臺灣苗栗地方法院102年度重訴字第104號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第104號

原告

丞泰建設開發有限公司

法定代理人

張鉯淳

訴訟代理人

謝清傑律師

被告

郭添燈（即郭南枝之繼承人）

被告

郭緯騰（即郭南枝之繼承人）

被告

郭米惠（即郭南枝之繼承人）

被告

郭汝貴（即郭南枝之繼承人）

被告

郭照雄（即郭南枝之繼承人）

被告

郭照明（即郭南枝之繼承人）

被告

賴郭碧玉（即郭南枝之繼承人）

共同訴訟代理人

郭志成

被告

林建良（即郭南枝之繼承人）

被告

林漢堃（即郭南枝之繼承人）

被告

謝清隆（即郭南枝之繼承人）

被告

謝秋美（即郭南枝之繼承人）

被告

謝秋月（即郭南枝之繼承人）

共同訴訟代理人

余佳臻

被告

張秀丹（即郭南枝之繼承人）

被告

郭金松（即郭炎輝之繼承人）

被告

郭金朝（即郭炎輝之繼承人）

被告

郭金寶（即郭炎輝之繼承人）

被告

郭金龍（即郭炎輝之繼承人）

被告

郭金福（即郭炎輝之繼承人）

被告

郭金德（即郭炎輝之繼承人）

被告

郭麗秋（即郭炎輝之繼承人）

被告

郭麗娟（即郭炎輝之繼承人）

被告

蔡清輝（即郭炎輝之繼承人）

被告

蔡林坤（即郭炎輝之繼承人）

被告

蔡丕裕（即郭炎輝之繼承人）

被告

蔡茂協（即郭炎輝之繼承人）

被告

蔡鳳鋨（即郭炎輝之繼承人）

兼上列13人

共同訴訟代理人

郭家菲（即郭炎輝之繼承人）

被告

郭有梅

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104 年1 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項被告張秀丹經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：

㈠兩造共有苗栗縣苑裡鎮○○段000 地號土地（下稱第854 地號土地）、同段855 地號土地（下稱第855 地號土地）及同段856 地號土地（下稱第856 地號土地，又與第854 地號土地、第855 地號土地合稱系爭土地），因部分共有人郭南枝（民國47年4 月25日死亡）之繼承人即被告郭添燈、郭緯騰、郭米惠、郭汝貴、郭照雄、郭照明、賴郭碧玉、林建良、林漢堃、謝清隆、謝秋美、謝秋月、張秀丹，及部分共有人郭炎輝（93年1 月19日死亡）之繼承人即被告郭金松、郭金朝、郭金寶、郭金龍、郭金福、郭金德、郭麗秋、郭麗娟、蔡清輝、蔡林坤、蔡丕裕、蔡茂協、蔡鳳鋨、郭家菲，故無法與渠等連絡達成分割協議。

㈡又系爭土地為相連接土地，應以合併分割最能發揮經濟效益。其中第855 地號土地係8 公尺寬的計畫道路用地，故應以保持共有最為妥適。原告同意之分割方法為：以附圖甲方案（下稱甲方案）為前提，願意各以每坪新臺幣（下同）8萬5 仟元、38,500元向被告郭有梅購買其所分得之住宅區、計畫道路土地；將第854 地號土地分配予原告，而第855、856 地號土地則判決變賣；將系爭土地全部歸由原告單獨所有，由原告金錢補償被告。以上各方法之鑑定價格以臺中市不動產估價師公會中估字第103013號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）為依據。另附圖乙案（下稱乙方案）會造成地形破碎，整體經濟價值降低，加以被告所提金額過高，並不合理。爰依繼承之法律關係請求辦理郭南枝、郭炎輝繼承登記，及民法第824 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1 、2 項所示；兩造共有之系爭土地，面積共1,822.92平方公尺，應予合併分割，分割方法如前所述。

二、被告部分：

㈠被告郭金德、郭金松、郭金朝、郭金寶、郭金龍、郭金福、郭麗秋、郭麗娟、蔡林坤、蔡丕裕、蔡清輝、蔡鳳鋨、蔡茂協、郭家菲（下稱郭家菲等14人）略以：原告提出之方案，將最完整的土地劃歸自己所有，其餘土地均不方正，對其他共有人顯有不公，分割後經濟效益僅對原告有利，故被告郭家菲等14人認應以乙方案分割，且不需貼補錢給原告，且原告另須補償被告郭家菲等14人；或以系爭土地最高1 年時價登錄總價除以2 ，再做部分的補償，被告郭家菲等14人希望以每坪13.5萬元作為成交價格。又系爭估價報告書所持之鑑定基準，非以最近4 、5 月的價值衡量，被告郭家菲等14人並不認同。

㈡被告郭添燈、郭照雄、郭照明、賴郭碧玉、郭緯騰、郭米惠、郭汝貴（下稱郭添燈等7 人）則以：1.若採甲方案，只要被告郭添燈等7 人分得之土地能單獨蓋房子，且不需貼錢給原告，並得到原告之補償，即表同意。若否，請原告依市價收購；2.或系爭土地全部由原告單獨所有，再由原告依實價登錄，往前2 年內成交案例最高金額加2 成賠償被告郭添燈等7 人。另就系爭估價報告書部分，被告郭添燈等7 人之公告地價比原告便宜，鑑定現值卻變成還要貼補原告，故對系爭估價報告書存疑。

㈢被告林建良、林漢堃、謝秋美、謝清隆、謝秋月（下稱林建良等5 人）則以：1.以甲方案為主，希望可以不用貼錢給原告，但原告要補償給被告林建良等5 人，若甲方案不能辦理建築執照的聲請，希望原告以每坪18萬元價購；2.或系爭土地全部由原告單獨所有，再由原告依實價登錄，往前2 年內成交案例最高金額加2 成賠償被告林建良等5 人。另就系爭估價報告書部分，其估價之6 個案例均為去年且有建物之個案，惟系爭土地是素地，無任何建物，故被告林建良等5 人對系爭估價報告書有爭執。

㈣被告郭有梅則以：不同意原告分割方案，伊分得面積過小，系爭估價報告書所鑑定之26,000元實屬過低，伊不接受，希望原告依每坪13.5萬元收購。若否，則希望分得完整正方形土地。

㈤被告張秀丹未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭土地之共有人郭南枝、郭炎輝先後於47年4 月25日、93年1 月19日死亡，系爭土地之應有部分則為遺產，渠等之繼承人分就郭南枝、郭炎輝之遺產迄未辦理繼承登記。被告張秀丹、郭添燈等7 人、林建良等5 人為郭南枝之全體繼承人；另被告郭家菲等14人則為郭炎輝枝全體繼承人（見本院卷㈠第36-85 頁）。

㈡第854 地號土地面積1359.68 平方公尺、第855 地號土地面積185.86平方公尺、第856 地號土地面積277.38平方公尺，且依苗栗縣苑裡鎮公所核發之103 年6 月25日苑鎮建字第0000000000號土地使用分區（或公共設施用地）證明書第854、856 地號土地使用分區為住宅區，第855 地號土地使用分區為計畫道路（見本院卷㈠第9-14頁、299 頁、系爭估價報告書第117 頁）。

㈢第854 地號土地為不規則矩形、第855 地號土地為長方形、第856 地號土地為三角形，系爭土地地勢平坦，均無建物坐落於上，係屬素地。

四、按在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第1151條、第759 條亦定有明文。共有之不動產之共有人中一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟之經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產（最高法院69年台上字第1134號判例要旨參照）。查原告於本件分割共有物之訴，一併請求本院命原登記共有人郭南枝之繼承人即被告張秀丹、郭添燈等7 人、林建良等5 人，及郭炎輝之繼承人即被告郭家菲等14人，分別就郭南枝、郭炎輝所有系爭土地應有部分辦理繼承登記後，再與原告及其餘共有人裁判分割系爭土地，為求訴訟經濟，參酌前揭說明，即屬正當，原告此部分之主張，應屬可取。

五、次按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有，民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項規定甚明。本件兩造就系爭土地未訂有不分割之期限，原告主張因被繼承人郭南枝、郭炎輝之繼承人不明，無法達成分割協議，兩造間既無法協議分割，故原告依民法第824 條第2 項規定，為分割共有物之請求，自無不合。又共有物之應有部分經實施查封後，共有人（包含執行債務人及非執行債務人）仍得依民法第824條規定之方法，請求分割共有物。惟協議分割之結果有礙執行效果者，對於債權人不生效力，至於裁判分割，係法院基於公平原則，決定適當之方法而分割共有物，自不發生有礙執行效果之問題，債權人即不得對之主張不生效力（最高法院69年度第14次民事庭會議決議參照），是原告就系爭土地之應有部分雖經查封，惟本院仍得為裁判分割，合先敘明。

六、定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。且定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年度台上字第108 號民事判決意旨參照）。又關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平（最高法院著有63年台上字第2680號判例意旨可供參酌）。即請求分割共有物之訴，得由法院依前開規定命為適當之分配，而決定為原物分割或價金分配，不受任何共有人主張之拘束。法院經斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之，其分割方法並無特定。縱使選擇兩者之一或併用兩者，亦屬無妨，但就同一共有物對於全體共有人，應採相同之分割方法。經查：

㈠本件受限於第855 地號土地使用分區（或公共設施用地）已計畫作為道路使用，故僅能分別就第854 、856 地號二筆土地予以分割等事實，為兩造所不爭執。而本件原告及被告郭家菲等14人分別提出甲、乙二分割方案，其餘被告則均未提出其他分割方案以供本院參酌。本院審酌上開甲、乙分割方案，已分別獲得部分共有人之同意，復無其他共有人提出更為適當之分割方式，為尊重共有人之意願，即應從甲、乙方案中選擇最適宜之方案作為本件之分割方法。

㈡被告郭家菲等14人辯稱甲方案將最完整的土地劃歸原告所有，其餘土地均不方正，對其他共有人顯有不公，分割後經濟效益僅對原告有利等語。惟甲方案中原告單獨取得第854 地號土地看似較為有利，然其在第856 土地分得如附圖編號B所示之錐形土地亦不利其使用建築，是二者互為消長堪已達成平衡。又如附圖編號D 土地雖為錐形且面積亦較編號C 土地小，然編號D 土地臨路面積較編號C 土地寬，縱若仍屬不利，應認金錢補償已吸收其不利益。況附圖編號C 、D 土地若果改為橫切，不僅將造成二筆土地面積過於細小，更將使其中一筆土地臨路、另一筆土地卻不臨路，反顯失衡且不利建築使用。

㈢被告郭家菲等14人與被告郭添燈等7 人、林建良等5 人均希望分割後取得之土地得單獨建屋。依苗栗縣畸零地使用自治條例第3 條規定：「本自治條例所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達下列規定者：正面路寬15公尺以下，使用分區為住宅區，其最小寬度為3 公尺，最小深度為12公尺」。故建築可能獨立利用之最小面積至少為36平方公尺（計算式：12公尺×3 公尺=36 平方公尺），查本件甲方案附圖所示編號C 、D 部分土地，面積均為102.32平方公尺，面臨8 公尺計畫道路，附圖所示編號C 部分寬約7.5 公尺，深度約13公尺；附圖所示編號D 部分寬約12.5公尺，深度達12公尺部分約達5 公尺寬，非上述所稱之面積狹小基地（畸零地），皆屬可申請建築之土地，均能合法興建房屋，有苗栗縣政府103 年10月30日府商建字第0000000000號函在卷可參（見本院卷㈡第52頁），是依甲方案分割，亦能兼顧共有人得單獨建屋之利益。

㈣被告郭家菲等14人主張應採乙方案為佳，使其所分得之土地能較為方正等語，惟系爭土地因計畫道路分成2 部分，前已敘明，若採乙方案將使系爭土地分成3 部分，兩造分得之土地將更顯細碎而無法充分利用各自所分得之土地，且第854地號土地若分割成二筆土地，亦將降低第854 地號土地整體利用價值，是應認甲方案為全體共有人所創造之價值較高，應較符合全體共有人之利益並符合公平原則。

㈤另被告郭有梅應有部分甚少，如欲使其1 人分得完整方形土地，將反使其他多數共有人獲有不完整方正土地之損害，且該分割亦更顯零碎，是若採原物分割，被告郭有梅分得之土地均僅能坐落第854 或第856 地號土地三角形處，而受有不利益，且甲方案如附圖所示編號A 部分土地若由被告郭有梅取得，該地面積僅3.65平方公尺，土地利用價值有限，反之若由原告取得該土地，將能與原告分得之編號B 部分土地合併成一筆土地，更能增進土地利用之經濟效益，故本院認被告郭有梅之應有部分應由原告取得較為合理。

㈥綜上所述，原告郭家菲等14人提出之乙方案因有上開缺失，尚不足取，本院認為甲方案業已參酌兩造分割之意願、共有人利益、共有物之性質，經濟效用等一切情狀，而為妥適之分配，堪予憑採。

七、末按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例意旨參照）。經查：

㈠本件系爭土地應採如附圖所示甲分割方案，已如上述，經本院囑託臺中市不動產估價師公會就分割後各編號土地鑑價，經該公會出具系爭估價報告書，附圖編號A 為69,098元，編號B 為1,348,050 元，編號C 為2,321,250 元，編號D 為2,181,975 元，編號F 為32,389,875元，編號E （馬路）為1,486,794 元，系爭土地總價值為39,797,042元，此有系爭估價報告書在卷可佐（見系爭估價報告書第3 頁）。

㈡被告均對系爭估價報告書鑑定價額有所爭執。惟證人即系爭估價報告書之估價師楊祥銘到院具結證稱：「當時找估價證據都是102 年10、11月間，在103 年依照內政部的交易及法院拍賣核算，我們認定價格日（即103 年6 月6 日前一年）提出報告一年內成交價格都是參考依據。我們用到的案例102 年10、11月都是適當的，就我當時而言是適當的，我們重新檢視過，我們用的案例是內政部不動產時價交易，在3 月份以前才有價格，我們有重新找到3 到6 月的交易價格，今年3 、4 、5 月也有找到新的交易，但是地點比本案好，且生活機能都比本件佳，有8 萬多、9 萬元的，所以如果經這樣的檢視，我認為系爭土地以現今角度看7 萬5 仟元是合理的區間，誤差正負一成內。之前分割方案，擴大道路用地後，確實合在一起，價格會比較高，但要重新評估，如果重新評估，計畫道路不變，住宅區價格會比較高，但是本案受限於先天地形不好，合在一起面積大，地形不利因素就會降低。如果將住宅區合在一起的平均價格大約在8 萬到8 萬5 仟元」等語（見本院卷二第65頁）。

㈢本院審酌前情，並考量該估價師領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，且與兩造無利害關係，其蒐集查證同一供需圈內，近鄰地區或類似地區與勘估標的條件相同或相似且可供替代性之出售或成交比較標的，以比較法勘估決定系爭土地基準區塊價格，再依系爭土地個別條件評估各方案區塊價格，其鑑定方法已屬客觀公正，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，被告未提出更適當客觀之標準或鑑定結果確有缺失之證據，其等徒憑己見，空言泛稱鑑定結果不當，自無可採。從而，本院依兩造上開取得各編號土地之價值，與系爭土地總價按各共有人應有部分比例應受分配價值，就其分得價值超出應有部分價值之差額，對分得價值減少之共有人為補償，並考量原告另應補償被告郭有梅應有部分乙節，爰諭知兩造間應相互補償之金額，如附表二即主文第4 項所示。

㈣另補償被告郭有梅部分，因被告郭有梅未舉證其應有部分每坪價值13萬5 仟元以實其說，故應認原告以系爭估價報告書鑑定金額提高1 成之：住宅區每坪85,000元，計畫道路區每坪38,500元補償被告郭有梅，較為可採，從而，原告應補償被告郭有梅98,331元【計算式：（住宅區85,000元×1.11坪）＋（計畫道路區38,500元×56.22 坪×被告郭有梅應有部分1/448 ）= 98,331元，元以下四捨五入】，爰諭知如主文第5 項所示。

㈤至被告郭添燈等7 人、林建良等5 人主張採甲案不貼錢予原告等語，查甲方案之找補，如附表二所示雖原告因取得被告郭有梅之應有部分而成為應受補償金額之人，惟原實係原告與被告張秀丹、郭添燈等7 人、林建良等5 人須給付被告郭有梅、郭家菲等14人補償金額，而非被告郭添燈等7 人、林建良等5 人給付原告，故被告郭添燈等7 人、林建良等5 人之上開主張，容有誤會。

㈥本院雖未依原告主張之分割方法而為分割，惟有關分割方法之酌定，係屬法院之裁量事項，不受原告聲明之拘束，亦無駁回之必要，併此敘明。

八、綜上所述，原告依據繼承之法律關係及民法第824 條之規定，起訴請求原登記共有人郭南枝之繼承人即被告張秀丹、郭添燈等7 人、林建良等5 人，及郭炎輝之繼承人即被告郭家菲等14人，應分別就郭南枝、郭炎輝所有系爭土地應有部分辦理繼承登記，基於訴訟經濟原則，本院認有理由，判決如主文第1 、2 項所示。又原告請求合併分割兩造共有之系爭土地，本院審酌系爭地號土地之使用現狀、整體利用之效益、各共有人之利益、兩造所提分割方案之優劣及兩造之意願等情，認如主文第3 至5 項所示之方割方案為最佳之分割方法。

九、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故關於訴訟費用負擔如附表四所示，以共有人全體各按其應有部分之比例負擔，方屬事理之平，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第6 項所示。

十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。