臺灣苗栗地方法院101年度訴字第508號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣苗栗地方法院
• 裁判日期: 103 年 09 月 23 日
• 法官: 梁晉嘉
• 原告: 國寶人壽保險股份有限公司法人
• 被告: 呂毓帥

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第508號原　　　告　國寶人壽保險股份有限公司
法定代理人　接管人財團法人保險安定基金
訴訟代理人　陳信助
吳彥明
被　　　告　呂毓帥
朱益富
許櫻嬌
林海烽
黃麗錡
訴訟代理人　王銘助律師
上列當事人間因請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年9 月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林海烽應將座落苗栗縣頭份鎮○○段○○○○號即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街○號三樓房屋騰空遷讓返還原告，併自民國九十八年十二月二十三日起至遷讓完畢日止，按月給付原告新臺幣壹仟肆佰零貳元。
被告朱益富應將座落苗栗縣頭份鎮○○段○○○○號即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街○○號五樓房屋騰空遷讓返還原告，併自民國九十八年十二月二十五日起至遷讓完畢日止，按月給付原告新臺幣壹仟伍佰捌拾玖元。
被告黃麗錡應將座落苗栗縣頭份鎮○○段○○○○號即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告，併自民國九十八年十二月二十四日起至遷讓完畢日止，按月給付原告新臺幣壹仟伍佰捌拾玖元。
被告許櫻嬌應將座落苗栗縣頭份鎮○○段○○○○號即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告，併自民國九十八年十二月二十四日起至遷讓完畢日止，按月給付原告新臺幣壹仟肆佰壹拾伍元。
被告許櫻嬌應將座落苗栗縣頭份鎮○○段○○○○號即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告，併自民國九十八年十二月二十八日起至遷讓完畢日止，按月給付原告新臺幣壹仟伍佰玖拾壹元。
被告呂毓帥應將座落苗栗縣頭份鎮○○段○○○○號即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告，併自民國九十八年十二月二十四日起至遷讓完畢日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰零肆元。
被告呂毓帥應將座落苗栗縣頭份鎮○○段○○○○號即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街○○號七樓房屋騰空遷讓返還原告，併自民國九十八年十二月二十五日起至遷讓完畢日止，按月給付原告新臺幣壹仟伍佰玖拾壹元。
被告呂毓帥應將座落苗栗縣頭份鎮○○段○○○○號即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街○○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告，併自民國九十八年十二月二十五日起至遷讓完畢日止，按月給付原告新臺幣壹仟肆佰壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之一，被告呂毓帥負擔百分之三十六，被告朱益富負擔百分之十三，被告許櫻嬌負擔百分之二十五，被告林海烽負擔百分之十二，被告黃麗錡負擔百分之十三。
本判決第一項至第八項，均得假執行。但被告黃麗錡如以新臺幣貳拾叁萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明文。本件原告國寶人壽保險股份有限公司起訴後，其法定代理人於民國103 年8 月12日由葉佳瑛變更為接管人財團法人保險安定基金，有經濟部103 年8 月20日經授商字第00000000000 號函及原告公司變更登記表在卷可憑（參見本院卷三第115-120 頁），是原告具狀聲請承受訴訟（參見同上卷第112-113 頁），於法有據，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款、第2 項定有明文。本件原告於起訴時，就被告呂毓帥部分聲明為：被告呂毓帥應自門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街00號7 樓房屋（下稱○○街00號7 樓，即苗栗縣頭份鎮○○段000 ○號房屋）遷出，並將上開房屋騰空返還與原告，並自98年12月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5,000 元（參見本院卷一第4 頁）；嗣於102 年3 月28日（以本院收文為準，下同）具狀就被告呂毓帥部分之聲明，除上開聲明外，另追加：（一）被告呂毓帥應自門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街0 號1 樓房屋（下稱○○街0 號1 樓房屋）遷出，將上開房屋騰空返還與原告，並自98年12月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000 元；（二）被告呂毓帥應自門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街00號1 樓房屋（下稱○○街00號1 樓房屋）遷出，將上開房屋騰空返還與原告，並自98年12月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000 元；（三）被告呂毓帥應自門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街00號1 樓房屋（下稱○○街00號1 樓房屋，即苗栗縣頭份鎮○○段000 ○號房屋）遷出，將上開房屋騰空返還與原告，並自98年12月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000 元；（四）被告呂毓帥應自門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街00號1
樓房屋（下稱○○街00號1 樓房屋，即苗栗縣頭份鎮○○段000 ○號房屋）遷出，將上開房屋騰空返還與原告，並自98年12月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000 元（參見同上卷第158-159 頁）；再於同年4 月26日具狀就被告呂毓帥部分，撤回○○街0 號1 樓及10號1 樓房屋部分（參見同上卷第258 頁）。核其追加○○街00號1 樓與34號1 樓房屋部分之聲明，均係基於同一事實，且不甚妨礙被告呂毓帥之防禦，亦不影響本件訴訟之終結者，被告呂毓帥亦未為異議，而為本案之言詞辯論者，是依上開規定，自應允許。
三、被告呂毓帥於最後言詞辯論期日，經合法通知無正當理由未到場，又未在監在押，有送達證書、被告呂毓帥臺灣高等法院在監在押全國紀錄表及103 年9 月2 日言詞辯論筆錄在卷可憑（參見本院卷三第91頁、第103-108 頁、卷附密封袋）。再核本件並無民事訴訟法第386 條第2 款所列之之天災因素，以及其餘各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對被告呂毓帥一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
（一）陳述：
1.訴外人鼎旺建設股份有限公司（下稱訴外人鼎旺公司）前於82年間在苗栗縣頭份鎮推出「鼎旺新世界」建案興建房屋販售，嗣因故經其債權人向本院聲請強制執行，而經本院民事執行處以91年度執天字第3060號強制執行程序拍賣「鼎旺新世界」建案房屋，本院查封上開建案後交由債權人永盛資產管理公司（下稱訴外人永盛公司）保管，永盛公司於94年10月17日委託恒輝不動產開發股份有限公司（下稱訴外人恒輝公司）管理，並於95年5 月12日將其債權轉讓與訴外人恒輝公司。上開不動產經本院以前開強制執行公開拍賣，因無人應買，於97年4 月24日，由該強制執行程序之債權人（即訴外人恒輝公司）信託契約受託人，亦即訴外人臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱訴外人新光銀行）承受，並於98年5 月11日發給權利移轉證書。訴外人新光銀行於與訴外人恒輝公司間信託關係終止後，遂將上開建案房屋移轉登記返還與訴外人恒輝公司，訴外人恒輝公司再於98年12月間將上開建案房屋出售與原告，並於98年12月23日辦妥所有權移轉登記。原告乃依民法第759 條之1 及土地法第43條之規定，取得上開建案房屋之所有權。
2.惟有被告呂毓帥、朱益富、許櫻嬌、林海烽、黃麗錡等5
人（下稱被告呂毓帥等5 人）無權占有使用上開建案房屋，其中被告呂毓帥占用○○街00號1 樓、30號7 樓及34號1 樓房屋，被告朱益富占用苗栗縣頭份鎮○○街00號5 樓房屋（下稱○○街00號5 樓房屋，即苗栗縣頭份鎮○○段000 ○號房屋），被告許櫻嬌占用同鎮永昌街12號1 樓、30號3 樓房屋（即苗栗縣頭份鎮○○段000 ○號、519 建號房屋，下稱永昌街12號1 樓等房屋），被告林海烽占用同鎮永昌街1 號3 樓房屋（下稱永昌街1 號3 樓房屋，即苗栗縣頭份鎮○○段000 ○號房屋），被告黃麗錡則占用同鎮永昌街14號1 樓房屋（下稱永昌街14號1 樓房屋，即苗栗縣頭份鎮○○段000 ○號房屋），經原告多次要求渠等遷出，被告呂毓帥等5 人均置之不理，迄今仍違法占有使用中。爰依民法第767 條規定，訴請被告呂毓帥等5 人遷出，並將房屋騰空返還與原告，且依民法第184 條、第179 條規定，請求渠等給付自原告辦理前揭房屋所有權移轉登記（98年12月23日）起，相當於附近租金行情每月5,000 元之不當得利。
（二）對被告抗辯之陳述：
1.被告呂毓帥等5 人辯稱前揭房屋係向訴外人鼎旺公司購得，渠等為有權占有，並無理由。蓋被告呂毓帥等5 人均未向本院提出渠等與訴外人鼎旺公司間簽訂前揭房屋買賣契約書及確已交付買賣價金等資料。縱令被告呂毓帥等5 人確已向訴外人鼎旺公司買受前揭房屋並占有使用，惟該不動產買賣契約僅具債權契約之性質，基於債權關係相對性原則，渠等既未依民法第758 條第1 項規定辦理所有權移轉登記，尚難認已取得前揭房屋所有權。
2.被告呂毓帥等5 人另辯稱上開拍賣公告已註明前揭房屋已由渠等占有使用而「不點交」，原告嗣後承受時應屬明知，應繼受該「不點交」之權利瑕疵，亦無理由。蓋原告既已辦妥前揭房屋所有權移轉登記，原告乃取得前揭房屋所有權，而當然具有管理、使用及收益之權利，依最高法院83年臺上字第3243號判例意旨，被告呂毓帥等5 人不得以渠等與訴外人鼎旺公司間之買賣關係對抗前揭房屋所有權人即原告，故原告依據民法第767 條第1 項前段規定，請求被告呂毓帥等5 人將所占用房屋騰空遷讓交還與原告，要為合法權利之正當行使。至法院民事執行處就上開房地拍賣公告記載「不點交」字樣，乃係指拍定人不得向法院民事執行處請求點交而已，並未限制拍定人不得循民事訴訟程序行使所有權人之排除占有權利，被告呂毓帥等5 人抗辯顯係對「不點交」文義之誤解，自不足採。
3.原告於向訴外人恒輝公司購入「鼎旺新世界」房地時，不知訴外人鼎旺公司與被告呂毓帥等5 人間簽訂房地買買契約書。原告未曾看過前揭房地買賣契約書，被告呂毓帥等5 人亦從未將前揭房屋不動產買賣契約書提出與原告使原告知悉。該買賣契約書恐係利用訴外人鼎旺公司於財務不佳之際而予以製作，原告否認該買賣契約書形式真正及實質真正。另本件糾紛，雖曾有部分媒體報導，但其內容並未記載訴外人鼎旺公司及被告呂毓帥等5 人間就渠等所占用房屋簽訂買賣契約，是原告或第三人自無從由該報導得知此事。
（三）並聲明：
1.被告呂毓帥應自○○街00號1 樓、30號7 樓及34號1 樓房屋房屋遷出，並將上開房屋騰空返還與原告。
2.被告呂毓帥應自98年12月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告15,000元。
3.被告朱益富應自○○街00號5 摟房屋遷出，並將上開房屋騰空返還與原告。
4.被告朱益富應自98年12月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000 元。
5.被告許櫻嬌應自永昌街12號1 樓、30號3 樓房屋遷出，並將上開房屋騰空返還與原告。
6.被告許櫻嬌應自98年12日23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告10,000元。
7.被告林海烽應自永昌街1 號3 樓房屋遷出，並將上開房屋騰空返還與原告。
8.被告林海烽應自98年12月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000 元。
9.被告黃麗錡應自永昌街14號1 樓房屋遷出，並將上開房屋騰空返還與原告。
10.被告黃麗錡應自98年12月23日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000 元。
11.訴訟費用由被告負擔。
12.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告林海烽部分：
1.被告林海烽自82年3 月22日與訴外人鼎旺公司簽訂永昌街1 號3 樓房地及車位之買賣契約書後，業已如實給付950,000 元價金及過戶費用，永昌街1 號3 樓房地及車位係屬正當購買所得，僅係訴外人鼎旺公司負責人亦即訴外人張慶榮（後改名為張耕瑞）未善盡職責辦理過戶。當初購屋時，訴外人張慶榮有承諾縱使訴外人恒輝公司標得「鼎旺新世界」，其亦會辦理過戶登記，但事後訴外人張慶榮卻未依諾辦理。又訴外人恒輝公司曾於98年9 月7 日寄發存證信函與被告林海烽，當時訴外人張慶榮尚未過世，因此訴外人恒輝公司應瞭解當時訴外人張慶榮與被告林海烽間尚未完成過戶手續之事實，故訴外人鼎旺公司與原告為事業共同體，訴外人恒輝公司將「鼎旺新世界」轉賣與原告時，理應將此情一併告知原告，始為正確之負責態度。
2.又依民法第940 條及943 條之規定，被告林海烽於「鼎旺新世界」產權自訴外人鼎旺公司移轉至訴外人永盛公司，再至訴外人恒輝公司與原告期間，均繼續占用使用永昌街1 號3 樓房地，於原告尚未取得「鼎旺新世界」所有權之8 年前，已合法善意使用永昌街1 號3 樓房地並設籍於此，且法院拍賣時已註明「不點交」，拍賣時賣方亦有告知房地使用情形之義務，不得僅因原告與其前手間點交瑕疵，而歸責於被告林海烽。再被告林海烽購買永昌街1 號3
樓房地已20餘年，自90年4 月27日經訴外人張慶榮同意入住迄今已13餘年，且於本院91年度執字第3060號清償借款強制執行拍賣事件中，原屬參與分配之債權人，於法仍保有分配債權，是其並非無償占有，而係合法善意之第三人有權占有。
3.再原告買受「鼎旺新世界」時，推說不知被告呂毓帥等5
人占用前揭房屋之事實，惟此糾紛曾經媒體大幅報導，原告公司規模之大，不可能不知此事。原告訴訟代理人未就被告林海烽洽購之意願為答覆，並無解決本件糾紛之誠意。
4.訴外人永盛公司既將「鼎旺新世界」全數移轉與訴外人恒輝公司，訴外人恒輝公司自已概括承受訴外人永盛公司之債權債務關係，竟無視被告林海烽等人已繳足預購房屋費用及辦理過戶費用，私下將「鼎旺新世界」出售與原告，原告應無法取得永昌街1 號3 樓房屋所有權，而無權提起本件告訴。
5.並聲明：⑴駁回原告之訴；⑵訴訟費用由原告負擔。
（二）被告朱益富部分：
1.被告朱益富之妻即訴外人曾桂英於82年3 月9 日與訴外人張慶榮簽訂房地買賣契約書，以1,440,000 元之價格購入○○街00號5 樓房地，該契約載明工程期限600 個工作天，期間因高鐵經過該工程附近，造成大量客戶退屋及興建時程延後，被告朱益富依舊按時繳交分期款，迄至90年8
月8 日止，已繳交950,000 元，但仍未取得前開房屋所有權狀。嗣於92年8 月底，訴外人田橋資產管理顧問股份有限公司（下稱訴外人田橋公司）進駐「鼎旺新世界」並展開售屋業務，該銷售服務中心之業務經理即訴外人曾宏昭向其表示，訴外人張慶榮已將「鼎旺新世界」社區之透天厝及國宅空屋等產權販售與該公司，凡非向該公司購屋者，將逐一驅離，若欲購屋，其繳交與訴外人張慶榮之950,000 元，須自行向其追討。被告朱益富乃向臺灣苗栗地方法院檢察署對訴外人張慶榮提出詐欺刑事告訴，訴外人張慶榮為求撤銷詐欺案件，乃與其簽訂和解契約書，約定買賣房地不變，但總價調降為1,200,000 元。於訴外人田橋公司後，「鼎旺新世界」改由訴外人恒輝公司進駐。訴外人恒輝公司再三表示如欲購屋之現住戶，須向承辦人亦即訴外人徐傳鏡聯絡，惟訴外人徐傳鏡拒絕受領掛號信件。嗣原告進駐「鼎旺新世界」，並更名為「國揚青山鎮之幸福小城」。本件被告朱益富承購○○街00號5 樓房地已支付950,000 元，並於本院91年度執字第3060號清償借款強制執行拍賣事件中參與分配，保有分配債權之權利，且當初強制執行之際已明訂「不點交」，並非惡意占有，得標之訴外人恒輝公司以及自訴外人恒輝公司繼受「鼎旺新世界」之原告，自均應概括承受被告朱益富所保有之分配債權。
2.被告朱益富有意願付出不足之款項以取得所有權，但希望原告降低價格。本件訴外人張慶榮曾應允會將其與被告許櫻嬌、林海烽之房屋過戶，但在其生前均未完成。被告朱益富於「鼎旺新世界」產權自訴外人鼎旺公司移轉至訴外人永盛公司，再至訴外人恒輝公司與原告期間，均繼續占用使用○○街00號5 樓房地，且係在原告取得所有權之前即已合法善意使用○○街00號5 樓房地並為設籍，且拍賣時賣方亦有告知房地使用情形之義務，不得僅因原告與其前手間點交瑕疵，而歸責於被告朱益富。因此被告朱益富就○○街00號5 樓房地為合法善意之有權占有。
3.並聲明：⑴駁回原告之訴及假執行；⑵訴訟費用由原告負擔。
（三）被告黃麗錡部分：
1.被告黃麗錡於82年3 月28日向訴外人鼎旺公司購買永昌街14號1 樓房地，且已支付該不動產興建款項400 多萬元，後因訴外人鼎旺公司無力辦理交屋手續，被告黃麗錡因而對其有300 餘萬元債權，並經本院以95年度執字第9088號強制執行程序發給債權憑證。本件係因訴外人鼎旺公司一屋兩賣，原告雖向訴外人鼎旺公司購得永昌街14號1 樓房地，但被告黃麗錡基於與訴外人鼎旺公司間買賣契約占有系爭不動產，對於原告繼受取得之永昌街14號1 樓房屋所有權，並非無權占有，是原告訴請返還房屋顯無理由。
2.原告於購入永昌街14號1 樓房地時已經知悉被告黃麗錡等人占用。是依民法第940 、944 條及強制執行法第15條規定，被告黃麗錡自得以其與訴外人鼎旺公司間買賣契約對抗原告。
3.再被告黃麗錡居住占用永昌街14號1 樓房地已20年，是依民法第148 條規定及最高法院100 年度臺上字第445 號判決要旨，且金融監督管理委員會（下稱金管會）亦認定原告違反法令等情，足認原告顯有違反誠信原則。若本件仍對被告黃麗錡為不利益之判決，亦請審酌被告黃麗錡已居住上開房屋10餘年，短期間難以另覓住所，且為經濟上弱勢，難以立即搬遷，而酌定履行期間為6 個月。另被告願向原告購買上開不動產。
4.並聲明：⑴駁回原告之訴；⑵. 訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
（四）被告許櫻嬌部分：
1.被告許櫻嬌於82年2 月24日與訴外人張慶榮簽約，分別以1,350,000 元及580,000 元之價格購入「鼎旺新世界」永昌街7 巷6 號4 樓房地，又於90年6 月20日再以1,080,000 元及560,000 元之價格與訴外人張慶榮簽約購入永昌街12號1 樓房地。嗣於93年7 月29日雙方達成和解，將上開買賣標的永昌街7 巷6 號4 樓房地變更為○○街00號3 樓房地，總價金調降為1,460,000 元。被告許櫻嬌購買○○街00號3 樓房地，已繳款685,000 元，購入永昌街12號1
樓房地，亦已繳款640,000 元。訴外人鼎旺公司於86年間始取得苗栗縣政府之使用執照，以致延遲至89年10月間方完成交屋，其並於斯時入住所購之前開房屋，室內修繕費用均由其負擔。惟因久未能取得前開房屋所有權，訴外人張慶榮亦屢次意圖拖延欺騙帶過，遲不辦理前開房屋所有權過戶。嗣訴外人恒輝公司進駐「鼎旺新世界」，並再三表示如欲購屋之現住戶，須向承辦人聯絡，惟該承辦人卻拒領掛號信件。訴外人永盛公司既將「鼎旺新世界」全數移轉與訴外人恒輝公司，訴外人恒輝公司自應概括承受訴外人永盛公司之債權債務關係，以及本件買賣關係，訴外人恒輝公司無視被告許櫻嬌等人已繳足預購房屋費用及辦理過戶費用，未保留被告呂毓帥等5 人之優先購買權利，逕自將系爭不動產轉售與原告，毫無責任與道義。
2.並聲明：⑴駁回原告之訴；⑵訴訟費用由原告負擔。
（五）被告呂毓帥雖於最後言詞辯論期日未到庭，然其前以書狀及言詞陳稱：
1.被告呂毓帥於91年6 月1 日與訴外人鼎旺公司簽訂老人安養中心契約時，即已取得○○街00號7 樓房屋使用權利，並於96年6 月取得管領權利，又於92年3 月29日各以1,100,000 元之價格向訴外人鼎旺公司購入○○街00號1 樓及34號1 樓房地。被告呂毓帥於「鼎旺新世界」產權自訴外人鼎旺公司移轉至訴外人永盛公司，再至訴外人恒輝公司與原告期間，均繼續占用使用○○街00號1 樓、30號7 樓及34號1 樓房地，且係在原告取得所有權之前即已合法善意使用○○街00號1 樓、30號7 樓及34號1 樓房地並為設籍，且拍賣時賣方亦有告知房地使用情形之義務，不得僅因原告與其前手間點交瑕疵，而歸責於被告呂毓帥。因此被告呂毓帥就上開3 屋為合法善意之有權占有。○○街00號7 樓房屋雖為其所居住，但並非其承購，而係向訴外人張慶榮洽借使用。
2.原告雖稱購入「鼎旺新世界」時不知其與其餘被告占用之事實，但「鼎旺新世界」所生糾紛業經媒體大幅報導，以原告公司之規模，不可能不知情。請斟酌民法第940 、943 及944 條規定審理本件。又訴外人恒輝公司前於95年間對其其出竊佔刑事告訴，但經臺灣高等法院臺中分院檢察署以96年度上聲議字第1126號駁回再議，足認被告呂毓帥為有權占有。
3.並聲明：⑴駁回原告之訴及假執行；⑵訴訟費用由原告負擔。
三、本院為行集中審理，協同兩造整理不爭執事項，並協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：
1.被告呂毓帥於92年3 月29日與訴外人鼎旺公司簽約，購入○○街00號1 樓、同街22號1 樓房地。被告呂毓帥目前占有使用○○街00號7 樓（即同鎮○○段000 ○號）、同街34號1 樓及同街22號1 樓房屋。
2.被告朱益富之配偶曾桂英於82年3 月9 日與訴外人鼎旺公司簽約，購入「鼎旺新世界」房屋一單位，嗣於93年5 月24日由被告朱益富與訴外人鼎旺公司達成和解，約定將曾桂英購入之房屋改為同鎮○○段000 ○號（亦即○○街00號5 樓房屋），並確認被告朱益富方已交付價金950,000
元，但同時約定訴外人鼎旺公司應於簽約日完成房屋點交，且於和解契約簽訂後3 個月內完成房屋及土地所有權移轉登記，如於簽約後3 個月內訴外人鼎旺公司無法履行契約約定內容，契約自動失效；被告朱益富現仍占有使用此建物。
3.被告許櫻嬌於82年2 月24日與訴外人鼎旺公司簽約，購入「鼎旺新世界」房屋及土地各一單位，於93年7 月29日與訴外人鼎旺公司達成和解，約定將其購入之房屋改為同鎮上興段519 建號（亦即○○街00號3 樓房屋），並確認已完成點交，同時約定訴外人鼎旺公司應於和解契約簽訂後3 個月內完成房屋及土地所有權移轉登記，如於簽約後3
個月內訴外人鼎旺公司無法履行契約約定內容，訴外人鼎旺公司願無條件返還已交付之之685,000 元並賠償被告許櫻嬌500,000 元及精神損失；被告許櫻嬌又於90年6 月20日與訴外人鼎旺公司簽約，再購入同社區永昌街12號1 樓房屋（即○○段000 ○號）及土地各一單位。被告許櫻嬌目前仍占有使用該二建物。
4.被告林海烽迄今占用永昌街1 號3 樓（即同鎮○○段000
○號）房屋。
5.被告黃麗錡於82年3 月28日與訴外人鼎旺公司簽約，購入「鼎旺新世界」房屋及土地各二單位，現仍占用苗栗市頭份鎮○○段000 ○號（及永昌街14號1 樓）房屋。
6.上開永昌街1 號3 樓、12號1 樓、14號1 樓、20號5 樓、22號1 樓、30號3 樓、30號7 樓及34號1 樓等不動產（下稱永昌街1 號3 樓等不動產），前經訴外人鼎旺公司債權人聲請強制執行，經本院查封後交由訴外人永盛公司保管，訴外人永盛公司於94年10月17日委託訴外人恒輝公司管理，並於95年5 月12日將其債權轉讓與訴外人恒輝公司，訴外人恒輝公司乃指派訴外人徐傳鏡擔任上開不動產所屬社區之管理主任。上開不動產經本院以91年度執字第3060號強制執行公開拍賣，因無人應買，於97年4 月24日，由該強制執行程序之債權人即訴外人恒輝公司信託契約受託人，亦即訴外人新光銀行承受，並於98年5 月11日發給權利移轉證書。
7.原告於98年11月26日向訴外人恒輝公司購入上開不動產，並於同年12月24日移轉登記所有權。
8.原告於100 年5 月4 日以第二次公告通知被告朱益富係無權占有○○街00號5 樓房屋，通知被告黃麗錡無權占有永昌街14號1 樓房屋，要求如有購買或承租意願，應於該公告張貼起20日內，與原告現場承辦人訴外人徐傳鏡聯絡。9.原告於101 年4 月20日以臺北南陽郵局第835 號存證信函通知被告呂毓帥，以同郵局第838 號存證信函通知被告朱益富，以同郵局第829 號存證信函通知被告許櫻嬌，以同郵局第833 號存證信函通知被告林海烽，以同郵局第834
號存證信函通知被告黃麗錡，要求被告呂毓帥等5 人於文到10日內自行搬遷，並將上開不動產返還原告。
10.被告黃麗錡前對訴外人鼎旺公司提起民事訴訟，經本院以94年訴字第270 號判決訴外人鼎旺公司應給付被告黃麗錡3,130,215 元，及自89年12月5 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另應給付被告黃麗錡610,040 元及自94年8 月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）爭執事項：
1.原告於向訴外人恒輝公司購入永昌街1 號3 樓等不動產時，是否知悉訴外人鼎旺公司業將上開不動產販賣與被告呂毓帥等5 人？是否知悉被告呂毓帥等5 人已占有上開不動產？
2.被告呂毓帥等5 人是否得以渠等與訴外人鼎旺公司間買賣契約對抗原告？
四、本院得心證之理由：
（一）原告於向訴外人恒輝公司購入永昌街1 號3 樓等不動產時，是否知悉訴外人鼎旺公司業將上開不動產販賣與被告呂毓帥等5 人？且於向訴外人恒輝公司購入上開不動產時，是否知悉被告呂毓帥等5 人已占有上開不動產？
1.證人徐傳鏡於本院審理時結證稱：其於86年至100 年或101 年間，擔任「鼎旺新世界」之社區管理主任，一開始是由訴外人恒輝公司委任，後來在99年或100 年間借調到原告，繼續擔任該社區管理主任；在其前往「鼎旺新世界」服務之前，另有兩個主任，應該都有留下資料，有大概跟原告提及「鼎旺新世界」房屋被占用情形，雖然沒有親眼目睹，但感覺上訴外人恒輝公司應該也有交接遭占用之資料給原告；本院卷二第156 頁之100 年5 月4 日第二次公告乃係原告製作並要求其進行張貼，也曾陪同原告經理前往被告朱益富家中查看；在其任職之前，被告呂毓帥、朱益富即已進駐「鼎旺新世界」等語（參見本院卷三第5-12頁）。佐以卷附原告上開100 年5 月4 日第二次公告載明：「…，如台端有意購買或承租，請於本公告張貼之日起20日內，向本公司於現場之承辦人徐傳鏡先生聯絡；…」等情。足見原告確曾雇用自86年起即擔任「鼎旺新世界」管理主任之證人徐傳鏡繼續管理該社區，且證人徐傳鏡確實知悉被告呂毓帥及朱益富在86年之前即已占用相關房屋，而在證人徐傳鏡任職前之社區管理主任亦曾留下相關占用資料供原告參考。
2.又「鼎旺新世界」前經本院查封後，訴外人鼎旺公司仍續行販賣各居住單位所有權，因此產生嚴重糾紛等情，有卷附94年10月26日聯合報、中國時報、臺北時報及網路新聞在卷可憑（參見本院卷一第340-346 頁）。且「鼎旺新世界」第三次拍賣公告已載明被告呂毓帥等5 人所占用之房屋均不點交，此觀之本院民事執行處97年3 月6 日公告自明（參見本院卷一第173-224 頁，註明不點交部分見同卷第216 頁背面、第217 頁、第219 頁及同頁背面、第220
頁及同頁背面）。而在一般強制執行實務上，拍賣公告註明「不點交」，除告知投標者拍定後不得向法院民事執行處請求點交外，同時亦有提醒投標者應自負得標後是否可順利取得拍賣物之風險。本件原告為具有相當規模之保險公司，且依金管會103 年1 月14日金管保財字第00000000000 號函所示，其係與訴外人恒輝公司簽訂清償協議而取得「鼎旺新世界」產權，是其於接受訴外人恒輝公司所提出之「鼎旺新世界」作為債權收回前，自必對取得「鼎旺新世界」產權是否足以抵償債權，以及可否順利取得房地，進行相當之評估與瞭解。佐以上開證人徐傳鏡證詞及原告公司公告，原告於98年間取得「鼎旺新世界」產權前，就訴外人鼎旺公司與被告呂毓帥等住戶間糾紛，實難諉為不知。
3.從而，本件原告於向訴外人恒輝公司購入「鼎旺新世界」時，應已知悉訴外人鼎旺公司業將上開不動產販賣與被告呂毓帥等5 人，且已知悉占用被告呂毓帥等5 人已占有永昌街1 號3 樓等不動產。
（二）被告呂毓帥等5 人是否得以渠等與訴外人鼎旺公司間買賣契約對抗原告？
1.按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759 條之1 第1 項亦有明文。再按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人林某買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人（最高法院72年臺上字第938 號民事判例意旨參照）；買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院83年臺上字第3243號民事判例意旨參照）。
2.本件被告呂毓帥等5 人雖分別提出渠等與訴外人鼎旺公司所簽訂之房屋預定買賣合約書、土地預定買買合約書、土地買賣契約書、陽光大鎮房屋土地買賣契約書繳款收據、和解契約書、繳款明細表、統一發票、合作承諾書及催告函等件為證（參見本院卷一第74-90 頁、第98-112頁、第114-120 頁、第281-310 頁，本院卷二第100-105 頁、第113-129 頁、第178-201 頁），主張渠等具有合法占有使用永昌街1 號3 樓等不動產權源。然觀之上開房屋預定買賣合約書等文件，其相對人均為訴外人鼎旺公司而非原告，且被告呂毓帥等5 人亦未就訴外人鼎旺公司是否曾與原告約定，應由原告繼受將永昌街1 號3 樓等不動產所有權移轉登記與被告呂毓帥等5 人之義務，為任何舉證。是依前開最高法院判例意旨，被告呂毓帥等5 人自不得以渠等與訴外人鼎旺公司間買賣契約向原告為任何權利主張。
3.從而，本件原告縱於向訴外人恒輝公司購入永昌街1 號3
樓等不動產之際，已經知悉訴外人鼎旺公司業將上開不動產販賣與被告呂毓帥等5 人，且已知悉占用被告呂毓帥等5 人已占有永昌街1 號3 樓等不動產，然其既依法取得永昌街1 號3 樓等不動產所有權並為登記，則其依民法第767 條訴請被告呂毓帥等5 人遷讓房屋，即非無據。
4.被告呂毓帥、朱益富、林海烽及黃麗錡雖以民法第940 、943 及944 條規定，主張渠等占有前揭不動產係善意、和平、公然且無過失，而應受占有之保護以為抗辯。惟民法第943 條第2 項第1 款同時明定占有已登記之不動產而行使物權者，不適用推定其適法有此權利之規定。查本件永昌街1 號3 樓等不動產均於98年12月間移轉登記為原告所有，此觀之卷附建物登記第二類謄本自明（參見本院卷一第9-13頁、第34頁、第165-166 頁），是被告呂毓帥等人自不得以渠等之占有而對抗原告。
5.被告黃麗錡雖另以原告取得永昌街1 號3 樓等不動產曾經金管會認定違反法令，且依民法第148 條規定及最高法院100 年度臺上字第445 號判決要旨，原告訴請遷讓房屋有違誠信原則置辯。然查：
⑴觀之金管會前揭函文及其所附裁處書（裁處書見本院卷二第247-248 頁），該會乃以原告選擇以取得「鼎旺新世界」產權作為債權收回之資金運用方式，違反保險法第168
條第4 項規定，因而進行裁罰並命原告於文到6 個月內將「鼎旺新世界」產權處分變現。足見金管會所認定之原告違法，乃係公司內部資金運用之不當，而非其取得「鼎旺新世界」產權有何違反強制法令。
⑵又民法第148 條規定權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該法條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年臺上字第105 號判例意旨參照）。且權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年臺上字第737 號判例意旨參照）。被告黃麗錡於本件固因原告請求遷讓房屋，而有遭受無法保留永昌街14號1 樓房地之損失，然其就前開不動產並未取得所有權，已如前述，且其就前開不動產所生買賣糾紛，業經向本院對訴外人鼎旺公司提起民事訴訟，經本院以94年度訴字第270 號判決確定，其並因此對訴外人鼎旺公司取得3,130,215 元及法定遲延利息之債權憑證（參見本院卷一第65-66 頁、本院卷三第125-127 頁），是被告黃麗錡就其與訴外人鼎旺公司間前開不動產買賣糾紛所生損害，既經獲得彌補，原告請求其遷讓前開不動產，對其而言，僅為遷讓房屋之不便，所生損害並非巨大。且原告對其提起本件訴訟，乃係基於所有物返還請求權，核屬正當權利之行使，洵難認係專以損害被告黃麗錡為目的，自不得認定有何權利濫用情事。因此，被告黃麗錡就此所為抗辯，亦屬無據。
（三）從而，本件原告基於民法第767 條規定，訴請被告呂毓帥等5 人遷讓返還永昌街1 號3 樓等不動產，為有理由。
（四）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年度臺上字第1695號判例可資參照。再按城市地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。而土地法第97條第1 項所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院68年臺上字第371 號判例要旨參照）。永昌街1 號3 樓等不動產坐落於苗栗縣頭份鎮，自有上開土地法規定之適用，而得以土地及建築物價值計算相當於租金損害之標準。查永昌街1 號3 樓等不動產經苗栗縣政府稅務局竹南分局核定課稅現值為210,300 元等（詳如附表），有該局101 年房屋稅籍證明書在卷可佐（參見本卷一第28-30 頁、第32頁、第41-42 頁、第169-170 頁）。又永昌街1 號3 樓等不動產為公寓大廈集合式住宅，均有保存登記，且位於山坡地，附近有為恭紀念醫院東興院區及臺灣自來水公司第三區管理處東興給水場，交通便利，有苗栗縣新版門牌查詢系統網路列印資料在卷足憑（參見本院卷三第128 頁），並經本院會同兩造履勘明確，製有履勘筆錄及履勘照片附卷可稽（參見本院卷一第236-248 頁）。本院審酌永昌街1 號3 樓等不動產之位置、工商繁榮程度、經濟用途與原告所受損害等因素，並依土地法第97條第1 項之規定，認被告呂毓帥等5 人受有相當租金之利益以永昌街1 號3 樓等不動產各該房屋課稅現值年息百分之八計算為適當。據此，原告得向被告呂毓帥等5 人請求相當於租金之不當得利，即為被告林海烽部分每月1,402 元（210,300 元×百分之八/12 ＝1,402 元，元以下
四捨五入，下同）；被告許櫻嬌就永昌街12號1 樓部分為每月1,415 元（212,300 元×百分之八/12 ＝1,415.0000
0000元），就○○街00號3 樓部分為每月1,591 元（238,700 元×百分之八/12 ＝1,591.00000000元）；被告黃麗
錡部分則是每月1,589 元（238,400 元×百分之八/12 ＝
1,589.00000000元）；被告朱益富部分乃為每月1,589 元（238,400 元×百分之八/12 ＝1,589.00000000元）；被
告呂毓帥就○○街00號1 樓部分則是每月1,204 元（180,600 元×百分之八/12 ＝1,204 元），就○○街00號7 樓
部分為每月1,591 元（238,700 元×百分之八/12 ＝1,59
1.00000000元），就○○街00號1 樓部分即是每月1,415
元（212,300 元×百分之八/12 ＝1,415.00000000元）。
原告請求被告呂毓帥等5 人就每棟房屋每月應給付相當於租金之不當得利5,000 元，未據其就當地房屋租金行情提出任何佐證，是其所請容屬過高，逾此範圍者，即無理由。
（五）又原告訴請被告呂毓帥等5 人支付相當於租金之不當得利，其起算始點均為98年12月23日，然依前揭永昌街1 號3
樓等不動產等建物登記第二類謄本所載，其中僅被告林海烽所占用之永昌街1 號3 樓房屋係於該日移轉登記，而被告呂毓帥所占用之○○街00號1 樓係於同年12月24日移轉登記，○○街00號7 樓及34號1 樓房屋均則係於同年12月25日移轉登記；被告朱益富所占用之○○街00號5 樓房屋係於同年12月25日移轉登記；被告許櫻嬌占用之永昌街12號1 樓係於同年12月24日，○○街00號3 樓則係於同年12月28日移轉登記；被告黃麗錡所占用之永昌街14號1 樓房屋則係於同年12月24日移轉登記。是原告所請求被告呂毓帥等5 人按月支付相當於租金之不當得利，即應自其取得各該房屋所有權之日起算，其就被告呂毓帥、朱益富、許櫻嬌與黃麗錡所為相當於租金不當得利請求之期間，逾此部分者，尚屬無據。
五、綜上，原告基於民法第767 條規定，訴請被告呂毓帥等5 人遷讓永昌街1 號3 樓等不動產並為返還，且依民法第179 條規定，請求被告林海烽自98年12月23日起至遷讓永昌街1 號3 樓房屋完畢日止，按月給付1,402 元；被告許櫻嬌自98年12月24日起至遷讓永昌街12號1 樓房屋完畢日止，按月給付1,415 元，自98年12月28日起至遷讓○○街00號3 樓房屋完畢日止，按月給付1,591 元；被告黃麗錡自98年12月24日起至遷讓永昌街14號1 樓房屋完畢日止，按月給付1,589 元；被告朱益富自98年12月25日起至遷讓○○街00號5 樓房屋完畢日止，按月給付1,589 元；被告呂毓帥自98年12月24日起至遷讓○○街00號1 樓房屋完畢日止，按月給付1,204 元，自98年12月25日起至遷讓○○街00號7 樓房屋完畢日止，按月給付1,591 元，至遷讓○○街00號1 樓房屋完畢日止，按月給付1,415 元等相當於租金之不當得利，於此範圍內，均為有理由，應予准許，逾此部分者，則屬無據，應予駁回。六、被告黃麗錡雖聲請本件應酌定其履行期間為6 個月。惟被告黃麗錡占用永昌街14號1 樓房地時間甚久，且本件自其於102 年1 月2 日收受起訴狀繕本迄今（參見本卷一第62頁），已逾1 年8 月，又其前已對訴外人鼎旺公司提起民事訴訟並取得勝訴判決確定，足見其對應向何人主張權利，且無法對抗原告等情，知之甚詳，亦應已有相當準備，洵無由僅因其對訴外人鼎旺公司執行無著，且占用永昌街14號1 樓房屋時間長久，即可抑制原告之權利，而為履行期間之酌定，是其就此所為聲請，亦難准許。
七、本件命被告呂毓帥等5 人所為各項給付，其價額均未超過500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，本院應依職權為假執行之宣告，爰依上揭規定宣告之。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院依職權發動假執行之宣告，爰不另為准駁之諭知。而被告黃麗錡聲請供擔保免予假執行，依法並無不合，併宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，並此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項、第389條第1項第5款、第392 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 23 日民事第二庭 法 官 梁晉嘉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
書記官 林佩萱
中 華 民 國 103 年 9 月 23 日附表：
┌─┬─────┬──┬───┬──────┬────┬───┬─────┬──┐
│編│門牌號碼（│建號│總面積│課稅現值 │建物範圍│占用人│原告取得物│備註│
│號│永昌街） │ │（㎡）│ │測量結果│ │權登記日期│ │
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│1.│1 號3 樓 │489 │71.49 │210,300元 │附圖一 │林海烽│98/12/23 │ │
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│2.│12號1 樓 │423 │72.37 │212,300元 │附圖二 │許櫻嬌│98/12/24 │ │
├─┼─────┼──┼───┼──────┼────┼───┼─────┼──┤
│3.│14號1 樓 │424 │80.93 │238,400元 │附圖三 │黃麗錡│98/12/24 │ │
├─┼─────┼──┼───┼──────┼────┼───┼─────┼──┤
│4.│20號5 樓 │602 │80.93 │238,400元 │附圖四 │朱益富│98/12/25 │ │
├─┼─────┼──┼───┼──────┼────┼───┼─────┼──┤
│5.│22號1 樓 │428 │72.37 │180,600元 │附圖五 │呂毓帥│98/12/24 │ │
├─┼─────┼──┼───┼──────┼────┼───┼─────┼──┤
│6.│30號3 樓 │519 │81.32 │238,700元 │附圖六 │許櫻嬌│98/12/28 │ │
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│7.│30號7 樓 │695 │81.32 │238,700 元 │附圖七 │呂毓帥│98/12/25 │ │
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│8.│34號1 樓 │434 │72.37 │212,300元 │附圖八 │呂毓帥│98/12/25 │ │
└─┴─────┴──┴───┴──────┴────┴───┴─────┴──┘
附圖：