109年度訴字第44號｜民事：履行契約｜裁判日期：109 年 08 月 25 日

臺灣苗栗地方法院民事判決 109年度訴字第44號原　　　告　胡秀雲訴訟代理人　張智宏律師黃建誠律師被　　　告　辰翔建設有限公司法定代理人　洪國森訴訟代理人　楊晴翔律師上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國109 年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序方面原告起訴之聲明為「㈠被告應將坐落苗栗縣○○市○○段 000 號辰翔呈祥社區編號B 棟2 樓面積122.775 ㎡，與編號9 停車位，及義民段513 號面積34.38 ㎡權利範圍12/10000土地所有權移轉登記與原告。㈡被告應給付原告房屋價值減少損害新臺幣（下同）766,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年5 ％計算之利息。㈢被告應自108 年12月5 日起至起訴狀送達被告翌日止按日給付原告116 元，即按週年5 ％計算之利息。㈣被告應給付原告遲延交屋損害16,748 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年5％計算之利息。㈤被告應自起訴狀送達翌日起至回復報奉核准建築設計圖說日止，按日給付原告116 元違約損害及按週年5 ％計算之利息。㈥願供擔保宣告假執行。㈦訴訟費用由被告負擔。」，嗣於民國109 年6 月20日變更聲明「㈠被告應將苗栗縣○○市○○段000 號土地、所有權應有部分1000分之117 ，暨其上建號（頭份市○○段000 ○號）即門牌號碼苗栗縣○○市○○里00鄰○○街00○0 號房屋，所有權全部，移轉登記給原告。㈡被告應給付原告766,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5 ％計算之利息。㈢前項請求，原告願供擔保宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。」（卷295 頁），再於109 年8 月5 日變更聲明「㈠被告應將如附表所示之不動產移轉登記給被告。㈡被告應給付原告766,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5 ％計算之利息。㈢前項請求，原告願供擔保宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。」（卷第393 頁、附表詳卷第405 頁），經核，均係基於同一契約之基礎事實而為增減訴之聲明，符合民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款之規定，應予准許，合先敘明。乙、實體方面壹、原告起訴主張：一、原告於105 年10月31日與被告簽立房屋預售契約書（下稱房屋契約），購買辰翔公司於坐落苗栗縣○○市○○段000 地號土地所興建之「辰翔呈祥」社區編號B 棟2 樓房屋一戶，價金為2,555,000 元，其中385,000 元已依工程進度分期付款，其餘2,170,000 元以向銀行貸款方式給付。二、同日原告再向被告購買上開房屋坐落之基地，並簽立土地預售契約書（下稱土地契約，土地契約與上開房屋契約合稱系爭房地契約，購買之標的房屋及土地合稱系爭房地），價金為3,125,000 元，其中465,000 元已依工程進度分期付款，其餘2,660,000 元以向銀行貸款方式給付。三、被告在105 年11月1 日申報開工後，於107 年9 月6 日取得系爭房屋使用執照，依系爭房屋契約第10條（六）之約定，遲延完工達145 天。且系爭房屋尚有外牆未做防水處理、磁磚脫落之重大瑕疵外，亦未經主管機關核准變更，擅自將原核准建築圖面屬於開放空間之一樓綠地，變更為私人車位出售，致生實際建築平面與核准原設計圖面不符重大瑕疵。被告以存證信函催告原告給付第7 期工程款10萬元。原告於108 年10月30日以新竹三姓橋郵局57號存證信函告知所購買為「B 棟、2 樓」，非「A 棟、2 樓」，及上開重大瑕疵外，被告則分別於107 年12月7 日、12月19日、108 年10月23日催告原告給付第7 期工程款，最後於108 年11月13日以律師函作為解除系爭房地契約之意思表示，並以律師函退還原告繳納購買系爭房地之工程款75萬元。四、對被告陳述之答辯㈠原告於接獲被告於108 年10月23日以頭份郵局000409號存證信函後，即已於108 年11月18日匯入100,000 元至被告於第一商業銀行之帳戶，此有卷附匯款單可稽。至於，楊晴翔律師於108 年11月13日所寄發之律師函，並非原告親收而係鄰居代為收受後所轉交者，且原告印象中上開律師函係原告於108 年11月18日匯款後始收受者，否則原告又何需再匯款予被告公司？此外，參諸原告於108 年12月3 日以新竹三姓橋郵局66號所寄發存證信函略稱原告收到 108 年10月23日頭份郵局000409號之存證信函後，已於 108 年11月18日將款項匯入被告帳戶等內容，亦足佐參。故被告公司以上開律師函作為其據以解除系爭買賣契約之依據，依法自容有不合。㈡原告在未經被告點交房屋前發現此項品質瑕疵後，即先以原證七存證信函催告被告修補，復於108 年12月3 日以新竹三姓橋郵局第66號存證信函再次催告被告修補，惟被告受連續催告後竟仍拒絕修補，顯被告毫無修補之誠意。是以，原告亦得類推適用民法第265 條規定在被告修補前拒絕自己之給付，併此敘明。㈢茲依被告於簽訂系爭買賣契約所提供「辰翔呈祥分期付款表」所示，原告所支付第6 期款係「外飾完成」意即被告公司應依約將系爭房屋「外飾完成」後，始得要求給付第7 期款項。惟因系爭房屋確有外牆未做防水處理、磁磚脫落等重大瑕疵，已如前述。惟若被告仍否認此事實，則請定期履勘現場，以查明上情。㈣再依系爭建案之建造執照所示，系爭建案只設置空內停車位4 輛，且被告所提供之1 樓平面圖亦僅設置4 個停車位，此有卷附系爭建案建造執照及1 樓平面圖可稽（卷213 頁、215 頁、217 頁參照）。㈤系爭建案之建造執照所示，系爭建案因適用苗栗縣騎樓沿街步道空間設置自治條例獎勵規定而增加樓地板面積119.4 平方公尺，故被告應提供系爭建案前方空地供作人行步道使用，並應予綠化，此參諸被告所提供之1 樓平面圖，亦足佐參。㈥被告明知上情，竟於出售系爭房地時故意隱瞞上情，提供不合法之停車位配置圖供原告選購，致使原告陷於錯誤，而選購該配置圖所示編號9 所示之車位，此有被告所提供之停車位配置圖可稽。據此，足徵被告自始即有欺罔原告之不法情事。㈦且被告於完成系爭建案並取得使用執照後不久，即將所施設之人行步道及綠地予以鏟除，並另行舖設水泥、劃設停車格，甚在其上興建遮雨遮，此有系爭建案現場相片可稽。據此，核諸被告上開行為除顯已違反苗栗縣騎樓沿街步道空間設置自治條例之規定外，亦嚴重影響原告就所購買停車位及對原有空地之使用。㈧綜上，原告因發現系爭房地有上開重大瑕疵，方於108 年10月30日以新竹三姓橋郵局57號存證信函告知被告所購買B 棟2 樓外牆未做防水處理、未貼好磁磚、建築執照載明車位4 格，合約中卻畫有8 格出售等內容。故原告上開主張應非無據，且原告據此主張被告應將系爭房屋「外飾完成」後始願支付第7 期款項部分，依被告公司所提供「辰翔呈祥分期付款表」，亦非屬無據。是原告業於108 年 10月30日以上開57號存證信函告知被告所購買B 棟2 樓外牆未做防水處理、未貼好磁磚、建築執照載明車位4 格，合約中卻畫有8 格出售等情) ，已如前述。惟被告迄仍未據以修繕或改正，則被告自應負給付遲延之責。㈨兩造買賣契約既仍合法存在，且系爭房屋業已興建完成並辦妥保存登記，則原告自得以買受人身份依系爭房地契約關係請求被告將如附表所示之系爭房地移轉登記予原告。㈩被告既有依系爭房地契約將系爭房地交付予原告之義務，惟系爭房地卻有外牆未做防水處理、未貼好磁磚、建築載明車位4 格，合約中卻畫有8 格出售等重大瑕疵，已如前述，則原告自得依物之瑕疵擔保規定請求減少系爭房地總價3 成之價金即766,500 元及其法定遲延利息。惟被告若對於其減少價金之金額仍有疑異，則請法院囑託鑑價公司鑑定之，以作為本件審理之參考。五、原告依物之瑕疵減少價金之法律關係，請求被告給付因買賣價值減少損害766,500 元及法定遲延利息，並聲明：㈠被告應將如附表所示之不動產移轉登記給被告。㈡被告應給付原告766,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5 ％計算之利息。㈢前項請求，原告願供擔保宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。」（附表詳卷第405 頁）。貳、被告答辯：一、被告業已合法解除買賣契約。本件預售屋買賣之第7 期款項，被告依系爭房地契約於取得使用執照後已分別於107 年12月7 日、同年12月19日通知原告給付，惟原告並未依約給付，復經被告於108 年10月23日再以書面催告，並定相當期限促請原告履行，詎原告仍未遵期履行，故被告業已於108 年11月13日向以律師函通知原告解除買賣契約。另原告雖主張被告107 年12月通知繳款書之標的錯誤，未合法通知等語，惟該繳款通知書之標的雖載「A 棟2 樓」，然自通知書可知通知書實已載明繳納「辰翔呈祥」建案之第7 期款，且事實上原告所購買之「辰翔呈祥建案」並已繳納「6 期價款」之標的僅有「B 棟2 樓」一戶，並無誤認之可能，足認「A 棟2 樓」為明顯之誤繕，原告據此為遲延繳納第7 期款之藉詞，實無足採。被告於108 年10月23日之存證信函就相同違約情事為催告之內容中即無誤繕情形，足認被告已經合法催告給付價款。二、另按房屋預售合約書第5 條第1 項及土地買賣預售合約書第3 條第1 項約定可知，原告以現金或即期支票方式給付價款，故買賣價款給付方式自依照契約所載即可，實無須於催告內容中重申，亦不影響催告效力。況原告過往是持票前往被告公司繳納，足見原告對於給付價金方式並無疑問，故被告之催告程序並無瑕疵，原告違反給付價金之義務一節，毋庸置疑。三、107 年12月7 日及107 年12月19日通知原告給付第7 期款，至108 年10月23日最後限期催告，原告均未履行給付價金之義務，被告本於契約依給付遲延之規定，經催告後於108 年11月13日以律師函解除契約，自屬有據。兩造間買賣契約既已經被告合法解除，原告當無從再依買賣契約及因買賣契約而生減少價金，請求給付遲延、物之瑕疵擔保之違約金而為主張。從而，原告主張被告應移轉系爭不動產，請求瑕疵之減少價金等語，均屬無據。四、原告稱系爭房屋之外牆尚未做防水處理、磁磚脫落嚴重之重大瑕疵云云，惟自原告所提之照片，實難以辨識該牆面確屬系爭房屋之牆面；況原告因未依約支付第7 期款，而經被告解除契約，故兩造間契約根本尚未進入第9 期之交屋階段，亦即危險從未移轉予原告，縱尚存有瑕疵，被告仍得於點交時補正，準此，原告尚不得依民法第354 條第1 項規定行使物之瑕疵擔保請求權。五、按「所謂工作天，係以中央氣象局所統計公布之工作天為準，職是，計算工作天尚須扣除非工作天之下雨天、例假日、國定假日、民俗假期、雙方同意變更房屋設計因而延誤之日數始得精確計算」最高法院70年度台上字第3475號民事判決可資參照。經查系爭不動產建物工程於105 年11月1 日申報開工，於107 年9 月6 日取得使用執照，為674 個日曆天，扣除例假日為482 天，如再扣除其他國定假日及雨天等日數，顯未逾約定之500 個工作天。六、原告主張依買賣契約第11條第4 款規定，請求不完全給付違約金云云，徒憑一樓車位配置圖，主張被告施工與「報奉核准建築圖說不合」云云，未盡其舉證責任，再者，被告就整理社區建築之停車格規劃等情事，與原告所購買之個別產權無關，原告僅在混淆視聽，意圖飾卸其拒絕給付買賣價金之違約責任，況系爭買賣合約未賦予原告得就此停車格規劃問題而豁免價金先行給付義務之基礎；原告所購買編號9 之車位，本為原證6 合約所附新設車位之範疇，顯見原告於簽約時明知車位規劃已如原證6 之設計圖所示，仍同意簽約購買該車位，應難認被告公司有任何違約，或造成原告任何損害之情。七、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。㈢訴訟費用由原告負擔。參、兩造不爭執事項一、兩造於105 年10月31日簽定房屋、土地預售契約書，原告向被告購買購買坐落苗栗縣○○市○○段000 地號土地之「辰翔呈詳」社區編號B 棟2 樓房屋一棟及坐落基地。二、上開買賣契約房屋價金為2,555,000 元，其中385,000 元以依工程進度付款，其餘217 萬元向銀行貸款方式給付。三、上開購買系爭房屋坐落的基地，價金為3,125,000 元，其中465,000 元以依工程進度分期付款，其餘266 萬元以向銀行貸款方式給付。四、原告於105 年11月1 日申報開工，107 年9 月6 日取得系爭房屋使用執照。五、被告於108 年10月23日以409 號存證信函催告原告給付買賣土地房屋第7期款10萬元。六、原告於108 年10月30日以新竹三姓橋郵局57號存證信函告知所購買為B 棟2 樓，不是A 棟2 樓，及外牆未做防水處理、未貼好磁磚、建築執照載明車位4 格，合約中卻畫有8 格出售等。七、被告委託楊晴翔律師於108 年11月13日發函為解除105 年10月31日簽訂土地房屋預售買賣契約之意思表示。八、被告委託楊晴翔律師於108 年11月28日發函退還原告買賣價金75萬元。九、被告於107 年12月7 日、12月19日分別寄發繳款通知書予原告，上記載原告購買A 棟2F，內容略以：承蒙台端購買本公司所興建之『辰翔呈祥』建案，目前本案已申請外部水、電、瓦斯，依雙方房地買賣契約書第二條付款條件及方式約定，今特發函通知如下：㈠第七期款：新臺幣10萬元整。㈡水、電、瓦斯申請費用暫收款：新臺幣10萬元整。合計新臺幣20萬元，請台端於文到7 日內繳納等語。十、原告於108 年11月18日匯入100,000 元至被告於第一商業銀行之帳戶（帳號：00000000000 ）。十一、原告於108 年12月3 日以新竹三姓橋郵局000066號存證信函略以：被告逾越500 個工作天，於107 年9 月6 日始取得使用執照違約在先；原告收到108 年10月23日頭份郵局000000號之存證信函後，已於108 年11月18日將款項匯入被告帳戶（卷109 頁），故原告已負繳納價金之義務，惟被告就系爭建物尚有外牆未進行防水處理、未貼妥磁磚及車位與公設與核准之原設計圖不符之瑕疵，爰以此函催告原告自收受本函日起30日內修補上述瑕疵，並於修補期限內會同原告完成點交房屋等語。肆、本院之判斷一、兩造於105 年10月31日簽訂系爭房地契約，原告向被告購買系爭房地。上開買賣房屋價金為2,555,000元，其中385,000元依工程進度付款，其餘217 萬元向銀行貸款方式給付。上開購買系爭房屋基地，價金為3,125,000 元，其中465,000 元依工程進度分期付款，其餘266 萬元以向銀行貸款方式給付。原告於105 年11月1 日申報開工，107 年9 月6 日取得系爭房屋使用執照。被告於108 年10月23日以409 號存證信函催告原告給付買賣土地房屋第7 期款10萬元，再於108 年11月13日以律師函為解除系爭房地契約之意思表示，並於108 年11月28日以律師函附支票退還原告繳納買賣價金75萬元等情，有系爭B 棟2 樓房屋預售契約書、土地預售契約書、108 年10月23日存證信函、108 年11月13日、108 年11月28日律師函為證，且為兩造所不爭執，堪認為真實。二、依兩造簽訂系爭房地契約可知原告給付工程款方式為「第1 期款為訂金、第2 期款簽約金、第3 期開工款、第4 期一樓頂板完成、第5 期三樓頂板完成、第6 期五樓頂板完成、第7 期使用執照、第8 期銀行貸款、第9 期交屋」（詳卷第37頁、第55頁系爭房地契約書），是原告應給付之第7 期工程款應在被告通知使用執照核發時予以給付。本件被告通知原告使用執照核發應繳納第7 期時間分別為「107 年12月7 日、12月19日、108 年10月23日」（詳卷第71-77 頁存證信函、原證10、原證4 ），並給予10日的繳款期間，因原告於催告期滿（即107 年11月2 日）前均未給付第7 期款，是原告已違反系爭房地契約而有給付遲延之情，堪予認定。三、又按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」民法第254 條定有明文。次按「買方應依附表（一）『付款明細表』中所約定之繳款條件，於接獲賣方通知後7 日內，以現金或即期支票自行向賣方指定之地點或金融機構專戶如數一次繳納。」、「甲方（即原告）同意有關本約第2 條之各期款項有先為給付之義務，其給付履行期日係雙方特別重要之約定，甲方願嚴格遵守，如期繳付。其後如甲方不願履行買賣契約或逾各期款項之給付期日，經乙方（即被告）定5 日以上之期限催告後仍未給付者，乙方得解除本買賣契約。」系爭房屋契約第5 條第1 項、第11條第1 項、系爭土地買賣契約第3 條第1 項、第9 條第1 項約定甚明。從而，原告於被告通知後7 日內，有將各期價款向被告先為給付之義務，若原告逾期給付各期款項，且經被告定期限催告後仍未給付者，即屬違約，被告自得依契約及前開民法第254 條之規定解除契約。而本件被告通知原告使用執照核發應繳納第7 期時間分別為「107 年12月7 日、12月19日、108 年10月23日」（詳卷第71-77 頁存證信函、原證10、原證4 ），並給予10日繳款期間，因原告於催告期滿即107 年11月2 日前均未給付第7 期款，被告則於108 年11月13日以律師函作為解除契約之意思表示，因此原告收到上開解除契約的律師函後，兩造簽訂之契約即合法解除。被告亦於108 年11月23日將原告基於系爭契約所繳納之75萬元買賣價金全數退還予原告（詳卷第101-103 頁原證9 ）。原告雖主張被告107 年12月通知繳款書之標的錯誤，故未合法通知云云，然查，繳款通知書（原證10）之標的雖載「A 棟2 樓」，然依通知書實已載明繳納「辰翔呈祥」建案之第7 期款，且原告所購買之「辰翔呈祥建案」之前已繳納第1 期至第6 期價款，其繳款標的僅有「B 棟2 樓」一戶，兩造並無認知標的錯誤之可能性，堪認上開「A 棟2 樓」為誤繕，原告不得作為遲延繳納第7 期款之正當理由。且被告於108 年10月23日之存證信函就相同違約情事再為催告知，足認被告已合法催告原告應給付第7 期款明確。原告上開所辯，與證據不符，應難採信。被告抗辯系爭房地契約，經其合法催告，而原告於催告期滿前並未繳納買賣款，其以律師函合法解除系爭房地買賣契約，應堪採信。四、再原告主張被告108 年10月23日之存證信函中，並未載明匯款銀行，故催告並未合法云云。惟按系爭房屋買賣合約第5 條第1 項及系爭土地買賣合約第3 條第1 項約定可知，原告得以現金或即期支票方式給付價款，故買賣價款給付方式自依照契約之約定即可，實無須於催告內容有所記載，亦不影響催告之效力，何況原告已經繳款6 期，無繳款之困難性。況原告倘對匯款帳戶銀行有所疑問，除得致電向被告再行確認外，仍得選擇持票前往被告公司繳納。何況原告過往均是持票前往被告公司繳納，足見原告對於給付價金方式並無疑問，而其收到被告書面催告後，明知有多種管道履行其給付價金之義務，均拒不為之，堪認被告之催告程序並無瑕疵，原告違反系爭契約給付價金之義務而有給付遲延一節，堪予認定。五、因此本件被告分別於107 年12月7 日及107 年12月19日通知原告給付第7 期款，於108 年10月23日再為限期催告，原告均未履行給付價金之義務，被告本於契約關係及依給付遲延之規定，經催告後於108 年11月13日以律師函解除契約，自屬合法解除契約。承上所述，原告經催告屆滿未支付第7 期款，而經被告合法解除契約，而依系爭房地契約，至第9 期方係交屋階段，而按民法第354 條第1 項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疪，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵。依系爭房地契約約定第9 期款方為交屋，因此被告通知原告第7 款繳納時，系爭房地的危險尚未移轉予原告。被告依法尚未至應擔保系爭房屋依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疪，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵的程度。退步言，縱系爭房屋存有瑕疵，被告仍得於系爭房地點交時補正，因此，原告尚不得於第7 期款繳納時依民法第354 條第1 項規定行使物之瑕疵擔保請求權，及主張類推適用民法第265 條之不安抗辯權。故兩造間系爭房地買賣契約既經被告合法解除，原告當無從再依系爭房地契約及因契約而生之減少價金而為主張。從而，原告主張被告應移轉系爭不動產，請求瑕疵之減少價金，均乏依據。被告辯稱原告並無物之瑕疵擔保請求權，應堪採信。六、綜上所述，本件系爭房地契約約定之第7 期款項，被告依契約於取得使用執照後已分別於107 年12月7 日、同年12月19日通知原告給付，原告並未依約給付，復經被告於108 年10月23日以律師函催告原告給付，所定期限符合契約之約定促請原告履行，原告屆期仍未履行，故被告已於108 年11月13日以律師函通知原告解除買賣契約，系爭房地契約已合法解除，均如前述。從而，原告依系爭房地契約物之瑕疵減少價金之法律關係，請求被告賠償房地總價3 成即766,500 元，及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 109 年 8 月 25 日民事第一庭法官張珈禎以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 8 月 25 日書記官楊慧萍

臺灣苗栗地方法院109年度訴字第44號

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