臺灣苗栗地方法院107年度重訴字第12號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣苗栗地方法院
• 裁判日期: 108 年 06 月 19 日

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第12號原　　　告　方靜
訴訟代理人　方世樑
方世玉
被　　　告　魏子淇

訴訟代理人　吳于安律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○里0 鄰○○路000 號房屋如附表所示項目回復原狀。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）40萬元，及自民國106 年5
月5日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。
三、被告應給付原告30萬元，及自民國106 年5 月5 日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
四、被告應給付原告80萬元，及自民國106 年5 月5 日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
五、被告應給付原告130 萬元，及自民國106 年5 月5 日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，兩造於房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第19條約定，如因本租約發生爭訟時，雙方同意以本院為第一審管轄法院，有系爭租約在卷可稽（卷一18頁），是本院自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告於民國103 年5 月19日與原告簽訂系爭租約，向原告承租坐落苗栗縣○○鎮○○里0 鄰○○路000 號房屋1 樓至5 樓（下稱系爭房屋），租期15年，至118 年10月31日止，前5 年每月租金為10萬，第6 年至第10年為14萬元，第11年至第15年為13萬元。被告於106 年3 月2 日，與原告、原告兄長於系爭房屋協商租約事宜，因系爭租約約定被告得轉租第三人，被告稱如果沒有轉租出去，將提前於106 年3 月1 日終止租約。原告要求被告應依約給付所積欠達2 期以上租金、回復原狀（回復原狀期間照算租金、違約金）、給付違約金200 萬元等始同意終止。其後被告仍未依約履行，原告於106 年4 月10日以存證信函催告，亦未獲置理。被告提前終止系爭租約雖未得到原告同意，惟此僅為被告應依系爭租約第18條第9 項後段約定，對原告負有賠償責任，對於系爭租約已於106 年3 月1 日因被告意思表示而終止乙節，並不影響。
（二）原告各項請求如下：
1、回復原狀：依系爭租約第18條第2 項、第3 項約定，被告應將系爭房屋回復原狀，然被告尚有下列項目未回復原狀，為此請求被告應依附件所示回復原狀平面位置圖狀暨項目一覽表所示（卷二418 至430 頁，下稱如附圖），將系爭房屋回復原狀後遷讓返還原告。
（1）地板磁磚部分：原告在1 樓至5 樓地板原鋪設石英磚（40x40 ），現況磁磚已經敲掉，1 、2 舖塑膠地板，3 、4
、5 樓是水泥地。原告請求被告於1 樓至5 樓均舖石英磚，顏色、品牌不拘。
（2）樓梯部分：系爭房屋原狀設有樓梯，右側為鋼板樓梯，左前、左後鋼筋水泥樓梯，3 座樓梯現況都被敲掉，寬度如附件所示。
（3）側門封閉：被告在系爭房屋2 樓左側有挖逃生門，現況是一個洞。
（4）油漆部分：3 樓牆壁原狀是水泥油漆，但被告弄成類似石頭漆，請客人在牆上塗繪。
（5）隔間部分：系爭房屋3 樓原是空的，但被告因生意需求，做水泥隔間。
（6）1 至5 樓水電瓦斯管線：被告將5 樓水電瓦斯管線重新配置，但不符合住家的需求，瓦斯是營業的，所以管線要重新設置。5 樓原本是空的，未裝潢、無隔間，原狀設置流理台設備，但遭被告拆掉。
（7）貨梯：被告把將系爭房屋中間挖洞，5 樓設置廚房，為了將食品運輸到3 、4 樓營業場所，所以設一座貨梯，貨梯仍未拆除，請求拆除。
（8）建物牆面及外面的廣告招牌請被告拆掉。
（9）雜項搭鷹架是因為招牌很高，要搭鷹架才能拆除，逃生門恢復也是要搭鷹架才能施工。
2、給付租金：被告尚積欠105 年11月至106 年2 月共4 個月之租金40萬元。
3、提前終止租約賠償：依系爭租約第18條第9 項約定「契約期間尚未屆滿前，一方擬欲終止契約時（須提前1 年以書面通知對方），應得對方之同意，否則應以尚未履行期間（即終止契約時起算至契約期間屆滿時止）之租金總數賠償對方」。被告無法定終止事由，於租賃期間未滿即片面終止租約，依上開約定，被告應賠償原告未履行期間之租金總數1,940 萬元【計算式：（106 年3 月1 日至108 年10月31日，計32個月每月10萬元＝320 萬）＋（108 年11月1 日至113 年10日31日，計60個月每月14萬元＝
840 萬）＋（113 年11月1 日至118 年10月31日，計60個月每月13萬元＝780 萬，合計1,940 萬元】
4、未回復原狀之損害賠償：依系爭租約第18條第3 條約定「租賃屆滿或終止契約時，乙方應回復原狀遷讓房屋予甲方…如不及時遷讓交還房屋回復原狀，甲方自租賃屆滿或終止契約之翌日起，除按約定租金向乙方收取租金外，每月得向乙方請求賠償按約定租金5 倍計算之懲罰性違約金至遷讓完了之日止」。被告未回復原狀，有關地板、磁磚、樓梯、裝潢設備拆除等，均影響系爭房屋之使用，致原告無法出租。被告若能如期清空並回復原狀，則原告不用重建或維修即可馬上出租他人，每月所受利益至少10萬元，被告違約致原告受有不能出租之損害，自應賠償原告違約金。
5、違約賠償施作電梯之費用：依系爭租約第14條第2 項第4
款約定「乙方若有重大違約時…乙方另需賠償甲方200 萬元（施作電梯之費用）」，原告因系爭租約第7 條第3 項「 甲方增設乙台可達全棟樓層之商用電梯」約定，應被告要求而設置電梯，耗費約150 幾萬，而無法享有原預期租金之利益，被告自應給付上開違約金。
（四）為此依系爭租約提起本訴。並聲明：（1 ）被告應依附圖所示之位置及項目回復原狀後遷讓。（2 ）被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。（3 ）被告應給付原告1,940 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。（4 ）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至回復原狀之日止，按月給付原告按租金5 倍之懲罰性違約金。（5 ）被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
（五）對被告抗辯所為之陳述：
1、系爭租約是由被告出名、接洽，另2 人與被告之內部關係與原告無關。原告否認被告所稱已於105 年10月中旬表示不租，因106 年被告稱還有長頸鹿美語補習班（下稱長頸鹿美語）來租，顯然被告仍為有權占有，始得轉租。106
年1 月23日當時被告已積欠3 個月租金，被告稱過年資金較緊湊，且給其時間把系爭房屋轉租給願意承租的人，並未談到過年後未出租即終止租約。
2、被告身為麒麟開發事業股份有限公司（下稱麒麟公司）董事長，於103 年3 月間表示欲承租系爭房屋，並希望原告增設電梯，負擔費用，但原告認為設置電梯要花費1 、2
百萬元，且工程浩大繁瑣，萬一被告租沒幾年，原告得不償失，被告遂提出租金提高、租期為15年、保證租期屆滿、違約賠償施作電梯費用200 萬元、申請變更使用及費用由被告負擔，原告始勉為同意簽約而負責增設電梯費用。電梯由原告找廠商施工，花費約140 幾萬，電梯施工時，廠商告知原告如要合法設置電梯，需請建築師畫設計圖，且要將房屋做局部變更，約花費60幾萬元，包括建築師費、施工費等，此部分依系爭租約第9 條第2 項第3 款應由被告負擔費用；原告告知被告，被告認此花費會影響開店營運資金運用，且房屋局部改變會影響開店空間，經被告考量而作罷，爾後電梯施工均配合被告營運需求而施作，舉如電梯位置、規格、施工進度，技術人員均有到現場聽取被告需求而施作，若非如此，原告不可能貿然施作電梯，且自103 年5 月19日至103 年11月施設系爭電梯時，被告皆有在場，並未對電梯合法性表示意見，等於被告已允許私設電梯，自103 年11月至被告口頭終止系爭租約時，被告已使用2 年，從未催告原告要求改善或表示異議等。被告身為麒麟公司董事長，公司營運項目包括一般投資業、餐館業，可知被告非無民法或建築法令概念，依系爭租約第6 條第4 項規定，被告應向主管機關「申報租賃標的物相關之公共安全檢查、消防檢查等經政府法令規定應簽證或辦理之事項」，被告申報相關檢查情況下，怎不知電梯是否合法？再者，增設電梯係依被告當時營運需求而施作，不可能依被告轉租對象不同而變動。被告欲轉租給長頸鹿美語，為一特定營業使用場所，對建築設計、公共安全檢查、消防檢查與一般店家相對有更嚴格規定，被告空言主張長頸鹿美語是電梯不合法因素而不欲承租，至今提不出任何證據，顯不可採。
3、被告有重大違約，逾2 期租金未交付、未將系爭房屋回復原狀等其他有關違反本約條款事宜，故原告依系爭租約第14條第2 項第3 款約定，沒收被告之履約金，於法有據。二、被告則以：
（一）原告明知被告與訴外人范義興、林進元共同合作承租，於系爭建物1 樓經營酸菜白肉鍋、2 樓經營牛排館、3 樓至5 樓被告經營陝西菜。被告經營餐廳於105 年8 月倒閉結束營業，范義興與林進元亦因經營不善，於105 年11月1
日與被告停止合作，故被告於105 年10月中旬已口頭通知因我們做不下去，所以不租了，1 、2 樓房租付到105 年10月份。被告要求范義興二人經原告許可後，方可搬遷，其二人搬遷時原告訴訟代理人亦在現場驗收，故原告僅能就3 樓至5 樓向被告主張權利，不得就1 、2 樓部分主張權利。又被告已於106 年1 月23日與原告協調如何返還房屋，被告表達過完年後沒有轉租出去就終止租約，原告亦同意，是被告已於106 年1 月23日代理范義興、林進元向原告終止租約，原告亦表示同意，被告自無須支付其後之租金。嗣原告於106 年3 月14日將系爭房屋鑰匙拿走。
（二）系爭房屋如欲作為營業使用，須有電梯供上下樓之用，依系爭租約第7 條第1 項約定「本約租賃標的物，甲乙雙方同意簽訂租賃契約後由甲方增設乙台可達全棟樓層之商用電梯交付乙方租賃使用」，第9 條第1 項第1 款約定「甲方需負責其電梯及樓梯變更，外牆完成之相關文件及消防法規通過」，原告向被告保證系爭房屋電梯會通過公共安全與消防檢查而具通常安全性並能供營業使用，被告方與原告簽訂系爭租約。詎料被告於106 年1 月間，欲將系爭房屋3 、4 、5 樓轉租長頸鹿美語，經長頸鹿美語發現電梯未經申請公共安全檢查及消防檢查，而致電梯之安全性有重大欠缺，不合法規而無法使用，4 樓之實際坪數亦與租約內所載坪數不符，故長頸鹿美語拒絕承租。原告基於詐欺故意，以將增設合法商用電梯供告訴人營業使用之詐術，使被告陷於錯誤而承租系爭房屋，被告隨即於1 年內依民法第92條第1 項前段主張撤銷被詐欺之意思表示，系爭租約歸於無效，原告無權依租約主張權利。又縱認原告無詐欺或被告未撤銷意思表思而租約有效，然系爭房屋內之電梯欠缺基本安全性而無法為通常使用，房屋有重大瑕疵，被告有權終止租約，被告於106 年1 月間發現電梯不能合法使用而無法轉租予長頸鹿美語時，即向原告為終止租約之意思表示。另原告未依約設合法商用電梯，依民法第227 條第1 項準用第226 條第1 、2 項之規定，因可歸責於原告之事由，故被告拒絕繼續給付租金，並主張民法第225 第1 項之免給付義務。
（三）原告未履行增設合法商用電梯供被告營業使用之主給付義務，故被告主張同時履行抗辯，不須支付租金為對待給付義務。至於原告聲稱系爭租約第9 條第2 項第3 款規定「申請變更使用及費用，均由乙方自行負責」之部分，係針對第9 條第1 項第2 款約定：「甲方應協助乙方辦理承租標的物使用用途變更（除上述第9 條第1 項外）」，非針對電梯。
（四）依系爭租約第14條第3 項後段約定「甲方需負責樓梯拆除、電梯裝設之建築、消防法規變更完成，若因上述事項導致乙方無法使用，則甲方須賠償乙方1,000 萬元」，原告未完成消防法規變更完成之事項，致電梯欠約安全性而無法使用，故原告依約須賠償被告1,000 萬元。另被告依系爭租約第5 條第1 項約定，已於簽約時支付履約保證金24萬元予原告，依同條第2 項約定，原告應於租賃期限屆滿或協議終止本約後無息退還被告。系爭租約已因被告撤銷而無效，或經被告單方終止，或經雙方合意終止租約，故原告應返還被告24萬元履約保證金。故被告以上開1,024
萬元與本院認被告應給付原告之數額行使抵銷權。
（五）回復原狀部分：
1、1 樓及2 樓：此部分係原告經過驗收回復原狀完畢後，才讓原承租戶搬離，與被告無關。
2、3 樓：
（1）地板磁磚A 部分，被告原本承租時即破爛，原告主張重鋪磁磚無理由。
（2）其他項目不爭執，被告同意自行找廠商回復原狀。
3、4樓：
（1）地板磁磚A 部分，被告原本承租時即破爛，原告主張重鋪磁磚無理由。
（2）側面地板墊高部分，被告承租時即就是如此，被告並未墊高。
（3）其他項目不爭執，被告同意自行找廠商回復原狀。
4、5 樓：
（1）地板磁磚A 部分，被告承租時就是現狀，被告只有切一條水溝，大約1 、2 坪，被告同意就水溝部分自行找廠商回復原狀。
（2）後面樓梯（左側）部分，此處並無樓梯，被告不知原告所指為何；至廚房設施（含水電及壁磚修復）部分，被告承租時就是現狀，未有改裝。
5 、1 樓至5 樓：
（1）1 樓至5 樓水電瓦斯管線配置部分，被告只同意回復5
樓之部分；1 樓至5 樓裝潢設備拆除（含清運）部分，被告只同意回復3 至5 樓之部分；3 至5 樓之貨梯拆除部分，被告同意回復；招牌拆除部分，招牌只有1 、2
樓有，而1 、2 樓原告已驗收完畢，被告不負責；雜項（搭鷹架）部分，因上開拆除工程不需鷹架，被告可雇工完成，故無需此部分費用。
（六）並聲明：（1 ）原告之訴駁回。（2 ）如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、查兩造不爭執之事實為：
（一）被告於103 年5 月19日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋1 樓至5 樓，租期15年，至118 年10月31日止，前5 年租金為每月10萬，第6 年至第10年為14萬元，第11年至第15年為13萬元。（卷一14至18頁）
（二）原告於106 年4 月10日以存證信函通知被告「台端於106
年3 月2 日告知本人，擬自106 年3 月1 日起解除租約…本人亦同時表示在台端有履行上開解約條件下始同意解約，否則不同意台端提前解約並將依契約第18條第9 項規定…處理外，並依約向台端求償其他損害…」（卷一20至21頁）。
（三）系爭房屋內之電梯未依建築法所定程序申請設置。
（四）被告自105年11月起未再繳納租金。
四、本院之判斷：
（一）被告抗辯系爭租約因被告依民法第92條第1 項規定，撤銷被詐欺之意思表示而歸於無效，是否有理由？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，民法92條第1 項、第93條前段定有明文。被告抗辯於106 年1 月間經長頸鹿美語告知電梯不合法，發現受詐欺後即向原告為終止之意思表示乙節，為原告所否認，則被告自應就其受原告詐欺而為意思表示，且於發現詐欺後1 年內為撤銷之意思表示乙節舉證以實其說。然被告並未能舉證證明其已於發現詐欺1 年內行使撤銷權，且本件原告於106 年4 月25日起訴，被告經數次審理、提出答辯狀，始於107 年10月22日答辯狀為前開主張，顯已逾1 年之除斥期間，是被告抗辯系爭租約業經撤銷而無效，即屬無據。
（二）被告抗辯已於105 年10月間以口頭向原告表示因做不下去而終止租約、106 年1 月23日亦向原告表示終止租約，原告亦同意等情，是否有理由？
被告抗辯已於前述時點對原告為終止租約之表示，且原告已同意等情，均為原告所否認，則被告自應就其抗辯事實舉證以實其說。然被告未能提出任何證據證明其已於上開時點為終止租約之表示。況被告主張106 年1 月間欲將所承租之3 、4 、5 樓轉租給長頸鹿美語（卷二165 頁），長頸鹿美語評估要不要租，時間需3 個月等（卷二85頁），可見被告106 年1 月間尚有轉租計畫，是其抗辯已於前開時點終止租約乙節，不足採信。
（三）原告主張系爭租約業經被告單方表示自106 年3 月1 日起終止，是否有理由？
原告主張兩造於106 年3 月2 日協商，被告稱如果沒有轉租出去，將提前於106 年3 月1 日終止租約等情，並據其提出存證信函為證（卷一20至21頁），其上明載「台端於106 年3 月2 日告知本人，擬自106 年3 月1 日解除租約…」等語；被告亦陳稱：3 月2 日我有到現場，協商違建電梯與契約所定不一樣，被告拒絕賠償等語；另參酌被告自105 年11月份起未再繳納租金，原告亦於106 年3 月14日將系爭房屋鑰匙拿走等情，自堪信原告主張被告於106
年3 月2 日表明自106 年3 月份起終止租約乙節為真實。被告固抗辯兩造合意終止乙節，觀之系爭租約第18條第9
項約定「契約期間尚未屆滿前，一方擬欲終止契約時（須提前一年以書面通知對方），應得對方之同意，否則應以尚未履行期間（即終止契約時起算至契約期間屆滿時止）之租金總數賠償對方」；原告上開存證信函明載被告應支付積欠租金、回復原狀、給付違約金200 萬元等，本人始同意等語，顯然原告並不同意雙方合意終止租約；況兩造間尚有租金、回復原狀、損害賠償、違約金等諸多爭議未決，衡情原告當無可能願與被告合意終止租約，是被告抗辯兩造合意終止乙節，即屬無據。
（四）原告請求被告依附件所示回復原狀平面位置圖狀暨項目一覽表所示，將系爭房屋回復原狀後遷讓返還原告，是否有理由？
1、被告固抗辯原告明知被告與范義興等2 人合作承租，其等經營不善，於105 年11月結束與被告合作，其等遷出時亦經原告驗收，故1 、2 樓與被告無關等情，並提出聲明書為證（卷一91頁）。然按系爭租約第12條約明「租賃標的物應以乙方為主體使用，但其中部分乙方得以自己之責任轉租予第三人，但次承租人之一切責任仍由乙方概括承受對甲方全部履行或賠償之責任。乙方依前項如需轉租予第三人，應將轉租之契約制式範本一份交由甲方認可後實施之」、第18條第2 項「契約屆滿或終止契約時，乙方…應無條件將該房屋照原狀歸還甲方」、第3 項「租賃屆滿或終止契約時，乙方應回復原狀遷讓房屋予甲方…」，是依上開約定，被告固得轉租他人，惟基於債之相對性，僅有被告為系爭租約之當事人，應概括承受次承租人之一切責任，依系爭租約負履行或賠償之責任。是次承租人與原告間並無租賃關係，仍應由被告依系爭租約所定條件履行，故被告抗辯1 、2 樓與其無關乙節，並不足採。
2、1樓部分：
（1）原告主張1 樓地板如附圖所示A 部分原鋪設石英磚，B1位置原為水泥樓梯、B3右前側為鋼板樓梯，現已敲掉等情，業據其提出改裝前1 樓房屋照片、現況照片為證（卷一26至29頁），核與原告所述1 樓為石英磚地板，左前側有水泥樓梯乙節相符。經本院現場勘驗結果，1 樓現場為木紋地板，左側前方牆壁可見樓梯拆除露出磚瓦痕跡，有本院勘驗筆錄及現場相片可憑，是自堪信原告主張被告承租後已改變原狀乙節為真實。
（2）至原告主張B2即左後側部分原為水泥樓梯部分，經本院於106 年7 月27日至現場勘驗，一樓左側有木造裝潢，木造裝潢通往廁所（卷一102 頁相片顯示廁所標示）；本院再於107 年10月2 日勘驗，一樓該處牆壁為磁磚，且有小窗戶，原告訴訟代理人稱此部分不清楚，被告稱此處原本無樓梯，為廁所等情（卷二101 、124 頁），堪認此處原應為廁所，而非樓梯，是原告主張B2部分原狀為水泥樓梯乙節，即不足採。
（3）從而，原告請求被告於附圖所示A 部分設置40×40（公分
）石英磚，B1部分設置110 公分寬鋼筋水泥樓梯、B3部分設置120 公分寬鋼板樓梯，為有理由。
3、2 樓部分：原告主張2 樓地板如附圖所示A 部分原鋪設石
英磚、B 部分原有水泥樓梯，已拆除；側門應封閉、甲部
分地板墊高部分拆除鋪平，乙部分吧檯拆除、丙部分櫃台
拆除等情，業據其提出改裝前2 樓相片、現況照片為證（
卷一30至33頁）。另經本院至現場勘驗結果，2 樓地板現
為塑膠地板，左前側原為樓梯位置，左側牆壁打掉為逃生
門，左前方有廁所兩間，有加高，左後側為吧檯、廚房，
左前有一小門進入廚房，此處墊高。被告於勘驗時就2 樓
樓梯位置、牆壁打掉為逃生門、就廚房以水泥墊高乙節均
不爭執；就廁所墊高部分，辯稱廁所原只有靠近最左側一
間有墊高，被告加蓋另一間時同高度延伸等語，有勘驗筆
錄、現場相片在卷可憑（卷一95頁、105 至107 、卷二10
5 頁、128 至130 頁），而觀之原告所提2 樓原狀相片（
卷一31頁）所示廁所內部即有墊高情形，與被告抗辯情節
相符，是除附圖廁所一部分可認非被告墊高外，其餘原告
請求被告於附圖所示A 部分設置40×40石英磚、B 部分設
置90公分寬鋼筋水泥樓梯，將左側側門封閉、將甲地板（
廁所一除外）墊高部分拆除鋪平、將乙部分吧檯拆除、丙
部分櫃台拆除，核屬有據，應予准許。
4、3樓部分：
（1）原告請求被告於附圖B 部分設置鋼筋水泥樓梯、牆壁油漆
、甲部分櫃台拆除、乙部分貨梯拆除，均為被告所不爭執
，是此部分原告請求即屬有據，應予准許。
（2）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條定有明文。原告主張3 樓地板如附
圖A 部分原鋪設石英磚，現已拆除等情，僅據其提出改裝
前3 樓相片1 紙為證（卷一34頁），然該照片天花板、樑
柱水泥裸露，地面堆置砂石，原有地板狀況已無法識別。
經本院勘驗結果，3 樓地板為橘紅水泥地板，被告抗辯因
原地板不堪使用，如同靠近往4 樓方向之地板現狀，原本
是40×40石英磚，與3 樓地板相同等語，固堪認3 樓地板
原為石英磚，然被告所述靠近4 樓方向之地板現狀石英磚
極為老舊、黑黃污漬遍佈，已難為通常使用（卷二132 頁
）。是原告並未能舉證證明3樓地板原鋪設之石英磚係仍
堪使用狀態，故原告請求被告鋪設石英磚以回復原狀，即
不足採。
5、4樓部分：
（1）原告請求被告於附圖B 部分設置鋼筋水泥樓梯、左側門封
閉部分，被告均不爭執，是原告此部分請求即屬有據，應
予准許。
（2）原告主張4 樓地板如附圖A 部分原鋪設石英磚，現已拆除
等情，業據其提出改裝前4 樓房屋情況、現狀相片為證（
卷一36至38頁），依該照片明顯可見地上為白色石英磚。
經本院勘驗結果，4 樓地板部分為水泥，有本院勘驗筆錄
及現場相片可憑，被告亦不否認原地板為磁磚，僅抗辯原
本承租時即破爛等，然依原告所提相片，地板磁磚尚稱完
整，未見明顯破損狀況，而現場現現已均為水泥地，可見
磁磚已遭被告拆除，是原告請求被告回復原狀，即屬有據
。
（3）原告主張被告應將附圖所示甲部分墊磚高瓦拆除乙節，為
被告所否認，依原告所提改裝前相片未顯示此部分，經本
院勘驗結果現狀確有磚瓦水泥高台一小座，惟被告抗辯非
其所施作，原告亦未能舉證證明係被告承租後所施作，是
原告請求被告回復原狀，即屬無據。
6、5樓部分：
（1）原告主張如附圖所示A 部分原鋪設石英磚等情，業據其提
出改裝前5 樓相片及現況相片為證（卷一39至40頁），依
改裝前相片所示，地板鋪設白色石英磚，且無明顯破損，
廚房有ㄇ字形金屬製流理台，且有白色壁磚。惟經本院勘
驗結果，流理台、廚房位置地板磁磚均已拆除，現況為水
泥地，壁磚亦經拆除一道，有本院勘驗筆錄、現場照片在
卷可憑，堪認被告承租後已改變原狀，是原告請求被告回
復原狀，於A 部分鋪設石英磚，C 部分回復設置流理台、
壁磚部分，為有理由。
（2）原告主張如附圖所示B 部分原為鋼筋水泥樓梯乙節，為被
告所否認，並稱此處原無樓梯等語，經本院勘驗結果，現
況為地板，原告訴訟代理人稱此處原為地板，應需拆掉地
板，被告亦稱：此處為被告所填地板。而4 樓同處為樓梯
乙節，為兩造所不爭執，堪認此處應係4 樓通往5 樓樓梯
出口，是原告主張此部分回復原狀為樓梯，將地板拆除等
情，即有理由，應予准許。
7、1 樓至5 樓部分：
（1）原告主張5 樓水電瓦斯管線部分回復原狀，被告同意回復
，是此部分之請求為有理由，應予准許。至1 至4 樓部分
，原告並未具體主張水電瓦斯管線原狀為何？經被告為如
何之變更？是原告請求1 至4 樓水電瓦斯管線應回復原狀
部分，即屬無據。
（2）原告請求1 樓至5 樓裝潢設備拆除（含清運）部分，被告
同意回復3 至5 樓之部分，然1 、2 樓部分雖由被告轉租
他人，仍應由被告依系爭租約負回復原狀義務，是原告此
部分請求核屬有據。
（3）原告請求拆除3 至5 樓之貨梯，含地面孔洞回復，被告同
意回復，是此部分之請求為有理由。
（4）原告請求拆除招牌部分：經本院勘驗結果，系爭房屋外側
外側有一金屬支架，架上有招牌，被告於勘驗時表示確為
被告所架設，有本院勘驗筆錄及現場現片可憑，是原告請
求被告拆除，即屬有據。另原告回復項目另列搭鷹架，經
被告陳明上開拆除工程不需鷹架，被告可雇工完成，是原
告此部分請求非回復原狀所需，自屬無據。
8、原告請求遷讓房屋部分：查本件被告早已遷出系爭房屋，原
告亦已於106 年3 月取得系爭房屋鑰匙，被告並未再占有系
爭房屋，是原告請求被告回復原狀後遷讓房屋，即無理由。
（五）原告請求租金部分：
1、按系爭租約第3 條約定「乙方願支付自103 年11月1 日至108 年10月31日止，每月之租金為10萬元」，是被告於上開租賃期間，自有按月給付租金10萬元之義務。又系爭租約於106 年3 月1 日終止，被告尚積欠105 年11月起至106 年2 月止，共4 個月租金40萬元，是原告請求被告給付上開租金，自屬有據。
2、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文，是租金即為使用、收益租賃物之對價。被告固抗辯原告未依約提供符合建管法規之電梯，故其免給付租金義務、亦得主張同時履行抗辯等情。兩造均不爭執電梯未經建築法規定申請設置，業如前述，被告亦未爭執自承租時起至系爭租約終止之日止，電梯無不能使用之情形，且被告尚轉租范義興等2 人經營餐廳使用，並提出昇降機（電梯）機能保養合約書為憑，可見原告提供之電梯功能上合於使用。被告雖抗辯電梯違規等。然按建築物昇降設備及機械停車設備，非經竣工檢查合格取得使用許可證，不得使用。前項設備之管理人，應定期委託領有中央主管建築機關核發登記證之專業廠商負責維護保養，並定期向直轄市、縣（市）主管建築機關或由直轄市、縣（市）主管建築機關委託經中央主管建築機關指定之檢查機構或團體申請安全檢查。管理人未申請者，直轄市、縣（市）主管建築機關應限期令其補行申請；屆期未申請者，停止其設備之使用，建築法第77條之4 第1 項、第2 項分別定有明文。依原告所提苗栗縣政府108 年4 月16日函文：「主旨：臺端所屬位於本縣○○市○○里0 鄰○○路000 號建築物之昇降設備許可證未依建築法規定辦理申請1 案…說明：…旨揭昇降設備- 機械停車設備使用許可證全國連線交換系統未有登入任何紀錄，請依上開規定儘速辦理維護保養及安全檢查並取得許可證」（卷二473 頁），可見依上開規定，電梯未經合法取得使用許可證、並定期維護保養、安全檢查者，主管建築機關應限期令管理人補行申請，屆期未申請者，停止其設備之使用。被告承租系爭房屋期間，並未經主管機關令其停止設備之使用，是原告已提供系爭房屋供被告使用、收益，電梯亦無不能使用之情形，揆之首開說明，被告即應支付使用、收益系爭房屋之對價。是被告抗辯其免給付租金義務、得為同時履行抗辯等情，均屬無據。
（六）被告提前終止租約賠償：
系爭租約租期為15年，系爭租約第18條第9 項約定「契約期間未屆滿前，一方擬欲終止契約時（須提前1 年以書面通知對方），應得對方之同意，否則應以尚未履行期間（即終止契約時起算至契約期間屆滿時止）之租金總數賠償對方」，此係兩造就他方提前終止契約所生不利益而為損害賠償額預定之約定，具有民法第250 條第2 項賠償總額預定性違約金之性質。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人倘如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號判例、79年台上字第1915號判例意旨參照）。而租金乃為租賃物使用收益之對價，定期租賃契約中，出租人可期待之利益為原預期之租金利益，然承租人如提前終止租約，出租人亦可及早收回房屋，另行出租他人而獲取租金利益。是以承租人提前終止租約，出租人之損失應係再行出租前之租金。系爭租約租期15年，然被告僅承租自103 年11月1
日至106 年2 月，約2 年4 月，依系爭租約約定，被告須賠償至租約期間屆滿時止約12年8 月之租金總數，形同承租人已無使用收益之事實，卻須支付使用收益之對價，顯然兩造違約金之約定過高而明顯失衡，自應予以核減違約金。本院審酌系爭房屋位於頭份市自強路，近市中心，交通便利，鄰近為恭醫院，商家林立，可期待再行轉租期間約為3 月。是本院認本件被告提前終止租約，應賠償之違約金金額以3 個月之租金為相當，是原告請求30萬元之違約金，核屬有據，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。（七）未回復原狀之損害賠償：依系爭租約第18條第3 條約定「租賃屆滿或終止契約時，乙方應回復原狀遷讓房屋予甲方…如不及時遷讓交還房屋回復原狀，甲方自租賃屆滿或終止契約之翌日起，除按約定租金向乙方收取租金外，每月得向乙方請求賠償按約定租金5 倍計算之懲罰性違約金至遷讓完了之日止」。是以租約終止時，承租人即負有遷讓房屋及回復原狀之義務，上開約定為被告倘若未回復原狀之懲罰性違約金約定。又按約定之違約金過高者，法院得依民法第252 條之規定，減至相當之數額，業如前述。本院審酌被告承租系爭房屋，自營並轉租他人經營餐廳供公眾使用，對系爭房屋內部格局、裝潢、地板、樓梯、牆面等均有較大幅度之變更，甚至敲除牆壁、挖掘地面孔洞而設置逃生門、貨梯等，未回復原狀項目眾多，遍及各樓層，已如上述，衡情原告倘如自行雇工，回復原狀所需時間非短，且工項甚多，需覓請不同專業技術人員修復，費時費力；並考量系爭租約已約明被告有回復原狀義務，被告經營餐廳，非經濟上之弱勢者，惟結束營業後竟一走了之，徒留現場滿目瘡痍，整理困難；而原告於106 年3 月14日已收回系爭房屋鑰匙，於106 年4 月10日即發函限期被告回復原狀，於106 年4 月25日提起本件訴訟，於106 年6 月2 日已首次向本院提出回復原狀項目，被告於106 年6 月26日審理表示爭議，經本院於106 年7 月27日首度勘驗現場，被告於勘驗時陳稱「請給我2 個月期間自行拆除復原」，惟於本院106 年11月9 日言詞辯論期日並未到庭等情，有本院卷附訴狀、言詞辯論筆錄、勘驗筆錄在卷可憑。本院審酌原告請求回復原狀經歷，起訴後待本院勘驗確認現場狀況，被告承諾於2 個月後拆除仍未履行，及原告確認被告無意願履行後，倘如原告自行覓工、雇工回復原狀之合理期間約為4 個月，及本院前已審酌被告提前終止租約，被告應給付3 個月租金總額之違約金，已填補系爭房屋未能收回自用之部分損失等情，認系爭租約所定違約金為「除按約定租金向乙方收取租金外，每月得向乙方請求賠償按約定租金5 倍計算之懲罰性違約金至遷讓完了之日止」即等同每月6 倍之租金至回復原狀之日止，顯屬過高，應予核減為8 個月之租金總數共80 萬元為相當。
（八）違約賠償施作電梯之費用：
依系爭租約第14條第1 項約定「乙方有下列各項事由時，視為重大違約：1 、租金逾兩個月未交付…4 、其他有關違反本約條款事由」、第2 項約定「乙方若有重大違約時，得依下列方式處理之…乙方另需賠償甲方200 萬元（施作電梯之費用）」，上開約定乃因系爭租約第7 條第1 項約定「本約租賃標的物，甲、乙雙方同意簽訂租賃契約後由甲方增設乙台可達全棟樓層之商用電梯交付乙租賃使用」，是以原告為被告經營使用，而增設商用電梯，耗費相當之資金，原可預期長期收取租金而彌補資金之投入，然因被告違約而終止契約時，原告耗費資金難以回收而受有損害，故約明被告應賠償200 萬元施作電梯之費用，性質上為違約金之約定。按約定之違約金過高者，法院依民法第252 條之規定，得減至相當之數額，已如前述。本院審酌原告自陳設置電梯實際耗費約140 餘萬元（卷三21頁），且有原告提出之報價單為憑（卷二35頁），而上開電梯仍具使用功能，原告亦自陳當初如果支付變更使用等費用，是可以通過消防、建管法規的等語（卷二87頁），是本院審酌原告投入大筆資金施設商用電梯，惟被告僅承租2
年餘即終止租約，及原告實際施作金額、系爭房屋再行出租前原告仍須耗費金錢保養、維修，及日後倘補足建管程序，電梯仍有合法使用可能，而可預期增加系爭房屋出租之機率等情，認系爭租約約定違約金200 萬元，顯屬過高，應予核減為130 萬元。
（九）被告抗辯其得依系爭租約第4 條第3 項約定對原告請求
1,000 萬元，並主張抵銷，是否有理由？
1、系爭租約第7 條第1 項甲方之責任約定「甲、乙雙方同意簽訂租賃契約後由甲方增設乙台可達全棟樓層之商用電梯交付乙租賃使用」、第9 條第1 項第1 款「甲方需負責其電梯及樓梯變更，外牆完成之相關文件及消防法規通過」、第2 款「甲方應協助乙方辦理承租標的物使用用途變更（ 除上述第9 條第1 項外），並提供相關法定文件及簽章，交付乙方逕行辦理，但甲方不負變更完成之責任」。由上列約定可知，原告負責設置電梯，且負責電梯相關文件及消防法規通過，亦即原告須「負責」設置符合建管法規、消防法規之電梯供被告使用；而關於建物使用用途變更始由被告負責，而由原告「協助」被告辦理；故系爭租約第9 條第2 項第3 款「申請變更使用及費用，均由乙方自行負責」，即係本於第9 條第1 項第2 款乙方應負責辦理承租標的物使用用途變更而為約定，是原告抗辯辦理電梯符合建管法規之費用應由被告負擔乙節，即屬無據。
2、系爭租約第14條第3 項約定「另甲方需負責電梯裝設之建築、消防法規變更完成，若因上述事項導致乙方無法使用，則甲方須賠償乙方1,000 萬元」，是以原告須賠償被告之要件為電梯「無法使用」，然電梯於被告承租期間均可正常使用，功能無虞乙節，業如前述，縱使原告未依建管法規而設置電梯，亦未經主管機關命為停用，故電梯並無無法使用之情事。再者，系爭租約簽訂於103 年5 月19日，租期自103 年11月1 日開始，電梯實際施設完成約為103 年11月間，此為被告所不爭執（卷三17頁），而施設電梯工程所需時間非短，本件電梯既為被告營業所需而由原告負責設置，則關於電梯設置位置、規格，顯亦係配合被告營業場所之規劃而定，原告亦陳稱電梯位置、尺寸等均由被告決定，且技術人員亦聽取被告需求而施作等情，堪認被告就電梯施作進度完全知悉。又被告身為麒麟公司、巴署香連鎖餐飲、熱鍋子酒肆菜館執行長，有原告提出之被告名片、經濟部公司資料查詢資料為憑（卷一77頁、卷二23頁），可見被告係連鎖餐飲業之負責人，對於餐廳經營之建管規定當有相當程度瞭解，且電梯之保養合約亦係以麒麟公司之名義而簽訂。以被告經營連鎖餐廳之豐富經驗、專業度，及系爭租約第6 條第4 款約明「租賃期間乙方應按時向主管機關申報租賃標的物相關之公共安全檢查、消防檢查等經政府法令規定應簽證或辦理之事項」，則有關電梯須依建築法、建築物昇降設備及檢查管理辦法之規定取得取可證並定期維護保養、定期申請安全檢查等情，被告亦應知之甚詳。然被告於租賃期間2 年餘，始終未通知原告補正，可見被告亦默許電梯之未合法設置而認無礙於電梯之使用功能。至於被告固抗辯因電梯未合法致未能轉租予長頸鹿美語乙節，惟從未舉證以實其說，再者，補習班之設置尚須符合短期補習班設立及管理準則等之規定，關於班舍建築之採光、照明、通風、樓梯寬度、防火避難設施、消防設備等均須符合法規，是系爭房屋是否僅因電梯問題而不符補習班之需求，即非無疑。是本件電梯既無不能使用之情形，被告抗辯其得據此請求原告賠償
1,000 萬元，即屬無據。
（十）被告抗辯以履約保證金24萬元主張抵銷，是否有理由？
系爭租約第5 條約定「乙方應於本約簽訂之同時支付履約金24萬元予甲方…前項履約金甲方應於租賃期限屆滿或協議終止本約後15天內無息退還乙方。前項履約金之退還，甲方得優先扣抵乙方依本約約定之各項應付未付之租金、水電、管理費、維修費用及其他違約金及損害賠償金，並於乙方完成本約其應履行之各項義務後一次退還之」。系爭租約雖因被告終止，然被告尚有上述回復原狀義務未履行，而履約金本即為擔保租約義務之履行，是被告既有諸多項回復原狀義務未履行，則原告日後尚有就履約金扣抵之可能，是系爭租約所定「乙方完成本約其應履行之各項義務後一次退還之」之條件尚未成就，是被告請求返還履約金，即屬無據，被告據此主張抵銷，亦無理由。
五、綜上所述，原告本於系爭租約，訴請如主文所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法79條，酌量兩造勝敗比例及系爭租約第18條第6 項關於被告違約涉訟，原告訴訟費用應由被告負擔之約定等情節，命被告負擔訴訟費用。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日民事第一庭 法 官 曾明玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊慧萍
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日附表
┌──┬───┬─────────┬─────────────┐
│編號│樓層 │位置 │項目（回復原狀方式） │
├──┼───┼─────────┼─────────────┤
│ 1 │1 樓 │如附件所示1F平面圖│鋪設地板石英磚40×40公分（│
│ │ │A 部分 │品牌、顏色不拘） │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│ 2 │ │如附件所示1F平面圖│設置110公分寬鋼筋水泥樓梯 │
│ │ │B1部分 │ │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│ 3 │ │如附件所示1F平面圖│設置120公分寬鋼板樓梯 │
│ │ │B3部分 │ │
├──┼───┼─────────┼─────────────┤
│ 4 │2樓 │如附件所示2F平面圖│鋪設地板石英磚40×40公分（│
│ │ │A部分 │品牌、顏色不拘） │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│ 5 │ │如附件所示2F平面圖│設置90公分寬鋼筋水泥樓梯 │
│ │ │B部分 │ │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│ │ │如附件所示2F平面圖│拆除甲：地板墊高部分 │
│ 6 │ │甲（廁所1 範圍除外│ 乙：吧檯 │
│ │ │）、乙、丙部分 │ 丙：櫃台 │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│ 7 │ │如附件所示2F平面圖│封閉側門 │
│ │ │左邊側門 │ │
├──┼───┼─────────┼─────────────┤
│ 8 │3樓 │如附件所示3F平面圖│設置90公分寬鋼筋水泥樓梯 │
│ │ │B部分 │ │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│ 9 │ │如附件所示3F平面圖│拆除甲：櫃台 │
│ │ │甲、乙部分 │ 乙：貨梯 │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│10 │ │牆壁 │油漆牆壁 │
├──┼───┼─────────┼─────────────┤
│11 │4樓 │如附件所示4F平面圖│鋪設地板石英磚40×40公分（│
│ │ │A部分 │品牌、顏色不拘） │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│12 │ │如附件所示4F平面圖│設置90公分寬鋼筋水泥樓梯 │
│ │ │B部分 │ │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│13 │ │如附件所示4F平面圖│拆除乙：貨梯 │
│ │ │乙部分 │ │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│14 │ │如附件所示4F平面圖│封閉側門 │
│ │ │左邊側門 │ │
│ ├───┼─────────┼─────────────┤
│15 │五樓 │如附件所示5F平面圖│鋪設地板石英磚40×40公分（│
│ │ │A部分 │品牌、顏色不拘） │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│16 │ │如附件所示5F平面圖│拆除地板（使四樓B 部分設置│
│ │ │B部分 │90公分寬鋼筋水泥樓梯可通往│
│ │ │ │五樓） │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│17 │ │如附件所示5F平面圖│回復廚房設施（設置不鏽鋼流│
│ │ │C部分 │理台、壁磚遭被告拆除部分）│
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│18 │ │如附件所示5F平面圖│拆除甲：貨梯 │
│ │ │甲、乙部分 │拆除乙：鋼架並鋪平 │
│ │ ├─────────┼─────────────┤
│19 │ │ │回復水電瓦斯管線配置 │
│ ├───┼─────────┼─────────────┤
│20 │1 樓至│ │裝潢設備拆除、清運 │
│ │5樓 │ │ │
│ ├───┼─────────┼─────────────┤
│21 │3 樓至│ │貨梯拆除後地面孔洞回復 │
│ │5樓 │ │ │
│ ├───┼─────────┼─────────────┤
│21 │系爭房│ │拆除招牌 │
│ │屋外 │ │ │
└──┴───┴─────────┴─────────────┘