臺灣苗栗地方法院104年度訴字第53號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　 104年度訴字第53號

原告

陳益國

訴訟代理人

黃惠娟

被告

冠君建設有限公司

法定代理人

葉雙安

訴訟代理人

李悠然

訴訟代理人

張智宏律師

複代理人

蔡惠如

被告

李鳳英

訴訟代理人

張智宏律師

上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國105 年11月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、原告起訴，原僅列冠君建設有限公司( 下稱冠君公司) 為被告，嗣追加李鳳英為共同被告，並請求冠君公司、李鳳英連帶給付，因係同係基於原告與李鳳英、冠君公司間買受重測後坐苗栗縣頭份市段文化段586 、605 、606 、607 、608地號土地應有部分( 下稱系爭土地) 及重測後坐落苗栗縣頭份市○○段000 ○號建物全部及同段398 建號建物應有部分之同一聯立買賣契約而衍生爭執之同一原因事實，依民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之規定，其追加應屬適法。

二、本件原告起訴，其訴之聲明第1 項、第2 項原為：「被告應返還原告新臺幣( 下同) 269,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」、「被告應給付原告269,000 元之懲罰性賠償金。」，嗣於民國105 年11月25日言詞辯論時以言詞聲明變更為下列原告訴之聲明，其請求給付之本金額部分為減縮聲明，其請求連帶為給付部分及請求懲罰性賠償金之遲延利息部分，為擴張聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，其擴張或減縮亦屬適法。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠、原告前於102 年2 月23日與被告冠君公司就系爭建物與被告冠君公司成立「房屋預定買賣合約書」，並同時就系爭土地與被告冠君公司負責人配偶即被告李鳳英成立「土地預定買賣合約書」，房地總價款合計538 萬元。系爭「土地預定買賣合約書」之出賣人雖為被告李鳳英，惟據銷售人員口頭表示，之所以分別成立系爭土地、系爭建物之買賣契約之目的係為節稅，且系爭「土地預定買賣合約書」載明：「…本契約書與『房屋預售買賣契約書』聯立，系爭「房屋預定買賣合約書」亦載明：「…本契約書與『土地預售買賣契約書』聯立」等文字。是原告係以系爭「房屋預定買賣合約書」、「土地預定買賣合約書」聯立之方式與被告成立系爭房地之買賣契約。

㈡、系爭建物之合法設計，並不含系爭建物現狀大廳及管理室所在之建築，惟被告在無法提供給原告符合廣告圖、模型屋及1F平面圖所標示內容情形下，卻基於銷售之目的，於所提供之廣告圖( 含1F平面圖) 、模型屋上顯示系爭建物將設有大廳及管理室，原告因不知實際情形而與被告成立系爭房地之買賣契約。嗣系爭建物現狀大廳及管理室所在之建築，經認定為違章建築，並遭主管機關苗栗縣政府通知拆除在案。

㈢、系爭建物係違章建築，其買賣契約之標的物有瑕疵，原告依物之瑕疵擔保責任之法律關係，得請求被告連帶給付所減少之價金253,080 元，並得依消費者保護法第51條之規定，請求被告連帶給付按損害額一倍即253,080 元之徵罰性違約金。

㈣、聲明：

１、被告應連帶給付原告253,080 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日( 被告冠君公司部分為104 年2 月3 日；被告李鳳英部分為105 年5 月27日) 起至清償日止按年息百分之5 計算之遲延利息。

２、被告應連帶給付原告253,080 元之懲罰性違約金，及自起訴狀繕本送達被告之翌日( 被告冠君公司部分為104 年2 月3日；被告李鳳英部分為105 年5 月27日) 起至清償日止按年息百分之5 計算之遲延利息。

３、訴訟費用由被告負擔。

４、原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、依上開房屋預定買賣合約書第29條第1 項所載：「本大樓之公共設施部分，賣方依建造執照核准圖面施工、交付，若有部分非屬建照核准施工圖範圍內，係買方基於本樓整體使用、強化功能考量，由賣方無償( 贈與) 本案之附屬設施( 圍牆及門禁、會客室、屋頂等) 之配置，此部分施工不包括於雙方所簽訂之買賣契約範圍內，材質與工法由賣方選配，係非屬建造執照及使用執照之施工，買方於事前已經賣方充份告知並知悉而無異議，於完工點交之後之所屬權責由買方承受，日後並由買方或管理委員會行使使用權及管理權，無論任何情況下買方或管理委員會不得要求恢復原狀或返還買受物或請求金額補償。」等內容以觀，足徵有關非屬建照核准施工範圍之附屬設施並非屬兩造買賣契約範圍內之標的，而有關原告所主張之大廳及管理室，其確非屬建照核准施工範圍之附屬設施。被告冠君公司在上開預售屋房屋買賣契約書第29條第1 項即已明確告知原告該等設施並非兩造買賣契約範圍內之標的，而係被告公司無償所配置者，並經原告簽認在案，故原告主張被告冠君公司自始即故意不告知該社區大廳及管理人係非違章建築乙節，自與上開預售屋房屋買賣契約書意旨不符而不足採。

㈡、有關原告所主張之大廳及管理室，其確非屬建照核准施工範圍之附屬設施，且被告冠君公司在上開預售屋房屋買賣契約書第29條第1 項即已明確告知原告上開附屬設施並非兩造買賣契約範圍內之標的，而係被告冠君公司無償所配置者，並經原告簽認在案，已如前述，顯兩造就有關海德堡社區大廳及管理室設施之性質已有約明，且被告冠君公司事後亦已依所製作之廣告圖及模型屋之樣式將上開附屬設施交予海德堡社區管理委員會管理在案，亦已如前述。據此，應足徵被告公司所交付之標的物並無與廣告圖及模型屋之樣式不符之情事，亦足徵被告冠君公司並未故意隱瞞上開附屬設施非屬建造執照及使用執照施工之事實。

㈢、且被告冠君公司亦未保證上開附屬設施不會被拆除，反而於預售屋房屋買賣契約書第29條第1 項已約明：「. . ，無論任何情況下買方或管理委員會不得要求恢復原狀或返還買受物或請求金額補償。」等內容，足見兩造已約明被告冠君公司對於上開附屬設施並不負物之瑕疵擔保之責。故原告自不得再援引民法第355 條及第359 條規定請求減少價金，不得再援依消費者保護法第51條規定請求懲罰性違約金。

㈣、依上開預售屋房屋買賣契約書第2 條有關面積及價款約定之內容，系爭房屋面積為150.15平方公尺，其價款為318 萬元，則原告以系爭房屋及其坐落基地總價款538 萬元作為計算減少價金及違約金之依據，亦容有誤會。

㈤、聲明：

１、原告之訴駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠、原告主張：其前於102 年2 月23日與被告冠君公司就系爭建物之標的物與被告冠君公司成立「房屋預定買賣合約書」，並同時就系爭土地與被告冠君公司負責人配偶即被告李鳳英成立「土地預定買賣合約書」，房地總價款合計538 萬元。而系爭「土地預定買賣合約書」載明：「…本契約書與『房屋預售買賣契約書』聯立，系爭「房屋預定買賣合約書」亦載明：「…本契約書與『土地預售買賣契約書』聯立」等文字等事實，業據原告提出各該契約書( 見本院卷第1 宗第7頁至第19頁) 、系爭土地及建物登記簿謄本( 見本院卷第1宗第20頁至第31頁) 為證，復為被告所不爭執，應可信為真實。

㈡、系爭建物經本院會同社團法人新竹市建築師公會、苗栗縣政府派員勘驗結果，新竹市建築師公會認定其一樓門廳、地下室機車停車空間、左右兩側原有部分採光天井遭封閉、資源回收室內外牆屬於違章建築，苗栗縣政府認定其1 樓部分空間作迎賓廳使用，其擅自隔間與未作原用途停車空間使用，與使用執照不符，違反規定，此有新竹市建築師公會鑑定報告書所載為憑，並有苗栗縣政府函附卷可稽( 見本院卷第1宗第230 頁) ，堪認系爭建物存有違章之瑕疵。

㈢、按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」消費者保護法第22條第1 項定有明文，其立法理由如下：「一、由於國內眾多食品、藥品、化妝品、家電、3C產品、首飾、汽車及房地產等商品及服務的廣告誇大不實事件不斷發生，讓消費大眾對業者的誠信產生質疑，且我國法院有不少判決，認為『廣告內容』僅屬於『要約之引誘』，而非『要約』，也就是業者無須對其宣傳廣告負責，法院如此的見解，是對消費者權益的一大損傷。二、由於各類不實廣告充斥電子或平面媒體，為保護民眾的消費權利，實現公平、正義的消費社會，爰修正原條文，增列第二項，明定企業經營者之商品或服務廣告內容於契約成立後，應確實履行，以落實企業經營者的法律責任，並杜絕不實與誇大的廣告。」是消費者保護法第22條第1 項規定，係欲使企業經營者就其不實與誇大之廣告內容，負履行之責任，其規範之重心側重在廣告給付之外在顯示性內容。若企業經營者所為之廣告內容，並未有不符事實之給付內容，僅將其給付不符合行政法規之事項，另於書面契約約定規範，若未達使一般消費者誤認之程度，自不能認為企業經營者係為誇大不實之廣告，而使企業經營者負有給付合於行政法規及廣告內容之給付責任( 臺灣高等法院暨所屬法院90年法律座談會民事類提案第14號討論意見亦認：消費者保護法第22條雖規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。應係指就無特別約定之情形下，消費者因信賴企業經營者之廣告內容而與之交易，企業經營者應對消費者負廣告內容之最低限度義務，可資參照) 。

㈣、本件被告提供並交付予原告之廣告( 見本院卷第1 宗第33頁至第35頁) ，其內容顯示賣方將提供門廳( 含迎賓廳、管理室) 之公共設施予消費者，而依本院會同苗栗縣政府、新竹市建築師公會勘驗結果，被告冠君公司交付原告之系爭建物，亦有上開公共設施，以外在之顯示性內容而言，尚難謂廣告係誇大不實。雖其公共設施係屬違章性質之瑕疵，並未於上開廣告中顯示，惟系爭房屋預定買賣合約書第29條第1 項載明：「本大樓之公共設施部分，賣方依建造執照核准圖面施工、交付，若有部分非屬建照核准施工圖範圍內，係買方基於本樓整體使用、強化功能考量，由賣方無償( 贈與) 本案之附屬設施( 圍牆及門禁、會客室、屋頂等) 之配置，此部分施工不包括於雙方所簽訂之買賣契約範圍內，材質與工法由賣方選配，係非屬建造執照及使用執照之施工，買方於事前已經賣方充份告知並知悉而無異議，於完工點交之後之所屬權責由買方承受，日後並由買方或管理委員會行使使用權及管理權，無論任何情況下買方或管理委員會不得要求恢復原狀或返還買受物或請求金額補償。」之約款，該條款並經原告特別簽名於其上( 見本院卷第1 宗第10頁) ，顯見原告於訂約前已知系爭建物1 樓之迎賓廳( 屬於會客室性質)、管理室( 屬於門禁性質) 非屬建造執照核准施工圖範圍內。是原告並不因上開廣告而產生系爭建物1 樓之迎賓廳、管理室等係符合建造執照、使用執照建物之信賴，應不得依消費者保護法第22條第1 項規定就此部分主張權利。

㈤、再民法第354 條第1 項、第2 項分別規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」。同法第355 條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」原告於訂約前已知系爭建物1 樓之迎賓廳(屬於會客室性質) 、管理室( 屬於門禁性質) 非屬建造執照核准施工圖範圍內，已如前述，則被告應不必就此部分負物之瑕疵擔保責任，縱系爭房屋預定買賣合約書第29條第1項契約未特別約明原告不得請求被告賠償，原告亦無依民法物之瑕疵擔保責任之規定對被告主張權利之餘地。雖被告於本件所使用系爭房屋預定買賣合約書為定型化契約條款，惟並未造成被告因此約款而免除或減輕其依預定契約條款之責任，亦未造成使原告拋棄物之瑕疵擔保權利或限制其行使權利情形，原告尚不能依民法第247 條之1 規定主張系爭房屋預定買賣合約書第29條第1 項之契約為無效，併予敘明。

㈥、從而，原告本於其主張之上開法律關係，求為判決如原告訴之聲明，即無理由，應予駁回。

㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

㈧、原告前開請求，既無理由，其假執行之聲請已失所依據，亦應予駁回。

㈨、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。