臺灣苗栗地方法院102年度訴字第55號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣苗栗地方法院
• 裁判日期: 103 年 11 月 06 日

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　 102年度訴字第55號原　　　告　凌巨科技股份有限公司
即反訴被告
法定代理人　林盛昌
訴訟代理人　郭士功律師
李萱
被　　　告　皕靖科技股份有限公司
即反訴原告
法定代理人　李必昌
即清算人
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於103 年10月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參仟捌佰捌拾貳元及自一百零二年五月二十九日起至清償日止，按年利率百分之五計算利息。
原告其餘本訴及被告之反訴均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔百分之九十九，其餘由被告負擔；反訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新台幣參仟捌佰捌拾貳元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、原告即反訴被告（以下簡稱原告）起訴時之法定代理人為「黃洲杰」，嗣於民國102 年4 月24日變更登記為「林盛昌」，並由新任法定代理人於102 年5 月27日具狀聲明承受訴訟（見本院㈠卷第85-88 頁），應予准許。
二、被告即反訴原告（以下簡稱被告）於100 年8 月31日經股東會決議解散，並選任原董事長李必昌為清算人等情，有本院依職權調取之被告公司股東會議事錄、變更登記表在卷可稽（見本院卷㈠第60-65 頁）。是兩造以清算人李必昌為被告之法定代理人提起本訴或反訴，亦無不合。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 、2 、3 款分別定明明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。
㈠原告起訴時，主張兩造間96年12月24日就原告所有座落於苗栗縣頭份鎮○○路00號一樓部分辦公室及廠房（以下稱系爭廠房）簽訂租賃契約（以下稱系爭租賃契約），因被告未依約給付租金，經其發函終止租約，被告仍未給付積欠之租金、管理費、水電費及遷讓系爭廠房，故訴請被告：⑴（聲明第二項）給付新台幣（以下同）1,581,091 元之租金、管理費、水電費及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息、⑵（聲明第三項）自101 年1 月11日起至返還系爭廠房之日止，按月給付相當於租金之不當得利及依系爭租賃契約請求之違約金及管理費合計每月514,938 元（至於原聲明第一項請求被告返還系爭廠房、第四項請求訴外人長煜環保工程有限公司【以下稱長煜公司】將系爭廠房內之桶槽搬離將廠房返還、第五項請求被告將系爭廠房內之廢溶液清運等請求，因被告及訴外人於訴訟中業已完成，故原告分別於102 年3 月26日、102 年5 月28日將上開請求撤回）。
㈡原告於102 年3 月26日具狀表明被告業已將完成上述聲明第一、五項義務，故依被告實際完成上開返還廠房義務之日止，計算其得請求之金額，聲明請求被告給付4,280,255 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息（見本院卷㈠第43頁）。核原告上開聲明中，其中就本金部分僅係其更正其事實上之陳述，並未變更其訴訟標的；惟就超過本金1,581,091 元部分之利息請求，係擴張其應受判決事項之聲明，應予准許。
㈢嗣原告於102 年5 月28日以被告已清償水電費，故具狀減縮此部分本金之請求，變更聲明為「被告應給付原告4,142,159 元及其利息」（見本院卷㈠第70頁）；原告另於102 年7
月11日言詞辯論期日就上開本金之利息起算日變更為「自102 年5 月28日民事準備書一狀繕本送達被告之翌日，即102
年5 月29日」（見本院卷㈠第104 頁）。核原告上開聲明之變更均係減縮其應受判決事項之聲明，亦應准許。
㈣又原告於102 年8 月23日言詞辯論時，將其於租約終止後，依據租約請求被告給付每月管理費35,000元部分之請求權依據變更為民法無因管理（費用返還）請求權，被告對此訴訟標的之變更表示同意（見本院卷㈠第148 、149 頁）；且前後請求之基礎事實均為其為被告管理系爭廠房所生之費用，基礎事實同一。依上開說明，自應准許。
㈤被告分別於102 年6 月5 日、102 年11月12日及103 年10月31日具狀主張原告對系爭廠房管理不善，致其所有價值328
萬元之6 項機器設備遺失，原告應負賠償責任（見本院卷㈠第91、222 頁、卷㈡第12頁），惟其並未明言係對原告之債權主張抵償，抑或反訴請求被告賠償。經本院於103 年3 月25日言詞辯論時闡明後，被告主張其係提起反訴，並聲明「原告應給付被告328 萬元，及自101 年5 月28日起（至清償日止按年息百分之5 計）算之利息（見本院卷㈡第19頁）。惟被告於103 年4 月28日具狀主張上開利息起算日更正為「101 年5 月25日」（見本院卷㈡第56頁）。嗣於103 年5 月29日言詞辯論時，又將上開利息起算日變更為「102 年6 月14日（即其103 年6 月5 日書狀繕本送達原告之翌日）」核被告上開利息起算日之變更，屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦應准許。
貳、實體方面
一、本訴部分
㈠原告起訴主張略以：
⒈兩造於96年12月24日就原告所有系爭廠房簽訂系爭租賃契約，約定租賃面積及區域分別如下：⑴專用部分287.6 坪，分為「成品倉庫（223.8 坪）及辦公室（63.8坪）區域」、⑵共用部分37.7坪，為「洗手間、大廳接待區、1102會議室、走道、防空避難室等」、⑶設備空間25坪，為「於五樓設置生物過濾設備、於廠區設置空調箱、電盤等」；租期為97年1 月1 日起至101 年12月31日止，租金分別：專用及共用部分為每月每坪730 元，共計237,469 元；設備空間每月每坪100 元，共計2,500 元；並約定每月應付管理費35,000元、水電費。惟被告因經營不善，自100
年9 月起即未給付租金等費用，經原告多次催告，仍未給付租金達2 期以上，原告乃於101 年1 月10日發函終止租約，並委請律師發函催討租金及遷讓房屋。被告均置之不理，仍將其所有之機器設備、廢溶液等置放於系爭廠房中，幾經協商均拒絕搬遷；其中廠房內若干「桶槽」為被告租約終止後又另行出賣予訴外人長煜公司，而長煜公司又以其與被告間尚有「桶架遺失」買賣糾紛及刑事案件爭訟為由，拒絕遷移。系爭桶槽設備繼續占有系爭廠房，造成原告無法使用收益系爭廠房。
⒉被告與長煜公司於本件訴訟前及訴訟中分別100 年3 月31日、101 年6 月及102 年2 月6 日將系爭廠房內之機器設備等物品拆除搬離，將系爭廠房返還原告（各個區域返還日期詳如附表所示）。故被告尚積欠原告如附表所示之租金、管理費及相當於租金之不當得利、違約金及無因管理費用，共計4,142,159 元。
⒊被告於系爭租賃契約終止前應付而未付租金、管理費部分：
⑴依系爭租賃契約第3 條及第5 條約定：「乙方（被告）應於每月30號（含）以前向甲方支付次月廠房租金」、「每月租金239,969 元（未稅）」。契約終止前，被告應付未付自100 年10月1 日起至101 年1 月10日止租金合計為799,897 元（計算式：239,969 元×【3+1/3 】
＝799,897 元，元以下四捨五入，以下同）。
⑵依系爭租約第4 條第4.2 項約定「管理費」每月35,000元，被告自100 年10月1 日起至101 年1 月10日止（契約終止日止）均未給付，合計為116,667 元（計算式：35,000元【3 ＋1/3 】＝116,667 元）。
⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益…，民法第179 條定有明文。本件系爭租賃契約終止後，被告仍持續占有系爭廠房及辦公室分別至附表所示終止日止。爰依民法不當得利規定，請求被告給付自101 年1 月11日起分別至如附表所示各區域之終止日止，按相當於租金計算之不當得利2,747,262 元。
⒌被告所有相關機器設備於101 年1 月10日終止系爭租賃契約後，仍繼續留在系爭廠房，由原告公司管理至被告最後返還系爭廠房之日止，原告依據無因管理之規定，得請求被告按相當於系爭租賃契約約定之每月管理費35,000元數額，給付原告478,333 元（計算式：35,000元×【13＋2/
3 】＝478,333 元）。
⒍依廢棄物清理法第28條、第39條規定，事業廢棄物之清理、再利用，應由產生事業廢棄物之事業負責辦理。本案公司宣布破產且呈停工狀態，現有廠內堆置大量廢棄物之清理責任，依法自應由實際行為人即該公司負責，此法定清理義務並不因其破產與否而消滅，此有行政院環境保護署環署廢字第0000000000號函釋可參。顯見事業廢棄物應由「產生事業廢棄物」之事業單位即本件被告負擔清運義務。本件被告既為事業廢棄物清運義務人且亦無無法清運情事，依上開規定及主管機關函釋即應有清運義務，被告遲未清運且續占有系爭廠房，自應負不當得利之返還義務。
⒎對於被告答辯之陳述：
⑴查被告自100 年10月起即延欠租金均未給付，原告並於101 年1 月10日發函終止租賃合約。被告向原告承租範圍包含「專用部分即辦公區及廠房、成品倉區」、「共用部分即大廳、走道等區域」及「設備空間即一樓及五樓設備區域」等三大區域。就被告所稱於101 年5 月歸還部分，僅指「設備空間」，且被告亦於101 年6 月始完成清空歸還。斯時就其餘「專用部分」及「共用部分」被告並未完成全部點交，就所生之占有不當得利，即應返還。
⑵被告辯稱占有「專用部分」（廠房及成品倉區）之設備，經訴外人台企銀實施假扣押保管，且所佔面積不超過10坪，而主張原告租金請求過高部分云云。經查：
①被告自認對外積欠款項受債權銀行實行保全程序而扣押，上述置放於系爭租賃區域相關設備（以下稱遭查封設備）縱保全程序保管人為債權人，被告仍為本件租賃關係相對人，且亦為遭查封設備所有權人，自應就租金及占有不當得利負有給付義務。雖被告一再辯稱為保管人台企銀不願意動，所以伊無權處理上開設備」，惟保管人台灣企銀之強制執行代理人邱振強於訴訟前即亦曾表示，曾與被告聯繫搬遷遭查封設備，係因被告拒絕負擔搬遷費用，以致遭查封設備持續佔用廠區，足見並無被告所稱「台企銀不願意動」等情事。
②被告所有之「桶槽」、「遭查封設備」、「廢溶液」等占有物分散安裝於系爭廠房內，且被告清運期間就系爭廠區（包含專用部分及共用部分）均仍占有使用，占有不當得利無從分割計算。此外，依原證六及準備書狀附件照片所示，被告占有物於不含「遭查封設備」下，桶槽設備即已具相當之體積，再依裝配所需支架觀之，均足見實際裝置，各占有物所佔面積散置於專用部分範圍，且被告所有之系爭設備均係依被告自始配置方式置放，原告無權亦未曾更動所占有空間。是以，依上述被告法定代理人及證人賴國鑫於102
年8 月23日言詞辯論時證述各項「廢溶液」、「遭查封設備」及「桶槽」置放所佔空間，已造成系爭廠房之整體無法使用、出租，被告自應負擔占有整體之不當得利返回義務。就被告所辯稱「不用一個早上的時間就可以處理」等云云，除無從認定設備大小外，更與彼等設備占有面積大小無關，所為抗辯顯無理由。③另本件無論就租賃標的物之占有或於拆除期間及最後證人黃文俊清運桶槽設備期間，均需利用本件租賃契約「共用部分」範圍，被告抗辯並未使用共用部分空間，亦無理由。
④又系爭租賃契約既經雙方確認後簽署，且租賃區域均有其相連及使用關係，豈能因被告辯稱「未若以往營運時期，未使用大廳與大、小會議室」即免除契約義務或未涉占有不當得利取得。被告上開抗辯，顯無理由。
⑤系爭廠房專用區域其中編號「C 」碼頭區域面積為267 平方公尺（即約80.76 坪）。被告提出朱志文建築師繪製圖面及各區域面積之計算標準，無從確認真實性及與本件系爭專用區域之關聯性。退萬步言，縱使上開繪製圖面堪信為真（原告仍否認），被告所佔用原告專用範圍區域如上所述，亦包含有「A 」區清洗室、「B 」區及「C 」區有關「碼頭區」、「冷藏室」等其他空間，並非僅於碼頭區，或可僅以被告所稱之廢棄物裝置槽所佔面積，而為其不當佔用面積之計算，就部分亦請鈞院斟酌。
⑶被告辯稱：防護裝置遺失致無從為廢棄物之清理，亦屬無稽。蓋：
①被告主張清理設備遭竊，與本件系爭給付租金及返還不當得利無關聯性。
②再者，依證人黃文俊於102 年2 月6 日完成「查封設備」及「廢溶液」搬遷，更足證明被告所稱「清理設備」並非不可取代，與「遭查封設備」等占有物搬遷並無關聯性。
③尤其，證人蔡志賢亦證稱：「（法官問：你為何不請被告負責人提供防護面具給你？）當時被告公司已經解散，我是義務性去幫忙，且當時我也沒有想到這點。」甚且，依證人賴國鑫證述及被告代表人當庭表示，原告亦曾主動詢問是否需協助進行清運，然因被告均未就受管制之「廢溶液」向主管單位提出清理申請，以致無法清運。
⑷原告終止租約並通知被告遷離占有物進行點交後，因被告仍一再延拖，遲未就承租範圍為清空點交，故被告人員於此期間仍得進出系爭租賃區域。則被告辯稱防護裝備及設備塗佈機等設備遺失可歸責於原告，已有可疑。再者，被告答辯稱因欠缺清理設備致清理人員患有慢性肺部阻塞及要求原告賠償等云云，更屬荒謬卸責之詞，亦與本件被告無權占有之不當得利返還無涉。
⑸被告辯稱已與原告協議就系爭廠房及辦公室移交予湧鎰科技有限公司（下稱湧鎰公司），企圖卸免其承租人租金給付及占有不當得利等義務。惟查：
①被告因無欲繼續承租，始轉介訴外人湧鎰公司與原告就系爭廠房事宜進行協商，冀圖由訴外人湧鎰公司承受被告租賃區域；惟最終因三方協議未果，並未達成任何租賃合意。被告主張「與原告協議，將承租之廠房、辦公室就當時狀況移交湧鎰公司」等三方達成協議情事，顯屬虛偽，應無可採。
②尤其，被告轉介湧鎰公司與原告洽談後未久，湧鎰公司即經主管機關以101 年5 月4 日經授中字第0000000000號函准辦理解散登記在案。依一般經驗法則，公司於解散前通常已無營業需求，又豈會於解散登記前3 個月（101 年2 月間）向原告承租系爭廠房、辦公室？綜上所述，被告轉介湧鎰公司與原告洽談承租之真實性已有可疑，被告其餘抗辯亦未具體舉證，所為陳述更與事實相悖矛盾且與本件無實質關連，顯無理由。
③縱如被告所稱，原告確有同意免除被告於契約終止前租金債權之意思表示（原告仍否認），雙方協商真意，亦係以被告覓得第三人續租彌補原告租賃損失作為免除條件。本件縱使原告曾與被告轉介之訴外人湧鎰公司洽商租賃，但於102 年2 月開始承租前訴外人湧鎰公司即以被告設備均未清除等事由主張解除契約，則該契約之解除除可歸責於被告外，契約既經解除而生回復原狀效果，亦難認有上開被告與原告間免除租金條件之成就，被告自仍負有給付租金義務。另本件於當時協商時，原告基於最大善意，僅主張被告應給付當時已積欠5 個月之租金並應覓得承租人後將原押租金轉作之後接續承租人押租金，始同意不再追究被告違約及原告轉租期間之損害賠償。是以，果若當時被告覓得第三人順利承接，將可免除後續原告轉租期間損害之請求，故被告協助尋覓續租之第三人，自非受有損害或有任何不利。
④再依102 年8 月23日言詞辯論期日被告及證人賴國鑫之陳稱「（被告法代問：102 年4 月初你找不到湧鎰公司的彭先生，所以你才打電話找我說湧鎰公司不租用，且找不到人？）這是二月份的事，我有打電話給你，你說你人在大陸。」「（被告法代問：我回來就開始談湧鎰公司承租，但是他沒有執行，我還是願意負起搬遷責任，是否如此？）是，所以你三月份就開始搬辦公室。」等內容，足見本件無論原告是否與第三人湧鎰公司協商租賃，被告就承諾搬遷廠區內所有設備等負有清除義務。被告於本件進入訴訟程序後，一再欲以湧鎰公司曾與原告簽署租賃契約及現況點交等語為由，主張免除清除占有設備及返還不當得利等義務，顯無理由。
⑹再依被告所提出101 年4 月10日之電子郵件內容，斯時原告業已發函終止租賃契約，因被告遲未完成占有設備及廢溶液之清運，始以該次會議再次催促被告。其中雙方亦僅就廠房退租時，押租金抵銷方式及占有物清理進行討論，並未有原告拋棄租金債權之表示，原告逕引為有利於己之主張，已有誤解。再者，被告就上開會議內容中應履行之各項設備清空、廢溶劑清運等義務經原告會議中催告後仍均未履行，直至102 年2 月6 日始委託證人黃文俊完成清運，更足見被告無權占有之事實。
⑺證人邱振強於103 年3 月25日證稱：原告五月份之前就有發文跟我們聯繫，要求我們處理，我們就有找南部的公司會同去現場看，看的話我們就想搬，但是儲存槽裡有列管的危險物品，所以我們想搬也無法搬。…要處理的話，需要被告那邊去跟主管機關報，當時被告也有說由他處理。…但是牽涉到危險物品，所以就無法動，這一定要被告去申報，才能夠處理。等語。是就被告設備及廢溶液未為搬遷，係可歸責於被告未辦理廢溶液申報所致；且依證人上開證述亦證被告於現場已自承將就危險物品自行處理，竟未處理，始造成設備桶槽持續佔用原告廠區，自顯係可歸責於被告之事由，被告應負擔相當於租金之佔用不當得利。
⒏並聲明：
⑴被告應給付原告4,142,159 元及自準備書一狀繕本送達翌日即102 年5 月29日起至清償日止，按年利率百分之5 計算利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告答辯略以：
⒈被告於101 年2 月間與原告協議，將系爭廠房室就當時狀況移交湧鎰公司自101 年4 月起續租，被告協助雙方完成簽約，並且會同原告點交予湧鎰公司續租。在此期間被告並無拒絕點交系爭廠房、不當得利之情形。嗣後湧鎰公司因不明原因臨時取消，原告之要求，被告在101 年5 月拆除設備、隔間，被告除立即將辦公室清空歸還，尚且配合原告要求完成拆遷工作，並經原告主管賴國鑫確認接收，並無原告所稱置之不理情事。
⒉至於系爭廠房內之部分設備，係被告之債權銀行台企銀等聲請假扣押被告，又擔任保管人，對於原告之催促搬遷置之不理，自應負擔原告之租金損失及不當得利責任。債權銀行至少可以移動至原告廠內空地，或其他空間，占地不超過10坪扣押物品，不占據原告廠房，不當得利應由債權人負責。另上開扣押物品占地不超過10坪，原告要求被告支付全部專用區域287.6 坪之不當得利，超出比例原則。又自101年2月初起，被告已無使用「共用部分」，原告請求此部分之不當得利，亦無理由。且原告自101年3、4月
間，即將停車場收回使用，101年、102年員工體檢、消防演習等活動，均完全自由運用停車場、大廳、會客室等等空間。檢察署會勘當天，原告即在系爭空間進行全廠員工體檢。原告一再聲稱：影響共用部份、無法整體運用，毫無理由。
⒊長煜公司負責人古雪鈴，告訴被告法定代理人李必昌竊盜、背信、侵占其3 噸儲槽案（台灣苗栗地方法院檢察署101 年度偵字第5200號）已經接獲不起訴處份書。系爭3 噸儲槽，古雪鈴毫無理由繼續擱置於系爭廠房。長煜公司除遷移該系爭3 噸儲槽外，亦應負擔原告之租金損失及不當得利責任。
⒋因身為房東即原告管理不善，致被告所有之廢棄物清理設備與人員防護裝備遺失，以至於清除廢棄物有實質困難；甚至造成清理人員慢性肺部阻塞，肺功能僅剩正常人約50% ，原告亦應負擔賠償責任（被告法定代理人李必昌多年來於頭份為恭醫院、新竹馬偕醫院體檢肺部均為正常，既無家族病史，又無吸煙習慣，馬偕醫院診斷為粉塵、化學品吸入，造成慢性肺部阻塞）。另被告所有為債權人扣押，放置在系爭廠房內之機器設備共遺失6 件，價值高達328 萬元，原告應負擔賠償責任。
⒌兩造於101 年4 月初協商就如何返還系爭廠房，並達成內容如101 年4 月10日原告公司賴國鑫副理寄送電子郵件之協議。被告已著手進行，粗估先後拆除50至60台車，重約200 至300 公噸設備，此由台灣苗栗地方法院檢察署以苗檢秀麗101 他字第876 號函通知，於101 年8 月29日會勘系爭廠房現場，並拍攝儲槽、進出口與碼頭區照片可資證明所有無塵室、隔間、管路、分析儀器、控制系統…等全部拆遷完竣；僅存之儲槽，已經達到半天時間、一部板台車可以搬遷的程度。若非遭遇上述債權人扣押、長煜公司不願將3 噸儲槽搬離及廢棄物清理設備與人員防護裝備遺失等不可抗力之阻礙，致未為1 、2%工作，為德不卒？
⒍依朱志文建築師事務所繪製，被告承租系爭廠房各房間尺寸表，度量單位為「公分」計算；「碼頭區」約15.6坪，溶劑儲存「冷藏室」共2 間，每間約13.9坪。另被告之C-0301廢棄物（即廢溶劑），於102 年2 月6 日委由潔生環保科技股份有限公司（以下稱潔生公司）清除，總重11.29 公噸，以12只一噸槽裝載，總面積約12平方公尺，合計約為4 坪。
⒎原告對於占據廠房拖延至102 年5 月14日，影響更久、更大之長煜公司撤回告訴。如果長煜公司儲槽真正如同原告聲稱：影響共用部份、無法整體運用，而有如其主張巨額訴訟標的影響，何以輕輕放過？又原告竹南廠房，與頭份廠廠房，多層樓面有閒置現象，原告頭份廠全體員工均可作證。若原告真有承租對象，又願意被告將所剩無幾之儲槽遷至原告廠區空地，如籃球場旁、廢溶劑儲存場旁空地；或者，協調遷移至債權銀行場地，原告出租系爭廠房也毫無困難。
⒏依證人邱振強103 年3 月25日證述，本件台企銀與華南銀行取得抵押品價金，申請撤除查封；另102 年5 月2 日長煜公司自行載走其儲槽；被告支付C-0301廢棄物清除費。不論在作法上、實質上，被告始終無刻意拖延意圖，或獲取分文金錢、利益，何來不當得利？不當得利者，是否為運用公權力，延遲搬遷者？或竊取清除工具，阻礙搬遷者？
⒐證人邱振強103 年3 月25日雖證稱：台企銀聘請之儲槽、搬遷人員判斷抵押品儲槽中尚有有毒物質等語，純屬誤解。依儲槽設計圖及101 年偵字5200號案件之會勘、儲槽照片對照，儲槽底部閥門N7、N8、N9、T1（設計圖中紅色標示）均已打開，與連接管路脫勾，可以證明內部（光組劑）與夾套（冷卻水）已經全部清空，且達到前述「半天內可遷移完畢程度」。證人邱振強證詞：由敲擊聲音判斷…等語，可能是「回音」，或儲槽外部夾套中殘留少許冷卻水（設計圖中紅色斜線標示），與內部光組劑無關。況且，光組劑（Novalac 樹脂），製造時為液體，放置過夜便會造成固化，又被告之產品，當然依照標準作業程序，全數包裝販售。並且，每批次生產完畢後，均會拆卸、清洗。另邱振強所稱之搬運廠商陳先生，本身也是抵押品買家，其目的可能藉由資訊不對稱，壓低抵押品價格。或許，證人邱振強為誤信其搬運廠商、買家；或許，為其延遲搬遷編排藉口。其實，只需要由儲槽上、下開口對看便知，其中空無一物，靠敲擊聲音判斷，有欠專業。
⒑101 年4~5 月期間，被告法定代理人轉述台企銀邱振強建議：「若原告主張留置權，則台企銀必須遷移抵押品」，且原告也會配合清除C-0301廢棄物。但遭被告法務副處長黃超彥拒絕，理由是：「法律顧問（郭律師）不贊成, 仍然要針對皕靖公司…」。實際上，邱振強證詞：「（抵押品）誰都動不了」。一味針對被告施壓，不如以一紙通知，即可除台企銀「都沒有收到原告主張留置權的依據」藉口，立即處理搬遷。一個與實務脫節的法律見解，非但沒能依據合宜的法律論述，透過協商迅速解決問題，最終使搬遷延宕了8 個月，然後興訟，誰之過也？101 年6 至10月期間原告拒絕被告安排其他組合，進行評估抵押品價值與安排搬遷。原告以其絕對之「控制權」, 排除其他搬遷可能性，實質上實施了留置權，也阻礙了儘速處理的努力。原告法務處所採取的立場及處理方式，非但無助於搬遷，反而造成僵局，是執行搬遷的重大障礙。絕對的權力，是否應該負擔絕對的責任？
⒑並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分
㈠被告反訴主張略以：
⒈原告身為房東，對系爭廠房之保全具有充分控制權，且所有出入口都有監視系統，系爭廠房出入都會經過原告之警衛室，因其對於系爭廠房安全管理不善，致被告所有之廢棄物清理設備與人員防護裝備遺失，已如上述。而被告所有之上述遭查封設備13項，其中膜厚段差量測儀等6 項於101 年4 月至5 月間在系爭廠房內遺失，經被告與債權人台企銀職員即證人邱振強發現後，向警方報案後，原告復未能依保全行規，提供警方照片、錄影線索，毫無交待。另在長煜公司告訴被告法定代理人竊盜等案件偵查中，原告公司保全主管即證人賴國鑫說所有出入的照片他都沒有管制，實際上原告都有管制，且都有紀錄，證人賴國鑫對檢察官說謊。
⒉原告依據系爭租賃契約向被告收取保全費用，或依照無因管理，有替被告看管（遭查封設備）之義務。所有進入被告系爭廠房人員，一律以管制卡，由電腦資訊系統管控，甚至由專人陪同作業，例如勘驗、查封、鑑價、撤封……等。同時，出貨碼頭區、大門警衛24小時攝影監控；進出廠商車輛一律照相存證。此由原告所提潔生公司、抵押設備買主102 年2 月6 日及後續長煜公司102 年5 月2 日搬遷時所拍攝照片可証。至於原告訴訟代理人所言「鐵捲門可以自由開啟…」實為托詞，顧左右而言他。關鍵點在於鐵捲門在出貨碼頭，門外正對保全之24小時監視器，誤搬、盜搬一目了然。即原告所謂：「被告有充分控制權」。⒊另原告準備書狀㈤所稱「時間久遠」也與事實不符。事實上，尖山派出所接獲報案第二天即派員察查。何況，該狀所稱「101 年5 月15日起至5 月27日」, 並未達該狀所稱「已逾上開1 個月保留期限」, 已屬自相矛盾。又101 年4 月26日賴國鑫副理電子文書提到：「昨日中小企銀來廠查勘…」云云。顯見當時抵押品安然無恙，而抵押品遺失至報警正好落在該狀所稱「上開1 個月保留期限」當中。該狀敘述「時間久遠」，正是欲蓋彌彰，愈描愈黑！
⒋依上述說明，原告對於被告因上開設備失竊所受之損害，應負擔賠償責任。而上開遺失之6 項設備，鈞院民事執行處100 年6 月29日苗院源99司執恭字第20084 號函所訂定之拍賣最低價格為328 萬元。故依據系爭租賃契約請求原告賠償上開損害及自報警日101 年5 月25日起算之法定遲延利息。
⒌並聲明：原告應給付被告328 萬元及自101 年5 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡原告答辯略以：
⒈本件被告無非主張原告管理不善致置放於系爭廠房中設備遺失受有損害云云。惟查：
⑴被告所稱遺失設備業經鈞院查封後命台企銀為保管人即占有人，應由第三人負保管責任。
⑵被告自認因積欠多人債務無法清償，故於101 年4 、5
月間（與）多位債權人達成協議，同意由債權人雇工到系爭廠房內搬走其公司內機器設備（見鈞院102 年8 月23日筆錄不爭執事項）。
⑶再者，依被告、證人邱振強、賴國鑫證述及證人邱振強於尖山派出所報案時之陳述暨原告公司101 年5 月15日起至5 月27日止「施工人員進出登記表」所示，被告主張設備遺失時點約為民國101 年3 至5 月間，然期間被告多次指示第三人進出系爭廠房搬運其設備，（遭查封）設備之遺失顯不可歸責於原告。
⑷又被告於101 年5 月25日尖山派出所製作調查筆錄更自承：「（問：竊賊如何行竊，公司有無遭破壞？）我認為是在拆除搬運的時後遭債權人搬走。」亦可知被告明知設備遺失應係遭其債權人所搬走，與原告管理無關。⒉本件偵查期間原告均竭力提供可能資料供檢警偵辦。而原告公司廠區相關監視畫面所設定之2 個月保留期限，亦因被告報案至警方調閱錄音（應係「錄影」之誤）畫面期間已逾上開保留期限，且期間被告亦未主動提出保留監視畫面要求，以致監視畫面遭覆蓋無從提供，被告一再主張原告未提供監視畫面，屬具可歸責之情事，亦屬誤解。
⒊原告就被告設備物品並無保管或監督義務，租約終止後，被告本來就可以由該棟（系爭廠房）側邊的出貨碼頭進出，而不受大門警衛保全管制，所以終止後警衛保全並非原告的直接義務。另遺失之遭查封設備保管人為台企銀，且兩造間除系爭租賃法律關係外，為兩獨立法人，各有其營運管理方式，互不涉及內部治理，遑論被告能適用原告之管理規定。再者，被告就其營業及所有設備物品，均由其自行管理、使用、收益、處分，進行列管，就物品之放行或管理亦非原告所得掌握。原告所制定之「出入廠管理辦法」、「財物放行單」，依該內容、形式僅適用於原告內部使用，而與被告無關。
⒋且被告並未能舉證證明遭查封設備遺失係可歸責予原告及其損害。其所為請求，為無理由。
⒌並聲明：被告之反訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理，兩造不爭執及爭執事項如下（見本院卷㈠第153-155 頁102 年8 月23日言詞辯論筆錄、卷㈡第25-28 、76頁103 年3 月25日及103 年5 月29日言詞辯論筆錄）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於96年12月24日就原告所有系爭廠房（詳如原告102
年5 月28日民事準備書㈠狀附圖2 紙所示）簽訂系爭租賃契約（如原證一），租期為97年1 月1 日起至101 年12月31日止，租金分別：⑴專用及共用部分為每月每坪730 元，共計237,469 元；⑵設備空間每月每坪100 元，共計2,500 元；並約定每月應付管理費35,000元。被告應於每月30日支付租金，此外，被告並已依約繳交原告相當於2 個月租金479,938 元為押租保證金，惟原告迄今並未返還。⒉被告因經營不善，自100年10月起迄今均未繳納上述租金
及管理費。
⒊原告於101 年1 月10日以頭份田寮郵局第2 號存證信函通知被告積欠3 個月租金，除扣除原告積欠被告貨款後，尚積欠555,012 元，原告依系爭租賃契約第11.1條規定通知終止租約，限原告於同年月31日前清空租賃區域，回復原狀，遷離廠區及10日內清償租金。被告確有收受上開存證信函。
⒋原告復於101 年10月24日委請郭士功律師發函予被告及訴外人長煜公司，催告被告、長煜公司將廠房內由被告提供予長煜公司抵償之桶槽桶架遷離及請求被告給付租金，被告有收到上開律師函。
⒌訴外人即被告之債權人台企銀於99年間以被告欠款未還，聲請對被告之財產為假扣押，並聲請本院民事執行處（99年度司執全字第195 號）於99年9 月30日上午9 時30分至上開被告承租之系爭廠房內查封被告所有之機器設備13套（詳如本院上開執行案卷第121 、136 頁明細表及137-139 頁照片所示）。被告法定代理人及員工均在場，惟均無意願擔任保管人，故由執行書記官依法指定債權人代理人劉禎祥為保管人，保管處所為系爭廠房。另被告另一債權人華南商業銀行亦聲請對被告上開機器設備為假扣押，並於99年10月20日以本院99年度司執全字第218 號事件併入上開99年度司執全字第195 號事件執行。台企銀於101 年11月8 日及華南商業銀行於同年月26日分別具狀撤回上開假扣押強制執行。
⒍被告前因積欠長煜公司款項，於100 年7 月19日與長煜公司（由前法定代理人古沼煜代表）簽訂協議書，將被告所有，放置於系爭租賃廠房內之3 公噸不鏽鋼桶槽1 個及其周邊設備即白鐵工作平台1 組、白鐵工作連接梯1 組之所有權讓與長煜公司，以抵償被告對長煜公司債務，雙方並約定該等物品借予被告公司使用至100 年12月31日止。嗣古沼煜於101 年2 月份突然死亡，由其姊古雪鈴繼任為法定代理人。而上開桶槽及周邊設備仍放置在系爭租賃廠房內，101 年5 月中旬被告法定代理人李必昌主動通知古雪鈴上開桶槽抵償情事，並請長煜公司派人去搬。經古雪鈴派人查看發現桶槽之周邊設備業已不見，遂對李必昌提出竊盜、侵占、背信告訴。經台灣苗栗地方法院檢察署檢察官偵查後、於102 年2 月27日以101 年度偵字第5200號不起訴處分書為不起訴處分確定。長煜公司業於102 年5 月8 日將上開不鏽鋼桶槽搬走。
⒎被告因積欠多人債務無法清償，故於101 年4 、5 月間與多位債權人達成協議，同意由債權人僱工到系爭廠房內搬走其公司內，除前開本院查封之機器設備及出售予長煜公司之不鏽鋼桶槽及其周邊設備外之其餘財物、設備。被告法定代理人李必昌於101 年5 月25日會同債權人台企銀職員邱振強向苗栗縣警察局頭份分局尖山派出所（以下稱尖山派出所）報案，指稱上開假扣押13項機器設備中有6 項在系爭廠房內遭竊，該竊案目前警方尚未查明係何人所為。
⒏經由被告之媒介，原告與訴外人湧鎰公司於101 年1 月17日就系爭廠房簽訂廠房租賃合約書（本院卷㈠第137-141
頁），租期為101 年3 月1 日至104 年2 月28日，裝修期為7 日，租金自101 年3 月1 日起算。湧鎰公司係由被告公司前員工彭騰輝於100 年9 月13日籌組設立登記，該公司與原告簽訂上開廠房租賃契約後，在同年2 月底因業務及資金問題，無法繼續營運，故於同年3 月初決定公司解散，並與原告表示解除上開廠房租賃契約，其後並於同年5 月4 日向經濟部辦妥解散登記。
⒐兩造及訴外人湧鎰公司曾就兩造間系爭租賃契約與原告與湧鎰公司廠房租賃契約之押金事項為三方協議，即兩造間之押金充抵湧鎰公司承租系爭廠房之押金，結餘52,048元由原告於協議簽署後15日內退還被告，並由原告之員工即副理賴國鑫於101 年2 月29日將原告公司法務草擬之三方協議書以電子郵件方式寄送湧鎰公司（本院卷㈠第217 、218 頁）。惟因湧鎰公司決定解散及解除廠房租賃契約，故上開協議書並未簽署，且上開廠房租賃契約亦未正式開始履行。
⒑101 年4 月9 日下午原告公司行政處長白文賢、副理賴國鑫與被告法定代理人在原告公司二廠會議室討論被告廠房退租事宜，達成初步結論，並由副理賴國鑫於翌（10）日下午將會議紀錄，整理為如下：①被告2 個月押金於4 月開始抵扣房租，如5 月底無（應係「未」之誤）清空設備，押金將沒收。②辦公室及廠房內無抵押之設備預定在這星期內清空─昨日4/9 己開始整理及搬運部分實驗器材。③廢溶劑0301預定兩星期內處理完成。④廢溶劑0399我（原告）公司工安協助請處理廠商看是否能提前4 月底清運完成。⑤銀行抵押設備，被告與原告共同告知中小企銀務必於4 月底搬出─昨日已告知原告法務。⑥無塵室如不拆除，原告將以現況接收─被告先提供廠房殘值（這兩天提出），如原告願意接收就以現況接收，如原告不願接收，請於4 月底之前拆除等內容，以電子郵件方式傳送予原告公司法務處長黃超彥、白文賢處長確認等人確認沒問題後，再以電子郵件方式傳送予被告法定代理人確認並回覆（本院卷㈠第93、94頁）。
⒒被告將系爭廠房中下列空間部分搬清之時間：
①辦公室部分：至少101 年3 月31日以前。
②廠房成品倉區部分：除台灣中小企業銀行假扣押之13項機器設備（於101 年5 月25日以後剩下7 項）、約11公噸之廢溶劑係於102 年2 月6 日搬清及長煜公司所有之3 噸槽桶於102 年5 月8 日由長煜公司搬清外，其餘設備物品至少於101 年6 月30日以前。
③共用部分：至少於101 年6 月30日以前。
④設備空間部分：至少於101 年6 月30日以前。
⒓被告法定代理人於101 年3 月底將系爭廠房之辦公室鑰匙、部分門禁卡交還賴國鑫，至於未交還之數張門禁卡卡號業經原告予以取消，故不能再使用。
⒔原告於101 年1 月10日以郵局存證信函通知被告終止系爭租賃契約時，原告尚積欠被告貨款83,736元（惟於同函主張扣抵被告積欠之租金）。
㈡兩造爭執事項
⒈被告就承租之系爭廠房各部分係於何時清空返還原告？
⒉台企銀假扣押被告所有之13項機器設備（於101 年5 月25日以後剩下7 項）、約11公噸之廢溶劑及長煜公司所有之3 噸槽桶放置在系爭廠房占有之面積為何？又上開物品留置系爭廠房，是否可歸責於被告？被告因此是否受有不當利益？如有，其利益如何計算？
⒊兩造於101 年4 月9 日廠房退租會議中是否達成，原告免除被告於101 年4 月1 日以前（即100 年10月至101 年3
月份止）之租金或相當於租金之不當得利暨管理費之協議？
⒋被告於101 年3 至5 月間是否遺失清理廢溶劑C301之設備防毒面具、手套、板台車、壓縮槽？如有，是否可歸責於原告？如可歸責於原告者，是否構成被告未能清理廢溶劑C0301之理由？
⒌台企銀假扣押被告所有之13項機器設備，於101 年5 月25日發現遺失其中6 項，是否可歸責於原告？如可歸責於原告，被告主張該等設備價值328 萬元，並以之與原告主張之債權抵銷是否有理由？
⒍原告於主張系爭租賃契約終止後，依據無因管理規定，被告每月應給付相當於原約定管理費35,000元之費用，是否有理？
四、得心證之理由
㈠本訴部分
⒈原告主張兩造於96年12月24日就原告所有系爭廠房簽訂系爭租賃契約，租期為97年1 月1 日起至101 年12月31日止，租金每月為239,969 元，並約定被告每月應付管理費35,000元，被告並依約繳交原告相當於2 個月租金479,938
元為押租保證金；嗣被告因經營不善，自100 年10月起迄今均未繳納上述租金及管理費，原告於101 年1 月10日以頭份田寮郵局第2 號存證信函通知被告因積欠3 個月租金，除扣除原告積欠被告貨款後，尚積欠555,012 元，依系爭租賃契約第11.1條規定通知終止租約，限原告於同年月31日前清空租賃區域，回復原狀，遷離廠區及10日內清償租金，原告復於101 年10月24日委請郭士功律師發函予被告及訴外人長煜公司，催告被告、長煜公司將廠房內由被告提供予長煜公司抵償之桶槽桶架遷離及請求被告給付租金；被告將系爭廠房中下列空間部分搬清之時間：①辦公室部分：至少101 年3 月31日以前、②廠房成品倉區部分：除台企銀假扣押之13項機器設備（於101 年5 月25日以後剩下7 項）、約11公噸之廢溶劑係於102 年2 月6 日搬清及長煜公司所有之3 噸槽桶於102 年5 月8 日由長煜公司搬清外，其餘設備物品至少於101 年6 月30日以前、③共用部分：至少於101 年6 月30日以前、④設備空間部分：至少於101 年6 月30日以前等情，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項⒈、⒉、⒊、⒒），自堪信原告上開主張為真實。
⒉被告主張訴外人台企銀於99年間以被告欠款未還，聲請對被告之財產為假扣押，經本院民事執行處以99年度司執全字第195 號於99年9 月30日上午9 時30分至系爭廠房內查封被告所有之機器設備13套，並由指定債權人代理人劉禎祥為保管人，保管處所為系爭廠房，被告另一債權人華南商業銀行亦聲請對上開機器設備為假扣押，並於99年10月20日以本院99年度司執全字第218 號事件併入上開99年度司執全字第195 號事件執行；另被告前因積欠長煜公司款項，於100 年7 月19日與長煜公司前法定代理人古沼煜簽訂協議書，將被告所有，放置於系爭租賃廠房內之3 公噸不鏽鋼桶槽1 個及其周邊設備等之所有權讓與長煜公司，以抵償被告對長煜公司債務，雙方並約定該等物品借予被告公司使用至100 年12月31日止，嗣古沼煜於101 年2 月份突然死亡，由其姊古雪鈴繼任為法定代理人。而上開桶槽及周邊設備仍放置在系爭租賃廠房內，101 年5 月中旬被告法定代理人李必昌主動通知古雪鈴上開桶槽抵償情事，並請長煜公司派人去搬，經古雪鈴派人查看發現桶槽之周邊設備業已不見，遂對李必昌提出竊盜、侵占、背信告訴，經台灣苗栗地方法院檢察署檢察官偵查後、於102 年2 月27日以101 年度偵字第5200號不起訴處分書為不起訴處分確定，長煜公司並於102 年5 月8 日將上開不鏽鋼桶槽搬走；被告因積欠多人債務無法清償，故於101 年4 、5 月間與多位債權人達成協議，同意由債權人僱工到系爭廠房內搬走其公司內，除前開本院查封之機器設備及出售予長煜公司之不鏽鋼桶槽及其周邊設備外之其餘財物、設備；被告法定代理人李必昌於101 年5 月25日會同債權人台企銀職員邱振強向尖山派出所報案，指稱上開假扣押13項機器設備中有6 項在系爭廠房內遭竊，該竊案目前警方尚未查明係何人所為；經由被告之媒介，原告與訴外人湧鎰公司於101 年1 月17日就系爭廠房簽訂廠房租賃合約書，租期為101 年3 月1 日至104 年2 月28日，裝修期為7
日，租金自101 年3 月1 日起算，惟該公司因不明原因無法繼續營運，在同年2 月底與原告表示解除上開廠房租賃契約；兩造及湧鎰公司曾就兩造間系爭租賃契約與原告與湧鎰公司廠房租賃契約之押金事項為三方協議，即兩造間之押金充抵湧鎰公司承租系爭廠房之押金，結餘52,048元由原告於協議簽署後15日內退還被告，並由原告之員工即副理賴國鑫於101 年2 月29日將原告法務草擬之三方協議書以電子郵件方式寄送湧鎰公司，惟因湧鎰公司決定解散及解除廠房租賃契約，故上開協議書並未簽署，且上開廠房租賃契約亦未正式開始履行；101 年4 月9 日下午原告行政處長即證人白文賢、副理賴國鑫與被告法定代理人在原告二廠會議室討論被告廠房退租事宜，達成初步結論，並由副理賴國鑫於翌（10）日下午將會議紀錄，整理為如下：①被告2 個月押金於4 月開始抵扣房租，如5 月底無（應係「未」之誤）清空設備，押金將沒收。②辦公室及廠房內無抵押之設備預定在這星期內清空─昨日4/9 己開始整理及搬運部分實驗器材。③廢溶劑0301預定兩星期內處理完成。④廢溶劑0399我（原告）公司工安協助請處理廠商看是否能提前4 月底清運完成。⑤銀行抵押設備，被告與原告共同告知中小企銀務必於4 月底搬出─昨日已告知原告法務。⑥無塵室如不拆除，原告將以現況接收─被告先提供廠房殘值（這兩天提出），如原告願意接收就以現況接收，如原告不願接收，請於4 月底之前拆除等內容，以電子郵件方式傳送予原告公司法務處長黃超彥、白文賢處長確認等人確認沒問題後，再以電子郵件方式傳送予被告法定代理人確認並回覆等情，亦為兩造所不爭執（見上開不爭執事項⒌至⒑），亦堪信被告上開主張為真實。⒊另被告法定代理人於101 年3 月底將系爭廠房之辦公室鑰匙、部分門禁卡交還賴國鑫，至於未交還之數張門禁卡卡號業經原告予以取消，故不能再使用等情，亦為兩造所不爭執。（見上開不爭執事項⒓）。而證人即被告之前員工蔡誌賢於本院102 年8 月23日亦證稱：其於101 年3 至5
月間有應被告法定代理人要求回系爭廠房幫忙處理其他廠商清運或拆卸被告之設備、隔板，至少2 次，都是要到原告大門保全登記，並由保全交付（系爭廠房）卡片（即門禁卡），才能進入（系爭廠房）等語（見本院卷㈠第161
-163頁）。由上述情形觀之，被告既已於101 年3 月底將辦公室鑰匙及出入系爭廠房之門禁卡交還原告，未交還之門禁卡卡號亦經原告予以取消，被告或其員工、廠商自101 年4 月1 日起，已無法自由進出系爭廠房；如欲進入系爭廠房搬運物品或處理事務，均須經原告僱用之保全人員允許，並登記及給予臨時之門禁卡，方得進入系爭廠房（包含上開辦公室及共用部分）。由此顯示，系爭廠房之占有人自101 年4 月1 日已由被告轉為原告，亦即系爭廠房之占有自101 年4 月1 日起已點交返還予原告；僅系爭廠房內尚存放有上述長煜公司之桶槽、被告所有之遭查封設備及被告營運時所產生之廢溶劑（11.29 公噸）暨被告債權人於101 年4 、5 月間搬走之機器設備。而上開存放在系爭廠房內物品之搬運事宜，並經兩造於101 年4 月9 日會商協議如上開不爭執事項⒐所示之6 點協議。另被告主張自101 年6 月1 日起系爭廠房內僅剩下上開長煜公司桶槽、遭查封設備及廢溶劑，原告對此並未爭執，且依原告訴訟代理人101 年10月24日函催被告給付租金及長煜公司將上開桶槽遷離，並未言及被告應遷離其他任何設備一節（見本院卷㈠第22、23頁），亦可佐證，故被告上開主張亦堪採信為真實。
⒋雖原告前於101 年1 月10日發函被告終止租約，請求被告於同年月31日清空並返還系爭廠房暨給付積欠租金及管理費，且被告確已收受該函，已如前述。是系爭租賃契約於被告收受該函之日業已終止，依系爭租賃契約第13條約定，被告應於101 年1 月31日前清空並返還系爭廠房。惟被告於系爭租賃契約終止後曾媒介湧鎰公司繼續承租系爭廠房，並經原告與湧鎰公司於101 年1 月17日簽訂廠房租賃合約書，租期為101 年3 月1 日至104 年2 月28日，裝修期為7 日，租金自101 年3 月1 日起算，且湧鎰公司有意承接被告原有機器設備使用，兩造及湧鎰公司並就被告依約給付之押租金轉為湧鎰公司承租系爭廠房之押租金等事項，達成3 方協議，並由原告法務人員草擬協議書及由證人即原告之副理賴國鑫於101 年2 月29日以電子郵件方式傳送證人即湧鎰公司負責人彭騰輝等情，亦如上述，並經證人彭騰輝於102 年10月17日言詞辯論時證述及提出之電子郵件、協議書影本在卷（見本院卷㈠第199-201 、203
、204 、216-218 頁）。雖湧鎰公司事後因資金及業務問題，未能開始其與原告間之租賃契約，惟由上開被告媒介湧鎰公司承租系爭廠房、湧鎰公司有意接受被告原有機器設備及3 方協商押租金轉換等事實，顯示兩造就被告應清空並返還系爭廠房之時間已合意變更為101 年3 月1 日，且係以由被告直接交付湧鎰公司系爭廠房之方式履行，應可認定。
⒌又兩造於湧鎰公司承租系爭廠房一事生變後，證人賴國鑫即與被告法定代理人協調如何處理被告退租（包含被告清空並返還系爭廠房、被告押租金之處理）事宜，並於101
年4 月9 日達成上開退租協議，亦如上述。依上開協議第①點約定「被告2 個月押金於4 月開始抵扣房租，如5 月底未清空設備，押金將沒收」。就此，被告主張因兩造長期間關係良好，故原告同意在101 年4 月1 日以前（即100 年10月1 日至101 年3 月31日止）所積欠之租金、管理費或其他相當於租金、管理費之費用均予以免除等語。惟為原告所否認，並稱：縱有免除之約定，亦以被告依協議於101 年5 月底以前清空並返還系爭廠房為條件等語（即上開不爭執事項⒊）。經查：
⑴依兩造於本件訴訟中之陳述可知，被告自97年1 月1 日起承租系爭廠房至100 年9 月30日止3 年9 個月，並無積欠租金之情事。在此3 年9 個月期間，被告已給付租金10,798,605元（計算式：239,969 元×45月＝10,798
,605元）。另兩造間在租賃期間亦有相關之交易（應係原告所生產之廢溶劑亦有委由被告處理），此由原告101 年1 月10日終止租約時尚積欠被告「貨款」83,736元（見上開不爭執事項⒔）可稽。再者，原告雖於101 年1 月10日發函終止系爭租賃契約，旋於同年月17日在被告之媒介下與訴外人湧鎰公司簽署系爭廠房承租合約書，且同意將被告之押租金轉為湧鎰公司之押租金後，剩餘之52,048元於3 方簽署協議書後退還被告（見上開3
方協議書草稿）。原告對於被告先前積欠之租金、管理費（或不當得利、無因管理費用）等非但未要求被告給付，甚至同意退還剩餘押租金。足見被告所稱兩造間之關係良好一節，應可採信。
⑵而上開退租協議條款係經由原告當時之行政處長即證人白文賢、副理賴國鑫與被告法定代理人協商，並由賴國鑫將協調結果草擬出條款，先行送交原告法務處長等法律專業人士審核無誤後，方由賴國鑫以電子郵件方式傳送被告法定代理人簽認等情，亦如上述。觀之上開條款全部內容，均未提及被告應如何給付101 年3 月31日以前所積欠之租金等款項，反而在第①點記載「被告2 個月押金於4 月開始抵扣房租…」等語，顯示原告「同意101 年3 月31日以前被告所積欠之租金等不再追討」。否則，依正常情形，身為債權人之原告，在內有法務處長等人，外有訴訟代理人等法律專業人士協助，自應會提出對原告較為有利「該等押租金應先抵充先前已積欠之租金等款項」之條件。否則，依該條款文義解釋，如被告於101 年4 月30日清空並返還系爭廠房，則原告尚應返還被告1 個月之押租金；如原告認為不應係如此者，其應就被告先前積欠之租金等債務做一保留之陳述。是原告主張兩造退租協議同意免除被告101 年3 月31日以前所積欠之租金、管理費、不當得利或其他費用等債務，應屬實情。原告辯稱：兩造間就此部分債務並無免除之約定，尚難採信。
⑶再者，上開協議內容僅在約定被告應於101 年5 月底以前清空並返還系爭廠房，其上並未載明如被告未如期履行者，先前積欠之租金等債務仍應給付，或免除上開債務以被告於101 年5 月底以前清空並返還系爭廠房為條件。是原告辯稱：縱有免除約定，亦以「被告於101 年5 月底以前清空並返還系爭廠房」為條件云云，尚無足採。
⒍又原告依系爭租賃契約應返還被告之2 個月押租金，既經兩造約定抵充101 年4 、5 月系爭廠房之租金（或相當於租金之不當得利），且被告確係於101 年5 月底方將除上開上開長煜公司之桶槽、遭查封設備、廢溶劑以外之設備清空。其等間上開抵充之約定生效。是原告對被告有關101 年4 、5 月占用系爭廠房之不當得利業已以應返還被告之押租金抵充，則其此部分之不當得利業已因清償而消滅。
⒎至於上開長煜公司桶槽、遭查封設備放置於系爭廠房內，並非可歸責於被告，且被告就此亦無何利益可言；惟上開廢溶劑放置於系爭廠房內至102 年2 月6 日方清運，係可歸責予被告，被告就此亦獲有利益，原告自得依不當得利之規定請求被告返還（即上開爭執事項⒉）。其理由如下：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號民事判例要旨參照）。故如當事人就該事件中並未受有利益者，即不發生所謂「利益返還」之問題。另無權使用他人之物（例如土地、房屋）者，其所受之利益，為「使用」本身，「相當於租金之利益」係原受利益依其性質不能返還時，應償還之價額，核先說明。
⑵關於上開桶槽原雖為被告所有，惟早於100 年7 月19日連同其周邊設備等之所有權讓與長煜公司以抵償被告對長煜公司債務，雙方並約定該等物品借予被告公司使用至100 年12月31日止，101 年5 月中旬被告法定代理人李必昌主動通知長煜公司新任法定代理人古雪鈴上開桶槽抵償情事，並請長煜公司派人去搬，古雪鈴發現桶槽之周邊設備不見，遂對李必昌提出竊盜、侵占、背信告訴，經台灣苗栗地方法院檢察署檢察官偵查後、於102
年2 月27日以101 年度偵字第5200號不起訴處分書為不起訴處分確定，原告訴訟代理人並於101 年10月24日以律師函催告長煜公司將該桶槽搬走，長煜公司並於102
年5 月8 日將上開不鏽鋼桶槽搬走等情，已如上述。上開桶槽既非屬被告所有，雖其曾因使用借貸關係而占有該桶槽，惟其亦於101 年5 月中旬已通知所有權人長煜公司將之搬走。雖該桶槽至102 年5 月8 日方經長煜公司搬走，惟被告已於101 年5 月中旬請長煜公司搬走取回該桶槽時，應認其已拋棄對該桶槽之占有，至於長煜公司未來取回，致繼續放置系爭廠房內，而有占用系爭廠房部分空間，其使用之利益係為長煜公司所得，尚難認被告就此部分，有何「使用系爭廠房」之利益，應可認定。
⑶關於上開遭查封設備查封時指定之保管人為債權人台企銀代理人即其員工劉禎祥，保管處所為系爭廠房等情，已如上述。是被告雖仍為遭查封設備之所有權人，惟其依強制執行法第51條第2 項規定，不得對該等物品為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為；另遭查封設備之保管人既為債權人台企銀員工劉禎祥，雖債權人台企銀於查封後同意被告繼續使用該等遭查封設備，惟被告對之並無任何權利可以將之移動或變更保管處所（此參酌強制執行法第59條查封物保管方法之規定，應由保管人報請本院民事執行處同意後方得為之）。又被告自100 年9 、10月間停止營運，亦即其早已無使用遭查封設備之情形。是該等遭查封設備繼續放置於系爭廠房內，對被告而言，並無任何利益可言。再者，原告亦知有權將遭查封設備搬離系爭廠房者為債權人台企銀，故其與被告於101 年4 月9 日為退租協議時，亦於其中第⑤點約定「銀行抵押設備，被告與原告共同告知中小企銀務必於4 月底搬出」，亦如上述；另原告在101 年5 月以前亦正式發函通知台企銀，要求台企銀處理，台企銀派其職員即證人邱振強於當年5 月間出面與兩造協商搬遷遭查封設備事宜等情，亦據證人邱振強於本院103 年3 月25日證述在卷（見本院卷㈡第20-23 頁），至於，證人邱振強同時雖稱：其委請倉儲公司人員會同查看遭查封設備，發現其中部分桶槽（即扣押物品照片編號7
、8 、12之儲存槽）內有列管之危險物品，，且一定要被告去申報才能夠處理，所以伊亦無法搬云云。惟此為被告所否認，並稱遭查封設備中之桶槽內並無廢溶劑等列管危險物品等語。經查，遭查封設備係由證人黃文俊購買，並於102 年2 月6 日僱請卡車、工人將之搬走，大約花1 個上午的時間，另黃文俊購買前曾101 年7 月9 日到系爭廠房查看遭查封設備，並確認遭查封設備之桶槽內並無留存有毒物品或溶劑等情，業據證人黃文俊於本院103 年10月7 日證述在卷（見本院卷㈡第187
-189、194 頁）。證人黃文俊係實際購買上開遭查封設備之人，其對於該等物品內是否有殘留有毒溶劑，最為關切，亦會為確實之查證；且依其所述，其僅花1 個上午時間即將該等遭查封設備拆卸、上車，如該等設備內存放有有毒溶劑，尚需花時間，請專業人士處理乾淨，才可以拆卸、搬運，應非1 個上午即完成。是證人黃文俊所述，應屬實情。至於，證人邱振強所言「因為有列管之危險物品，需要被告申報才能處理」等語，應係指系爭廠房內另存放之「廢溶劑」部分之清運。就此部分而言，被告稱：因原告要求銀行要搬走遭查封設備之同時，需將廢溶劑一併處理，否則將對遭查封設備行使留置權等語。證人邱振強亦證稱：被告法定代理人有向其說主張留置權之事，其確實有向被告說原告主張留置權的話，其抵押權沒有辦法執行」等語（見本院卷㈡第24頁）。參酌原告如果讓台企銀將遭查封設備搬走，而未一併處理被告所留下來之廢溶劑，則依法雖可自行向環保單位申報後，委託相關業者清運，惟此等程序及費用勢必由其自行承擔，自不符其利益。故被告稱：原告要求遭查封設備與廢溶劑必須一併處理等語，應可採信。惟無論如何，上開遭查封設備自查封後即係由台企銀之員工擔任保管人，被告已無權擅自或請求將之變更保管場所。故就上開遭查封設備於101 年6 月1 日以後繼續存放在系爭廠房內，對被告而言，並未獲得任何利益，亦可認定。
⑷關於上開廢溶劑係由被告先前生產過程中所產生之有毒事業廢棄物，廢棄物清理法相關規定，被告負有清運之義務，此為兩造所不爭執。雖被告主張因原告對系爭廠房管理不善，致被告所有之廢棄物清理設備與人員防護裝備遺失，以至於清除廢溶劑有實質困難云云，並聲請詢問證人即其前員工蔡誌賢為證。而證人蔡誌賢亦於本院102 年8 月23日證稱：公司停業後，被告法定代理人有請其於101 年3 至5 間回系爭廠房幫忙處理事務，其有發現有自稱為原告公司之人員在系爭廠房內及發現被告所有之防毒面具、手套、油抽、清理桶槽內的壓縮槽及板台車不見，其中板台車部分在其告知原告副理賴國鑫後，約1 、2 小時後，由賴國鑫自樓下（地下室）推上來，其餘東西均未找回等語（見本院卷㈠第158-160
頁）。惟查：
①上開防毒面具、手套、油抽每個單價從56元至320 元不等，此有被告提出該等物品之統一發票及收據在卷可稽（見本院卷㈡第168 頁）。是縱認原告對系爭廠房保全管理不善導致上開清除廢溶劑工具、設備遺失，被告真有意願清運該等廢溶劑，其花費少許金錢即可購得上開設備。況且，依原告提出102 年2 月6 日被告委託潔生公司清運廢溶劑時，現場之照片（見本院卷㈡第177 、201 頁）顯示，該等廢溶劑均已存放在不同容量之儲存桶、槽。另據證人黃文俊103 年10月7 日證稱：其當日去搬運遭查封設備時，現場廢溶劑存放之情形即如上開照片所示，其於遭查封設備搬上卡車後，亦有協助將該等存放廢溶劑之桶、槽移置系爭廠房出貨碼頭旁，讓清運公司人員將之裝上該公司之卡車等情（見本院卷㈡第189-192 頁），而證人蔡誌賢同日亦證稱：上開存放廢溶劑桶、槽之蓋子緊閉，應該不會揮發等語（見本院卷㈡第196 頁）。由上情形，顯示被告之廢溶劑均已存放在相關之桶、槽內，故其清運工作只要由被告向主管機關申報、核准後，委託合格之清運廠商前來處理即可。要與上開所謂「清除廢溶劑工具、設備遺失與否」無關。故被告主張因原告管理不善，致清除廢溶劑工具、設備遺失，而無法清運廢溶劑云云，尚無可採。
②查上開廢溶劑之所以遲遲未能清運離開系爭廠房之原因，應在於其清運費用由何人負擔。而依法負有清運義務之人為被告，已如上述。惟被告早因營運困難，積欠眾多債務，廠房內之機器、設備亦由其廠商搬走抵債，除非其法定代理人個人願意自籌相關費用支付，故被告顯然寄望債權人台企銀於搬走或出售遭查封設備時，同時將廢溶劑一併處理。而原告雖非上開廢溶劑之清運義務人，惟其為系爭廠房之所有權人及出租人，對於存放在其廠房內承租人所遺留之廢溶劑，廢棄物清理法並無明文規定不得依該法第28條規定委託清除、處理留置於出租廠房內之事業廢棄物，惟其清除處理過程仍應符合該法相關規定等情，亦據本院依職權函詢行政院環境保護署，經該署於103 年3 月16日以環署廢字第0000000000號函復在卷（見本院卷㈡第10頁）。是原告有清除上開廢溶劑之義務，被告依法亦得自行委託清除，應可認定。惟本件廢溶劑之清運之所以會拖延至102 年2 月6 日，其原因應係該筆清運費用應由何人來支付。直至最後台企銀報請中小企業信保基金同意，上開遭查封設備出售價款中扣除清運上開廢溶劑費用後，餘款清償債權銀行（見本院卷㈡第22-24 頁證人邱振強之陳述）後，方得以解套（惟如此已拖延8個多月）。
③然而，不論清運廢溶劑之費用應如何處理，被告為清運廢溶劑之義務人，不容置疑。被告拒不支付處理廢溶劑之費用，而受有暫時不用支付該筆費用之利益，致該等廢溶劑繼續留置於系爭廠房內，導致原告受有無法使用系爭廠房之損害，而被告受有上開利益，並無法律上之原因。從而，原告依據不當得利請求被告返還其利益，為有理由。惟被告所得之利益係依兩造101 年4 月9 日退租協議中應於101 年5 月31日將上開廢溶劑清運出系爭廠房，故其至少於101 年5 月31日應支付清運上開廢溶劑之費用，惟其遲至102 年2
月6 日方將上開廢溶劑清運。故被告所受之利益應為其暫緩支付上開費用所得之利益，而此等利益本院認為應以應支付費用金額之法定遲延利率5%計算。而本件清運上開廢溶劑之費用為112,900 元，有被告提出之潔生公司收據可稽（見本院卷㈡第13頁）。而被告應於101 年5 月31日前清運上開廢溶劑，並支付相關費用，惟其遲至102 年2 月6 日，遲延251 日方委託清運完畢，故其所受之利益為3,882 元（計算式：112,900 元×0.05÷365 ×251 ＝3,882 元，元以下四
捨五入）。
④被告所有之之上開廢溶劑自101 年6 月1 日至102 年2 月6 日放置在原告所有之系爭廠房內，其所得之利益為3,882 元，已如前述。至於被告因此所受之損害為何，參酌上開最高法院61年台上字第1695號民事判例要旨所示，要非其請求不當得利所考量之範圍。是原告請求被告給付不當得利3,882 元，為有理由，應予准許。至於其餘部分，則無理由，應予駁回。
⒏原告於主張系爭租賃契約終止後，依據無因管理規定，被告每月應給付相當於原約定管理費35,000元之費用，為無理由。其理由如下：
⑴原告101 年1 月10日函終止兩造間系爭租賃契約後，就101 年3 月31日以前之相當於租金之不當得利及相當於管理費之管理費用等業經原告於101 年4 月9 日退租協議中免除，已如前述。另101 年4 月1 日至101 年5 月31日間之相當於租金之不當得利，亦經兩造於上開協議中協議以原告應退還之押租金抵充；而兩造在上開協議中並未提及所謂之「管理費（用）」，應認被告實際上並無營運，此段期間被告方面僅係處理廠房內機器、設備清空、搬運之事項，即便有系爭租賃契約第4.2 條管理費用之產生，亦不致太多，故雙方僅約定押租金抵充租金，應係有意忽略此項管理費用之負擔。是原告主張被告應給付租約終止後至101 年5 月31日止相當於管理費每月35,000元之無因管理費用，尚屬無據。
⑵又原告對於系爭租賃契約終止後，原告係如何對被告無因管理，原告於本院103 年8 月11日言詞辯論陳稱：我們是依據租賃合約（第）4.2 條所記載的管理費用35,000元，內容也還包含公共區域的清潔、水電、空調等語（見本院卷㈡第158 頁）。惟上開第4.2 條關於被告每月給付35,000元管理費用之約定係「包括警衛保全服務費、區域清潔、門禁管理、一般事業廢棄物（生活垃圾）處理費、公共區域之水、電、空調費用」（見本院卷㈠第16頁反面）。然而，系爭廠房內於101 年6 月1 日以後，除上開長煜公司桶槽、被告所有之遭查封設備及廢溶劑外，並無其他物品，已如上述。且其後被告或其前員工即證人蔡誌賢偶而到系爭廠房之目的亦僅係為帶領遭查封設備買主看該等設備，且其等欲進入系爭廠房均需向原告大門警衛登記，領取臨時門禁卡方得進出系爭廠房等情，亦據證人蔡誌賢證述在卷。顯然原告並未提供被告如上開第4.2 條之服務或管理行為。況且，原告對於被告主張其管理有疏失，致遭查封設備中6 項遭竊，應負損害賠償責任一節，辯稱：原告就被告設備物品並無保管或監督義務，租約終止後，警衛保全並非原告的直接義務等語（見原告上開反訴答辯第⒊點）。更足見原告於系爭租賃契約終止後，並未提供被告警衛保全服務。
⑶原告於系爭租賃契約終止後，至少於101 年6 月1 日以後既未提供被告任何管理行為服務，則其請求原告給付每月35,000元之無因管理費用，顯然無據。
⒐綜上所述，原告依據不當得利法律關係，請求被告給付3,882 元及自準備書一狀繕本送達翌日即102 年5 月29日起至清償日止，按年利率百分之5 計算利息，為有理由，應予准許。至於原告其餘請求，為無理由，應予駁回。
⒑原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院依職權發動假執行之宣告，爰不另為准駁之諭知；被告雖未聲明願供擔保，請准為免為假執行，爰依職權酌定相當之金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
㈡反訴部分
⒈被告主張其所有遭查封設備13項，其中膜厚段差量測儀等6 項設備於101 年4 月至5 月間在系爭廠房內遺失，上開設備之遺失係因原告管理不善，其依據系爭租賃契約及無因管理法律關係，請求被告賠償等語。惟為原告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
⑴被告主張上開遭查封設備中之膜厚段差量測儀等6 項設備於101 年4 、5 月間遺失一節，業據證人邱振強證述在卷，並有本院依職權向苗栗縣警察局頭份分局調取，經該分局以102 年8 月1 日份警偵字第0000000000號函及檢附之被告法定代理人、邱振強調查筆錄及其他相關資料在卷可稽（見本院卷㈠第109-127 頁）。原告對於被告上開主張並未爭執，自堪信被告上開主張為真實。⑵按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。被告主張原告就系爭廠房之保全有疏失，致上開設備遺失等情，既為原告所否認，自應就原告就系爭廠房負有保全之義務及其保全有疏失等事實舉證證明。雖被告聲請詢問證人蔡誌賢，依該證人所述，放置在系爭廠房內之防毒面具、手套、油抽、清理桶槽內的壓縮槽及板台車有遺失不見之情事發生，已如上述。惟此尚難證明被告所有之上開膜厚段差量測儀等6 項之遺失係因原告之過失所造成，是被告主張原告有過失云云，尚難採信。
⑶再者，兩造間系爭租賃契約業經原告以101 年1 月10日郵局存證信函終止，是兩造間已無租賃關係存在，原告亦未再依上開契約向被告收取所謂之「管理費」。則被告依據已終止之系爭租賃契約，主張原告有違反契約義務，亦屬無據。另兩造租賃契約終止，原告就被告系爭廠房內之機器、設備並無任何無因管理行為，業如前述（即原告依據無因管理請求管理費用部分）。原告對於被告放置於系爭廠房之機器、設備並無任何管理行為，則其對於該等機器、設備，即無任何保管之義務。是被告依無因管理規定，請求原告賠償因此所受之損害，亦屬無據。
⑷綜上所述，兩造間於系爭租賃契約終止後，既無租賃關係，亦無無因管理關係，且被告亦未能舉證證明原告就上開機器設備之遺失有何過失。從而，被告依據系爭租賃契約或無因管理之法律關係請求原告賠償損害328 萬元及其利息，為無理由，亦應駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
六、訴訟費負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日民事第一庭法 官 潘進順
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王明玉
中 華 民 國 103 年 11 月 10 日