臺灣苗栗地方法院八十九年度苗簡字第六六號

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　八十九年度苗簡字第六六號

原告

成利育樂事業股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

洪嘉鴻律師

複代理人

吳國聖律師

複代理人

甲○○

被告

丙○○

訴訟代理人

王勝和律師

右當事人間請求返還租賃物事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決如主文所示。

二、陳述：

（一）被告丙○○於民國八十七年七月三十日向原告承租座落於苗栗縣竹南鎮○○路一號一樓房屋及其內設備，租賃契約期限自八十七年九月一日起至九十二年八月三十一日止。依雙方所訂租賃契約第四條約定：「：：：乙方（即被告）逾期達二個月時，甲方（原告）得終止契約，乙方應即遷出：：：」又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。本件被告自八十八年七月份起迄今已逾半年，未依雙方之契約約定繳付租金，雖原告曾一再要求被告出面處理，並以存證信函要求被告儘速繳交積欠之租金，否則依法訴追並終止租約（原證二及八十九年四月七日所補提之掛號郵件送達回執影本），然被告竟仍置之不理，為此原告乃以本訴狀之送達為終止租約之意思表示，並依終止租約後法律規定請求被告將該等租賃物返還原告。

（二）原告既已終止租約，則被告自當依法返還租賃物於原告，倘被告遲未返還，勢將造成原告之損失，為此原告乃依法請求相當於租金之損害賠償。

（三）按租賃契約第三條約定：「租金每月新台幣壹拾伍萬元整。自第二年租賃年度起，每年遞增８％之調整租金。」。本件被告自八十八年七月份起即逾期未繳付租金，則至八十八年十二月止被告積欠原告之租金總計達九十四萬八千元整（十五萬元×２＋十六萬二千元×４＝九十四萬八千元，參證一第三條之附表：租金明細），扣除被告所繳付之押租金五十萬元，則被告尚積欠原告四十四萬八千元之租金，對此原告乃依租賃法律關係請求給付之。

（四）對被告抗辯之陳述：

１、被告訴訟代理人已於八十八年八月三日以竹南郵局第三七三號存證信函寄發原告稱「謹代理當事人丙○○函知台端撤銷丙○○與成利育樂事業股份有限公司於民國八十七年七月三十日所簽立坐落苗栗縣竹南鎮○○路一號一樓租賃契約」云云，卻拒不返還租賃物。

２、被告就本案系爭不動產租賃，前以被告乙○○有詐欺行為，而對被告林木田提起請求損害賠償之訴訟，由鈞院以八十八年訴字第三四○號受理，業認原告法定代理人乙○○並無詐欺行為，並駁回被告損害賠償之請求。

３、系爭契約第二條固約定：「租賃契約期限：本租約期間為五年，自民國八十七年九月一日起至民國九十二年八月三十一日止，自訂約日（分級、分類申請許可）起生效，由被告於他案起訴狀自陳：「八十七年十月二日『級別證』下來後之八十七年十月二十五日原告（本案被告）開始繳納第一個月租金：：：另有被告於他案檢附之限制級娛樂類級別證影本可參，足證所謂分級分類申請已許可，是本案租賃契約業已生效自明。又前開契約條款，係因被告承租房屋係為經營限制級娛樂類之電子遊藝場，此需向主管機關申請營業級別證，是雙方同意自分級分類申請許可後開始繳交租金，該契約條文實無原告將遊藝場委託被告經營之約定。再者，級別證之負責人與營利事業登記證之負責人同。故在變更登記名義人核准前，自為羅世芳，亦不得以此指為委託經營。

４、被告一再主張「系爭租賃契約承租條件之一係原告公司已取得成利公司之股東羅世芳同意，願意將其取得之金銀島電子遊藝場委託被告經營，使被告得以按租賃契約之約定合法使用租賃物」云云，惟遍查系爭租賃契約，全無委託經營之特別約定，故被告主張雙方有委託經營之特約，既無法舉證以實其說，僅空言推論前開事實，顯不足採。

５、被告於八十七年十月二十三日寄送原告乙○○之竹南郵局第五百二十五號存證信函中載明「：：：雙方並依約點交完畢，本人：：：本即欲依約給付台端租金開始營運。惟台端卻要求本人需完成營業執照負責人變更登記再開始營運：：：本人於近日即將正式開張，並隨函依約附上：：：十五萬元之：：：支票乙紙以為首月租金給付，請查收：：：本人併此重申，為摒除營業執照名義人之疑慮，本人願於執照負責人變更前提供合理擔保以保障之，希台端依誠信商業原則查照賜覆為荷：：：」等語，可知雙方僅係簽定單純之不動產租賃契約，且被告有強行開始營業之行為，非如被告所辯稱係附隨委託經營，原告須負責變更營業執照負責人等云云。添

三、證據：提出租賃契約影本一件、催告被告給付租金之存證信函暨送達回執影本各一件、房屋稅單影本一件、建築改良物所有權狀影本一件、本院八十九年度訴字第三四○號起訴狀影本、判決書影本各一件、苗栗縣政府八十七年十月二日苗商登字第三四三一四─二電子遊藝場營業級別證影本一紙、被告訴訟代理人王勝和律師寄發原告之竹南郵局第三七三號存證信函一件、被告寄發原告法定代理人乙○○同郵局第五百二十五號存證信函影本一件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決請准供擔保免假執行。

二、陳述：

（一）原告公司因未能提供合於約定（即原告公司應取得第三人羅世芳委託經營電子遊藝場予被告之特約事項）租賃契約用益狀態之租賃物，故無租金請求權，被告於民國（下同）八十八年七月九日委託王勝和律師以竹南郵局第三一七號存証信函函知原告履行合約否則不繳納租金同時履行抗辯主張，且因原告遲遲未能完成特約事項，被告於八十八年八月十日向鈞院起訴請求損害賠償刻正由鈞院以八十八年度訴字第三四０號愛股承辦中，被告與原告公司當初曾約定以原告公司取得第三人羅世芳委託經營電子遊藝場之租賃契約特別要件，而按民法第四二三條規定「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」故出租人除交付租賃物外並有維持合於用益狀態之義務，且因未能保持合於用益狀態者，應即構成不完全給付之債務不履行狀態，且因前項出租人義務與承租人交付租金間因屬對待給付關係，故有同時履行抗辯關係存在，經查第三人羅世芳自原告開始繳納租金之八十七年十月二十五日即繳交八十七年十一月份租金開始後，即向苗栗縣稅捐稽徵處辦理停止營業，並於八十八年三月辦理歇業，原告公司因未能使第三人羅世芳提供合於約定租賃契約用益狀態之租賃物，何來租金請求之權利。原告起訴理由係以被告未繳納租金終止租約，今原告既未能履行租約條件被告自無繳交租金之義務，原告終止租約自屬無效何來因終止契約請求返還租賃物之權利，更無請求相當於租金之損害賠償請求權。

（二）被告於民國八十七年七月三十日向原告成利育樂股份有限公司（下稱成利公司）承租座落苗栗縣竹南鎮○○路一號一樓房屋，承租條件之一係原告公司已取得成利公司之股東羅世芳同意願意將其取得之金銀島電子遊藝場委託被告經營，使被告得以按租賃契約之約定合法使用租賃物，當初簽訂契約時原告公司之法定代理人稱成利公司已於股東內部會議中決議，該公司股東即第三人羅世芳願意將其取得之金銀島電子遊藝場委託由被告經營且被告與原告公司法定代理人協議承租條件時第三人羅世芳亦表示將配合公司承租條件，雖然當初於租賃契約上並未將委託經營之部分明載於契約，惟從以下各點可知本件租賃契約必定伴隨委託經營之特別條款，其理由如左：

⒈原告公司與第三人羅世芳於八十七年七月三十日談妥租賃條件時，即將金銀島電子遊藝場之營利事業登記証之正本交予被告（鈞院八十八年度訴字第三四０號，八十九年一月二十五日言詞辯論筆錄），配合被告經營使用。

⒉按租賃契約第一條載明「租賃標的物之登記用途為遊藝場經營及機台出租買賣業務乙方（即被告）須依法使用，否則應自行負責」，若原告未能說服第三人羅世芳將遊藝場委託被告經營，則被告即不可能合法使用租賃物，因為遊藝場之營利事業登記証不易申請，未申請而營業即屬違法。

⒊按租賃契約第二條「租賃契約期限：本租約期間為五年，自民國八十七年九月一日起至民國九十二年八月三十一日止，自訂約日（分級、分類申請許可）起生效。」因原被告雙方簽約時，有關電子遊藝場之經營除營利事業登記証外尚須向苗栗縣政府申請營業級別證，故原告成利公司亦同意自分級分類申請許可下來後才開始繳交租金，八十七年十月二日「級別証」下來後之八十七年十月二十五日原告開始繳納第一個月租金，若本件係單純承租房屋而未包含遊藝場之委託經營不可能有契約之生效自「級別」申請許可起算之配套措施。

⒋原告收取之租金包括委託經營之權利金十萬元，原告公司共與被告簽訂兩分租約，另一份租約雖載明租賃期限為一年，然租金每個月係為五萬元（被証五號）。第二份以一年為期之租約適足以証明第一份五年之租約的確包含委託經營權利金新台幣（下同）十萬元：雖然第一份租約中並未載明原告公司必須將第三人之電子遊藝場營業執照委託被告經營業，並於合約中載明十萬之權利金。惟從第二份租約中載明租金五萬元適足反求當事人雙方當初訂約之用意為「五萬之租金，十萬元權利金」，原告公司於被告提起鈞院八十八年訴字第三四０號訴訟後，因欲掩飾故再開立租金八十萬元之發票予被告（被告答辯狀誤為繳租金捌拾萬元），此顯係掩人耳目然不高明之作。

⒌按租賃契約第七條「乙方（即被告）不得於租賃期間內退租（立法禁止經營除外」，故租賃特約已包含由原告公司向第三人羅世芳取得委託經營之授權。

⒍本件金銀島電子遊藝場之負責人即第三人羅世芳為原告公司股東，故當初原告公司之法定代理人一再向被告保証，此承租案為公司股東之決議，原告公司絕對能使被告合法經營，被告才放心承租。

⒎被告當初與原告公司之負責人乙○○簽訂租約，當時均由原告公司乙○○出面處理，而被告亦因乙○○為屋主而電子遊藝場之牌照係原告公司股東羅世芳，且被告均與乙○○接洽並未與羅世芳直接聯繫，此點可由羅世芳於苗栗地方法院檢察署八十九年偵字第二七七五號民國八十八年六月九日羅世芳偵訊筆錄（如被証六號）「（與竹南中山路一號金銀島遊藝場關係？）原先八十七年十月一日前都有（營業）十月申請歇業並向警方報備：：：發現他們仍執意要營業，後來又向縣政府辦歇業，該處地主是乙○○租給丙○○，今年二月二十日以後就歇業」「（為何丙○○說你是負責人？）不知道，不知道為何有執照。」，因乙○○與羅世芳同為成利公司股東，其實當初即八十七年七月時乙○○與羅世芳雙方應該有同意由乙○○出面將場地配合場所經營權即電子遊藝場營業權出租予第三人，否則不會均由乙○○出面而羅世芳均未參與協調，今原告公司乙○○稱只租場地而未有特別租約事項即「委託經營」則應該由被告與羅世芳取得協調後確認於承租場地後可「有照經營」，然由羅世芳之前開証詞可知其並未與被告聯繫，可見均由乙○○出面洽談出租與租約特別事項，而因乙○○將營業事項登記証交予被告並向被告稱羅世芳為其公司股東，被告方有承租，否則衡諸經驗法則被告若末取得乙○○的租約特別約定條件，斷無可能承租，何況乙○○嗣後並配合被告辦理變更營業項目及申請級別証均由乙○○向羅世芳取得私章轉交被告辦理，而今乙○○稱當初並無特別租約條件，與事實大相逕庭。

（三）詎原告公司未能信守約定，由第三人羅世芳於契約簽訂開始營業後向苗栗縣政府辦理停業及歇業，致遭苗栗縣政府聯合查報小組及建設局開立罰單，被告屢次要求成利公司出面協商均置之不理，被告主張原告於改善承租特約條件前因未能取得合於雙方約定使用租賃條件之標的物拒絕繳納租金自無不合。

（四）鈞院八十八年度訴字第三四０號雖已判決被告敗訴並認為並無詐欺或租賃契約特別約定事實之債務不履行不完全給付。至其判決理由認當初原告代理人乙○○將原始的營利事業登記証交付予被告係僅供變更營利事業登記証負責人，且並無約定委託經營之特約條款，故除不構成詐欺亦不構成不完全給付，被告就此部份已聲明上訴。另一般民間若將身份証、印章交付第三人辦理契約簽訂各種法律時均認為有合法授權或合法的「代行」，交易的相對人應可信賴証件持有人的交易地位。本件因為原告法定代理人持有第三人羅世芳之營利事業登記証且羅世芳又是原告公司股東，被告承租房屋當時不可能單純承租房屋而委託經營部分分開與第三人羅世芳商議，因被告基於經驗法則及商業風險管理，必先確定與原告承租後可否合法經營電子遊藝場，故一定要同時確定才有可能簽訂租約，雖然租約上未明文有委託經營，但是原告法定代理人將原始營利事業登記証交付予被告很明顯係委託經營一併計入租約條件，否則簽了租約卻不能合法經營事業，顯然與事理相違。

（五）前開判決理由裡面認定有「變更營利事業登記証負責人」而未認定有委託經營顯然亦與常理相違，蓋變更負責人即是將整個營利事業登記証轉讓予第三人，而本件第三人羅世芳未拿被告任何利益，豈可能任由原告公司將其電子遊藝場轉讓予第三人。故當初應該只是委託經營，而第三人羅世芳與原告公司間如何商議：「究竟是原告公司每月將十萬元權利金轉交或減少轉利金則不得知」。而且可能因為事後其二者之間商議破裂，第三人羅世芳欲取回營利事業登記証不可得乃向縣政府辦理停業甚至歇業（其中辦理歇業部分因涉嫌向苗栗縣政府偽稱營利事業登記証遺失，而有使公務員登載不實之嫌，刻由苗栗地檢署以八十九年偵字第二九二二號偵辦中）。

（六）反向思考之，若本件當初沒有委託經營之約定為何原告公司會要求被告辦理變更負責人，因本件原告一再稱當初有約定變更營利事業登記証負責人，是否於簽約時即已約定變更負責人，被告否認，原告亦無積極証據以資証明，惟查，有一點是可以確認的，不管是簽約當時或簽約後，原告均要求變更負責人，原告以一單純出租人身份又自稱與承租人無委託經營關係，為何要求被告變更營利事業登記証負責人，故當初必定有委託經營之明顯約定。

（七）本件原告起訴係以「終止租約後請求返還租賃物」，而原告於民國（下同）八十九年二月二十三日開庭時另行主張本件租賃契約已經由被告撤銷，而主張民法第七六七條所有物返還請求權之不同訴訟標的，被告不同意此項訴之追加。

（八）原告法定代理人乙○○於簽約當時已言明羅世芳一定會同意委託被告經營，嗣後才改稱要被告變更負責人，原告所提被告於八十七年十月二十三日寄送原告乙○○之竹南郵局第五百二十五號存證信函中載明「：：：惟台端卻要求本人需完成營業執照負責人變更登記再開始營運：：：本人併此重申，為摒除營業執照名義人之疑慮，本人願於執照負責人變更前提供合理擔保以保障之：：：」等語，即係因乙○○嗣後才提出變更負責人之要求，被告回應之。然而苗栗縣政府於八十七年九月間舉行之治安會報決定往後不再核發電子遊藝場執照，以往已發放者亦不再准許變更負責人，故被告已無法申請變更負責人。

三、證據：提出被告訴訟代理人王勝和律師寄發原告之竹南郵局第三一七、三七三號存證信函暨送達回執影本各二件、本院八十九年度訴字第三四○號起訴狀、租賃契約書影本二件、苗栗縣政府八十七年二月十六日苗商登字第三四三一四─○一號、八十七年十月二日苗商登字第三四三一四─○二號營利事業登記證影本各一紙、八十七年十月二日苗商登字第三四三一四─○二號電子遊藝場營業級別證影本一紙、苗栗縣稅捐稽征處竹南分處八十七年十一月十日八七苗稅竹一字第八七六二二七五九號函影本一件、苗栗縣政府建築物公共安全構造及設備檢查紀錄表及違規商業活動現場紀錄表影本各一件、估價單影本八紙、租金發票影本一紙、臺灣苗栗地方法院檢察署偵訊筆錄影本一件為證。

丙、本院依職權調閱本院八十九年度訴字第三四○號民事卷宗。

理由

一、原告訴訟代理人雖於八十九年二月二十三日言詞辯論時陳稱：被告訴訟代理人已於八十八年八月三日以竹南郵局第三七三號存證信函寄發原告稱「謹代理當事人丙○○函知台端撤銷丙○○與成利育樂事業股份有限公司於民國八十七年七月三十日所簽立坐落苗栗縣竹南鎮○○路一號一樓租賃契約」云云，卻拒不返還租賃物等語，核屬不變更訴訟標的而補充事實上之陳述，非屬訴之變更追加，於法無違，自應准許，合先敘明。

二、原告主張被告於民國八十七年七月三十日向原告承租座落於苗栗縣竹南鎮○○路一號一樓房屋及其內設備，雙方訂有租賃契約，期限自八十七年九月一日起至九十二年八月三十一日止，但被告自八十八年七月份起未依雙方之契約約定繳付租金，業經原告於八十八年十月二十八日以存證信函催告被告給付，被告亦已於八十八年十月三十日收受，但被告至今仍藉詞拒不給付等事實，業據提出租賃契約影本一件、催告被告給付租金之存證信函暨送達回執影本各一件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。

三、被告雖以：被告承租時，與原告公司當初曾約定：原告公司應取得成利公司之股東羅世芳同意將其取得營利事業登記之金銀島電子遊藝場委託被告經營，嗣原告公司未能履行此項義務，致被告不能使用租賃物，被告自得主張同時履行抗辯拒絕給付租金，原告不得以此終止租約云云置辯，惟查：

（一）被告所稱上開「特約條款」云云，遍查兩造先後之二份租約內容均無載明，而證人即簽約當時之見證人陳崑輝於本院八十八年度訴字第三四○號民事案件中結證稱：「他（指乙○○）說牌照可以給我們用，乙○○說希望我們去變更負責人，遊藝場的負責人希望變更為丙○○。」及「在八十七年七月三十日簽約當日，乙○○有將營利事業登記證交給丙○○。」等語（見本院上開案件八十八年九月十六日、八十九年一月二十五日言詞辯論筆錄），依證人上開證言，原告法定代理人乙○○於簽約是時固將羅世芳所有之營利事業登記證交付被告，惟曾聲明希望被告將該營利事業登記證上之負責人變更為被告，與被告抗辯稱「羅世芳須同意將其取得營利事業登記之金銀島電子遊藝場委託被告經營」云云不同，且若羅世芳仍為負責人，日後被告若有違法經營情形，羅世芳仍須擔負行政及刑事責任，此等與原告股東羅世芳有重大利害關係之事項，豈有可能於羅世芳不在場之情況下即作成合意？又既然須由「羅世芳」委託被告經營，則羅世芳始為當事人，而羅世芳未到場，復未出具委任書，如何能作成合意？是以被告所辯與社會常情及經驗法則有重大之違背，且被告所陳各節，均係推測之詞，無法舉出確實證據以實其說，空言抗辯，自難採信。

（二）商業須向主管機關申請商業登記、營業登記後始得營業，其中負責人姓名均係應登記事項，如有變更須於變更後十五日內申請為變更登記，商業登記法第十四條、營利事業登記規則第八條均定有明文。其立法目的，係為使主管機關對於商業得為充分之監督管理，以維公共秩序及社會安寧。苗栗縣政府營利事業登記證亦註有：「一、本證不得轉借他人使用。二、本證須懸掛於營業處所明顯處以備查驗。」之明文，此觀之被告提出之營利事業登記證影本二紙甚明。本件被告對於上開「特約事項」之存在，未能舉證以實其說，難以採信已如上述，退萬萬步言之，縱認被告所謂「特約事項」存在而兩造當初訂約之用意確為「五萬之租金，十萬元權利金」，然事實上之經營人為被告，使用羅世芳名義經營，由被告每月給付十萬元權利金，亦即俗稱之「借人頭」，嚴重妨害主管機關對商業之監督管理，顯然違反強制規定，並有背於公共秩序，依民法第七十一條、第七十二條之規定，該「特約事項」亦屬無效，其餘部分，則依民法第一百十一條規定仍屬有效。因此被告援之以為拒絕給付租金之同時履行抗辯之理由，並非可採。

四、綜上所述，被告拒絕給付租金之抗辯並非可採，而被告積欠租金扣除押租金亦已逾二個月以上，原告依民法第四百四十條第一項規定，於八十八年十月二十八日以存證信函催告被告給付，被告亦已於八十八年十月三十日收受，至今尚未給付，原告以起訴狀之送達為終止租約之意思表示，並請求被告遷讓房屋給付扣除押金後之欠租四十四萬八千元，並自起訴狀繕本送達翌日八十九年一月三十日起，至遷讓房屋之日止，按目前租金即每明十六萬二千元計算之損害金，均屬相當，應予准許。

五、本件係因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟所為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣告假執行。但被告陳明願供擔保請准免為假執行，核與民事訴訟法第三百九十二條規定相符，爰亦酌定相當之擔保金額准許之。

六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提出之證據均經審酌，核與判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣苗栗地方法院苗栗簡易庭~B法官　林念祖