臺灣苗栗地方法院民事判決

原告

陳堯熏

原告

陳泮基

原告

陳舜臣

原告

陳婧美

共同訴訟代理人

簡詩家律師

被告

陳敬國

被告

陳敬慈

被告

兼共 同

訴訟代理人

陳金雀

被告

陳茹惠

上列當事人間分割共有物事件，本院於115年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告陳茹惠經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造共有系爭建物，應有部分如附表「分割前應有部分比例」欄所示，系爭建物所坐落之土地即苗栗縣竹南鎮中正段177、177-1、177-2、177-3、177-4、177-5、177-6、183、184、185、204、205、206地號土地(下合稱系爭土地)已出售予第三人，系爭建物亦須併同移轉，然被告陳茹惠、陳敬國、陳敬慈(下合稱陳茹惠等3人)並非系爭土地之所有權人，而被告陳金雀與陳茹惠等3人(下合稱被告等4人)亦無實際使用系爭建物，是系爭建物對被告等4人而言無任何實際使用價值，系爭建物為未辦理保存登記建物，依法得為分割，系爭建物並無不分割約定，兩造對於系爭建物補償金額未能達成協議，爰依民法第823條、第824條規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第1、2項所示。

三、被告答辯：

㈠陳金雀、陳敬國、陳敬慈(下合稱陳金雀等3人)則以：

⒈陳金雀等3人係因繼承而取得系爭建物之權利，嗣系爭土地之共有人於114年2月16日將系爭土地出售予第三人，並簽訂土地買賣契約，買方於簽約前即已知悉土地上存有系爭建物，然買方至今均未就系爭建物持分與陳金雀等3人協商認購，亦未提出具體解決方案。系爭建物現仍客觀存在，設有水錶及電錶並持續供應水、電，目前作為倉庫使用，足見系爭建物迄今仍持續被實際利用。

⒉又系爭建物位於系爭土地完整基地中央位置，對整體土地利用及未來整體開發具有實體影響，故系爭建物之補償金額不宜僅用建物殘值計算，而應綜合考量基地規模、區位條件及整體土地開發利用可能性為合理評估，惟日新不動產估價師事務所(下稱日新事務所)出具之報告認定系爭建物價值僅有52萬3,400元，與原告起訴時所提之禾揚不動產估價師事務所（下稱和揚事務所）估價報告書記載建物206萬8,833元及卷內其他證據顯有落差，倘系爭建物價值僅有52萬3,400元，買方自無於114年8月10日協調會中提出200萬元作為陳茹惠等3人補償之必要，可見日新事務所估價結果與實際交易情形相悖，亦與買方於協商時所認知之系爭建物價值有明顯差異，尚難憑採。

⒊再者，陳金雀亦為114年2月16日系爭土地買賣契約之共同出賣人，應無受補償之必要，如有補償需求，應屬未參與114年2月16日土地買賣契約之系爭建物共有人即陳茹惠等3人，倘若將原告及陳金雀即系爭土地共同出賣人列入補償分配，恐與土地買賣契約不相符，亦可能影響土地價款結算。

⒋並聲明：原告之訴駁回。

㈡陳茹惠則以：同意原告方案。

四、法院之判斷

㈠未辦理保存登記建物，由原始起造人取得所有權，其繼承人仍得依繼承之規定，取得建物所有權，僅因其無從辦理繼承登記，而不得就該建物之所有權為分割之處分行為，然繼承人因繼承所取得該建物之事實上處分權，係所有權能之集合，得為讓與之標的，並具財產權之性質，屬民法第831條規定之所有權以外之財產權由數人共有或公同共有情形，而得成為法院裁判分割之客體（最高法院84年度台上字第241號判決、臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第5號審查意見意旨參照）。查系爭建物原為陳泮基與訴外人陳里宗共有，應有部分比例各1/2，陳里宗死亡後，由原告陳堯熏、陳舜臣、陳婧美（下合稱陳堯熏等3人）及被告等4人繼承公同共有，陳堯熏等3人潛在應有部分比例均為1/8，被告等4人潛在應有部分比例均為1/32，有稅籍證明書影本、繼承系統表、戶籍謄本、家事事件（全部）公告查詢結果在卷可證（卷第23至34、149至169、229頁），兩造共有系爭建物，因系爭建物無法辦理登記，揆諸前揭實務見解意旨，兩造共有之事實上處分權，因具財產權之性質，屬民法第831條規定之所有權以外之財產權由數人共有之情形，而得成為法院裁判分割之客體，合先敘明。

㈡各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第2項第1款、第3項分別定有明文。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。且分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院96年度台上字第108號判決意旨參照）。再倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價值不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院107年度台上字第1207號判決意旨參照）。經查：

⒈系爭建物為兩造共有，應有部分比例如附表一分割前應有部分比例欄所示，已如前述。兩造就系爭建物並未約定不得分割，系爭建物亦非因使用目的不能分割，且兩造於起訴前未能達成分割協議，則原告請求裁判分割系爭建物，即屬有據。

⒉原告主張將系爭建物分歸原告取得，且陳泮基、陳堯熏等3人之應有部分比例為5/8、1/8、1/8、1/8，陳茹惠同意原告方案，陳金雀等3人雖不同意分割，但理由係因認為原告提出禾揚不動產估價師事務所估價報告書就系爭建物之估值過低，對原告主張將系爭建物分歸原告取得，並未表示不同意見（卷第363頁），而兩造均表示系爭建物現況係由陳婧美占有使用（卷第364頁），故原告主張將系爭建物分歸原告取得，且陳泮基、陳堯熏等3人之應有部分比例為5/8、1/8、1/8、1/8，應符合共有人之意願與現占有使用情形，且原告與陳金雀等3人均表示系爭建物所座落之土地業已出售他人，系爭建物之後將一併移轉該他人所有（卷第364至365頁），則將系爭建物分歸原告取得，將來可使系爭建物與所座落之土地所有權歸屬同一人所有，有利於不動產價值最大化及有效利用，有助於整體社會經濟發展，本院綜核上情，認原告主張之方案應屬可採，爰判決如主文第1項所示。

⒊惟系爭建物如分歸原告取得，被告等4人即不能按其應有部分受分配，應由受分配價值較原應有部分高者即陳泮基補償之。而陳泮基雖於起訴前自行囑託禾揚事務所就系爭建物進行估價，估價結果認系爭建物收租使用價值隱含土地使用權，故將耐用年數加計20至30年為可收益年數，系爭建物可再使用20年，建物收益價值為206萬8,833元（卷第97至99頁），惟估價報告中亦載明系爭建物結構為木石磚造，且現況部分建物已坍塌不堪使用（卷第80頁），剩餘耐用年數為0年（卷第98頁），且依稅籍證明書記載，系爭建物房屋稅起課年月為32年1月（卷第191至205頁），使用迄今已超過83年，另依本院囑託之日新事務所估價時所拍攝系爭建物照片，系爭建物外牆斑駁、發霉老舊，屋頂為瓦片覆蓋、部分已坍塌，故日新事務所鑑定結果認系爭建物耐用年限為8.7年，耐用年限期間租金收益總值52萬3,400元，建物價值為25萬6,969元，本院審酌日新事務所漏未考量系爭建物隱含之土地使用權，顯有疏漏，應以和揚事務所之估價結果為可採，則依該所估價結果，系爭建物之價值應為206萬8,833元計算，被告等4人潛在應有部分比例各1/32之價值應各為6萬4,651元（計算式：2,068,833÷32=64,651.03，元以下四捨五入），故陳泮基應補償被告等4人各6萬4,651元，總計應補償金額為25萬8,604元（計算式：64,651×4=258,604），爰判決如主文第2項所示。至系爭土地買賣雙方如何約定，於系爭建物所有權尚未移轉而有任何變動前，與本件分割共有物訴訟並無關聯，核非本件訴訟所應考量之事項，併予敘明。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。

六、分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當分配，不受共有人主張之拘束，故本院酌量本件情狀，認訴訟費用應由兩造依尚未分割前之各自應有部分價值與系爭不動產價值之比例分擔，方為公允，爰依民事訴訟法第80條之1規定，諭知訴訟費用由兩造按如附表一訴訟費用負擔比例欄所示之比例負擔。