臺灣苗栗地方法院八十八年度訴字第十二號

臺灣苗栗地方法院民事判決　八十八年度訴字第十二號

原告

丙○○

原告

甲○○

原告

乙○○

共同訴訟代理人

溫欽彥律師

共同訴訟代理人

羅秉成律師

被告

新中堡建設股份有限公司

被告

設

法定代理人

張益 住

訴訟代理人

張智宏律師

複代理人

蔡惠如 住

右當事人間返還買賣價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應返還原告丙○○新台幣（下同）六十萬八千元及自訴狀繕本送達之翌日即民國八十八年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）被告應返還原告甲○○、乙○○九十八萬六千元及自訴狀繕本送達之翌日即八十八年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）被告於八十三年三月間與原告丙○○、甲○○、乙○○分別簽訂銀座百貨大樓房屋預定買賣契約，將坐落苗栗市○○段二七三之一號等土地上所建「銀座百貨廣場」第四層編號八號，面積八．五八坪（門牌號碼為苗栗市○○里○○路六０六號四之一）（以下簡稱系爭房屋）出售予原告丙○○，第七層編號九號，面積十二．五四坪（門牌號碼為苗栗市○○路六０六號七樓）（以下簡稱系爭房屋）出售予原告甲○○、乙○○，價金分別為一百四十三萬元、二百五十六萬元，丙○○已付自備款五十五萬八千元，另付契稅、規費等五萬元，甲○○、乙○○則已付九十八萬六千元，其餘價金約定俟建物完成交付時，以貸款給付。又依原被告間上開買賣契約第十四條約定，本大樓係規劃為百貨商場使用，故由被告指定特定管理顧問公司（即波爾瑪麗亞世界股份有限公司）作統籌規劃經營，並負責管理，原告乃依被告要求另與該管理顧問公司簽訂委託管理契約，委託該公司經營，不得自行使用系爭房屋，此項契約視為本契約之一部份，雙方均應遵守。

（二）被告於八十五年三月間，以房屋即將興建完成為由，向原告丙○○收取代書費、契稅、規費共五萬元，但至同年八月間，系爭房屋尚未完工，經原告一再催促後，被告始於八十七年八月十一日來函要求給付尾款（丙○○一萬二千元、甲○○、乙○○為四萬四千元）並辦理貸款及交屋手續，原告因系爭房屋當時尚有甚多瑕疵未修及委託管理顧問公司經營部份履行，顯有困難，原告等之權益難獲保障，故於八十七年十一月五日為定期催告後，於同年十二月四日通知被告解除契約。雖原告主張系爭房屋有瑕疵部份，因台灣省建築師公會無法加以鑑定，已不再主張，但管理顧問公司受託經營之百貨商場現已結束營業，被告無法依託管契約履行之事實已極明確，上開契約因可歸責於被告之事由，陷於給付不能，原告自得主張解除契約，並依契約解除後之回復原狀請求權，請求被告返還原告前開已給付之價金及遲延利息。

（三）被告雖以原告未繳自備款及辦理銀行貸款為由，於八十七年十二月二十二日通知原告解除合約，惟因原告預見被告有難為對待給付之虞，而拒絕辦理貸款，於法並無不合，被告自非得以據以解除契約。

（四）縱認原告拒絕辦理貸款已構成違約之事由，而認為契約業經被告解除，惟依兩造間上開契約第十八條第二款就違約金之約定顯有違公平原則，因被告解除契約後仍得將系爭房屋出售予第三人，並無何損失可言，被告主張沒收全部價金，作為違約金，核屬過高，爰依民法第二百五十二條之規定，請求予以酌減，並就超過被告所得請求違約金以外部分，依不當得利之規定，請求被告返還原告。

三、證據：提出買賣合約書、管理合約書、存證信函影本各二件及建物登記簿謄本二份為證，並聲請本院履勘現場。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）原告丙○○向被告預購系爭房屋，除已付之房屋價款六十萬八千元外，尚積欠八十二萬二千元未給付，原告甲○○、乙○○向被告預購系爭房屋，除已付之九十八萬六千元外，亦積欠被告房屋價款一百五十七萬四千元未付。

（二）被告所興建上開大樓早於八十五年五月二十八日完工，並於八十五年十二月二日取得使用執照及於八十六年元月三十日辦理第一次建物保存登記。被告所興建之上開大樓，並無原告指陳之瑕疵存在。參以向被告承購上開大樓中之其餘二百至三百位承購戶，均業已於八十六年七月間集中辦理貸款手續及辦理所有權移轉登記等事項，且被告所興建上開大樓，業已於八十八年元月十七日供作鯨友百貨賣場使用，並經鈞院於八十八年六月七日履勘現場無訛，足徵系爭房屋並無原告所指述之瑕疵。是原告以上揭系爭房屋瑕疵之事項作為解除買賣契約之理由，其買賣之解除依法自屬無效。至上開大樓雖因受託經營之公司營運不善而現業已結束營業，惟此乃原告與受託管理公司間之權利義務關係，與被告無涉，原告不得據以作為解除買賣契約之事由。

（三）原告與被告間之買賣契約既未經原告合法解除，則原告依約自仍應依期給付房屋價款，惟原告屢經被告催索，均未按期給付，被告不得已乃於八十七年十二月二十二日向原告等人表示解除兩造間之買賣契約。是兩造間之買賣契約，因可歸責於原告未依期繳納價款之事由而經被告合法解除。兩造間之買賣契約，既因可歸責於原告未依期繳納價款之事由而經被告合法解除，則被告依約自得沒收原告已繳納之房屋價款。原告援依不當得利請求返還買賣價金，依法自有未洽。

（四）原告雖辯稱兩造所為之「違約金」約定，顯違反公平原則云云，惟兩造所約定之違約內容，既經兩造合意所約定，且苟被告逾期完工，亦有相對之違約條款，並非僅對原告有違約條款，故應無違反公平原則可言。且被告早於八十六年一月三十日即已辦妥第一次建物保存登記，原告屢經被告催索，迄至八十七年十二月間均未前來依期繳款，其間被告受有利息損失、建物折舊損失及房地產市場不景氣所致系爭房屋跌價損失等，另系爭原告所買受之房屋迄仍未能售出，是被告所受損失實遠超過被告所沒收之違約金，故原告主張所沒收之違約金過高，顯不實在，更何況該違約之約定究如何違反公平原則，亦未據原告舉證以實其說。

三、證據：援用原告提出之買賣契約書影本二份、建物登記簿謄本二份、八七銘律字第一二０八號存證信函影本一份為證。

理由

一、原告主張渠等於八十三年三月間與被告就系爭房屋簽訂之房屋預定買賣契約，因系爭房屋有甚多瑕疵未修及委託管理顧問公司經營部份履行，顯有困難，已陷於給付不能，經原告於八十七年十一月五日為定期催告後，於同年十二月四日通知被告解除契約，兩造間之契約既經原告以瑕疵擔保及債務不履行為由解除，爰請求被告返還原告丙○○已給付之六十萬八千元、原告甲○○、乙○○已給付之九十八萬六千元，並均自訴狀繕本送達之翌日即八十八年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又原告預見被告有難為對待給付之虞，而為不安之抗辯，拒絕辦理貸款，被告自非得以據以解除契約。另縱認原告拒絕辦理貸款已構成違約之事由，而認為契約業經被告解除，惟依兩造間契約就違約金之約定顯屬過高，有違公平原則，請求予以酌減，並請求被告就核減部份外之價金返還原告等情。被告則以系爭房屋並無原告所指瑕疵，原告與受託管理公司間之契約關係亦與被告無涉，原告均不得據以作為解除買賣契約之事由。本件買賣契約係因原告違約，拒不繳納價金，經被告催告逾期仍未履行而依法解除契約，被告乃依約沒收原告已繳納之價金充為違約賠償金，且該違約金之約定並無違反公平原則及過高之情形等語資為抗辯。

二、本件原告主張被告於八十三年三月間與原告丙○○、甲○○、乙○○分別簽訂銀座百貨大樓房屋預定買賣契約，將坐落苗栗市○○段二七三之一號等土地上所建「銀座百貨廣場」第四層編號八號，面積八．五八坪（門牌號碼為苗栗市○○里○○路六０六號四之一）出售予原告丙○○，第七層編號九號，面積十二．五四坪（門牌號碼為苗栗市○○路六０六號七樓）出售予原告甲○○、乙○○，價金分別為一百四十三萬元、二百五十六萬元，原告丙○○已付六十萬八千元，原告甲○○、乙○○則已付九十八萬六千元，其餘價金約定俟建物完成交付時，以貸款給付等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之房屋預定買賣契約書及付款明細表為證，堪信原告上開主張為真實。另原告主張曾於八十七年十一月五日為定期催告，及於同年十二月四日通知被告解除契約之事實，及被告所辯於八十七年八月十一日函催原告給付尾款，並於八十七年十二月二十二日通知原告解除契約之事實，均為兩造所不爭執，並有存證信函影本三紙在卷可按，是本件所應審酌者乃在於兩造間之契約究係經由有解除權之何方行使解除權而解除？經查，原告主張系爭房屋有瑕疵及系爭房屋委託管理顧問公司經營部份之履行顯有困難，被告已陷於給付不能之事實，為被告所否認，原告就此有利於己之事實，復未舉證以實其說，自難信其主張為真實。是原告主張兩造間之買賣契約經其於八十七年十二月四日通知被告而解除，自屬無據。而依兩造所定房屋預定買賣契約書第四條約定，原告應依附件（六）付款明細表於接到被告通知五日內以現金繳付買賣期款，另依該契約書第十八條第二款亦約定，原告自應繳日起逾期三十日經被告催告後，仍不依約繳付時，被告得解除契約並沒入已付之簽約金及房屋期款充作違約金及損害賠償金。依約原告既負有按期先為給付價金之義務，不能主張同時履行抗辯權，而原告主張之事由復與不安抗辯權有間，原告自不得拒絕自己之給付。是被告所辯兩造間之買賣契約，因可歸責於原告未依期繳納價款之事由而經被告合法解除，應屬可採。

三、按當事人得約定債務人不履行債務，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但如約定債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。民法第二百五十條第一項、第二項定有明文。依此規定，違約金可分為賠償總額預定性違約金及懲罰性違約金，而除另有訂定外，當事人間違約金之約定視為因不履行而生損害之賠償總額預定，亦即以違約金為債務不履行所生損害之賠償總額，經當事人於損害發生前預先約定。查兩造間房屋預定買賣契約書第四條約定：「甲方（即原告）應付房屋總價款同意按照附件（六）付款明細表，於接到乙方（即被告）書面通知五日內以現金按期給付買賣期款，甲方若逾期給付時依本約第十八條第（二）款之規定辦理．．．」，而依同契約第十八條第（二）款約定：「甲方不按期付清應繳期款時，自該期通知應繳日第五日起，依銀行短期抵押放款利率之上限按日加計滯納金予乙方，自應繳日起逾期十五日，甲方仍未給付時，按日息仟分之壹加計滯納金，自應繳日起逾期三十日經乙方催告，甲方仍不依約繳付時，視同甲方自願無條件放棄承買權利，乙方認定甲方故意違約，屆時無須以甲方違約之聲明通知，乙方得逕行解除契約。甲方已繳付之簽約金及房屋期款任由乙方沒入充作違約金及對乙方之損害賠償金。甲方不得請求價金返還，且本約之房屋由乙方收回自行處分。」，此一約定乃損害賠償預定性質之違約金，並為兩造所不爭執。而損害賠償額預定性違約金，係一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。

四、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，應就具體個案中就當事人約定違約金之性質、客觀事實、社會經濟情狀及當事人所受損害並債務人若能如期履行可得享受之一切利益數額以為酌定標準，惟約定之違約金是否過高乃為事實問題，法院應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之利益暨因債務人違約，債權人所受損害等為衡量之標準，以為酌定，最高法院四十九年度台上字第八０七號判例可資參照。本件被告依上開兩造買賣契約之約定，將原告已付之價金充作違約金，予以沒收固非無據。然按違約金既係當事人為確保債務之履行，所約定不履行債務時應為之給付，衡理自應以債務人違約之程度愈嚴重，例如違約之時期較長或違約之時間較早者，始須受較高額之違約罰款，不應反其道而行。本件係屬預售屋之買賣，買受人之繳款係配合各工期而分期付款，則依上開買賣契約之約定，倘買方愈早違約不付期款，違約之情節愈嚴重，因所繳價款尚少，所被沒收之金額反而較少。而如繳交之價款較多者（如接近完工時），違約之情節應屬較輕，所遭沒收之金額卻更多，顯有失違約金係為確保債務履行之本意（最高法院八十三年台上字第二二九號判決參照）。查本件原告於違約不再繳交價金時，房屋已經完工，原告丙○○所繳付之價金已達六十萬八千元（總價一百四十三萬元，貸款部分八十六萬元），僅餘貸款撥付部分尚未履行，原告甲○○、乙○○所繳付之價金已達九十八萬六千元（總價二百五十六萬元，貸款部分一百五十三萬元），僅餘自備款四萬四千元及貸款撥付部分尚未履行，依上揭說明，渠等違約之情節應屬較輕者，若由被告將渠等已繳納之全部價金予以沒收，顯失情理之平，原告請求酌減違約金，依首開法條說明，即屬有據。另參酌內政部八十五年八月十二日台（八五）內地字第八五八０五三一號函補充修正之預售屋買賣契約書範本第二十二條規定，買方違反付款條件及方式之規定者，賣方得沒收房地總價百分之二十計算之金額。而本件原告如能如期履行契約，被告所得享受之利益亦未逾上開金額（參照財政部核定最近十年間之房地產買賣業同業利潤標準），則本件原告丙○○與被告間就系爭房屋之買賣總價為一百四十三萬元，則其違約金以二十八萬六千元為上限始為允當，另原告甲○○、乙○○與被告間就系爭房屋之買賣總價為二百五十六萬元，則其違約金以五十一萬二千元為上限始為允當，是被告以原告丙○○已繳價金六十萬八千元、原告甲○○、乙○○已繳價金九十八萬六千元為違約金予以沒收誠屬過高應予酌減，本院審酌被告因原告違約所可能受之損失、原告之違約情節、所繳價金之數額，暨近年來房地產景氣等情況，認被告僅得將原告丙○○給付價款中之二十八萬六千元、原告甲○○、乙○○給付價款中之五十一萬二千元沒收。從而，原告本於契約解除後回復原狀請求權，請求被告返還原告丙○○三十二萬二千元、原告甲○○、乙○○四十七萬四千元，暨均自訴狀繕本送達之翌日即八十八年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許。原告超過上開部分之請求，即屬無據，應予駁回。

五、兩造陳明願供擔保，聲請淮為假執行或免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後，認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣苗栗地方法院民事庭~B法官　王萬金