臺灣苗栗地方法院100年度訴字第405號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第405號

原告

台灣金聯資產管理股份有限公司

法定代理人

周叔璋

訴訟代理人

陳永嚴

被告

橋志建設開發股份有限公司

法定代理人

黎金海

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101 年8 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第2 項分別定有明文。查原告起訴時原以彭光廷及林孟君即光廷土木包工業為被告（已撤回），嗣於民國100 年12月27日追加橋志建設開發股份有限公司為被告，被告就原告訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意原告之追加，且追加部分與原訴請求之基礎事實同一，故原告之追加，應予准許。又原告訴之聲明原為：「被告應將起訴狀附表一所示建物全部騰空遷讓返還原告；被告應給付原告新臺幣（下同）102,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；另自100 年10月8 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告11,700元；原告願供擔保請准宣告假執行。」嗣於101 年8 月9 日變更訴之聲明為：「被告應將苗栗縣竹南鎮○○段633 建號建物，除附圖所示a 、b 、c 以外之建物遷讓返還原告；被告不得占有使用或妨礙原告使用上開建物第二層如附圖所示a 、b 、c 部分；被告應給付原告102,900 元，並自100 年10月8 日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告14,700元；原告就第1 項、第3 項部分願供擔保請准宣告假執行。」被告就原告訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，依前開說明，自應准許。

貳、實體事項

一、原告主張：

㈠坐落苗栗縣竹南鎮○○段166 地號土地上，同段633 建號建物（一層面積175.27平方公尺、二層面積323 平方公尺、陽台39.63 平方公尺，含共同使用部分639 、640 、641 、646 建號之應有部分），即門牌號碼苗栗縣竹南鎮○○里○ 鄰○○路○ 段211 號建物（下稱系爭建物），原屬訴外人賴國炎所有，經本院97年度執字第5446號強制執行拍賣，原告於99 年12 月9 日承受，本院於100 年3 月7 日發給權利移轉證明書，原告因而取得系爭建物所有權，並於100 年3 月31日完成所有權登記。原告取得系爭建物所有權至今，系爭建物仍由被告占有，且被告營業登記住址亦在系爭建物，又被告占有系爭建物對原告並無合法權源，亦未經原告同意，被告無法律上原因占用系爭建物受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告除請求被告遷讓系爭建物外，並請求被告返還其無權占用系爭建物所受相當於租金之利益。依土地法第97條規定，城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10，而系爭建物100 年房屋稅繳款書所載系爭建物現值為1,407,000 元，坐落土地面積為129平方公尺，以申報地價每平方公尺2,853 元計算土地價值為368,037 元，系爭建物及坐落土地申報總價額為1,775,037元，年息百分之10為177,504 元，自原告取得系爭建物所有權起即100 年3 月8 日起至100 年10月7 日止，7 個月共102,900 元，並自100 年10月8 日起至遷讓返還系爭建物之日止，應按月給付原告14,700元。

㈡被告所稱其與賴國炎間就系爭建物之買賣關係，僅係被告與賴國炎間之債權債務關係，被告對原告並無任何占有系爭建物之正當權源，系爭建物於原告承受前已登記為賴國炎所有，縱被告與賴國炎間有何債務糾紛，原告亦因信賴登記而取得系爭建物所有權，被告不得以其與賴國炎間之債權關係對抗原告，故被告對原告仍屬無權占有。系爭建物中如竹南地政事務所101 年6 月18日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示a 、b 、c 部分，固於100 年5 月23日經本院100 司執聲26號點交與原告，本院到現場履勘時，被告雖未占用該a 、b、c 部分，惟被告公司營業登記地址仍在系爭建物，且原告迄今亦未使用該部分，附圖所示a 、b 、c 部分仍有受被告占用之虞。原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，原告同意扣除上開a 、b 、c 部分，以每月13,562元計算。爰依民法第767 條及第179 條之規定提起本件訴訟。並聲明：如主文第1 項、第2 項所示；被告應給付原告102,900 元，並自100 年10月8 日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告14,700元；原告就第1 項、第3 項部分願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭建物原為被告所有，雖於86年6 月29日售予賴國炎，並於86年7 月9 日將所有權移轉登記與賴國炎，惟被告並未將系爭建物交與賴國炎。系爭建物除已點交與原告如附圖所示a 、b 、c 部分外，其餘部分均由被告占有中。系爭建物經本院拍賣，拍賣公告已敘明除出租與長發公司部分即附圖所示a 、b 、c 部分外，其餘均不點交；被告占有系爭建物未經除去，並成為拍賣內容之一部分，原告知情仍予承受，被告自不因此而喪失對系爭建物之占有權源，原告不得指被告為無權占有系爭建物。依民法第373 條規定，房屋之收益權以交付為前提，房屋買受人雖取得所有權，若未經交付，買受人並無收益權，且依民法第767 條前段係規定「得請求返還」，原告承受系爭建物後既未曾占有，自無從請求被告「返還」「遷讓」系爭建物，自無從請求被告返還，亦無權請求被告給付相當於租金之損害金。

㈡又系爭建物係以5,950 萬元售予賴國炎，第一期款2,610 萬元，以被告向賴國炎借款抵付；第二期款3,340 萬元，約定由賴國炎以系爭建物向銀行辦理貸款給付，惟賴國炎以系爭建物向臺灣土地銀行申辦分戶貸款，僅獲核貸1,200 萬元，不足支付系爭建物第二期款3,340 萬元，乃要求銀行暫緩撥款，然貸款銀行竟稱，賴國炎貸款已於86年8 月7 日核貸1,200 萬，被告公司提供擔保之抵押依約按比例收回1,718 萬元等語，被告為免系爭建物遭拍賣，即於87年1 月23日清償518 萬元，以塗銷前設定之抵押權，賴國炎尚有部分購屋款為清償，視同違約，故未交付與賴國炎，被告仍繼續占有系爭建物自屬合法。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件協同兩造整理不爭執事項，並協議簡化爭執事項如下：

㈠不爭執事項：

⒈系爭建物原屬訴外人賴國炎所有，經本院97年度執字第5446號強制執行拍賣，經原告於99年12月9 日承受，本院於100 年3 月7 日發給權利移轉證明書，並於100 年3 月31日登記為原告所有。

⒉系爭建物二層如附圖所示a 、b 、c 共56.43 平方公尺，已於100 年5 月23日經本院100 司執聲26號點交與原告。並無證據證明被告於點交後有占有使用系爭建物二層如附圖所示a 、b 、c 部分。

⒊系爭建物一層全部及二層如附圖所示A 部分面積289.19平方公尺（即二層除如附圖所示a 、b 、c 共56.43 平方公尺外）均由被告占有使用。

⒋關於相當於租金不當得利之計算，兩造同意以土地129 平方公尺申報地價每平方公尺2,853 元，建物部分扣除已點交所佔系爭建物比例價值147,594 元（56.43 ÷537.9 ＝0.1049，1,407,000 元×0.1049＝147,594.3 ，元以下四捨五入），未點交仍由被告占用系爭建物部分價值為1,259,406 元（1,407,000 －147,594 ＝1,259,406 ），土地與未點交建物合計1,627,443 元，年息百分之10計算，每月為13,562元。

⒌原告買受系爭建物之相對人為賴國炎，被告與原告間就系爭建物無買賣關係存在。

㈡爭執事項：被告抗辯系爭建物原為被告所有，出售予賴國炎後，雖已將系爭建物所有權移轉登記為賴國炎所有，但被告尚未將系爭建物交付與賴國炎占有，被告可否以此對抗原告，並對原告主張有係有權占有？

四、得心證之理由：

㈠原告主張系爭建物經本院97年度執字第5446號強制執行拍賣，原告於99年12月9 日承受，本院於100 年3 月7 日發給權利移轉證明書，原告因而於100 年3 月7 日取得系爭建物所有權，並於100 年3 月31日完成所有權登記，系爭建物除第二層如附圖所示a 、b 、c 外，其餘部分由被告占有中等情，業具原告提出本院不動產權利移轉證書、系爭建物建物登記謄本為證（見卷第6 、8 頁），並經本院會同兩造現場履勘屬實，且為被告所不爭執，原告此部分主張，堪信為真實。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又民法第373條係規範買賣雙方對於買賣標的物之危險及利益之移轉之時點，乃屬債之關係之規定。本件原告並非向被告買受系爭建物，被告並非執行債務人，兩造間並無買賣關係之存在，自無民法第373 條規定之適用。原告既因執行法院拍賣系爭不動產，無人應買而承受取得其所有權，自得基於其所有權行使權利，並不因拍賣公告記載拍定後不點交而有異；另民法第373 條之所以規定，除契約另有訂定外，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人與第三人間之糾紛而為。原告既依強制執行法第98條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之人請求賠償（最高法院83年度台上字第695 號判決、87年度台上字第1987號判決要旨參照）。查系爭建物原屬賴國炎所有，經本院97年度執字第5446號強制執行拍賣，原告於99年12月9 日承受，原告買受系爭建物之相對人為賴國炎，被告與原告間就系爭建物無買賣關係存在，此為兩造所不爭執。原告既非向被告買受系爭建物，被告非執行債務人，兩造間並無買賣關係之存在，自無民法第373 條規定之適用，故被告以尚未將系爭建物交付與賴國炎占有為由，尚無從對抗原告，被告對原告仍屬無權占有，原告自得基於所有權，請求被告遷讓返還系爭建物。另原告既因本院拍賣系爭建物，無人應買而承受取得其所有權，自得基於其所有權行使權利，並不因拍賣公告記載拍定後不點交而有異，且原告為系爭建物所有權，自得行使民法第767條所有權利，不因原告未曾占有系爭建物，即不可請求無權占有人遷讓、返還系爭建物，故被告辯稱原告未占有系爭建物，不得請求被告返還系爭建物，委不足採。

㈢原告為系爭建物所有權人，系爭建物除第二層如附圖所示a、b 、c 外，現由被告無權占有，原告請求被告遷出除附圖所示a 、b 、c 外之其餘系爭建物，並返還原告，即屬有據。至系爭建物二層如附圖所示a 、b 、c 部分，原告於取得系爭建物所有權後，已向本聲請點交，經本院100 司執聲26號於100 年5 月23日點交與原告占有，此後並無證據證明被告有占有使用系爭建物二層如附圖所示a 、b 、c 部分，業經本院依職權調閱100 司執聲26號卷核閱無誤，並經本院會同兩造到現場勘驗屬實（見卷第128 頁），且為兩造所不爭執，堪認被告確未占有系爭建物第二層如附圖所示a 、b 、c 部分。惟被告公司營業登記地址仍在系爭建物，則位於系爭建物內如附圖所示a 、b 、c 部分，仍有受被告占用或妨害原告使用之虞，原告依民法第767 條規定，自得請其防止之，原告主張被告不得占有使用或妨害原告使用系爭建物第二層如附圖所示a 、b 、c 部分，亦有理由，應予准許。

㈣次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。原告取得本院核發權利移轉證明書，已於100 年3 月30日辦理所有權登記，已如前述。另系爭建物位於竹南鎮○○路旁，為地上7 層、地下2層之住商集合住宅，系爭建物周圍住家及商店密集，龍山路人車往來頻繁，有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐（見卷第75至78頁）。又關於相當於租金不當得利之計算，兩造同意以每月為13,562元計算（土地129 平方公尺申報地價每平方公尺2,853 元，建物部分扣除已點交所佔系爭建物比例價值147,594 元，未點交為被告占用系爭建物部分價值為1,259,406 元，土地與未點交建物合計1,627,443 元，年息百分之10計算，每月為13,562元）。是原告依前揭規定，請求被告給付相當租金之不當得利應以每月13,562元計算，自100 年3月8 日至100 年10月7 日共7 個月應給付原告94,934元。又系爭建物除附圖a 、b 、c 以外部分，迄今仍由被告繼續占有使用中，被告自屬持續獲有相當於租金之不當得利，原告請求被告自100 年10月8 日起，至返還系爭建物（不含二層如附圖所示a 、b 、c 部分）之日止，按月給付相當於租金之不當得利13,562元，亦屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第767 條規定，請求被告應將系爭建物除第二層如附圖所示a 、b 、c 部分以外之建物，騰空遷讓，返還原告；並請求被告不得占有使用或妨害原告使用系爭建物第二層如附圖所示a 、b 、c 部分；另依不當得利返還請求權之法律關係，請求被告給付自100 年3 月8 日至100 年10月7 日共7 個月應給付原告94,934元，並自100 年10月8 日起，至返還系爭建物（不含第二層如附圖所示a 、b、c 部分）之日止，按月給付相當於租金之不當得利13,562元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，所為假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。又原告請求遷讓建物均受勝訴判決，僅不當得利部分金額遭駁回，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔全部訴訟費用，附此敘明。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

民事庭法 官 吳國聖