109年度苗簡字第215號｜民事：履行契約｜裁判日期：109 年 08 月 07 日

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決　　　　109年度苗簡字第215號原　　　告　李嘉慧即創意形象設計企業社訴訟代理人　秦申周被　　　告　苗栗縣苑裡鎮農會法定代理人　鄭憲龍訴訟代理人　顏混發徐正安律師複代理人　　王綏愉上列當事人間請求履行契約事件，本院於109 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠原告於107 年11月16日與被告簽訂店面招商委任及商場設計規劃委任服務合約書（下稱系爭契約），期間自107 年11月1 日起至112 年11月1 日止，被告委由原告辦理被告所有座落苗栗縣○○鎮○○路00號1 、2 樓之不動產（下稱系爭不動產）之執行招商及商場設計規劃。㈡依系爭契約第1 條第5 項第J 款之約定（下稱系爭約定），招商達60% 以上之專櫃，且租金達85萬元之60% ，被告應於當日給付原告27萬元。而系爭不動產有效之地坪約為1,600 坪，可分為⒈1 樓地坪：①出租空間A1、A2、A2-2、A3、A3-2、A4、A5、A6、A7、A8面積合計約438.5 坪；②公共走道與其他公共設施面積約186.5 坪；③旋轉停車場車道及停車空間面積約250 坪；及⒉2 樓地坪：①出租空間面積約625 坪；②旋轉停車場車道及停車空間面積約100 坪，1 樓與2 樓可出租空間之面積約為1,063.5 坪，公共走道、其他公共設施與旋轉停車場車道及停車空間面積約536.5 坪，然截至108 年6 月5 日已出租之部分及每月可收取之租金分別為：1 樓部分A1、A2、A3、A4、A5、A7，合計面積為318.5 坪，每月可收取租金23萬6,950 元；2 樓部分面積為625 坪，每月可收取租金40萬元；又因上述面積有含走道與其他的部分，單純用承租面積來計算顯不合理，公共走道及其他設施部分應先扣除，經扣除後，系爭不動產總出租面積為943.5 坪，已達1 、2 樓可出租之地坪1,063.5 坪之88.7 %；每月可收取之租金金額業已達預定總租金目標85萬元之74.9% ，皆符合系爭契約之規定。㈢原告已依約招商完成，乃依系爭約定，向被告請求給付27萬元，惟被告皆以多種理由推託或置之不理。為此，爰依系爭契約之法律關係，提起本訴。並聲明：被告應給付原告27萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告答辯：㈠兩造所簽訂之系爭契約中載明被告所有之系爭不動產有效地坪約1,600 坪（含公區），由此可證，出租面積包含公設部分共1,600 坪，且依系爭不動產使用執照所示B 、C 棟地上1 、2 層部分面積約為1,684 坪，與系爭契約所訂之招租面積1,600 坪相近，另系爭契約約定招商達60% 以上係指招商承租面積要達1,600 坪之60% 以上，以使商場具多樣性及充分有效利用，並使專櫃商店遍布商場，以免空蕩造成人氣不佳，影響商場日後發展，故招租範圍應包含公設面積。㈡簽訂系爭契約後，原告並未積極招商，致招商成果不佳，依系爭契約第1 條第5 項第A 款所約定之招商1 、2 樓總收入以85萬元為基本標準，所收之租金亦未達到約定標準，故原告不能依系爭約定向被告請求。位於商場二樓之香港商世界健身事業有限公司台灣分公司（下稱世界健身公司），係由省農會通知被告其欲承租場地經營健身中心，經被告評估後通知原告，請原告進行接洽，乃係由被告自行招商後轉介與原告，並非原告之招商成績，故世界健身公司之租金40萬元不能計入原告招商之金額。又依系爭契約第1 條第6 項第6 -1款約定，原告負有管理並接洽協調所有進駐廠商之責，詎原告竟任由世界健身公司拆除2 樓之廁所隔間及地板，未即時通知被告，顯已違反系爭契約第1 條第3 項第F 款及第1 條第5 項第F 款之約定，原告未盡管理之責，因設備毀損、滅失致被告需花費約200 萬元始得回復原狀。㈢被告於108 年5 月30日以苑農總字第1080001861號函（下稱系爭函文）敘明原告缺失部分，因原告未能履約，被告欲終止兩造之合約關係，並請原告於108 年6 月5 日前提出改善計畫，然原告逾期未提出，嗣被告於108 年6 月14日邀原告共同召開協調會，被告於會議中表明兩造簽約至今已7 個多月，惟招商率僅達成20% ，且因原告多項缺失致被告受有損害，被告立即與原告終止系爭契約並載明於會議紀錄，原告法定代理人雖表示會將會議紀錄中之意見攜回與法務部門研究，惟依系爭契約第3 條第2 款之約定，因原告始終未能達成每月租金收入85萬元之標準，經被告以函催告後仍未改善，故被告無需經由原告同意，即可終止系爭契約，故可認系爭契約業已終止。㈣原告之招商率僅有20% ，更有部分廠商於今年3 月已終止承租，並未達成系爭契約所約定之60% ，而被告收受之租金亦未達85萬元之60% ，依系爭約定給付條件必須招租面積及租金二者之比率皆達標準，即原告招商專櫃面積應達1,600 坪之60% 即960 坪，且全部招商專櫃之租金達85萬元之60% 即51萬元時始得請求，原告顯然尚未達成，故原告請求被告依約給付27萬元，顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見卷第198 至199 頁）㈠兩造於107 年11月16日訂立系爭契約，約定被告將系爭不動產之執行招商及商場設計規劃委託原告辦理，期間自107 年11月1 日起至112 年11月1 日止，其中第6 條第5 項第J 款約定「招商達60% 以上之專櫃（雙方完成簽訂草約及保證票事宜），且租金需達85萬之60% ，甲方應於當日給付乙方總金額之30% ，為新臺幣27萬元整（未含稅）之即期票或現金」、第3 條第2 款約定「本合約服務屆至前，除雙方當事人合意提前終止外，立約雙方僅得以本合約所定重大違約情事發生為理由提前終止本合約，重大違約情事包括：…⒉乙方如未依本合約之規定提供本商場招商及設計規劃服務，經甲方以書面催告期限改善而未於期限內改善或完成改善時」。㈡系爭不動產已簽訂苑裡購物中心租賃契約書者包括：⒈林妍筑，租賃標的第1 層編號A4面積10坪，租期108 年1 月20日至113 年1 月20日，每月租金9,000 元；⒉王啟周，租賃標的第1 層編號A7面積5.5 坪，租期108 年1 月20日至113 年1 月20日，每月租金4,950 元；⒊亞毅企業商行，租賃標的第1 層編號A5，面積50坪，租期108 年1 月20日至112 年12月31日，每月租金4 萬5,000 元；⒋金喜美股份有限公司苑裡營業所，租賃標的第1 層編號A3，面積190 坪，租期108 年3 月1 日至116 年2 月28日，每月租金8 萬5,500 元；⒌依夢國際有限公司，租賃標的第1 層編號A2，面積25坪，租期108 年1 月1 日至112 年12月31日，每月租金2 萬2,500 元；⒍世界健身公司，租賃標的第2 層全部，面積625 坪，租期108 年4 月1 日至118 年7 月31日，每月租金40萬元。㈢被告於108 年5 月30日以系爭函文通知原告，以系爭不動產租金未達系爭契約約定之85萬元，D 棟一樓整體規劃不完整，B 棟未能有效招商出租為由，向原告終止契約。四、法院之判斷㈠依系爭約定，原告招商成果必須達到60% 以上之專櫃及租金達85萬元之60% 即51萬元，始得向被告請求27萬元。而系爭契約第1 條第2 項約定乙方所負義務「招商計劃：為本商場招募進櫃廠商事宜。」，亦即原告須為被告招募進櫃廠商，此進櫃廠商，自須係應原告招募而進駐，方得計入原告招商之成果，若廠商並非因原告招募而來，僅由原告負責完成簽約事宜，自不能計入原告招募之成果計算，此由原告於本院審理時主張：一樓的門口的玻璃屋本來是一家服飾店要承租，那時候健身房跟服飾店同時要承租，總幹事叫我跟服飾店說三個月後再來簽約，先給健身房使用，三個月之後，農會就自己去弄一份合約去跟服飾店簽約，就沒有透過我們，服飾店是我們找來的，所以這間的租金七萬元也要算進我們完成的部份（見卷第199 頁），即可得知，此與被告抗辯世界健身公司係被告自行招募不謀而合，足見廠商進駐須因原告之召募行為所致，方得計入原告招商成果，此為兩造共同之認知。㈡而原告自承：有關世界健身中心的部分，我確實從顏主任那裡拿到壹張名片，說他們有意願去租場地，那時有跟李經理聯絡，他們也請健身中心的創辦人來現場，我也有跟他聊，也有講解場地，介紹之後最後由李經理說他們老闆有意願承租（見卷第226 至227 頁），之後再由原告與世界健身公司完成後續簽約事宜。依原告所述，世界健身公司在與原告接觸前，即已表明有意願承租場地，則依前開說明，世界健身公司之進駐，並非因原告之召募行為所致，自不能計入原告招商成果，則扣除世界健身公司後，原告招商之面積為280.5 坪，金額為16萬6,950 元，僅占原告主張可出租地坪1,063.5 坪之約26% ，金額亦遠不及51萬元，不符系爭約定之請款條件。五、綜上所述，原告招商成果不符系爭約定之請款條件，則原告依系爭約定請求被告給付27萬元，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 109 年 8 月 7 日苗栗簡易庭法官王筆毅以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。書記官劉家蕙中華民國 109 年 8 月 7 日

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