臺灣苗栗地方法院105年度訴字第184號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第184號

原告

劉花枝

被告

何德榮

訴訟代理人

何豐永

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105 年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。本件兩造因耕地租賃契約是否無效，及被告是否應返還耕地發生爭執，經苗栗縣公館鄉公所耕地租佃委員會調解不成立後，又經苗栗縣政府耕地租佃委員會予以調處，因被告不服調處，該耕地租佃委員會乃依前揭規定將本件租佃爭議移送本院審理，此有苗栗縣政府民國105 年3 月28日府地權字第1050064375號函暨檢附之相關調解、調處程序筆錄在卷可稽，是原告起訴合於規定，先予敘明。

二、原告主張：坐落苗栗縣公館鄉北河段171 、171-1 、172 、172-5 地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，兩造就系爭土地訂有耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約）。詎被告未經原告同意，於104 年9 月1 日將系爭171 、171-1 、172等地號土地轉租予訴外人劉永仁，供其種植樹木並放置貨櫃屋，而不自任耕作，顯已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，依同條第2 項規定，系爭耕地租約應為無效。惟系爭土地迄今仍由被告占用，原告自得本於所有權人之地位，請求被告返還系爭土地等語。並聲明：被告應將系爭土地返還予原告。

三、被告則以：被告雖就系爭171 、171-1 、172 地號及同段172-3 地號土地與劉永仁訂立租賃契約，然劉永仁有先打電話告知原告，原告表示問被告看可不可以，意思應是若被告同意就可以轉租。被告為協助增加土地利用價值，並因劉永仁不斷請求，才同意租給劉永仁等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：

㈠原告主張系爭土地為其所有，兩造間就系爭土地訂有耕地三七五租約，詎被告於104 年9 月1 日，將系爭171 、171-1、172 等地號土地轉租予劉永仁，供劉永仁種植樹木並放置貨櫃屋等情，為被告所不爭執，並有被告與劉永仁間之土地租賃契約書、兩造間之系爭耕地租約（北河字第28號）、現場照片、系爭土地登記謄本等在卷可稽（見本院卷第29-34頁、第49-53 頁），自堪信為真實。被告雖辯稱轉租系爭土地之前，劉永仁告知伊說原告叫劉永仁去問伊，若伊同意就可以云云。然查，被告自承其並未向原告求證確認此事（見本院卷第78頁），而劉永仁亦於本院證稱：一開始伊有先問原告說伊想要租系爭土地，原告說系爭土地是被告在使用，原告並沒有答應，只有叫伊去問被告，伊問被告之後，沒有再向原告確認原告是否同意伊承租等語（見本院卷第79頁）。足見劉永仁與被告簽訂土地租約之時，原告並無同意被告轉租系爭土地甚明。

㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。且承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定時，原訂租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效（最高法院96年度台上字第1753號、104 年度台上字第2082號判決意旨參照）。本件被告既未自任耕作，而將系爭耕地租約中之171 、171-1 、172 等地號土地轉租予劉永仁，其所為已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，依同法條第2 項規定，其與原告之原訂租約無效。被告雖另請求通知證人劉永錦，欲證明原告有在現場看到劉永仁挖水管，卻沒有阻止等情。惟原告有無即時阻止劉永仁利用系爭土地，與原告是否同意被告轉租土地，實屬二事，證人劉永仁就其未先得原告同意乙節，亦已證述如前。況依前揭說明，違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定時，原訂租約當然無效，縱經原告同意轉租，亦不因出租人同意而使其有效，是本院認無訊問證人劉永錦之必要，併此敘明。

㈢次按耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（最高法院73年度台上字第112 號、74年度台上字第2726號判決意旨參照）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項定有明文。本件被告將系爭耕地租約中之171 、171-1 、172 等地號土地轉租予劉永仁，揆諸上開說明，系爭耕地租約應歸於全部無效。又系爭耕地租約既已因被告於104 年9 月1 日將部分土地轉租予他人而向後失其效力，租賃關係自斯時起當然消滅，則被告占用系爭土地即無合法權源，原告本於所有權人之地位，請求被告返還系爭土地，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。