臺灣苗栗地方法院民事判決

原告

徐瑞㙐

原告

徐瑞滉

原告

徐盛義

原告

徐瑞翰

原告

徐瑞淼

原告

徐瑞金

原告

徐盛貴（徐瑞敏之承受訴訟人）

原告

徐盛其（徐瑞敏之承受訴訟人）

原告

徐碧鳳（徐瑞敏之承受訴訟人）

原告

徐碧嫣（徐瑞敏之承受訴訟人）

共同訴訟代理人

張馨月律師

共同訴訟代理人

饒斯棋律師

上一人複代理人

呂依蓉

被告

彭莊玉蘭

訴訟代理人

彭淦和

朱昌碩律師

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107 年12月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項、第2 項前段分別定有明文。本件兩造之耕地租佃爭議經苗栗縣大湖鄉公所耕地租佃委員會於106 年12月27日調解不成立，復經苗栗縣政府耕地租佃委員會於107 年3 月28日調處，被告不服調處結果，故苗栗縣政府移請本院審理，有苗栗縣政府107 年3 月30日府地權字第1070062063號函在卷可稽（見本院卷一第15頁）。是本件起訴合於前開法條規定，合先敘明。

二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所請求確認為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。原告主張其與被告就坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○段○00000 地號土地（下稱系爭土地）之耕地三七五租約，因被告違反減租條例第16條第1項規定，租約無效，故兩造間三七五耕地租賃關係不存在等語，為被告所否認。是上開租賃關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決法律上之利益。被告雖抗辯：租約有效與否，非確認之訴標的；其於租賃期間涉及未自任耕作或不法改變用途，僅屬中止、撤銷、或解除租約之問題，原租約之法律關係事實存在而明確，原告不循終止租約或解除租約等途徑，提起本件確認之訴，而非給付之訴，難認合法云云。惟本件訴訟標的為減租條例第16條第1 項規定，法律效果向後失其效力，不待終止租約等表示，且原告並非提起確認租約無效之訴訟，被告上開抗辯，曲解規定，並不足採。

三、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件原告徐瑞敏於107 年8 月23日訴訟繫屬中死亡，有其死亡證明書附卷可憑（見本院卷二第259 頁），其繼承人即徐盛貴、徐盛其、徐碧鳳、徐碧嫣具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第255 頁），核無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠系爭土地為原告所共有，兩造就系爭土地訂立私有耕地租約（下稱系爭租約）並辦理三七五租約登記。然被告不僅未耕作，復擅自將系爭土地變更用途改為鋪設或搭建如內政部國土測繪中心（下稱國測中心）107 年11月26日補充鑑定圖（下稱附圖）所示編號甲之水泥空地一、編號乙、乙1 之水泥空地二、編號丙之建物（下稱系爭建物）、編號丁、戊之水塔（下合稱系爭地上物）。又被告另於系爭土地設置湖光山色露營區營利收費，設有相關浴廁、盥洗設備等設施供遊客休閒遊憩，均未徵獲原告同意。其上開不自任耕作情事，已違反減租條例第16條第1 項承租人應自任耕作之規定，縱認其僅一部土地未自任耕作，依同條第2 項規定，系爭租約仍應全部歸於無效。爰依減租條例第16條規定訴請確認兩造間之三七五耕地租賃關係不存在，併依民法第767 條第1 項規定請求被告拆除系爭地上物返還土地等語。

㈡並聲明：⒈確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在；⒉被告應將坐落系爭土地上如附圖編號甲所示面積229 平方公尺之水泥空地一、編號乙、乙1 所示面積15平方公尺之水泥空地二、編號丙所示面積221 平方公尺之建物、編號丁所示面積4 平方公尺之水塔、編號戊所示面積14平方公尺之水塔拆除，並將上開土地返還予原告；⒊願就前揭第⒉之聲明供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠訴外人即被告祖先彭昂二於日治時期在同段865-7 等地號土地建築三合院並設籍居住，訴外人即後代彭德勝經商不善，將上開土地出售予劉家，彭德勝嗣仍繼續耕種，並保留三合院居住。迄83年間，訴外人頭份建設股份有限公司（下稱頭份建設公司）欲在上開土地建築鴻福大樓社區，而三合院祖厝之占用，導致無法改建，當時訴外人即劉家地主劉碧英、劉徐添娘、劉金治等人將上開土地含祖厝之占用地出售予訴外人即同宗族人劉士滉，由其與頭份建設公司合作上開鴻福建案。劉士滉嗣積極與訴外人即彭德勝之子彭洪源交涉，協調將劉家所有同段865-6 地號土地讓與彭洪源，因同段865-6地號土地不適合建屋，地形彎曲且近斷崖。劉士滉再與訴外人即系爭土地管理人徐濟南協調，予其新臺幣（下同）5萬元等財物補償，其同意彭洪源興建新宅部分越界占用系爭土地，當時目測僅占用系爭土地5 至10坪，興建前頭份建設公司、徐家、劉家、彭家均至現場建築基地訂樁，完成系爭建物之興建，彭洪源舉家遷入，嗣同段865-6 地號土地所有權由訴外人即被告配偶彭淦和繼承。故系爭建物經原告之上一代同意興建，原告徐瑞㙐知情同意並收取租金，其餘原告均無意見。又系爭建物為住家兼宮廟使用，於104 年間另作修建，並未擴建或變更用途。

㈡被告前依法向苗栗縣大湖鄉公所申請轉作百慕達草，配合農業觀光政策，仍屬農業使用。而草皮上之空間如何使用，應屬於佃農權限，與地主無關。被告兒子原計畫於系爭土地設置湖光山色露營區，並在其所有同段865-6 地號土地設有活動廁所及供水站。但因欠缺土地權狀、工商登記，且苗栗縣政府檢查不合格，遂打消此意，僅於廟會活動期間開放予香客活動，絕無營業使用。又107 年已翻除草皮恢復耕作，並無未自任耕作之情事等語，資為抗辯。

㈢並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉就原告第⒉項聲明，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下：

㈠兩造不爭執事項

⒈系爭土地為原告所有（見本院卷一第123-125 頁），兩造就系爭土地訂有系爭租約並辦理三七五租約登記（見本院卷一第127 頁）。

⒉侯興宮（系爭建物）於系爭租約成立後之83年間興建，與所坐落之水泥空地，為被告所有（見本院卷一第359 、361 頁）。

⒊坐落同段865-6地號土地上之廁所為被告所有。

⒋「湖光山色露營區」之FACEBOOK官方粉絲團由被告設置（見本院卷一第413 頁）。

㈡兩造爭執事項：系爭土地之使用，有無違反減租條例第16條第1 項「承租人應自任耕作」之規定？

四、本院之判斷

㈠系爭土地設置露營區及興建系爭地上物，違反減租條例第16條第1 項「承租人應自任耕作」規定：

⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。又所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借予他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途（最高法院103 年度台上字第2580號判決意旨參照）。

⒉經查，被告所有如附圖所示編號丙建物（即系爭建物）、編號丁、戊水塔，及編號甲水泥空地一、編號乙、乙1 水泥空地二，均占用系爭土地；另其所有有綠線所圍區域所示之廁所坐落於相鄰之同段865-6 地號土地上等節，業經本院囑託國測中心測量明確，有本院履勘筆錄、照片（見本院卷一第625-63 3頁、卷二第245-253 頁）、國測中心107 年11月27日測籍字第1078431334號函附之附圖存卷可按（見本院卷二第289-293 頁）。是被告所有之系爭地上物，確實占用系爭土地達483 平方公尺。被告雖抗辯：國測中心上開鑑定結果，主建物偏離被告所有同段865-6 地號土地，將近一半興建於系爭土地上，與事實不符，因88年921 大地震苗栗有走山、地形變更情形，上開附圖，明顯與苗栗縣大湖地政事務所之地籍圖不符云云。惟被告業已自陳：因基地移動及轉向會占用系爭土地5-10坪，當時建屋時用目測，沒有測量等語（見本院卷二第11頁、卷一第257 頁），國測中心為政府機構中具有土地測量專業技術之最高測量權責機關，而被告興建當時既未由專業單位依客觀方法測量，徒憑前揭不準確之目測或走山之主觀臆測，遽指前揭測量有誤，並不可採。

⒊復查，被告於先前調處程序時，已自承：因為改善收入，設置露營區，僅止於籌設試辦階段，. . . . . 試辦後並無預期理想等語（見本院卷一第18頁）。次查，被告所設置之「湖光山色露營區」之FACEBOOK官方粉絲團，於106 年10月至12月間，確有張貼搭帳棚之照片，及張貼「湖光山色露營區，這個月都還有空位喔」、「11/26 、12/3、12/10 、12/17 、12 /24都還有營位喔！」，「帶客入場中」，「本營區12/1 0、明年1 月、2 月、3 月都還有營位喔. . . . . .. 請趕快來預約喔」，並轉貼訴外人彭涂和「湖光山色. ... . 除12月31日滿帳! ，其餘都還有帳位! . . . . . .」貼文（見本院卷一第413-417 頁）。再者，本院履勘時委請國測中心實測之廁所雖位於相鄰之同段865-6 地號土地上，惟該廁所（見本院卷一第633 頁），核與上開FACEBO OK照片所示供露營區使用之廁所（見本院卷一第419 頁）相同。綜上，足堪認定被告於上開期間，確將系爭土地供設置露營區營利，已不自任耕作。被告雖抗辯：僅於廟會活動期間開放系爭土地予香客免費露營及活動，絕無作為營業使用，露營區只是計畫而未經營，因政府檢查不合格云云，其僅止於計畫之辯解，與前揭明確之事證不符，並不可採。又被告請求通知證人即大湖鄉公所農觀課課長黃旭志，以證明其申請轉作百慕達草，黃旭志答覆依法申請轉作，草皮供香客露營合於規定之事實。惟被告就系爭土地之使用，不僅自承改植已非耕作用之百慕達草，且確有開放露營區營位使用，客觀上已屬不自任耕作，不論其主觀上認為適法與否，已違反減租條例第16條第1 項規定甚明，故前開證人無調查之必要。

⒋另查，被告所有系爭建物兼供居住及宮廟使用乙節，為兩造所不爭執，即使自83年興建後未擴大增建，此已非供耕作之用，亦屬不自任耕作，違反減租條例第16條第1 項規定。故被告請求傳訊證人即鐵工廠工人吳鎧鑫以證明系爭建物於104 年間翻修時並未擴建乙情，核無調查之必要。

㈡兩造間之系爭租約無效，故兩造之耕地三七五減租關係不存在：

⒈按承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效（最高法院84年度台上字第2975號判決、46年台上字第57號判例意旨參照）。所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照）。又所謂原訂租約無效，係指原訂租約全部無效、無待於當事人主張或法院宣告終止，當然向後失其效力、確定的不生效力，無從因事後之追認或類似行為而更生效力，亦不因時間的經過而補正（最高法院103 年度台上字第2580號判決意旨參照）。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決意旨參照）。

⒉被告提供系爭土地設置露營區及興建建物作為居住兼宮廟使用，已違反不自任耕作，系爭租約已全部無效，且無待原告另為終止之表示，已歸於消滅而不存在。即使被告於本院履勘前撤除露營區、翻除百慕達草及復植作物（見本院卷一第625 、631 頁之106 年7 月16日勘驗筆錄及所攝照片），或原告徐瑞㙐縱有對被告收取系爭租約之租金屬實，依前述說明，仍無法補正系爭租約之效力。何況，被告對於原告徐瑞㙐收取租金，及有權代表全體原告一事，亦未舉證以實其說。是被告所辯之其與徐瑞㙐上開舉動，無礙於本院前揭認定。

㈢被告無其他合法占有權源：

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告為系爭地上物之所有人，其對原告就其土地有所有權存在之事實既無爭執，則應就其取得占有具有正當權源之事實證明之。

⒉被告不能執系爭租約作為占用系爭土地之權源，業如前述，其雖另抗辯：劉士滉購得劉家土地，與頭份建設公司合建，因彭家祖厝占地，影響工程改建，故劉士滉與彭洪源交涉，由劉家割讓同段865-6 地號土地予彭洪源，彭家才同意放棄舊家，改遷新家，但因該處地勢離斷崖近，劉士滉遂與系爭土地前管理人徐濟南協調，劉士滉就土地占用部分補償徐濟南5 萬元等財物，20幾年來，原告均無意見等語，為原告所否認，被告雖提出劉家83年6 月19日之委託書、徐濟南於83年7 月23日出具之收款收據為證（見本院卷二卷103 、105頁），及請求通知證人陳清田、彭士軒、劉奕喜等人作證上述經過。惟查，系爭土地原為訴外人徐雲經所有，嗣於64年11月18日由徐榮沐、徐榮鑫、徐濟南因分割繼承分別登記為應有部分各1/3 乙節，有苗栗縣土地登記簿存卷可參（見本院卷二第227 頁之次頁）。而被告提出之前揭收款收據，縱認形式上真正，乃係由徐濟南一人出具，而其僅是系爭土地共有人之一，無法逕代其他共有人管理或同意系爭建物之占用。況且，被告已自承：當時徐家有徐榮沐、徐榮鑫、徐濟南三兄弟，因徐榮沐、徐榮鑫均已往生或不管事，故系爭土地由徐濟南就近管理，協調2 年多才與徐濟南達成協議，由劉家就占用部分補償5 萬元予徐家等情（見本院卷二第9-12頁）。可知其充其量僅取得徐濟南之同意，並未取得徐榮沐、徐榮鑫之同意，難認原告前手均事前同意系爭建物之興建。是被告前揭經原告或原告前手同意之抗辯，亦不可採。而被告請求調查之前揭證人，就被告所述之待證事實，既與徐榮沐、徐榮鑫或其全體繼承人同意建物之占用之事無涉，自無再予調查之必要。

⒊此外，被告未再舉證以實其說，從而，原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定請求被告拆除系爭地上物，並將上開返還土地予原告，為有理由。

五、綜上所述，被告將承租之系爭土地供作露營區及建屋使用，已違反不自任耕作，系爭租約無效而歸於消滅；且其未經原告或其前手全體同意系爭地上物之興建。從而，原告依減租條例第16條第1、2項、民法第767條第1項前段、中段規定，請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，被告應將坐落系爭土地上如附圖編號甲所示面積229 平方公尺之水泥空地一、編號乙、乙1所示面積15 平方公尺之水泥空地二、編號丙所示面積221 平方公尺之建物、編號丁所示面積4 平方公尺之水塔、編號戊所示面積14平方公尺之水塔拆除，並將上開土地返還予原告，為有理由，應予准許。

六、原告就其第⒉項聲明陳明願供擔保後，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。