臺灣苗栗地方法院104年度苗簡字第367號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　104年度苗簡字第367號

原告

曜全不動產經紀有限公司

法定代理人

余淑芳

兼上一人

邱國誠

訴訟代理人

鄧仁德

被告

劉吳有妹

訴訟代理人

劉晏翎

被告

葉俊浩

上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國104年9月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠、被告劉吳有妹於民國103 年11月10日委託原告曜全不動產經紀有限公司( 下稱曜全公司) 代為銷售門牌號碼為苗栗縣竹南鎮○○里00鄰○○○街0 號5 樓及其坐落基地（下稱系爭不動產），並與原告曜全公司業務員邱國誠簽訂不動產一般委託銷售契約，委託期間自103 年11月10日起至104 年3 月31日止，委託價金為新臺幣（下同）468 萬元。另一被告葉俊浩則於103 年11月10日與原告曜全公司業務員鄧仁德簽訂買方議價委託契約，期間為103 年11月13日起至同年月17日止、委託議定價格為403 萬元。

㈡、嗣被告葉俊浩於前揭委託期間內曾經原告曜全公司帶看系爭不動產，而依據系爭委託銷售契約第5 條第5 款約定，被告劉吳有妹不得於前揭委託期滿後二個月內與曾由原告曜全公司帶看之客戶即本件被告葉俊浩成立買賣契約。嗣經原告曜全公司業務努力居間仲介，帶看銷售，且達成契約義務，然被告二人竟於104 年3 月10日私下成立買賣契約，欲規避前揭契約書合意內容應給付原告曜全公司之服務費報酬即買賣雙方成交價410 萬元之6 ％、共24萬6 千元。爰依系爭委託銷售契約及民法第568 條之規定提起本件訴訟。

㈢、聲明：

１、被告應給付原告24萬6 千元。

２、訴訟費用由被告負擔。

二、被告部分：

㈠、被告劉吳有妹則以：兩造間之系爭委託銷售契約，期間口頭約定為3 個月，伊簽約當時生病，故未能看清系爭委託銷售契約第5 條第5 款之約定。又被告葉俊浩之配偶曾前來看過系爭不動產達三次等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈡、被告葉俊浩則以：兩造間議價委託契約期間僅有5 日，該期間內未成交，因小孩在系爭不動產隔壁就讀，故其配偶於期間內確去看過系爭不動產等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造所不爭執事項：

㈠、本院卷第6-37頁之書證形式上係屬真正。

㈡、本院卷第6-7 頁之被告劉吳有妹簽名係劉晏翎代簽，被告劉吳有妹意識能力健全，並有授權劉晏翎代理成立系爭不動產一般委託銷售契約書。

㈢、被告劉吳有妹簽名於系爭委託銷售契約書時，其上所載之委託銷售期間業已填載。

㈣、被告葉俊浩於103 年11月17日之前曾經由原告引導至系爭標的物觀看一次，被告葉俊浩之配偶於103 年11月17日之前曾經由原告引導至系爭標的物觀看二次。

四、法院之判斷：

㈠、本件原告曜全公司與被告葉吳有妹所訂之不動產一般委託銷售契約書，其委託期間自103 年11月10日起至104 年3 月31日止，委託出賣價金為468 萬元；而原告曜全公司與被告葉俊浩所訂之買方議價委託書，其委託期間為103 年11月13日起至同年月17日止，委託買受價金為403 萬元。原告曜全公司於買方之委託期間內曾帶同被告葉俊浩前去訪視系爭不動產，惟被告於買方委託期間，並未因原告曜全公司之居間行為而成立買賣契約，係由被告間於其後之104 年3 月10日自行成立系爭不動產之買賣契約。以上事實，有上開不動產一般委託銷售契約書( 見本院卷第6 頁) 、買方議價委託書(見本院卷第8 頁) 、系爭建物登記簿謄本( 見本院卷第37頁) 附卷可稽，並為兩造所不爭執，應可信為真實。

㈡、兩造於上開不動產一般委託銷售契約書及買方議價委託書之約定，其性質為以定型化契約條款所為之居間契約。按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」、「居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。」、「前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。」民法第568 條第1 項、第569 條定有明文。復按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」( 參照最高法院58年度臺上字第2929號民事裁判意旨) 。本件被告並未因原告曜全公司之居間行為而成立買賣契約，已如前述。依原告所為之舉證，其居間行為，亦難認已達媒介就緒足使兩造達於意思表示一致而得即時成立買賣契約之階段，兩造復未就居間人所支出之費用，有何特別約定，參照上開說明，原告本無向被告請求居間報酬或費用之權利。

㈢、雖然原告曜全公司與被告劉吳有妹所簽訂之不動產一般委託銷售契約書第5 條第5 款約明：「委託期滿後二個月內，不得與受託人曾介紹之客戶成交，否則視為受託人仲介完成，委託人仍應依第四條約定全額一次支付服務報酬予受託人。」經查目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售銷契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契書則有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之約定，反之，則屬一般委託銷售契約書。是委售人與仲介業者簽定專任委託銷售契約書者，則於委託銷售期間，即不得自行銷售或另行委託其他仲介業者銷售，否則應依契約約定支付受託之仲介業者服務報酬，至一般委託契約則無此限制。本件原告曜全公司與被告劉吳有妹所簽訂者係不動產一般委託銷售契約書，而非專任委託銷售銷契約書，則被告劉吳有妹本得自行銷售或同時委託其他居間仲介業者銷售系爭不動產，上開不動產一般委託銷售契約書第5 條第5 款之約款，於原告曜全公司未媒介就緒之情形下，實質上係欲禁止賣方自行銷售或同時委託其他居間仲介業者銷售予原告曜全公司所曾媒介之買方，藉以專任壟斷原告曜全公司所曾媒介買方之交易機會，並將被告劉吳有妹與其他居間仲介業者促成系爭不動產買賣契約之努力，歸作原告曜全公司之居間報酬利益，形成【原告所無法媒介成功之買方，被告劉吳有妹與其他居間仲介業者即使付出更多勞費，亦無法與該買方成立買賣契約。】之效果，此一約款使從事居間之原告曜全公司，僅因曾媒介之行為，即可壟斷經其媒介買方之交易機會，則原告曜全公司如以優勢之經營地位將潛在之買方均引導前往系爭不動產訪視，被告劉吳有妹即失去以自身勞費尋求潛在之買方之機會，嚴重限制賣方部分自行或委託出售系爭不動產之權利，並加重賣方給付居間報酬之責任，顯與一般委託銷售契約本旨不符，其約款對居間契約之相對人有重大不公平情事，依民法第247- 1條第2 款、第3 款所定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。」規定，應認為無效。原告曜全公司依其與被告劉吳有妹所簽訂之不動產一般委託銷售契約書第5 條第5 款約定請求被告劉吳有妹給付居間報酬，亦屬無據。

㈣、從而，原告本於其主張之上開法律關係，求為判決如原告訴之聲明，即無理由，應予駁回。

㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

㈥、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。