臺灣苗栗地方法院103年度訴字第308號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第308號

原告

苗栗房屋仲介有限公司

法定代理人

楊燕梅

訴訟代理人

張智宏律師

被告

謝進萬

被告

謝清堂

被告

謝火炎

被告

張東模

共同訴訟代理人

彭首席律師

共同訴訟代理人

李文傑律師

複代理人

洪進忠

被告

趙婉貞

訴訟代理人

趙惟漢

上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國103 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告前受被告謝進萬委託仲介其與被告謝火炎、謝清堂、張東模（下稱被告謝進萬等4 人）所共有坐落苗栗縣後龍鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地），約定銷售價格為每坪新臺幣（下同）20萬元，銷售期間為民國102 年8 月14日至同年12月14日，報酬為成交總價2%；嗣屆期系爭土地仍未賣出，被告謝進萬與原告乃以口頭約定延長銷售期間。另被告趙婉貞則於103 年2 月10日委託原告向被告謝進萬協商購買系爭土地，並約定報酬為成交總價1%。其後，被告謝進萬等4人同意以7,900 萬元出售系爭土地予被告趙婉貞，並於103年3 月7 日與被告趙婉貞簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告趙婉貞並交付簽約款950 萬元予被告謝進萬等4 人。詎系爭買賣契約成立後，被告趙婉貞以系爭土地中有部分面臨道路（即路沖）為由而欲解除系爭買賣契約，而被告謝進萬等4 人亦有解除系爭買賣契約之意，惟系爭買賣契約既尚未經被告合意解除，被告自應依約各給付原告報酬，況縱令被告已合意解除系爭買賣契約，被告亦仍應依約給付各原告報酬，爰依居間之法律關係，請求被告謝進萬等4 人連帶給付報酬158 萬元（計算式：7,900 萬×2%＝158 萬）、被告趙婉貞給付報酬79萬元（計算式：7,900 萬×1%＝79萬）（下合稱系爭報酬）等語。並聲明：㈠被告謝進萬等4 人應連帶給付原告158 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告趙婉貞應給付原告79萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

㈠被告謝進萬等4 人部分以：本件委託原告銷售系爭土地者係被告謝進萬，被告謝火炎、謝清堂、張東模等3 人並未委託原告銷售系爭土地，故原告請求謝進萬等4 人連帶給付報酬，即屬無據。又被告謝進萬與原告約定銷售期間僅至102 年12月14日，系爭買賣契約係於103 年3 月7 日簽訂，原告之仲介行為已逾委託銷售期間，故原告是否仍得請求2%報酬實有疑慮。再者，系爭買賣契約訂立後，因被告趙婉貞發現系爭土地有路沖等多項不合其使用之情事，經兩造於103 年5 月24日協商後，達成：⑴被告同意無條件解除買賣；⑵原告不得請求任何仲介費用（由被告隨意表示即可）；⑶被告趙婉貞所收受之簽約款950 萬元應無息退還買方之協議，而兩造既已達成和解，原告並已拋棄請求本件居間報酬之權利，則原告本件請求自屬無理等語，資為抗辯，並聲明：如主文第1 項所示；如為不利被告之判決，願供擔保免為假執行。

㈡被告趙婉貞部分以：被告趙婉貞係經訴外人即原告員工賀婉甯介紹，向被告謝進萬等4 人購買系爭土地，惟賀婉甯明知系爭土地正對12米民族路路沖，卻謊稱僅對路6 米，有違居間人就訂約事項應據實告知之注意義務。嗣被告趙婉貞之代理人即訴外人趙惟漢、邱春容、游進興等人，於103 年5 月24日至原告後龍營業處所，與原告之代表人楊燕梅、賀婉甯及被告謝進萬等4 人之代理人即被告謝火炎等人，就系爭土地之爭議進行協商並達成協議，楊燕梅並於協商時表示：「我這邊，佣金你們怎麼包我就怎麼收。俺沒意見啦（客家話），我了不起沒有賺這一道我也不會怎樣」等語，可見原告已拋棄本件居間報酬請求權，自不得再向被告趙婉貞請求報酬，故原告本件請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：如主文第1 項所示；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查被告謝進萬委託原告仲介銷售系爭土地，約定銷售價格為每坪20萬元，銷售期間為102 年8 月14日至同年12月14日、服務報酬為成交總價2%，另被告趙婉貞於103 年2 月10日委託原告向被告謝進萬協商購買系爭土地，並約定服務報酬為成交總價1%。嗣被告謝進萬等4 人與被告趙婉貞於103 年3月7 日簽訂系爭買賣契約，買賣價金為7,900 萬元，被告趙婉貞並交付簽約款950 萬元予被告謝進萬等4 人。其後，兩造於103 年5 月24日在原告後龍營業處所進行協商（下稱系爭協商），出席人員為原告之代表人楊燕梅、賀婉甯、被告謝進萬等4 人之代理人即被告謝火炎，及被告趙婉貞之代理人趙惟漢、邱春容、游進興等人，而系爭協商之談話內容如下：「謝火炎：所以我們今天把事情解決。邱春容：解決是怎麼解決？謝火炎：就退價金給你們。邱春容：那這也要雙方同意。現在也要看我們趙董願不願意阿。你錢要退我們也不一定願意阿。謝火炎：所以我現在提出來嘛。賀琬甯：提出來大家研究一下。趙惟漢：那你幾天要退？謝火炎：最晚兩個禮拜，最快一個禮拜。趙惟漢：不需要兩個禮拜吧。謝火炎：好，一個禮拜。楊燕梅：好阿，那就下個禮拜來解約。謝火炎：那你這邊呢？楊燕梅：我這邊，佣金你們怎麼包我就怎麼收。俺沒意見啦（客家話），我了不起沒有賺這一道我也不會怎樣，只是我在這裡上了一課而已。邱春容：什麼課？楊燕梅：你們打的牌。邱春容：我們打的牌？楊燕梅：對阿。我還是第一次知道路沖要扣45% ，也是一種學習啦。游進興：那不要講了，講這個沒有意義。」然原告於系爭協商後，仍於103 年6 月10日通知被告給付報酬等情，有苗栗房屋不動產廣告銷售同意書、苗栗房屋委託購買同意書、土地買賣契約書、合作金庫商業銀行松江分行支票8 張、律師函、中華郵政掛號郵件收件回執、103 年5月24日協商會議錄音譯文等件在卷足稽（見本院卷第8 至25、54、55頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、原告主張被告應給付其系爭報酬乙情，為被告所否認，並以前詞置辯。又本件若兩造果曾於103 年5 月24日成立和解契約，則不論兩造前此究有何爭議存在，兩造即均應受該和解契約之拘束。是本件首應審酌者厥為：兩造是否已於系爭協商中成立和解契約？

㈠按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736 條、第737 條分別定有明文。又⑴契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除，所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內（最高法院57年台上字第3211號判例意旨參照）；買賣契約之合意解除非要式行為，買賣雙方當事人解除契約之意思表示一致，買賣契約即因之而解除，並不以訂立解除契約之書面為必要（最高法院85年度台上字第3055號判決意旨參照）；⑵訴訟外之和解，在法律上並非要式行為，自無適用民法第73條之餘地（最高法院33年上字第3343號判例意旨參照），是和解契約之成立，亦祇須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要；⑶①和解原由兩造互相讓步而成立，和解之後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果，不能據為撤銷之理由；②和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張；

③和解契約以當事人締約當時兩造合致之意思表示，為成立要件，雖一造表意人於其表示意思時，本無欲受其所表示意思拘束之意，苟非此意為他一造所明知，其表示之意思究不因之而無效，即於和解契約之成立及效力，不生影響（最高法院19年上字第1964號判例意旨參照）。

㈡查系爭協商之談話內容已如前述，而觀諸被告謝火炎稱：「所以我們今天把事情解決」，邱春容稱：「解決是怎麼解決？」等語，已透顯系爭協商之目的係在於終止爭執或防止爭執發生。又觀之被告謝火炎稱：「就退價金給你們」，趙惟漢反問：「那你幾天要退？」，謝火炎稱：「最晚兩個禮拜，最快一個禮拜」，趙惟漢答稱：「不需要兩個禮拜吧」，被告謝火炎即稱：「好，一個禮拜」等語，足徵被告間已然達成「解除系爭買賣契約，並由被告謝進萬等4 人退還被告趙婉貞簽約款950 萬元」之意思表示一致甚明，是即令被告間尚未訂立書面，系爭買賣契約亦已因之而解除。再參以楊燕梅隨後即答稱：「好阿，那就下個禮拜來解約」，被告謝火炎問稱：「那你這邊呢？」，楊燕梅回稱：「我這邊，佣金你們怎麼包我就怎麼收。俺沒意見啦（客家話），我了不起沒有賺這一道我也不會怎樣，只是我在這裡上了一課而已」等語，併綜觀前開出席人員之全部對話內容，及斟酌系爭協商當時兩造均存有終止爭執或防止爭執發生之意思，應足徵楊燕梅所為前開語句之意思表示，其真意係對被告間之合意解除契約表示贊同，並願配合辦理後續之解除契約相關書面手續，而關於系爭報酬（佣金）部分，則由被告方面決定給付之數額即可，縱令被告方面決定不給付系爭報酬，原告未收取系爭報酬亦可。而被告謝火炎於詢問楊燕梅關於系爭報酬是否收取之意見後，對楊燕梅之表示並未反對，且游進興於聽聞楊燕梅之前開表示後，亦僅表示楊燕梅後續之抱怨語句沒有意義等語，凡此，俱顯見系爭協商當時兩造（三方）實已互相讓步，對本件爭議達成：「被告間合意解除契約，並由被告謝進萬等4 人退還被告趙婉貞簽約款950 萬元，原告則同意系爭報酬由被告方面隨意給付，縱令不給付系爭報酬亦可」之意思表示合致，而核其性質，應屬兩造約定互相讓步以終止爭執或防止爭執發生之和解契約無訛。據此，兩造已於系爭協商中成立和解契約，應堪認定。

㈢原告雖主張：楊燕梅前開表示並無拋棄本件報酬之意思云云。惟縱楊燕梅於系爭協商中為前開表示時，心中本無欲受其所表示意思拘束之意，惟原告並未舉證證明其此意為被告所明知，是依上開說明，其表示之意思究不因之而無效，即於和解契約之成立及效力不生影響，是原告此部分主張，自不足取。另原告雖又主張：系爭協商後，被告方面仍有繼續就系爭土地之買賣價格進行協商，系爭買賣契約之解約事宜，仍待下次會議再行辦理，故原告是否拋棄本件報酬，自應待被告辦理解約事宜，再由原告決定並記載於被告解約事項內始生拋棄之效力云云。惟查，參諸證人賀婉甯於本院中證稱：系爭協商當天沒有辦理解約事宜，伊說再讓伊這邊試試看，就價金是否有機會拉到買方接受的價錢達成共識，當時的意思是如果價金沒有達成共識，那就已經解約，買方說好讓伊試看看簽約價可否再減300 萬元，結果賣方不同意，所以對於價金買賣雙方沒有達成共識等語（見本院卷第90、93頁），可見證人賀婉甯係於兩造和解契約成立後，單方面徵得被告趙婉貞方面之同意而欲嘗試再向被告謝進萬等4 人議價，期於待辦後續解除契約之相關書面手續前令被告間就價金達成共識，然其嘗試最終仍未使被告間另達成新共識甚明。又證人賀婉甯於兩造和解契約成立後所為之議價嘗試最終既未獲成功，則兩造自無法另行達成新共識，是其此舉對於兩造前開和解契約之成立及效力，自不生任何影響。至被告間解除契約後相關書面手續之辦理已否進行，原即不影響其解除契約之效力，且原告拋棄請求系爭報酬之權利，亦非必須訂立書面並記載其上始生拋棄之效力，其理甚明，是原告此部分主張，顯屬無據，亦不足取。本件兩造既已於系爭協商中，就系爭買賣契約是否解除、簽約款950 萬元是否退還及系爭報酬是否仍須給付等爭議達成和解，則於兩造尚未合意解除該和解契約之前，原告自應受該和解契約之拘束，且即令原告仍依原來居間之法律關係訴請被告給付系爭報酬，本院亦不得為與該和解結果相反之認定。

五、綜上所述，兩造既已成立上開和解契約，且被告已表明不願給付系爭報酬予原告，則原告自不得再向被告請求給付系爭報酬，是原告之主張，自不足取。從而，原告依居間之法律關係，請求如上開一、㈠、㈡所示之聲明，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。均附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。