112年度羅簡字第165號｜民事：給付租金等｜裁判日期：112 年 07 月 21 日

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 112年度羅簡字第165號原告戴睦被告謝約珥蔡聖澤上列當事人間請求給付租金等事件，經臺灣苗栗地方法院民事庭以111年度苗小字第1003號民事裁定移送前來，本院於民國112年6月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣73,421元，及民國112年4月18日起至清償日止，按年息百分之16計算之利息。訴訟費用新臺幣1,000元由被告連帶負擔。本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣73,421元，為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序事項：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之；關於財產權之訴訟，不合於民事訴訟法第427條第1、2項之訴訟，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之，民事訴訟法第24條、第427條第3項定有明文。觀諸兩造簽立之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第21條約定：「關於本契約衍生之相關糾紛，雙方合意適用簡易訴訟程序，並以宜蘭地方法院為第一審管轄法院」等內容（見臺灣苗栗地方法院111年度苗小字第1003號卷第25頁，下稱苗院卷），兩造合意本件適用簡易程序，並合意本院為第一審管轄法院，是以本院應有管轄權，先予敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原請求：被告謝約珥、蔡聖澤（下合稱被告2人，分則稱姓名）應連帶給付原告新臺幣（下同）35,308元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息16％計算之利息。嗣於民國112年6月30日言詞辯論時變更為：被告2人應連帶給付原告73,421元，及自民事追加起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止，按年息16％計算之利息等情（見本院卷第59頁），經核，就本金部分核屬擴張應受判決事項之聲明，至於利息起算日變更之部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，參諸首揭規定，應予准許。三、被告2人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：原告於111年6月18日與謝約珥簽立系爭租約，約定原告將其所有之門牌號碼苗栗市○○路000號11樓房屋（下稱系爭房屋）出租予謝約珥，並由蔡聖澤擔任連帶保證人，保證人並放棄先訴抗辯權，租賃期間自111年6月18日起至112年6月18日止，每月租金13,000元（內含管理費），水電費、瓦斯費另計，押租金13,000元，並約定因系爭租約所生之債務，按週年利率16％計算利率。詎謝約珥於111年9月起即未再給付租金，原告遂於111年10月24日寄發存證信函催告謝約珥應於111年10月30日前給付積欠之租金及水電費共計34,651元（尚未以押金13,000元抵扣），否則將逕行終止系爭租約，且謝約珥於111年10月30日前已遷出而無居住之意思，是可認兩造合意於111年10月31日終止系爭租約，惟謝約珥迄尚欠111年9月18日至111年10月30日，1月又13日之租金18,633元（計算式：13,000＋13,000÷30×13＝18,633元，元以下四捨五入）、水電費9,188元、清潔費25,000元、油漆費33,600元，扣除押租金13,000元後，共計73,421元未付。又蔡聖澤為系爭租約之連帶保證人，依約應與謝約珥負連帶給付責任。為此，爰依系爭租約之約定請求被告2人連帶給付等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告2人則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠原告主張其於111年6月18日與謝約珥簽立系爭租約，約定將其所有之系爭房屋出租予謝約珥，並由蔡聖澤擔任連帶保證人，租賃期間自111年6月18日起至112年6月18日止，每月租金13,000元，應於每月5日前給付，水電費、瓦斯費另計，押租金13,000元，並約定因系爭租約所生之債務，按週年利率16％計算利率，惟因謝約珥自111年9月起即未依期給付租金及水電費，其遂於111年10月24日寄發存證信函催告謝約珥應於111年10月30日前給付積欠之租金及水電費，若未於期限內給付，併以該函為終止系爭租約之意思表示，嗣其於111年10月31日回收系爭房屋，為回復原狀而支出清潔費及油漆費等節，業據提出與其所述相符之系爭房屋建物所有權狀、房屋租賃契約書、現場照片、羅東郵局第597、598號之存證信函暨回執聯、本案金額、水費電子通知、臺灣電力公司之繳費憑證、被告歷次積欠金額明細表、凱勝企業社開立之統一發票、小馬室內裝修工程行開立之估價單等件影本為佐（見苗院卷第21至81頁、第111至113頁），而被告2人經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280 條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，堪認原告前揭主張應為真實。㈡按系爭房租約第15條第1項第1款約定：「承租人遲付租金之總額達2個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約。」。復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號裁判意旨參照）。原告主張謝約珥於111年9月起未繳租金，並於111年10月24日以存證信函催告謝約珥於111年10月30日前繳清欠租，謝約珥逾期未置理，租約已終止等語。惟原告自承謝約珥已繳交押租金13,000元，且以前揭存證信函催告繳納租金時，扣除押租金後，尚未達積欠租金2個月，原告以此催告及終止系爭租約，顯然違反系爭租約之約定及前揭法律規定，自不生合法終止租約效力。原告以前揭存證信函為終止意思表示雖因不合規定，而不生終止效力，惟其既為終止之意思表示，且謝約珥亦於111年10月30日前搬離系爭房屋，原告並於111年10月31日取得系爭房屋之管理使用權，足認謝約珥並無繼續居住系爭房屋之意，應認兩造間系爭租約之法律關係已因謝約珥搬離系爭房屋而於111年10月31日合意終止。㈢次按，「每月應繳月租金新臺幣13,000（壹萬參仟）元整。並於每月契約生效日起5日內支付…。」；「承租人就水電費、瓦斯費負其責任。」；「承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任。」；「租賃期滿或契約終止、解除後，承租人如有未搬離之物件，視同廢棄物任由出租人處理，清理費用由承租人負擔。」，系爭租約第4條、第7條、第11條、第13條定有約定，有系爭租約在卷可佐（見苗院卷第22至26頁），是系爭租約既已於111年10月31日終止，謝約珥迄今尚積欠111年9月18日至111年10月30日，1月又13日之租金18,633元（13,000＋13,000÷30×13＝18,633元、元以下四捨五入）、水電費9,188元、清潔費25,000元、油漆費33,600元未付，扣除已繳納之押租金13,000元後，謝約珥尚積欠73,421元未付（計算式：租金18,633元＋水電費9,188元＋清潔費25,000元＋油漆費33,600元－押租金13,000元＝73,421元）。而蔡勝澤為系爭租約之連帶保證人，則原告請求被告2人應連帶給付此部分積欠租金、水電費、清潔費及油漆費，即屬有據。從而，原告請求被告2人連帶給付上開費用共73,421元，自屬有據，應予准許。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；約定利率，超過週年利率16％者，超過部分之約定，無效，民法第229條第2項、第233條第1項及第205條分別定有明文。又「本契約存續中、終止或解除後，出租人違約不歸還押金或承租人非法占據房屋、拒付房租、水電費、違約金、遺留大量物品需清理、毀損、竊盜、侵占、污損物品、本人或同居人自殺或從事非法行為（如吸毒）致人死亡造成房價貶損等行為致生訴訟時，敗訴之一方願支付他方該金額自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，週年利率百分之16之利息。」，系爭租約第17條定有約定，是原告請求自民事追加起訴狀繕本送達最後被告之翌日即112年4月18日（112年4月7日寄存送達謝約珥，見本院卷第35頁）起至清償日止，按年息16％計算之利息，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依據系爭租約之約定，請求被告2人應連帶給付73,421元及自112年4月18日起至清償日止，按年息16％計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定應依職權宣告假執行。並依職權諭知被告2 人得供擔保後免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。職權確定本件訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由被告2人連帶負擔。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　21　　日羅東簡易庭法官黃淑芳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　21　　日書記官　廖文瑜

羅東簡易庭112年度羅簡字第165號

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