臺灣苗栗地方法院106年度訴字第300號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第300號

原告

苗栗縣政府文化觀光局

法定代理人

林彥甫

訴訟代理人

饒斯棋律師

複代理人

張馨月律師

被告

英華文化事業股份有限公司

法定代理人

易瑞珊

兼訴訟代理

人　　　　　潘行一

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、原告（原稱為苗栗縣政府國際文化觀光局，後改稱為苗栗縣政府文化觀光局）就「後龍高鐵客家圓樓販賣部及餐廳委託經營案」於民國103 年8 月8 日決標予被告英華文化事業股份有限公司（下稱被告英華公司），後簽立「後龍高鐵客家圓樓販賣部及餐廳委託經營契約書」（下稱系爭契約），將原告坐落苗栗縣○○鎮○○段000 地號土地上門牌號碼苗栗縣○○里0 鄰○○○路000 號如起訴狀附圖所示A 至E 範圍（面積合計302 平方公尺）「後龍高鐵客家圓樓販賣部及餐廳」（下稱系爭標的），委託予被告英華公司設立販賣門市及餐廳經營等相關供應服務，原告並繕具財產清冊供被告點收，委託經營期間自103 年10月1 日起至108 年9 月30日止，共計5 年，並由被告潘行一擔任連帶保證人。

二、按系爭契約第13條第1 項第1 款約定：「甲方（即原告）於租賃期間除依本契約其他規定外，有下列情事之一者，得終止或解除契約。一、為配合政策需要收回自行處理者」，原告因政策需要等原因以系爭契約第3 條第1 項第1 款約定為終止契約，遂陸續以105 年11月25日苗文客字第1050012059號函、105 年12月13日苗文客字第1050012059號函以及105年12月29日苗文客字第1050012734號函通知被告，系爭契約將提前於105 年12月31日終止，並限期於合約終止前依合約規定遷出恢復場地及財產點交。惟被告於105 年12月31日屆期後拒不搬遷，嗣原告多次催告，要求被告依約儘速搬遷，被告均置之不理，故原告依系爭契約第12條、第15條與第16條之規定，請求被告遷讓系爭標的返還予原告，並依財產清冊將保管之物交還原告點收。另本件系爭契約業經終止，被告仍繼續占用系爭房屋，即屬無權占有，原告基於系爭房屋所有權人地位，爰依民法第767 條第1 項之規定，亦得請求被告返還。

三、關於相當於租金之不當得利部分：

（一）按系爭契約第4 條第1 項第1 款約定：「租金與履約保證金：一、租金每月新臺幣（下同）23,441元整（年租金281,292 元整），除第一個月租金簽約日起10日內繳清，餘於每月25日前向甲方繳清下月租金，並不得藉任何理由拖延或拒繳…」。

（二）兩造間系爭契約業已於105 年12月31日終止，被告依系爭契約第16條第1 項第1 款至遲應於106 年1 月7 日將系爭標的回復原狀騰空遷讓交還原告，惟被告迄今仍繼續營業，無權占用系爭標的及如起訴狀附件一之財產，故被告無合法權源，不付任何代價而使用原告所有之系爭土地與建物，被告消極減免其應支付使用系爭土地、建物及起訴狀附件一財產之代價，是被告受有相當於租金之利益，致原告受有無法再使用收益系爭標的等之損害，原告自得爰依民法第179 條不當得利之規定請求被告給付相當於租金之不當得利。

（三）被告於105 年12月26日、106 年1 月25日、106 年2 月24日、106 年3 月30日分別將23,441元整匯入原告帳戶，依前揭說明，原告自可主張以被告前依約應繳付之月租金數額作為基準，將被告前揭時點分別匯入之款項作為被告占用系爭標的之使用補償金。嗣原告為阻止被告繼續占用，便於106 年4 月21日停止系爭空間之空調供應，被告遂以106 年4 月25日英華苗字第1060425 號函告知原告於停止供應冷氣期間（即106 年4 月21日以後），將不再給付使用補償費，是以，原告自得請求被告自106 年5 月1 日起至被告返還系爭空間之日止，每月給付23,441元之相當於租金之不當得利。

四、關於被告積欠空調分擔費用共132,097元部分：原告於103 年11月8 日就客家圓樓空調費用分攤事宜，召開協調會提供兩種方案供被告擇一辦理，並以103 年11月19日苗文推字第1030011372號函，通知被告限期回覆意見。後原告陸續以函文請被告儘速處理空調費用事宜，然被告卻於104 年4 月24日始以英華苗字第00010400424 號函回覆表示同意接受原告採用之計算方案付費。且被告潘行一亦於104 年4 月26日下午12點50分以簡訊請求承辦人開放系爭委託經營案之冷氣使用，並同意以原告核定之分攤方式付費。原告後以104 年4 月29日苗文推字第1040003754號函通知被告，空調分擔費用自104 年4 月26日開始起算，且空調分擔費用計算方式仍以103 年11月8 日協調會議結論（一）選項一：以承租面積分攤（承租面積301.11㎡除以客家圓樓須開空調面積2889.92 ㎡＝0.104193分攤約10.41 ％），即（總電費－承租廠商電錶電費）10.41 ％計算之。依此計算方式，被告應給付104 年5 月至104 年10月之空調分擔費用共76,383元，105 年6 月至105 年10月之空調分擔費用共55,714元。被告於上述期間享有使用空調設備之利益卻未支付空調分擔費用，致原告受有空調分擔費用之金錢損失，原告爰依民法第179 條不當得利或民法第184 條第1 項侵權行為之規定，請求被告連帶給付空調分擔費用共132,097 元。

五、關於106年房屋稅60,218元部分：系爭契約業於105 年12月31日終止，然因被告迄今仍繼續使用系爭標的供作營業用途，致使經稅捐機關核定系爭標的產生106 年房屋稅60,218元，繳納期間自106 年5 月1 日起至106 年5 月31日，參系爭契約第8 條約定，106 年系爭標的之房屋稅應由被告負擔。嗣經原告通知被告繳納，惟被告並未依約繳款，故原告先行代墊106 年度房屋稅60,218元，原告自得依民法第179 條不當得利之規定，請求被告連帶給付積欠之房屋稅60,218元等語。

六、並聲明：

（一）被告英華文化事業股份有限公司應將坐落苗栗縣○○鎮○○段000 地號土地上門牌號碼為苗栗縣○○里0 鄰○○○路000 號如附圖所示A 至E 範圍（面積合計302 平方公尺）之房屋，騰空遷讓返還予原告，並將如起訴狀附件一所示財產清冊編號五、1-4 之財產返還予原告。

（二）被告英華文化事業股份有限公司、潘行一應自106 年5 月1 日起至騰空遷讓第一項所示房屋及財產之日止，按月連帶給付原告新臺幣23,441元。

（三）被告英華文化事業股份有限公司、潘行一應連帶給付原告192,315 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

（四）前三項請求原告願供擔保，請准宣告假執行。

（五）訴訟費用由被告負擔。

貳、被告答辯：

一、原告依系爭契約第13條第1 款約定解除契約，違反誠信原則，且無理由：

（一）按「政策需要」為一模糊概念，原告可憑己意終止契約或解除契約，則被告豈不隨時處於原告解約之不安狀態，不可放手經營，如因而造成之損害，原告如何賠償。被告並無任何違約之處，原告解除契約違反誠信原則。

（二）兩造契約於103 年12月30日簽立，而原告遲於106 年11月30日陳報狀，始提出105 年11月24日之簽稿，於說明二記載：「客家圓樓自103 年10月啟用迄今已逾二年，基於使用者付費原則，104 年7 月1 日起開始收費入館，惟因每年經營約需800 萬元，考量本縣財政窘困，擬自106 年1月1 日起客家圓樓整棟及周邊廣場委外經營，以減輕縣庫支出」。故可確定兩造於訂立契約時，並無此政策，契約附件亦無類此之相關政策，而係契約簽訂後近二年，原告始有此簽稿，而此簽稿之內容，又非關苗栗縣政府之政策，故無論此簽稿內容之效力如何，均不得拘束在此之前兩造簽訂之契約。

（三）再觀此簽稿內容，與原告將客家圓樓委外經營與被告經營，並無任何政策上之衝突，故其中之「擬自106 年1 月1日起客家圓樓整棟及周邊廣場委外經營」，與系爭契約原告將圓樓出租與被告經營，亦無矛盾之處。

（四）如日後原告將「客家圓樓整棟及周邊廣場委外經營」，萬一又虧本時，是否又屬「政策需要」而再為解約，如此不確定之政策，當非行政機關可任意為之。

（五）客家圓樓原係不收費入館，被告經營本案已逾三年，開業之初生意特別好，未料原告實施「104 年7 月1 日起開始收費入館」政策，由於苗栗縣政府措施荒謬，收取門票及停車費等，造成遊覽車業全國抵制，被告即進入慘澹經營。如果不是縣府的一連串違約、違法行為，被告公司經營獲利或可在合約期滿後，重新議約解決原告經營費用的困境。原告解約之舉，豈不是政策害人害己。

（六）又「惟因每年經營約需800 萬元」，此乃政府經營客家圓樓，理應自行編列預算支應，不可轉嫁被告及其他消費者。何況原告於104 年11月17日、105 年7 月22日、105 年12月2 日等多次將圓樓（含周邊）標租發包，該案因無人投標而數度流標。且原告既然興建客家圓樓、閩南書院（現已更名英才書院）係為保存中華傳統文化，也顧及地方族群平衡，亦應編列預算，而不是以賺錢為主要目的。

（七）原告陳報狀所述「擬將客家圓樓及其週邊設施一併委外經營」，與其起訴狀引用系爭契約第13條第1 項第1 款約定：「有下列情事之一者，得終止或解除契約。一、為配合政策需要收回自行處理者」，二者相互矛盾，因為縣府收回之主要目的在委外經營，並非自行處理，而其與被告簽約即屬委外經營，與政策相符，原告即不得解約。且客家圓樓經營因係屬營利行為，政府單位固不得為之，因此必須委外經營，所以被告在無人競爭的情況下，得標為苗栗縣及全國遊客服務，其性質即為委外經營，原告因不得自行從事營業行為，只是換個手法，變更經營人而圖利他人，顯然侵犯被告合法權益。

（八）被告公司自簽約之日起至今，從未短交租金，故被告並無任何違約之事實。

二、關於原告請求空調分擔費用部分，原告應提出被告有使用冷氣之證據，雙方於103 年11月18日之會議對於冷氣之計算方式沒有達成共識，原告計算被告英華公司分擔冷氣費用之計算方式不合理，被告認為合理的計算方式應參考：被告經營之販賣部面積為69.5平方公尺，為一層樓；餐廳部一樓（含廚房）面積為126.61平方公尺，其為三層樓空間。客家圓樓需開空調面積為2889.92 平方公尺，為5 層樓暨地下室1 樓建築，共計六層空間，故計算方式應為（69.51 ＋126.613 ）（2889.92 6 ）＝0.02591 ，被告應分攤的比例是2.59％，而不是原告所說的10.41 ％等語。

三、並聲明：

（一）原告之訴駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

（三）如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

參、本件兩造不爭執事項及爭點：

一、不爭執事項：原告與被告英華公司於103 年間就系爭標的成立委託經營契約，約定契約期間為5 年，自103 年10月1 日至108 年9 月30日。原告於民國105 年11月25日函知被告英華公司依契約書第13條第1 項第1 款終止契約，終止日訂於105 年12月31日。

二、爭點：

（一）原告依契約書第13條第1 項第1 款終止契約，是否合法？亦即原告訴之聲明第一項有無理由？

（二）原告依不當得利規定請求被告連帶給付自106 年5 月1 日至騰空遷讓訴之聲明第一項所示之房屋及財產之日止，相當於租金之不當得利23,441元，有無理由？

（三）原告依照不當得利或侵權行為規定，請求被告給付104 年5 月至104 年10月之空調分擔費用76,383元，及105 年6月至105 年10月之空調分擔費用55,714元，有無理由？

（四）原告依照不當得利之規定請求被告給付106 年房屋稅60,218元，有無理由？

肆、本院之判斷：

一、原告依契約書第13條第1 項第1 款終止契約，是否合法？亦即原告訴之聲明第一項有無理由？

（一）按系爭契約第13條第1 項約定：「甲方（即原告）於租賃期間除依本契約其他規定外，有下列情事之一者，得終止或解除契約。一、為配合政策需要收回自行處理者。二、委託經營管理之原因消滅者。三、違反本契約第6 條之規定者」，關於原告主張終止契約之第1 款約定，綜觀系爭契約全旨，應指身為行政機關之原告，就私法上之系爭契約，基於系爭契約簽訂當時無法預期之政策上需要，導致需將系爭標的收回自行處理之情形；原告須具備上開第1款所示之不可歸責於己之事由，始取得該款所定單方終止契約之權利。

（二）本件原告提出105 年11月24日其內部簽呈，該簽呈主旨欄記載：「謹陳『客家圓樓及周邊廣場』委託經營案修正招標資料1 份，請核示」，說明欄第二段記載：「客家圓樓自103 年10月啟用迄今已逾2 年，基於使用者付費原則，104 年7 月1 日起開始收費入館，惟因每年經營管理費用約需800 萬元，考量本縣財政窘困，擬自106 年1 月1 日起客家圓樓整棟及周邊廣場委外經營，以減輕縣庫支出」等語（見本院卷第203 頁），主張因客家圓樓自103 年10月啟用迄至105 年11月止，每年經營管理費用需800 萬元，考量原告財政困窘及系爭契約僅就客家圓樓之部分出租，未能有效之整體經營，致收支失衡，故原告擬將客家圓樓及其周邊設施一併委外經營，以減輕原告縣庫之支出等語（見本院卷第199 頁）。惟查，原告所稱之每年經營管理費用約需800 萬元、原告財政困窘、系爭契約僅就客家圓樓之部分出租等情，均為系爭契約簽訂時原告已知或可得而知之事項，非屬系爭契約簽訂當時無法預期之政策上需要，且依上開簽呈之旨，原告終止契約收回系爭標的之後擬委外經營，亦即與本件原告於103 年8 月8 日決標委外（即委託被告英華公司）經營之處理模式同一，尤非屬系爭契約第13條第1 項第1 款約定之「收回自行處理」。是原告以此為由終止系爭契約，難認合法。從而，原告再以系爭契約業已終止為由請求被告遷讓返還系爭標的及返還起訴狀附件一所示之財產，即無理由。

二、原告依不當得利規定請求被告連帶給付自106 年5 月1 日至騰空遷讓訴之聲明第一項所示之房屋及財產之日止，相當於租金之不當得利23,441元，有無理由？原告依契約書第13條第1 項第1 款終止契約為不合法，已如上述，亦即原告與被告英華公司間之系爭契約仍有效存續，則原告依照不當得利法律關係請求被告連帶給付相當於租金之不當得利，即無理由。

三、原告依照不當得利或侵權行為規定，請求被告給付104 年5月至104 年10月之空調分擔費用76,383元，及105 年6 月至105 年10月之空調分擔費用55,714元，有無理由？

（一）關於冷氣之使用及使用期間：原告主張被告英華公司於104 年5 月至104 年10月及105年6 月至105 年10月就系爭標的有使用冷氣，被告則否認其有於上開期間使用冷氣。經查，原告就此部分請求，業已提出電費收據（見本院卷第109 至113 、285 至293 頁）為憑，且上開期間為夏季期間，依經驗法則判斷，自有使用冷氣之需要；再者，被告所提英華公司104 年5 月4日英華苗字第1040504 號函記載「貴局宋小姐稱已自星期日（4 月26日）恢復供氣，實際上為4 月28日（星期二）恢復供氣，至感德便！」（見本院卷第267 頁），亦可佐證負責經營系爭標的之被告英華公司已自104 年4 月28日開始使用冷氣；則原告主張被告英華公司於104 年5 月至104 年10月及105 年6 月至105 年10月就系爭標的有使用冷氣乙節，堪以採信。

（二）關於被告應分擔冷氣電費之計算方式：原告主張被告分擔冷氣電費之計算方式應為103 年11月8日協調會議結論（一）選項一，即被告承租面積301.11㎡除以客家圓樓須開空調面積2889.92 ㎡，計算得10.41 ％，惟此為被告所否認。經查：

⒈兩造曾於103 年11月8 日就空調費用分攤事宜開會，會議結論提出之其一選項為以承租面積計算被告負擔10.41 ％，其二選項為被告自行安裝直立式冷氣，電路透過分錶（見本院卷第77頁）；其後原告於104 年4 月22日以苗文推字第1040003373號函致被告英華公司，表示「客家圓樓空調已請原裝設機電公司評估，無法另裝設分錶，若貴公司不另安裝直立式冷氣，標租範圍之空調費用計算方式，仍以103 年11月18日協調會議結論（一）選項一方式計之，並請於文到後5 日內函復本局是否同意」（見本院卷第87頁）；被告英華公司則於104 年4 月24日以英華苗字第10400424號函致原告，主旨欄記載「本公司願意接受貴局裁定任何冷氣付費金額，請立即恢復冷氣供應為盼」，說明欄記載「. . . 二、本公司同意付款，如主旨。但無法接受貴局的計算方式。冷氣使用豈有以二度空間計算，絕對應該是用三度立體的空間計算，希望在恢復冷氣供應之後，繼續討論. . . 。三、. . . 雙方未達成新共識之前，以貴局計價為準」（見本院卷第89頁）。準此，堪認被告英華公司曾同意原告所提出之被告負擔10.41 ％之計價方式。

⒉被告雖又辯稱被告以承租面積比例計價不合理，並稱合理之計算方式應為（69.51 ＋126.613 ）（2889.926 ）＝0.02591 ，及主張被告應分攤的比例是2.59％云云。惟查客家圓樓地下層面積683.04平方公尺，1 樓面積1385.44 平方公尺，2 樓面積803.56平方公尺，3 樓面積581.63平方公尺，夾層面積23.08 平方公尺，總計面積3476.75 平方公尺（見本院卷第47頁之使用執照），是2889.92 平方公尺應係整棟客家圓樓需開空調之面積，被告以該2889.92 平方公尺再乘以6 作為分母計算，顯無理由，而難採信。

⒊從而，關於被告應分擔冷氣電費之計算方式，應以原告所提之10.41 ％計算，較為可採。

（三）綜上，原告依不當得利之法律關係，主張被告英華公司應分擔104 年5 月至104 年10月冷氣電費76,383元（計算表見原證11即本院卷103 頁），及105 年6 月至105 年10月冷氣電費55,714元（計算表見原證12即本院卷107 頁），為有理由，應予准許。此部分既已為原告勝訴判決，則原告另依侵權行為規定為請求，即無審認之必要。

（四）至就被告潘行一部分，被告潘行一並非此項不當得利之受領人或侵權行為人，則原告依據不當得利或侵權行為之規定請求被告潘行一連帶給付，為無理由。

四、原告依照不當得利之規定請求被告給付106 年房屋稅60,218元，有無理由？

（一）原告主張參照系爭契約參系爭契約第8 條約定，被告應給付106 年房屋稅60,218元。就此被告先於107 年1 月5 日開庭時稱：「（法官問：之前有無繳納房屋稅？）106 年沒有，105 年有。如果法院認定契約仍然存在，被告同意繳納106 年房屋稅60,218元」（見本院卷第239 頁）；復於107 年2 月26日以書狀改稱：被告公司僅應負擔房屋稅中營業用部分44,784元，不應負擔房屋稅中非住家非營業用部分15,434元等語（見本院卷第259 頁）。經查，系爭契約第8 條約定：「本契約標的物之地價稅、房屋稅及因經營項目所涉及之相關稅捐及水電瓦斯費用均由乙方負責申報繳納。如涉及需另行施設管線及其他營業所需相關設施設備，概由乙方自行負責」（見本院卷第41頁），核其真意，係指房屋稅之全部應由被告英華公司繳納，是被告英華公司其後改稱其只應負擔房屋稅之一部分云云，並無理由。而被告自承並未繳納106 年房屋稅60,218元，則原告於實際繳納該106 年房屋稅60,218元之後，依不當得利法律關係，請求被告英華公司給付106 年房屋稅60,218元，為有理由，應予准許。

（二）至就被告潘行一部分，其非此項不當得利之受領人，則原告依據不當得利之規定請求被告潘行一連帶給付，亦無理由。

伍、結論：原告依照不當得利規定，請求被告英華公司給付104 年5 月至104 年10月之空調分擔費用76,383元，105 年6 月至105年10月之空調分擔費用55,714元，106 年房屋稅60,218元部分，並就上開共192,315 元自106 年6 月19日（參見本院卷第139 頁，於106 年6 月8 日對被告英華公司寄存送達起訴狀繕本）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原告對被告英華公司之其他請求及對被告潘行一之請求，則無理由，應予駁回。

陸、其他說明：

一、原告聲請傳訊證人宋麗雪、劉彩蓉，欲證明被告英華公司於104 年5 月至104 年10月及105 年6 月至105 年10月期間就系爭標的有使用冷氣，且原告無中斷空調之情事，由於此部分已依上開事證為有利於原告之認定，故無傳訊之必要。

二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述。

柒、假執行部分：

（一）本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。而原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院依職權宣告假執行，不另為准駁之諭知。

（二）另依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依聲請酌定相當擔保金額，為被告英華公司得免為假執行之宣告。

捌、訴訟費用部分：訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。