臺灣苗栗地方法院101年度訴字第419號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第419號

原告

陳福得

訴訟代理人

李林盛律師

訴訟代理人

王彩又律師

複代理人

錢又方

被告

彭承智

訴訟代理人

饒斯棋律師

複代理人

黃惠娟

被告

碁傑不動產仲介有限公司

法定代理人

陳志玄

上列當事人間因請求損害賠償等事件，本院於民國102 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告陳福得於起訴時，原就訴請被告彭承智及碁傑仲介公司連帶給付之聲明為：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。嗣於民國102 年9 月24日當庭具狀並以言詞將上開聲明變更為：被告應連帶給付原告503,616 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。有102 年9 月24日言詞辯論筆錄及原告所提出之民事準備書（二）狀各1 份在卷可憑（參見本院卷第124 頁、第128-129 頁）。核原告此部分之變更，乃減縮訴之聲明，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：

（一）被告彭承智於101 年6 月間，將其所有之苗栗縣竹南鎮○○路000 巷0 弄0 號房屋（下稱系爭房屋），委由被告碁傑不動產仲介有限公司（下稱碁傑仲介公司）仲介販售。被告彭承智明知系爭房屋漏水嚴重，竟向經親戚介紹而前往看屋之原告訛稱並無漏水情形，以致原告陷入錯誤，經被告碁傑仲介公司仲介，於同年6 月8 日簽訂不動產買賣契約，以676 萬元之價格，向被告彭承智購入系爭房屋。被告彭承智並於契約所附房地產標的現況說明書中虛偽記載「無漏水情形」。嗣原告依約付清全部價款，被告彭承智亦將系爭房屋所有權移轉登記予原告所指定之訴外人陳宗銘，並交屋完畢。詎於交屋後數日，系爭房屋即因大雨而出現牆壁龜裂漏水15處，且浴室管線亦有漏水情形。經原告委請廠商估價，估得修繕費用應花費527,636 元，並訪查得被告彭承智經由被告碁傑仲介公司仲介，向其前手購入系爭房屋時，即已有漏水情事，且被告彭承智當初購屋價格較之本次雙方成交價約低170 萬元。

（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有明文。又民法第227 條規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。再按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦有明文。且兩造於系爭房屋不動產買賣契約第5 條第5 項同時約定：「乙方（即被告彭承智）就買賣標的物依法對甲方（即原告）負有瑕疵擔保責任。」本件系爭房屋漏水嚴重，存有減少其價值之顯著瑕疵，故依法對被告彭承智主張應減少價金100萬元（嗣經減縮為503,616 元），並請求被告碁傑仲介公司就系爭房屋減少價值之損失負賠償責任。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項亦分別定有明文。本件被告彭承智、碁傑仲介公司明知系爭房屋漏水嚴重，竟向原告佯稱並未漏水，至原告陷於錯誤，對原告所受損失，自應連帶負損害賠償責任。

（三）末民法第229 條第2 項規定，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；同法第233 條第1 項前段亦規定，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。故另請求被告彭承智與碁傑仲介公司連帶自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之法定遲延利息。

（四）對被告抗辯之陳述：

1.被告彭承智等以系爭房屋係因颱風侵襲始發生漏水，乃係倒果為因。如系爭房屋並無瑕疵，則颱風下雨豈會漏水？實乃系爭房屋存有瑕疵，因此遭遇颱風下雨，方生漏水情事。查鋼筋混凝土造房屋之耐用年限為50年，8 年屋齡之房屋尚非老舊，且滲漏水之情形大多發生在屋齡20-30 年以上之房屋，絕大部分不會發生在屋齡8 年者。本件經社團法人苗栗縣建築師公會（下稱苗栗縣建築師公會）鑑定，認定部分滲漏水之可能時期為竣工日即93年12月16日起，足見系爭房屋於建造之時，顯有偷工減料之情事，否則不應於居住數年後即發生漏水。且倘被告彭承智居住之2年期間並無漏水情形，不可能於交屋後數天即生漏水情事，被告彭承智所辯顯屬虛妄。

2.又房屋牆面細微裂痕，乃係水泥熱漲冷縮之故，一般新屋均有此情形。如其裂痕僅係表面，未深及混凝土或磚牆內，並不會發生滲漏水情事，一般不認為係瑕疵。被告彭承智辯稱系爭房屋裂縫在交屋前已存在，原告簽約前曾看屋數次，故已知悉該裂縫，乃屬混淆事實。系爭房屋買賣契約第15條雖約定本案現況交屋，但此乃係指現有水、電及瓦斯應保持正常使用，固定物裝潢、燈飾、廚具及熱水器不得拆除之現況交屋，非有瑕疵之房屋現況交屋，此觀該條約定內容自明。況同契約第5 條第5 款明確約定被告彭承智就系爭房屋負有瑕疵擔保責任。是被告彭承智辯稱本件係以現況交屋，其不負瑕疵擔保責任，依法無據。

3.被告彭承智自承向前手購屋價格為530 萬元，轉手與原告時，價差146 萬元，漲幅27.58 ﹪。惟房屋乃因屋齡折舊，同地段之中古屋房價遠比新成屋低，故本件可獲增值者乃係土地。而系爭房屋所坐落土地於98、99年度公告現值為每平方公尺1 萬8 千元，100 年度調為每平方公尺2 萬元，漲幅僅為11.11 ﹪。是被告彭承智明知系爭房屋因漏水而有價值貶損之情形，竟於房地產標的現況說明書內虛偽記載建物無漏水情形，顯有詐欺之嫌。至被告彭承智所遺留之家具與裝潢等，其價值均不甚高，若無保留之意，尚須支付清理費用，自不得作為高價出售系爭房屋之原因。

4.本件依苗栗縣建築師公會所出具之鑑定報告書，其修復費用為503,616 元，倘完全修復後，即無損系爭房屋正常使用之機能，故其減損之價格應即為修復費用。被告彭承智所提出之工程報價單，僅係一般坊間工程公司自行出具，所具各項工程項目與系爭房屋滲漏水待修復之瑕疵現況未盡相符，且修復工程因所採工法及工序不同，所需費用亦不相同，故上開工程報價單並無參考之價值。而卷附苗栗縣建築師公會所出具之鑑定報告書，乃係專業之建築師會同本院、兩造前往現場履勘，並再次會同兩造前往現場逐一勘查瑕疵現況，經其專業審慎評估後出具，復就其修復工程預算表各項工程項目之單價與總價，函詢臺灣省土木技師公會，臺灣省土木技師公會亦就上開價格表示無意見，自屬可採。

（五）爰依民法第184 條第1 項前段、第227 條、第229 條第2項、第233 條第1 項前段、第354 條第1 項、第359 條，以及不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，訴請被告彭承智與碁傑仲介公司應對原告連帶負損害賠償責任。

（六）聲明：1.被告應連帶給付原告503,616 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息；2.訴訟費用由被告連帶負擔；3.原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告彭承智方面：

1.被告彭承智與原告於101 年6 月8 日簽訂不動產買賣契約書，原告以676 萬元之價格向被告彭承智購買苗栗縣竹南鎮○○段0000000 地號（權利範圍全部）、1249地號（權利範圍1/20）土地，及其上1621建號房屋全部（即系爭房屋）。惟被告彭承智並非興建系爭房屋之建商，其於交易前，自99年6 月至101 年7 月間，自住系爭房屋長達2 年，期間並未發現有任何漏水情形，故於房地產標的現況說明書中勾選無滲漏水，核無任何隱瞞，亦無保證無瑕疵之情事。又本件為屋齡8 年以上之成屋買賣，原告於購屋前，已與其親屬前往系爭房屋參觀達6 次之多，早已明瞭系爭房屋所有屋況，並發覺其所提照片上攝入之牆壁裂縫，且依前開不動產買賣契約第15條約定，在「其他約定事項」下已載明：「本案現況交屋，……」故在民法第356 條規定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；且同法第355 條亦規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限之情形下，被告彭承智以現況交屋，依一般交易通常觀念，自難認其所交付之系爭房屋有何減少通常效用之瑕疵，被告彭承智自不負擔保責任，亦無賠償義務。

2.又本件交易後，蘇拉颱風旋於101 年8 月2 日侵襲本島，苗栗縣亦降下破紀錄大量豪雨，因此系爭房屋之漏水乃係豪雨侵襲所致，核屬不可抗力，被告彭承智亦無須負瑕疵擔保責任。再本件縱認被告彭承智應負瑕疵擔保責任，但其修復費用應未達527,636 元，且於漏水瑕疵修復後，系爭房屋之價值及無任何減損，原告訴請減少價金並無理由。

3.原告雖以被告彭承智向前手購入系爭房屋時交易價格較低，然不動產買賣價格係隨客觀條件波動，且被告彭承智購得系爭房屋時乃為空屋，其事後費心裝潢並添購物品，花費心力及金錢甚多，加以頭份地區房地產價格亦因竹南科學園區與相關生活機能之發達而上漲，故不得以前後交易價格不同，認定系爭房屋有所減損。況原告係於參觀系爭房屋數次後，綜合考量系爭房屋之價值、生活機能等主、客觀因素後，始以676 萬元價格購買。

4.苗栗縣建築師公會鑑定報告中，滲漏位置3 、4 、5 、7、9 乃係因窗框四周填縫失效所致，並非房屋本體結構瑕疵所致，故鑑定報告中附件十「修復工程預算表」第7 項之整修費用33,600元部分，並非被告彭承智所應負擔。另在鑑定報告中，滲漏位置1 之原因則是牆體內部配置10條瓦斯管路及1 個開關箱，滲漏位置2 乃為外牆上緣遇雨易積水，而鑑定報告第7 頁亦載明現場勘驗發現社區共用車道上方露台加蓋構造對鑑定標的物之結構產生額外之拉扯效應，故此2 部分，亦非被告彭承智所應負責。被告彭承智就附件十「修復工程預算表」關於滲漏位置1 、2 之修復費用，亦應扣除。況鑑定報告附件十「修復工程預算表」項次1-11所預估之每項單價顯然高於一般市價行情。被告彭承智於原告起訴前，曾委請2 家公司進行修繕估價，所估價格均為20餘萬元。被告彭承智對於應修繕之項目及數量不爭執，但爭執單價。

5.聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

（二）被告碁傑仲介公司方面：

1.原告於交屋前曾經8 次查看系爭房屋現況，對系爭房屋現狀知之甚稔，而系爭房屋屋主（按即被告彭承智）自住長達2 年，居住期間確實並無漏水情事，故於房地產標的現況說明書上勾選無滲漏水之項目，該部分並非被告碁傑仲介公司人員所勾選，故被告碁傑仲介公司於仲介系爭房屋時，並無任何隱瞞之情事。原告就被告碁傑仲介公司人員明知系爭房屋有漏水情形仍向原告詐偽，應負舉證責任。

2.又不動產2 年前之市價與現今之市價並不相同，且之前仲介被告彭承智購入系爭房屋時，並無漏水問題。本件在買賣與交屋當時並無漏水情形，係在101 年8 月2 日颱風來襲後，始生漏水問題，故被告碁傑仲介公司並無與屋主即被告彭承智共同隱藏漏水瑕疵之情事。

3.鑑定報告所認定之修繕費用過高，其之前另請修繕公司評估，所估費用僅約20萬元。

4.聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造爭執與不爭執事項

（一）不爭執事項：

1.被告彭承智於101 年6 月間，委託被告碁傑仲介公司仲介，將其所有之系爭房屋（建物屋齡8 年）及所坐落土地，以676 萬元之價格，出售予原告，雙方於101 年6 月8 日簽訂不動產買賣契約書，被告彭承智於該契約書所附房地產標的現況說明書內記載「無滲漏水情形」。

2.兩造簽約後原告依約付清全部款項，被告彭承智亦將系爭房地所有權移轉登記與原告指定之陳宗銘，並交屋完畢。嗣於交屋後數日，系爭房屋因大雨發生漏水情形。

（二）爭執事項：

1.系爭房屋於交屋時是否即有滲漏水之瑕疵？

2.原告是否得依法請求被告彭承智與碁傑仲介公司連帶賠償系爭房屋修補費用？

3.系爭房屋因滲漏水之瑕疵所需修復費用即減損價值為何？

四、本院得心證之理由：

（一）本件上開不爭執之事實，業經原告提出不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、房地產標的現況說明書各1份及照片15張（以上除照片外均影本，參見本院卷第10-22 頁）、被告碁傑仲介公司有限公司變更登記表（參見同上卷第34-36 頁），並經本院於102 年2 月13日會同兩造履勘明確，製有履勘筆錄1 份並攝有現場照片23張在卷可憑（參見同上卷第87-98 頁）。是此部分之事項，堪認為真實。

（二）系爭房屋於交屋時是否即有滲漏水之瑕疵？

1.經本院會同兩造及苗栗縣建築師公會所指派之建築師履勘現場，並委請該公會進行鑑定，該公會於102 年7 月30日以苗建師鑑字第66號鑑定報告書，指出滲漏位置1 （1 樓停車空間牆體）之滲漏水原因為牆體內部配置10條瓦斯管路及1 個開關箱，形成許多孔隙，外牆粉刷層無法有效防水；位於1 樓臥房A 處結構梁之滲漏位置2 ，則係因外牆側上緣遇雨易積水，結構梁體有孔隙，外牆粉刷層無法有效防水；2 樓客廳牆體之滲漏位置3 （窗框下緣），以及3 樓臥室B 牆體（窗框下緣）滲漏位置4 、5 ，其滲漏水原因均為窗框四周之填縫失效，牆體有孔隙，外牆粉刷層無法有效防水；在3 樓臥室C 結構梁之滲漏位置6 ，其原因則為結構梁體有孔隙，外牆粉刷層無法有效防水，與隔牆相鄰之滲漏位置7 互相影響；位於4 樓梯間結構梁（窗框下緣）之滲漏位置7 ，滲漏水原因為窗框四周之填縫失效，結構梁體有孔隙，外牆粉刷層無法有效防水，與隔牆相鄰之滲漏位置6 互相影響；滲漏位置8 （4 樓梯間牆體）乃因牆體有孔隙，外牆粉刷層無法有效防水；位於4 樓臥室E 處牆體（窗框上緣）之滲漏位置9 ，其原因則是窗框四周之填縫失效，牆體有孔隙，外牆粉刷層無法有效防水；滲漏位置10（4 樓臥室E 牆體）、11（4 樓臥室D 牆體）原因則均為牆體有孔隙，外牆粉刷層無法有效防水；位於4 樓梯間屋頂板之滲漏位置12則係因屋頂板體有孔隙，外牆粉刷層無法有效防水（參見本院卷附鑑定報告第5-6 頁）。又依上開鑑定報告所示，滲漏位置1 開始發生滲漏之時間，乃係自系爭房屋93年12月16日竣工日起，滲漏位置2 則係社區共用車道上方之露台加蓋完成日起，滲漏位置3-5 則係自陽台改建完成日起，其餘滲漏位置則無法判定其滲漏水發生時期（參見同上卷鑑定報告書第7-8 頁）。可知系爭房屋於101 年6 月8 日雙方簽約前，即應已有滲漏水之情事。

2.又系爭房屋於交屋後數日，即因大雨而發生滲漏水之情事，此為兩造所不爭執。且依原告所提出之現場照片（參見本院卷第15頁），亦即鑑定報告書所指滲漏位置3 之牆面，其上除有裂縫外，該裂縫下方之漆面亦有數處彷如水泡之突起，而在該裂縫之上方，則有順著裂縫綿延之漆面皺褶（參見同上卷第15頁下方照片）。細觀上開漆面皺褶，其顏色較之附近漆面略顯污黃，且外觀上合乎漆面遭撐脹後復行乾燥萎縮，而呈現不規則粒狀突起之形貌，足認該處皺褶並非在數日間形成，而應在拍照前即已存在相當時間。

3.再參照上開鑑定報告書所指滲漏位置1 牆面照片，以及原告所提出之照片（參見本院卷第18頁下方），該處漆面不僅發生輕微突起，且同時出現剝落現象，而在原告拍攝當時，其中心更有輕微水分滲出。查牆體漆面未經外力刮除而發生掉落者，乃以漆面與牆體發生剝離為先，繼之以漆面喪失延展性，無法維持完整而發生破裂或脫落。本件滲漏位置1 之牆體漆面，不僅出現環形大量粒狀皺褶，且有多處漆面泛黃剝落，更有輕微水泡之情形（該環狀剝落之上方部位）。堪認該處之滲漏水發生時間，更早於上開滲漏位置3 。

4.復佐以本件房屋牆體、結構梁體及屋頂板體均為混凝土結構，具有高度耐用性，且窗框填縫亦為具有相當耐用年限之水泥與矽膠，顯無於短短8 年間隨即發生變質，亦無可能偶經風雨即喪失其基本效用等情。因此，本件系爭房屋之滲漏水瑕疵，於交屋前即已存在之事實，應堪認定。

（三）原告是否得依法請求被告彭承智與碁傑仲介公司連帶賠償系爭房屋修補費用？

1.被告彭承智部分：

⑴本件被告彭承智自承其於交屋與原告前，已居住在系爭房屋長達2 年，衡諸颱風豪雨為每年臺灣夏季必經之天候，則其應無未曾發覺滲漏位置3 裂縫上方粒狀皺褶，以及其餘滲漏位置曾經有水分或水流滲出之可能。因此，被告彭承智辯稱其居住系爭房屋2 年期間均未曾發覺有何滲漏水情事，即難遽採。故被告彭承智於系爭房屋買賣契約書所附房地產標的現況說明書內記載「無滲漏水情形」，自難認係據實填載。況依民法第354 條第1 項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或少其價值之瑕疪，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵，其間出賣人是否明知標的物無以達其通常之效用，經濟價值減低，通常在所不問（最高法院69年度臺上字第248 號判決意旨參照）。又房屋乃以遮風避雨為其核心使用目的，而裂縫、滲漏水不僅造成居住者使用上不便，亦可能鏽蝕支撐房屋結構之鋼筋、鋼樑，進而引發房屋結構安全之危機，自屬重要之瑕疵。因此，本件被告彭承智既未據實告知系爭房屋滲漏水之瑕疵，自應對原告負侵權行為及瑕疵擔保責任。

⑵被告彭承智及碁傑仲介公司雖以原告於交屋前，曾前往現場看屋6 至8 次，已然知悉系爭房屋實況為辯，並提出帶看記錄表2 紙（參見本院卷第42-43 頁）及住商不動產個人工作日誌5 張（參見同上卷第44-48 頁）為證。然依被告彭承智所提出之帶看紀錄表及住商不動產個人工作日誌，原告於101 年6 月8 日簽約前，僅於簽約當日前往系爭房屋看屋2 次，而原告之親友於簽約前，亦僅於101 年6月6 日、6 月7 日，兩度前往現場看屋。而依被告彭承智另提出之上開101 年苗栗氣象站逐日雨量查詢資料所示，苗栗地區於101 年6 月6 日至8 日間，合計僅有0.5 公釐之雨量，顯然不足以沾濕地面與系爭房屋主體，故原告及其親友實無因此發覺前開滲漏水瑕疵之可能。

⑶又依上開101 年苗栗氣象站逐日雨量查詢資料，苗栗地區於雙方簽約後之同年6 月11日、12日與20日間，固分別累積有42.5公釐、79.5公釐及61.5公釐之雨量。惟系爭房屋前開裂縫與滲漏水之處，均非巨大之裂隙，此觀之原告所提出之現場照片、本院履勘時所拍照之照片（參見本院卷第87-98 頁），以及前開鑑定報告書所附照片等自明，是其雖有滲漏水分之瑕疵，但應尚未達不論雨量多寡，每雨必漏之程度，且前開瑕疵亦可能因其裂隙之方位與雨勢不同，或在該裂隙附近既有之排水設施尚足以宣洩相當程度之雨量，而未致發生滲漏。系爭房屋該等瑕疵在遭遇一定風向及雨量之情形下，雖尚可不生滲漏，然其瑕疵既早已存在，是在面臨方向不定之狂風暴雨侵襲時，該瑕疵即無從隱匿，因而發生滲漏。因此，系爭房屋於原告之親友於簽約後，再度於101 年6 月12或13日、17日間前往看屋時，未曾出現任何滲漏，嗣於同年8 月2 日蘇拉颱風來襲（參見本院卷第49-50 頁，被告彭承智所提出之網路新聞），苗栗地區單日降下累積391.5 公釐雨量之際，即顯露出滲漏之瑕疵，核屬前開情狀之明證，且凸顯出被告彭承智所稱系爭房屋於交屋前並無任何滲漏水瑕疵之辯詞不可採信。否則，果如被告彭承智所述，系爭房屋前開滲漏水之瑕疵，乃係蘇拉颱風襲擊所致，則此一由鋼筋混凝土所建成之系爭房屋，其於交屋前豈非顯有結構強度不足以抵禦島內常見之颱風暴雨，而缺乏房屋基本之安全性，反有更為嚴重瑕疵之情事？

⑷再滲漏位置1 、3 之漆面粒狀皺褶與剝落，固略加注意即可發現。然上開皺褶與剝落情狀，實為一般坊間俗稱之壁癌，而壁癌之成因複雜，有因水分滲漏所致，亦有因混凝土中成分析出造成，惟此非經具備相當專業之技術人員及設備之專業機構，以科學方法採樣檢驗，難僅憑肉眼觀察方式加以判斷區別。況依一般生活經驗，房屋牆面發生壁癌現象，並非必然伴隨水分滲漏。是在被告彭承智並未舉證證明原告或其親友具有辨識上開皺褶與剝落情狀是否為漏水之專業技術，而得知悉該等皺褶與剝落乃係導因於水分滲漏之情形下，自難認原告於交屋前已然知悉系爭房屋之瑕疵。更遑論原告及其親友前往看屋時，僅係走動式瀏覽，而非長期居住觀察，勢難發覺前開隱藏之瑕疵。因此，原告及其親友於簽約後，蘇拉颱風襲台之前，未曾發覺系爭房屋滲漏瑕疵，亦與情理無違，洵難僅因渠等曾經多次看屋，逕認原告於交易前已然知悉瑕疵之存在。

⑸末依被告彭承智所提出之水補快報價單及誠東室內裝修工程有限公司工程報價單（參見本院卷第135-136 頁），該等報價單做成日期分別為101 年9 月1 日與8 月25日，足見被告彭承智至遲於101 年9 月1 日前，即已接獲原告通報系爭房屋發生滲漏之瑕疵，此亦可由被告彭承智於本院102 年12月26日言詞辯論期日時自陳：「…，對於買方搬進來沒多久就漏水，中間我也找了很多人來估價，抓滲漏水的廠商也願意提供保固，中間我們做了很多次的協商，但是都沒有成功，…。」等語（參見本院卷第192 頁），得其確證。由上可知，本件原告於發現漏水瑕疵後，並無怠於通知之情形，故其於101 年10月23日對被告彭承智提起本件訴訟，亦無逾越民法第364 條第1 項期間之情形，更何況本件被告彭承智應有隱匿瑕疵之情事。從而，被告彭承智既隱瞞滲漏之事實，而交付具瑕疵之系爭房屋與原告，自屬可歸責於己之事由而為不完全之給付，應對原告負侵權行為及不完全給付之損害賠償責任，原告亦得據以請求減少價金。

2.被告碁傑仲介公司部分：

⑴本件原告雖以不動產經紀業管理條例第26條第2 項明文規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，且主張依據民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項規定，被告碁傑仲介公司應與被告彭承智就上開系爭房屋之滲漏，共同負侵權行為損害賠償責任。

⑵然居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條固定有明定。惟此調查義務，若未特別約定，自應以通常所能查證之方法為已足。是就本件系爭房屋上開漆面皺褶與剝落，而狀屬壁癌之情狀，究竟是否為水分滲漏，抑或其他原因造成，實非仲介之經紀人員專業知識及經驗所及，尚難期待其完足無誤之查證。又被告碁傑仲介公司經紀人員歷次帶同原告及其親友前往系爭房屋看屋時，其天候狀態尚不足以發現本件瑕疵，已如前述。復佐以被告碁傑仲介公司業於房地產標的現況說明書，委託人簽章欄中註明：「本標的依法應負瑕疵擔保責任，標的物現況日後如有變更，應如實告知買方」（參見本院卷第14頁），要求被告彭承智應據實陳報屋況，而被告彭承智又在該說明書上勾選無滲漏水情形。因此，被告碁傑仲介公司之經紀人員在親自帶領原告及其親友看屋之時，既未曾發覺有何滲漏水之情狀，而屋主即被告彭承智又向其陳報系爭房屋並無滲漏瑕疵之情形下，其未能發覺系爭房屋隱藏之上開瑕疵，自難認有何未盡調查義務之故意或過失。

⑶按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有17年上字第917號判例可參。本件原告僅以被告彭承智知悉系爭房屋上開滲漏瑕疵，且雙方買賣為被告碁傑仲介公司所仲介並帶領看屋等事實，其舉證尚無法令本院產生被告碁傑仲介公司經紀人員或其法定代理人於仲介雙方買賣過程中已經知悉系爭房屋確實存有滲漏之瑕疵，且與被告彭承智間有何共同隱匿之故意或過失之心證。原告雖另指稱被告碁傑仲介公司之前擔任被告彭承智與其前手仲介，居間仲介被告彭承智向前手購入系爭房屋時，即已知悉有漏水瑕疵，然其就此部分並未提出任何證據以為證明，是其就此部分之舉證，亦顯有未足，而不能採信。

3.綜上，原告主張向被告彭承智請求賠償系爭房屋修補費用之損失，或減少價金，為有理由，而其主張被告碁傑仲介公司應與被告彭承智連帶對上開費用負損害賠償責任，則屬無據。

（四）系爭房屋因滲漏水之瑕疵所需修復費用即減損價值為何？

1.依卷附苗栗縣建築師公會102 年7 月30日苗建師鑑字第66號函（參見本院卷第106 頁），及其所附鑑定報告書附件十「修復工程經費預算表」所載，本件系爭房屋瑕疵之修補，其修繕工程項目為鋼管鷹架及防塵網（43,290元）、甲種安全圍籬（18,000元）、屋瓦拆解及復原（31,200元）、拆除原有粉刷層及表層（屋頂及牆面，42,480元）、屋頂修復工程（1 ：3MT 打底粉光+PU 防水膜6mm ，54,600元）、牆面修復工程（1 ：3MT 打底+ 防水彈泥+ 樹脂益膠泥+ 貼面磚或抿石子回復原樣，126,400 元）、窗框四周防水處理（注射防水劑+ 牆面復原，33,600元）、施工中附屬構造物（採光罩、雨遮、鋼浪板等）拆解及復原（30,000元）、營建廢棄物清理及運棄（14,000元）、工地清潔（5,000 元）、零星整理及其他（39,357元）、稅捐、利潤及管理費（65,689元），合計503,616 元。核與原告所提出之隆順工程有限公司估價單、國通電業行估價單與和美油漆企業社估價單（參見本院卷第23-25 頁）之總和527,636 元相近。且苗栗縣建築師公會所出具之上開鑑定報告書，乃係專業建築師會同本院、兩造前往現場履勘，並再次會同兩造前往現場逐一勘查瑕疵現況，經其專業審慎評估後所做成，其就上開修復工程各項工程項目單價，均係由鑑定建築師針對各工程項目之工法、機具、材料之內容，參考臺灣省建築師公會編訂之「建築鑑定及鑑估手冊‧附錄B 損害修復標準單價表」、財團法人臺灣營建研究院所發行之「營建物價」季刊，並諮詢材料廠商及營造廠商相關工料時價後，依其專業判斷而核定，有苗栗縣建築師公會102 年11月6 日苗建師鑑字第88號函（參見本院卷第160 頁）在卷可憑。而上開修復工程之工法及工序，經函詢臺灣省土木技師公會，該會亦於102 年10月7日以（102 ）省土技字第4633號函復並無意見（參見同上卷第147 頁），肯認苗栗縣建築師公會之鑑定結果。

2.被告彭承智雖提出上開水補快報價單及誠東室內裝修工程有限公司工程報價單，辯稱本件系爭房屋滲漏修繕應僅20餘萬元。然觀之前開報價單所載工程項目內容，或失於簡陋，或與本院履勘時所見系爭房屋滲漏水位置不盡相符，且修復工程因所採工法及工序不同，所需費用亦不相同，是尚難僅以該等報價單所提報之修繕金額，作為本件修補瑕疵之費用依據。

3.再參之上開鑑定意見書中鑑定分析及結果（四）明白表示：「鑑定標的物之滲漏水情形倘經完全修復後，即無損於其正常使用之機能，自不影響其不動產之價格評估，因此鑑定標的物因滲漏水而減損之價值即為修復工程經費503,616 元整。」（參見鑑定報告書第9 頁）。從而，本件系爭房屋因上開漏水瑕疵所需之修復費用，應以苗栗縣建築師公會所鑑定之修復費用503,616 元為可採，且此金額亦即為系爭房屋因上開漏水瑕疵所減損之價值。

五、綜上所述，原告依侵權行為及瑕疵擔保責任與不完全給付之法律關係，請求被告彭承智給付503 ,616元，及自本件起訴狀送達翌日，亦即101 年11月7 日起，至清償日止，按年息5 ﹪計算之遲延利息，為有理由，應予准許；其訴請被告碁傑仲介公司與被告彭承智就上開金額及遲延利息為連帶給付，則屬無據，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依被告彭承智聲請宣告被告彭承智得供擔保免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應不予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。

民事第二庭法 官 梁晉嘉