅提出書面陳述代替證言，或法庭外之錄音紀錄，而未經法院訊問者，均不得採為合法之憑證（最高法院86年度台上字第193號判決意旨參照）。查本件原告提出之錄音光碟1片及譯文1份，係被告與訴外人詹美仁於102年7月29日在法庭外之錄音紀錄，屬證人於審判外之陳述，已難認有證據力；且原告於103年6月3日本院言詞辯論時亦自承其係在訴外人詹美仁不知情之狀況下錄音等語（見本院卷第101頁），而原告並將此錄音內容提出作為有利於己之證據使用，顯見原告錄音之主要目的在誘導訴外人詹美仁陳述有利於己之內容，縱訴外人詹美仁於對話過程有答以「本來我們買房子的時候是協調說…那個位子，劃一個位子是他…，劃一個位子是你」等語（見本院卷第111頁），惟觀其內容並未言明原告買受之標的物有包括系爭A1、A3土地使用權，遑論訴外人詹美仁於上開通話過程亦不斷向原告強調「我就沒有賣你車位」等語（見本院卷第112頁至第113頁），是原告仍據此主張系爭買賣契約之標的物尚包括系爭A1、A3土地使用權云云，自非可採。

㈢綜上所述，依原告所提上開證據，尚不足以證明兩造就系爭A1、A3土地使用權之買賣及其價金有意思表示一致之事實，則系爭買賣契約之標的物既未包括系爭A1、A3土地使用權，原告以其無法使用系爭A1、A3土地為由，據此依民法第353條、第226條第1項、第227條第1項規定，請求被告賠償48萬元，為無理由，應予駁回。而其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、本件訴訟費用額確定為19,730元（即第一審裁判費5,180元、測量費14,550元），依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭