臺灣苗栗地方法院民事簡易判決

原告

劉慶昌

訴訟代理人

林明坤律師

被告

張欽銘

訴訟代理人

張詠竣

張芝瑄

李震華律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國115年6月11日言詞辯論終結，並判決如下：

主文

理由

一、原告主張:

㈠、訴外人劉阿根前於民國91年12月23日與被告簽立土地租賃契約(下稱系爭租約)，除約定由劉阿根將苗栗縣○○鎮○○段000○000○000地號等3筆土地(以下省略段別，合稱系爭土地)出租予被告，租期自92年5月起至102年4月為止共計10年，月租金新臺幣(下同)2萬元外，同時約定租期屆滿時，被告於租期內在系爭土地上所興建之建物，歸屬劉阿根所有。嗣於租期內，被告在444地號土地上興建門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路000號未保存登記建物(下稱系爭建物)。又劉阿根於99年10月16日死亡後，由訴外人即其長女劉春香、次女劉春梅、三女劉春招、長子劉慶國、三子劉慶忠、四子劉慶明、次子即原告劉慶昌等7人共同繼承；嗣劉春梅死亡後，復由其配偶黃慶同、子女黃惠淑、黃鳳雯、黃義雄、黃義凱及黃惠雯等6人共同繼承其應繼分。

㈡、依系爭租約約定，自系爭租約租期屆滿即102年5月1日起，系爭建物即應歸由包含原告在內之劉阿根全體繼承人共同繼承而共有（下稱原告及其他共有人）。而原告及其他共有人於系爭租約租期屆滿後，雖續將系爭建物出租予被告使用，並簽訂書面租賃契約約定租期1年，惟於該租期屆滿後，仍以不定期租租賃方式將系爭建物繼續出租予被告（下稱系爭不定期租約）。

㈢、因系爭建物屬違法之未保存登記建物，原告及其他共有人擬拆除該建物重新建築使用，以符合建築法規，且被告原於系爭建物設址經營之「泓淵企業社」，亦已自114年6月30日起停業，該建物之申報現值復遠低於土地公告現值甚多，已符合土地法第100條第1款規定收回該建物之要件，故原告自得依據民法第828規定，由原告以個人名義通知被告終止系爭不定期租約。然經原告於114年8月28日寄發存證信函通知被告將於收受通知後一個月終止系爭不定期租約，被告於114年8月29日收受該通知後迄今，逾期仍拒絕搬遷，故原告自得依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第828條第2項規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告及其他共有人。

㈣、並聲明：

⒈被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告及其他共有人。

⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以:

㈠、系爭租約租期屆滿後，被告仍繼續承租而使用土地及系爭建物，故兩造間存有租地建屋之不定期租賃契約，並經被告持續按月繳納租金12,000元迄今，且被告仍於系爭建物居住營生，故被告占有使用該建物具有正當權源等語。

㈡、並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證理由:

㈠、原告主張:劉阿根於91年12月23日與被告簽立系爭租約，約定由劉阿根將442、443、444地號土地出租予被告，租期自92年5月起至102年4月為止共計10年，月租金2萬元，並約定租期屆滿時，被告於租期內在系爭土地上所興建之建物，歸屬劉阿根所有。嗣被告於444地號土地上興建系爭建物。而劉阿根於99年10月16日死亡後，由其長女劉春香、次女劉春梅、三女劉春招、長子劉慶國、三子劉慶忠、四子劉慶明、次子即原告劉慶昌等7人共同繼承；嗣劉春梅死亡後，復由其配偶黃慶同、子女黃惠淑、黃鳳雯、黃義雄、黃義凱及黃惠雯等6人共同繼承其應繼分等情，業據提出系爭租約、系爭建物照片、除戶謄本、戶籍謄本手抄本及繼承系統表等件為憑(見院卷第27至33、105、329至334頁)，且未據被告爭執，應可認定。

㈡、按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。…」土地法第100條第1款定有明文，該規定之性質，係屬租賃契約之終止權；又所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祗須房屋在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用顯不相當者，亦屬之。查，系爭建物為簡易鋼鐵造之未保存登記建物，並於92年間建築完成，原供作車體、吊桿之保養維修廠房使用，迄今已使用23年等情，有卷附系爭建物外觀照片、房屋稅籍證明書可參(見院卷第21、105頁)。又參酌行政院財政部所公布之固定資產耐用年數表所示，金屬構造廠房之耐用年限分別僅為15年(有披覆處理)或10年(無披覆處理)，足見系爭建物雖未達於破損老舊或瀕於倒塌之程度，然顯已逾使用年限，再佐以系爭建物本屬未經合法登記之未保存登記建物，依上開房屋課稅稅籍證明書所示現值僅約為114,600元，然該建物坐落之基地位在竹南鎮，近年來工商業發達、經濟繁榮且人口集中，土地使用日趨著重效益，該基地之444地號土地於114年1月公告現值為每平方公尺29,000元，依其總面積310.89平方公尺換算後，土地總價值為9,015,810元，有卷附第一類登記謄本可參(見院卷第111頁)，顯見該基地之總價值顯遠高於系爭建物，足認系爭建物與其基地之利用價值顯不相當。故原告主張:為充分利用土地，有收回系爭建物重新建築之必要一節，尚非無據。

㈢、惟按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物權利之行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828條第3項分別定有明文；又終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。準此，公同共有人欲終止與他人間就公同共有物之租賃契約，屬於對公同共有物之管理行為，公同共有人除依民法第828條第2項準用同法第820條第1項規定以管理決定為之外，仍應由全體共有人向他方為終止之意思表示。查，原告主張:系爭不定期租約業經合法終止云云，固據提出律師函暨收件回執為憑(見院卷第41至43頁)，然細繹該函文內容，僅係原告以個人名義委請律師函知被告終止租約之意思表示，尚非由劉阿根之全體繼承人共同為之，揆諸上開說明，自難認發生合法終止系爭不定期租約之效力。職是，被告基於系爭不定期租約繼續占有使用系爭建物，自仍具有正當權源。原告請求被告應返還系爭建物，當屬無據。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第828條第2項規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。