臺灣苗栗地方法院八十六年度訴字第五三號

臺灣苗栗地方法院民事判決　八十六年度訴字第五三號

原告

惠滄建設有限公司

法定代理人

甲○○

原告

乙○○

被告

丙○○

右當事人間請求回復原狀等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、先位之訴：除假執行供擔保金額外，如主文所示。

二、備位之訴：

（一）被告應將苗栗縣頭份鎮○○段第五四六建號建物（含主建物、附屬建物及共同使用部分）即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○里○鄰○○路一八二之十三號一樓房屋所有權移轉登記予原告惠滄建設有限公司，將坐落苗栗縣頭份鎮○○段第六九三地號土地所有權移轉登記予原告乙○○。

（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、先位之訴：被告於民國八十一年五月十五日向原告惠滄建設公司（下稱惠滄公司）、乙○○分別購買如備位聲明所載之房屋及土地，買賣價金分別為新台幣（下同）一百四十五萬元、二百六十七萬元，合計為四百一十二萬元，兩造並立有房屋及土地預定買賣合約書。嗣房屋興建完成後，已交由被告居住使用，系爭房地所有權亦已移轉登記予被告所有，惟被告尚積欠房屋價款一百一十萬元、土地價款一百九十五萬元，及另依約應給付原告惠滄公司之安裝水電瓦斯外管費用二萬三千七百六十元、代繳契稅費用四萬三千三百六十八元、代繳代書費用一萬九千六百三十元、代刻印章費用五十元、代繳房屋火險保險費一萬五千一百九十八元等雜項費用合計十萬二千零六元，均未給付，為此訴請被告給付所欠之上開買賣價款及雜項費用金額。

二、備位之訴：系爭房屋於八十二年十二月三十日已建竣完工且取得使用執照，被告並於八十三年一月七日接受房屋鑰匙。詎其一再拒付餘款，至同年十月十四日，原告等委由魏早炳律師函催被告付清房屋期款及費用，請其接受房屋之點交，並載明如其逾期不理，原告將依民法規定拋棄不動產之占有以代交付。嗣延至八十六年三月三十一日，原告等再度函請被告於同年四月九日前給付欠款，否則即解除買賣契約，然被告仍拒不給付，未予置理，倘認原告先位聲明之請求無理由，即以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，請求被告依回復原狀之法律關係將系爭不動產所有權分別移轉登記予原告。

參、對被告抗辯所為之陳述：

一、被告稱「飛瀑清泉」應有三層樓高，原告只做一樓高云云，並不實在。蓋買賣契約未有「飛瀑清泉」之約定，且縱在廣告上有所謂「三層樓高的飛瀑清泉」，亦無任何拘束力可言；遑論現實上不可能有三層樓高的噴水池牆垣工程。

二、被告稱未施做社區共同天線云云，亦有未合。原告原來業已有所裝設，只是遭不明人士一再破壞。且兩造間亦有協議以五十萬元一併補貼，被告再事爭執，自有不當。

三、被告稱未施做各戶對講機云云，亦非實在，蓋依鈞院履勘結果守衛室設有與各戶聯絡緊急電話設備。又被告稱地下停車場未施做雙線車道云云，亦屬無稽，依台灣新竹地方法院檢察署檢察官不起訴處分書所示，已敘明地下室內的確可以雙向通車，且買賣契約未有此項之約定。

四、被告雖稱地下室避難空間堵封逃生口，且嚴重漏積水云云，然因地下室共計有八道電梯出口，多兩道逃生梯開口反而造成門禁管制安全之死角及人身墜落之危險，當時應眾多承購戶要求原告始多花資費予以封閉，應在所有住戶共識下再予以開孔，並無瑕疵可言，且買賣契約未有此項約定。另地下室漏水縱或有之，惟因已逾保固期限，自難以現狀遽行歸責於原告；且系爭房屋既經建管機關檢驗合格，始賦予使用執照，並有九十幾戶現住戶居住，足認縱有所謂漏水，亦非原本有之。

五、被告稱發電機有漏油瑕疵云云，亦有未合，因發電機乃新品，否則不會通過消防檢查而取得使用執照，應係住戶保管不當，與原告無關。另被告稱守衛室緊急聯絡設備故障不堪使用云云，亦非實情，蓋原告均依法設置火災授信機，否則不會通過消防檢查取得使用執照。

六、被告稱中庭地板龜裂云云，然現場只有裂紋並無龜裂現象，且因已逾保固期限，自難以現狀遽歸責於原告；且建管機關既檢驗合格方賦予原告使用執照，並有九十幾戶現住戶居住，足認縱有所謂裂紋，亦非原本有之。

七、被告稱一樓門廳未貼高級大理石或花崗石云云，亦有未合，蓋兩造間已有協議以五十萬元一併補貼，被告再事爭執，自有不當；且此為公共設施部分，被告誤為室內部分，自有不當。另被告稱一樓玄關大門未安裝高級硫化銅門云云，亦有誤會，蓋一樓之出入大門與二樓以上只有一扇出入門不同，如安裝高級硫化銅門，其他部分勢必以牆壁堵住，非但採光大受影響，亦喪失一樓住戶較二樓以上出入便利之優勢。至被告稱屋內之其餘瑕疵部分，因已逾保固期限甚久，自難以現狀遽歸責於原告。又被告抗辯之所謂瑕疵，縱或有之，價值輕微，與餘款三百十五萬二千零六元相較顯不相當。

參、證據：提出房屋及土地預定買賣契約書、土地及建物登記謄本、欠款結算明細表、使用執照、律師函及回執、工程標單、公共設施點交協調事項表、台灣新竹地方法院檢察署檢察官不起訴處分書、台灣高等法院刑事判決書、台灣高等法院檢察署處分書影本各一份，並聲請訊問證人王滄鍊。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、原告之訴駁回。

二、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

貳、陳述：

一、先位之訴：

（一）被告固有向原告等購買系爭房地，惟因原告尚未辦理驗屋交付手續且瑕疵重重，經被告於八十三年十二月廿三日以頭份一支局第一０七號存證信函催告改善及辦理交屋，未獲置理，又再於八十六年三月十九日以台灣新竹地方法院八十六年度認字第一三二二號認證書催告該公司補正瑕疵完成並於八十六年四月三十日以前完成點交，仍無結果。

（二）系爭房屋確有諸多瑕疵存在，未能達到約定通常效用，其瑕疵部分如左：

⑴公共設施部分：

①「飛瀑清泉」應有三層樓高，惟祇施做一樓高：依原告所交付之建材設備說明書及圖集載稱：「三層樓高的飛瀑清泉，首創中庭規劃特色」，惟實則庭院設有噴水池，目前未呈有噴水狀態，池底係呈乾涸狀態，目前水池旁四周之牆垣未達一層樓高度，足見所謂「飛瀑清泉」不僅與承諾之三層樓高不符，且根本不堪使用。②未施做社區共同天線：上開建材設備說明書載稱供電系統「採用中耳朵共同天線」，兩造所訂買賣契約附件建材說明書亦約明：「採用集合式共同天線」，惟實則現場並未有碟狀收視通訊設備。

③未施做各戶對講機：安全系統方面上開說明書載稱「第三道門戶─對講機做最後把關」，惟實則該社區並沒有各戶之對講機以供門外訪客使用。

④地下停車場未施做雙線車道：原告承諾「地下室整層停車場，雙線進出．．．」，惟實則地下停車道入口並未設置分向設施，地下室入口處車道為三‧七公尺．．地下室始上坡處三‧七公尺，顯然祇施做單車道，與所承諾之雙車道不符。

⑤地下室避難空間堵封逃生口，且嚴重漏積水：地下室被告登記有避難空間持分，惟原告將之重複出售予其他住戶供為停車場使用，且地下室天花板有部分補強痕跡，其中一處補強痕跡處下方並有些微積水，地下室其中一處天花板呈現滴水現象，可見地下室天花板內水管有設計不良及破裂滲水之嚴重瑕疵。再者，地下室雖置有二座逃生梯，惟樓梯頂端並未設有出口，逃生口已遭原告堵塞，顯有安全之虞。

⑥發電機有漏油瑕疵：地下室所設置之發電機旁之地面有滲油跡象，發電機組表面部分有油漆剝落，可見發電機係以舊代新，且漏油嚴重，不堪使用。

⑦守衛室緊急聯絡設備故障不堪使用：守衛室內之火災受信機經啟動，部分燈號未警示，部分呈警示燈號，但現場無火災狀況，可証該聯絡設備故障，不能發揮火災示警之效果。

⑧中庭地板龜裂：中庭地板有裂紋八處，裂紋處最長為六．一公尺，最短為二．二公尺，此與地下室漏、滲水應有因果關係存在。

⑵一樓房屋室內部分：

①一樓門廳地坪未貼高級大理石或花崗石：上開契約附件建材說明書載明被告所購一樓門廳前應舖設高級大理石或花崗石，惟實則玄關舖設一般黃色磁磚，並非花崗石磚。

②一樓玄關大門未安裝高級硫化銅門：一樓玄關處除鋁門窗門戶以外，未設有其他大門，且鋁門之品質欠佳，門框得以用手搖動。

③房間及廚房未用藝術雕花木門：屋內各處房門為平面木板門，客廳天花板有二處呈將剝落現象、牆面部分有裂紋、廚房廚櫃無法密合、廚房通往陽台處並無紗門、浴室牆壁三塊磁磚破損等瑕疵存在。

（三）原告雖主張業將系爭房屋之公共設施移交百家村社區住戶管理委員會，及火災受信機故障、噴水池功能不良、中庭龜裂、地下室漏水等瑕疵，容係住戶管理委員會使用不當造成云云。然公共設施、社區環境、居家品質等係住戶當初購買時之考量重點，被告信賴原告將依廣告及契約內容履行而以相當價格與原告訂約，惟原告興建之系爭房屋不僅屋內設施與合約內容不符，公共設施甚且瑕疵重重，而在被告及社區管理委員會均一再催請原告改善之情形下，原告僅一味敷衍塞責，未積極回應或處理，被告即無可能同意驗收交屋，原告自不得要求給付尾款。再者，被告一再催請原告儘速補正瑕疵以利進行後續作業，原告遲不處理，非可歸責被告。且被告為購買系爭房屋，前已陸續支付價金百餘萬元，已無能力再至他處租屋或購屋，只能暫且在系爭房屋棲身，期待原告儘速將全部瑕疵補正、修復，驗收點交予被告及全體住戶。被告受限於經濟能力只得暫居於此，原告不得據此指陳本件瑕疵並不妨礙居住，且未達不能或難以居住之程度。

（四）原告並未依債之本旨提出給付，所謂已將上開公共設施移交予管理委員會，微論該委員會並無權代被告點收，實則亦無移交予該委員會完成之事實，原告並未提出任何點交紀錄，且依原告與鄭瑞木等管理委員會代表於八十五年一月十一日、八十五年一月廿二日、八十五年五月一日共三次所召開「百家村社區公共設施點交協調事項」紀錄，載明「每棟一樓樓梯間花崗岩地板未做」、「社區中耳朵未做」、「噴水池未完成」、「中庭龜裂、地下室漏水」、「火災受信機、警告器尚未完成修復」、．．．等公設未完成或有瑕疵之事實，原告承諾於八十五年一月三十日前派員完成，惟迄今瑕疵仍在，上開公共設施顯未於八十三年間移交完成。正因上開公共設施有未完成及重大瑕疵，所以遲遲未完成移交手續，而有召開協調會之必要。惟原告公司迄未履行上開協調會紀錄所為修復完成之承諾，被告自得據為同時履行抗辯。且既未點交完成，維修保養自應仍由原告負責，原告指陳瑕疵係因住戶管委會保養不善所致，實屬無據。又「社區中耳朵未做、噴水池未完成、中庭龜裂、地下室漏水、火災受信機、警告器尚未完成修復．．．」等瑕疵，係早已存在且在上揭三次原告與鄭瑞木等管理委員會代表所召開之百家村社區公共設施點交協調事項紀錄上均已清楚載明，原告法定代理人並均承諾改善，且未提及係因住戶使用不當所致。原告臨訟竟稱前開公共設施或已完成，或係住戶不當行為，或係住戶管委會未善加維護保養所致，均係背離事實而不足取。

（五）另在兩造契約中，約定建材部分如下：一樓門廳地坪及電梯牆面貼高級大理石或花崗石。每戶玄關大門採高級硫化銅門，並附防盜鏈、警眼、高級豪華鎖。房間及廚房為藝術雕花木門，浴室為通風百葉門，各門均配豪華喇叭鎖。窗戶全部採用力霸或中華原廠．．．，並附紗門、紗窗。廚房設備採用歐化整體檯面廚具全套，包括．．．等等，兩造契約業已明文約定，惟原告既未依約給付，被告應得為同時履行抗辯之主張。又門窗或因使用易有些許破毀，然短短數年，門框竟能以手搖動，益證原告施作品質之低劣。又逃生通道之設置為建築物基本之要求，原告竟以契約未明定且有其他電梯出口為由將之封閉，如遇突發事故或有緊急狀況，將使用戶坐以待斃。地下室緊急發電機滲油情形，顯非新品應有之狀況。再者，消防檢查係檢驗有無該等設備，並不代表需備新品方能通過檢查，原告以通過消防檢查為由主張該發電機係屬新品，因無相關連性且與現場實品顯然不符而無足採。而原告所交付廣告確實載明「地下整層停車場，雙線進出．．．」等語，該「雙線進出」既未將出入口除外，自應包含出入口為雙線車道之意。原告將之曲解為僅限於室內部分為雙車道，至屬無稽。系爭買賣標的顯有瑕疵，則在補正完成前，被告得主張同時履行抗辯。

（六）系爭買賣標的物之瑕疵既如前述，被告前曾以答辯狀繕本之送達再為催告補正瑕疵之意思表示，限原告等於收受繕本後十日內完成補正，嗣以準備書狀繕本之送達為解除兩造間本件買賣契約之意思表示。因原告並未於期限內補正，本件買賣契約應已解除，原告訴請給付價款即無理由。

二、備位之訴：按危險移轉前，出賣人所提出之標的物具有瑕疵時，買受人得主張同時履行抗辯，原告以被告無故拒繳價金為由解除契約，並無理由，且被告並未接獲上開催告函或繳款通知，原告未經合法限期催告，逕為解約，自非可取。即使認原告之解約為有理由，則其已收被告之價金一百零七萬元，亦應依負回復原狀返還之責。且縱本件解約可歸責於被告，原告主張全部沒收已付價金，顯屬過高，請依民法第二百五十二條酌減之。原告應負上述返還價金之義務，與其請求為所有權移轉登記間為互負義務，被告尚得主張同時履行抗辯，於原告未為返還價金之對待給付前，得拒絕自己之給付。

參、證據：提出不動產買賣契約書、建材說明書及廣告圖面、郵局存證信函、認證書、通知書、建造執照、苗栗縣警察局火災證明書、土地及建物登記謄本、公共設施點交協調事項表影本各一份、照片二十八幀，並聲請命台灣省建築師公會苗栗辦事處鑑定房屋瑕疵狀況。

理由

一、原告主張：（一）被告於八十一年五月十五日向原告惠滄公司、乙○○分別購買門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○里○鄰○○路一八二之十三號一樓房屋及坐落苗栗縣頭份鎮○○段第六九三地號土地，買賣價金分別為一百四十五萬元、二百六十七萬元，合計為四百一十二萬元，兩造並立有房屋及土地預定買賣合約書。嗣房屋興建完成後，已交由被告居住使用，系爭房地所有權亦已移轉登記予被告所有，惟被告尚積欠房屋價款一百一十萬元、土地價款一百九十五萬元，及另依約應給付原告惠滄公司之安裝水電瓦斯外管費用二萬三千七百六十元、代繳契稅費用四萬三千三百六十八元、代繳代書費用一萬九千六百三十元、代刻印章費用五十元、代繳房屋火險保險費一萬五千一百九十八元等雜項費用合計十萬二千零六元均未給付。（二）就被告所指瑕疵部分，其雖稱「飛瀑清泉」應有三層樓高，原告只做一樓高云云，並不實在，因買賣契約未有「飛瀑清泉」之約定，且縱在廣告上有所謂「三層樓高的飛瀑清泉」，亦無任何拘束力可言；遑論現實上不可能有三層樓高的噴水池牆垣工程。被告稱未施做社區共同天線云云，亦有未合，原告原來業已有所裝設，只是遭不明人士一再破壞，且兩造間亦有協議以五十萬元一併補貼，被告再事爭執，自有不當。被告稱未施做各戶對講機云云，亦非屬實，因守衛室已設有與各戶聯絡緊急電話設備。又被告稱地下停車場未施做雙線車道云云，亦屬無稽，依台灣新竹地方法院檢察署檢察官不起訴處分書所示，已敘明地下室內的確可以雙向通車，且買賣契約未有此項之約定。被告雖稱地下室避難空間堵封逃生口，且嚴重漏積水云云，然因地下室共計有八道電梯出口，多兩道逃生梯開口反而造成門禁管制安全之死角及人身墜落之危險，當時應眾多承購戶要求原告多花資費予以封閉，應在所有住戶共識下再予以開孔，並無瑕疵可言，且買賣契約未有此項約定。另地下室漏水縱或有之，惟因已逾保固期限，自難以現狀遽行歸責於原告；且系爭房屋既經建管機關檢驗合格，始賦予使用執照，並有九十幾戶現住戶居住，足認縱有所謂漏水，亦非原本有之。被告稱發電機有漏油瑕疵云云，亦非實情，因發電機乃新品，否則不會通過消防檢查而取得使用執照，應係住戶保管不當，與原告無關。另被告稱守衛室緊急聯絡設備故障不堪使用云云，亦非事實，原告均依法設置火災授信機，否則不會通過消防檢查取得使用執照。被告稱中庭地板龜裂云云，然現場只有裂紋並無龜裂現象，且因已逾保固期限，自難以現狀遽歸責於原告；且建管機關既檢驗合格方賦予原告使用執照，並有九十幾戶現住戶居住，足認縱有所謂裂紋，亦非原本有之。被告又稱一樓門廳未貼高級大理石或花崗石云云，惟兩造間已有協議以五十萬元一併補貼，被告再事爭執，自有不當。另被告稱一樓玄關大門未安裝高級硫化銅門云云，然一樓之出入大門與二樓以上只有一扇出入門不同，如安裝高級硫化銅門，非但採光大受影響，亦喪失一樓住戶較二樓以上出入便利之優勢。至被告稱屋內之其餘瑕疵部分，因已逾保固期限甚久，自難以現狀遽歸責於原告。又被告抗辯之所謂瑕疵，縱或有之，價值輕微，與餘款三百十五萬二千零六元相較顯不相當。為此以先位聲明訴請被告給付所欠之上開買賣價款及雜項開支金額。（三）系爭房屋於八十二年十二月三十日已建竣完工且取得使用執照，被告並於八十三年一月七日接受房屋鑰匙，詎其一再拒付餘款，至同年十月十四日，原告等委由魏早炳律師函催被告付清房屋期款及費用，並載明如其逾期不理，原告將依民法規定拋棄不動產之占有以代交付。嗣延至八十六年三月三十一日，原告等再度函請被告於同年四月九日前給付欠款，否則即解除買賣契約，然被告仍拒不給付，未予置理，倘認原告先位聲明之請求無理由，即以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，請求被告依回復原狀之法律關係將系爭不動產所有權分別移轉登記予原告等語。

二、被告則以：（一）其雖向原告等購買系爭房地，惟因原告尚未辦理驗屋交付手續且瑕疵重重，經被告於八十三年十二月廿三日以郵局存證信函催告改善及辦理交屋，未獲置理，又再於八十六年三月十九日以台灣新竹地方法院八十六年度認字第一三二二號認證書催告補正瑕疵完成並於八十六年四月三十日以前完成點交，仍無結果。（二）系爭房屋確有諸多瑕疵存在，未能達到約定通常效用，其瑕疵部分如左：⑴公共設施部分：①「飛瀑清泉」應有三層樓高，惟祇施做一樓高。

②未施做社區共同天線。③未施做各戶對講機。④地下停車場未施做雙線車道。

⑤地下室避難空間堵封逃生口，且嚴重漏積水。⑥發電機有漏油瑕疵。⑦守衛室緊急聯絡設備故障不堪使用。⑧中庭地板龜裂。⑵一樓房屋室內部分：①一樓門廳地坪未貼高級大理石或花崗石。②一樓玄關大門未安裝高級硫化銅門。③房間及廚房未用藝術雕花木門。（三）公共設施、社區環境、居家品質等係住戶當初購買時之考量重點，被告信賴原告將依廣告及契約內容履行而以相當價格與原告訂約，然原告興建之系爭房屋不僅屋內設施與合約內容不符，公共設施甚且瑕疵重重，而在被告及社區管理委員會均一再催請原告改善之情形下，原告未積極回應或處理，被告即無可能同意驗收交屋，原告自不得要求給付尾款。被告為購買系爭房屋，前已陸續支付價金百餘萬元，已無能力再至他處租屋或購屋，只能暫且在系爭房屋棲身，期待原告儘速將全部瑕疵補正、修復，驗收點交予被告及全體住戶，原告不得據此指陳本件瑕疵並不妨礙居住且未達不能或難以居住之程度。（四）原告並未依債之本旨提出給付，其雖稱已將上開公共設施移交予管理委員會，然該委員會並無權代被告點收，實則亦無移交予該委員會完成之事實，原告並未提出任何點交紀錄，且依原告與鄭瑞木等管理委員會代表於八十五年一月十一日、八十五年一月廿二日、八十五年五月一日共三次所召開「百家村社區公共設施點交協調事項」紀錄，載明「每棟一樓樓梯間花崗岩地板未做」、「社區中耳朵未做」、「噴水池未完成」、「中庭龜裂、地下室漏水」、「火災受信機、警告器尚未完成修復」、．．．等公設未完成或有瑕疵之事實，原告承諾於八十五年一月三十日前派員完成，惟迄今瑕疵仍在，上開公共設施顯未於八十三年間移交完成。正因上開公共設施有未完成及重大瑕疵，所以遲遲未完成移交手續，而有召開協調會之必要。惟原告公司迄未履行上開協調會紀錄所為修復完成之承諾，被告自得據為同時履行抗辯。且既未點交完成，維修保養自應仍由原告負責，原告指陳瑕疵係因住戶管委會保養不善所致，實屬無據。又「社區中耳朵未做、噴水池未完成、中庭龜裂、地下室漏水、火災受信機、警告器尚未完成修復．．．」等瑕疵，係早已存在且在上揭三次原告與鄭瑞木等管理委員會代表所召開之百家村社區公共設施點交協調事項紀錄上均已清楚載明，原告法定代理人並均承諾改善，且未提及係因住戶使用不當所致，原告聲稱前開公共設施或已完成，或係住戶不當行為，或係住戶管委會未善加維護保養所致，均係背離事實而不足取。（五）另在兩造契約中，約定建材部分如下：一樓門廳地坪及電梯牆面貼高級大理石或花崗石。每戶玄關大門採高級硫化銅門，並附防盜鏈、警眼、高級豪華鎖。房間及廚房為藝術雕花木門，浴室為通風百葉門，各門均配豪華喇叭鎖。窗戶全部採用力霸或中華原廠．．．，並附紗門、紗窗。廚房設備採用歐化整體檯面廚具全套，包括．．．等等，惟原告既未依約給付，被告應得為同時履行抗辯之主張。而門窗或因使用易有些許破毀，然短短數年，門框竟能以手搖動，益證原告施作品質之低劣。又逃生通道之設置為建築物基本之要求，原告竟以契約未明定且有其他電梯出口為由將之封閉，如遇突發事故或有緊急狀況，將使用戶坐以待斃。地下室緊急發電機滲油情形，顯非新品應有之狀況。再者，消防檢查係檢驗有無該等設備，並不代表需備新品方能通過檢查，原告以通過消防檢查為由主張該發電機係屬新品，因無相關連性且與現場實品顯然不符而無足採。而原告所交付廣告確實載明「地下整層停車場，雙線進出．．．」等語，該「雙線進出」既未將出入口除外，自應包含出入口為雙線車道之意。原告將之曲解為僅限於室內部分為雙車道，至屬無稽。系爭買賣標的顯有瑕疵，則在補正完成前，被告得主張同時履行抗辯。（六）系爭買賣標的物之瑕疵既如前述，被告前曾以答辯狀繕本之送達再為催告補正瑕疵之意思表示，限原告等於收受繕本後十日內完成補正，嗣以準備書狀繕本之送達為解除兩造間本件買賣契約之意思表示。因原告並未於期限內補正，本件買賣契約應已解除，原告訴請給付價款即無理由。

（七）危險移轉前，出賣人所提出之標的物具有瑕疵時，買受人得主張同時履行抗辯，原告以被告無故拒繳價金為由解除契約，並無理由，且被告並未接獲上開催告函或繳款通知，原告未經合法限期催告，逕為解約，自非可取。即使認原告之解約為有理由，則其已收被告之價金一百零七萬元，亦應依負回復原狀返還之責。且縱本件解約可歸責於被告，原告主張全部沒收已付價金，顯屬過高，請依民法第二百五十二條酌減之。原告應負上述返還價金之義務，與其請求為所有權移轉登記間為互負義務，被告尚得主張同時履行抗辯，於原告未為返還價金之對待給付前，得拒絕自己之給付等語，資為抗辯。

三、原告主張被告於八十一年五月十五日向原告惠滄公司、乙○○分別購買系爭房屋及土地，買賣價金分別為一百四十五萬元、二百六十七萬元，合計為四百一十二萬元，兩造並立有房屋及土地預定買賣合約書，嗣房屋興建完成後已交由被告居住使用，系爭房地所有權亦已移轉登記予被告所有，惟被告尚積欠房屋價款一百一十萬元、土地價款一百九十五萬元，及另依約應給付原告惠滄公司之安裝水電瓦斯外管費用二萬三千七百六十元、代繳契稅費用四萬三千三百六十八元、代繳代書費用一萬九千六百三十元、代刻印章費用五十元、代繳房屋火險保險費一萬五千一百九十八元等雜項費用合計十萬二千零六元均未給付等情，業據其提出房屋及土地預定買賣契約書、土地及建物登記謄本、欠款結算明細表、使用執照影本各一份等件為證，此部分事實並為被告所不爭執，應堪信為真實。

四、（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條、民事訴訟法第二百七十七條前段分別定有明文。次按「民法第三百五十九條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言，因系爭房屋之瑕疵並非重大，大部分均屬能修繕或補正者，至於儲藏室變更為停車空間則建物所有權人隨時提出申請即可獲准，故對上訴人所造成之損害極為輕微。反觀被上訴人被解除契約，須負擔房屋土地銷售仲介佣金、土地及營建成本之利息、房地二次過戶所發生之稅費、管理費用及重新出售之仲介佣金、不動產跌價之價差損失，上訴人所受之損害與被上訴人所受之損害，顯有失平衡之情形，應認符合民法第三百五十九條但書規定所稱買受人解除契約顯失公平而不得解約。從而上訴人謂該瑕疵顯有足以減少買賣標的物之價值及效用之重大瑕疵，因而主張解除契約云云，應無可採。」，最高法院九十年度台上字第五六四號判決意旨可資參照。（二）原告主張其已於興建完成後將系爭房地所有權移轉予被告所有且交付其使用，並以先位聲明請求被告給付尚欠餘款價金及規費，被告雖辯稱系爭房屋瑕疵重重，主張解除兩造間買賣契約云云，惟查：經本院勘驗結果，系爭建物庭院所設噴水池未能噴水，池底呈現乾涸狀態；目測現場並無碟狀收視通訊設備；守衛室內火災受信機經啟動後部分燈號未警示，部分呈警示燈號，但現場無火災狀況；地下停車道入口並未設置分向設施；地下室天花板有部分補強痕跡，其中一處補強痕跡處下方並有些微積水，現場目測並無直接滲水情況；地下室所設置之發電機旁地面有滲油跡象，油污面積約為一平方公尺；發電機組表面部分有油漆剝落；地下室旁之一間電梯間有裂縫；地下室其中一處天花板呈現滴水現象，地板上滲水面積有二平方公尺以上；地下室入口處車道為三點七公尺，鐵門下方為三點九五公尺，地下室開始上坡處為三點四七公尺；中庭地板有裂紋，裂紋處最長為六點一公尺，最短為二點二公尺。室內部分玄關部分舖設一般黃色磁磚，並非花崗石磚；除鋁門窗門戶以外未設有其他大門，鋁門之門框得以用手搖動，客廳天花板有二處呈將剝落現象，牆面有部分裂紋，各處房門為平面木板門，廚房廚櫃無法密合，浴室牆壁三塊磁磚破損，該社區並無各戶之對講機供內外訪客使用，前開事實有本院八十六年十一月二十一日勘驗筆錄一份在卷可稽，觀諸被告所指上開瑕疵固屬存在，然主要多係屬公共設施之部分，房屋室內部分則概為磁磚、門窗、廚櫃、對講機等細節部分之問題，與建物本體結構尚無緊密關聯，且均非不能加以補正或修繕之瑕疵，對被告所造成之損害尚非甚鉅，倘據此即許其解除契約，出賣人即原告須負擔銷售仲介人事費用、土地及營建成本之利息、房地二次過戶所發生之稅金規費、重新出售之管理及仲介費用等多項損失，且被告係於八十二年間購買，迄今已近十年，以近年來不動產市場交易低迷情形加以評估，原告因此所受跌價之價差損失當屬非輕，是以被告就前開瑕疵所受損害與原告因解約所受之損失兩者相權，前者所受損害較輕，後者所受損失較重，顯屬有失平衡，被告主張解除契約當非事理之平；而被告雖於本院審理中聲請命台灣省建築師公會苗栗辦事處鑑定房屋瑕疵狀況及修補所需費用，惟嗣因被告未依該辦事處函文繳納鑑定費用致無從鑑定，此外被告復未舉證證明前揭瑕疵係屬重大且不能補正，應認其此部分舉證責任仍有未盡，揆諸前揭法條規定及判決意旨，其空言主張系爭房屋之瑕疵重大且足以減少買賣標的物之價值及效用並主張解除契約，尚非可採。

五、又按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用，最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議（一）、二項固可參照。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第一百四十八條、第二百六十四條亦分別定有明文。被告雖另以系爭買賣標的顯有瑕疵，主張在原告補正完成前行使同時履行抗辯權云云，然查：被告就其所指原告除應負瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之部分，固非不得請求補正並行使同時履行抗辯，然其此項權利之行使，仍應依誠實及信用方法衡量公平原則為之，並非得因系爭買賣標的有任何瑕疵存在，即可無限制擴張行使同時履行抗辯權以拒絕支付高額買賣價金。系爭房屋經本院勘驗結果固有前述瑕疵存在，惟被告於本院審理中聲請命台灣省建築師公會苗栗辦事處鑑定房屋瑕疵狀況及修補所需費用，嗣因其未依該辦事處函文繳納鑑定費用而未能鑑定，致本院亦無從經由專業鑑定意見得知上開瑕疵減損標的價值或所需修復金額若干，然以其瑕疵具體情形觀之，堪認尚無絕對不能修繕之情事。又原告主張被告已於八十三年間接受房屋鑰匙之事實，為被告所不爭執，被告且自承其於系爭房屋內居住使用迄今，足見系爭房屋於原告交付時，縱有前開瑕疵存在，然尚未達於減損通常效用致不得居住使用之程度。而兩造就系爭房地約定買賣價金為四百一十二萬元，被告僅支付其中一百零七萬元，其餘房地價金三百零五萬元及稅金規費十萬二千零六元均未繳納，其所拒繳金額比例已達依約應繳價金及費用四分之三，與被告所指前開得補正修復之瑕疵損害相較顯不相當，依上揭民法第三百五十九條規定，其倘主張原告應就瑕疵部分負擔保責任，亦非不得選擇手段相當之減少價金請求權，惟被告復於本院審理中以九十一年五月十四日所陳書狀表示不行使該項權利，嗣後仍主張援用同時履行抗辯拒付前開款項及價金，其就系爭房屋接受交付後使用至今已逾八年，徒以上開非不得修補之瑕疵即拒絕支付買賣價金及稅金規費四分之三，亦未舉證證明前揭瑕疵減損價額或修補所需費用與其拒付餘款價金相當，應認其行使同時履行抗辯權業已逾越誠實信用方法之範疇，揆諸上揭法條規定及決議之意旨，被告就系爭房地買賣價金餘款主張同時履行抗辯而拒絕付款，亦非足採。又被告既陳明不行使減少價金請求權，本院就此自無從加以審酌判斷，附此敘明。

六、綜右所述，被告所辯既非可採，原告本於前開房屋及土地預定買賣契約書之約定，以先位聲明請求被告給付原告惠滄公司房屋價款一百一十萬元及雜項稅金規費十萬二千零六元，另給付原告乙○○土地價款一百九十五萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即八十六年六月二十八日起至清償日止之法定遲延利息，即無不合，應予准許。原告先位之訴部分既屬有理由，自毋庸再就其備位之訴部分予以審究，併此敘明。

七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據已予審究，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣苗栗地方法院民事庭~B法 官　邱光吾