臺灣苗栗地方法院九十度重訴字第八號

臺灣苗栗地方法院民事判決　九十度重訴字第八號

原告

家福股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

洪崇仁律師

被告

福第建設股份有限公司

兼法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

右當事人間請求返還押金等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決除假執行擔保金額外，如主文所示。

二、陳述：

（一）被告福第建設股份有限公司（以下簡稱被告福弟公司）於民國（下同）八十四年十月二十六日，由被告丙○○為連帶保證人，與原告簽訂「不動產租賃契約書」（以下稱「租賃契約」），由被告福弟公司於訴外人陳萬河等人所有，坐落於苗栗縣竹南鎮○○段頂大埔小段第十三地號等四十三筆土地上興建房屋，而將房屋連同基地出租予原告作為營業使用。原告並已依租賃契約第六條第四項第一款規定，於簽約日即八十四年十月二十六日支付押金即面額新台幣（下同）二千零二十五萬元之支票予被告公司，有租賃契約及被告公司簽署之押金收據可稽，該支票業已兌現。

（二）依據租賃契約第一條第一項及第四條第一項後段之約定，被告福第公司應於本契約簽署後一年內取得土地所有權人之同意書或購買該租賃土地持分，並擔任起造人於租賃土地上興建房屋，將房屋連同土地出租予原告；依照租賃契約第三條約定：被告福第公司應於本契約簽訂後四個月內取得四十三筆土地之雜項執照。

（三）又租賃契約第六條第四項第一款約定：「：：：如甲方（即被告福第公司）於本契約簽署後一年內仍無法取得第四條第一項所載之全部文件或違背本契約時，乙方（即原告）得聲明解除本契約，並逕行將「保證票」填載發票日向銀行提示，以作為甲方向乙方返還前開已收取之押金之用，但甲方應自本契約簽署之日起至返還押金之日止按年利率百分之二十計付利息予乙方。」；第十四條第一項第二款則約定：「甲方如有違反本契約之情事發生，經乙方通知後六十日內仍未改正者，乙方得聲明終止契約。」

（四）惟自兩造簽署租賃契約迄今已逾五年，被告福第公司非但未取得土地所有權人之同意書或購得全部租賃土地之持分，租賃土地中之第二十一之四、二十一之

五、二十二、二十二之一等四筆地號土地竟遭苗栗縣頭份鎮農會查封（案號台灣苗栗地方法院八十七年執字第二○二○號）在案。原告為維護權益，乃委由律師於八十七年十二月八日發函限被告福第公司於文到六十日內取得全部租賃土地持分或取得土地所有權人之同意書，並取得雜項執照，且塗銷租賃土地上之查封登記。由於未獲置理，原告乃於八十八年三月二日及八十八年七月九日再委請律師去函，重申同一內容，然福第公司仍不履約。原告迫不得已乃於八十八年九月十五日再次委請律師發函予被告福第公司聲明終止系爭不動產租賃契約。

（五）租賃契約第十四條第二項第二款約定：「乙方依前款（即第一款）規定終止契約時，甲方應將所收之押金以及已收取而未使用之租金加倍返還予乙方以作為款項之返還以及損害金、懲罰性違約金。」因此原告依前開第六條第四項第一款規定終止契約後，被告福第公司即應返還押金二千零二十五萬元整並另支付二千零二十五萬元整予原告作為損害金及懲罰性違約金，並應支付自起訴狀之繕本送達之翌日起算之利息。

（六）被告丙○○為本件租賃契約之連帶保證人，租賃契約第十七條約定：「甲方之連帶保證人對於甲方就本契約之履行負連帶責任」，故被告丙○○就上開返還押金暨給付懲罰性賠償金及利息之義務，應與被告福第公司負連帶責任。

（七）對被告抗辯之陳述：

１、依租賃契約第六條第四項第一款約定，被告福弟公司原應於原告給付押金以後，交付原告未載發票日，面額二千零二十五萬元之支票（下簡稱保證票），但被告並未交付。

２、原告自催告被告履行起，乃至本件起訴，均係主張終止租賃契約而非解除。

３、原告家福股份有限公司依知名財經雜誌天下二千年大特刊之跨業總排名，居最賺錢的五十家公司之第二十二位，其一九九九年一月一日至十二月三十一日之稅後純益高達十三點六四億元，以其當時總分店數為二十一家計算，平均單一分店年度稅後純益約為六千五百萬元。以此推估，稅前純益應在八千萬元以上。依租賃契約書第三條之約定，被告公司應於簽約後四個月內取得「四十三筆土地」之雜項執照，並於取得雜項執照後四十個月內取得租賃物之使用執照、完成建物所有權第一次登記、接通水、電、完成電梯設備、依原告公司之設計完成租賃建物之建築、並完成裝修後，將租賃建物點交予原告公司供營業使用。而簽約迄今已達五年半之久，距被告應依約完成點交之時間，亦已超過一年半以上。倘被告公司確實依約履行，依原定計劃，原告公司應已營業達一年半以上，以原告公司平均單一分店年度稅前純益八千萬元計算，原告公司應可預期獲利一億二千萬元以上，該等金額屬於原告公司之所失利益，原應由被告公司依法負損害賠償責任，兩造預定之懲罰性違約金為二千零二十五萬元，遠低於前述一億二千萬元賠償數額，故無酌減之必要。

三、證據：提出不動產租賃契約書影本、原告為發票人之支票影本、被告收受第一期押金之收據影本各一件、律師函影本五件、送達回執影本六件、天下雜誌二ＯＯＯ年五月份特刊封面及第二百八十頁影本各一紙等為證。

乙、被告方面

一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述：

（一）被告福弟公司於原告所給付之面額二千零二十五萬元之支票以後，曾交付原告未載發票日，面額同為二千零二十五萬元之支票（即「保證票」），原告係主張解除或終止租賃契約不明，姑不論原告已為解除契約或終止契約之意思表示，然依同時履行抗辯之規定，原告於尚未返還保證票前，並無請求返還押金、給付違約金之權利。

（二）原告請求之違約金竟高達押金之一倍，顯屬過高，請予酌減。

丙、本院依職權調閱本院八十七年度執字第二○二○號執行卷宗。

理由

甲、程序方面：

一、被告未抗辯本院無管轄權，而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第二十五條規定視為合意由本院管轄，先此敘明。

乙、得心證之理由：

一、原告主張被告福弟公司由被告丙○○為連帶保證人，於八十四年十月二十六日與原告簽訂租賃契約書，於同日交付押金即面額同二千零二十五萬元之支票予被告公司，該支票並已兌現等事實，業據原告提出租賃契約書影本、原告為發票人之支票影本、被告收受第一期押金之收據影本各一件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。

二、查前開「租賃契約書」第三條約定：「甲方（被告福第公司）應於本契約簽訂後四個月內取得四十三筆土地之雜項執照；：：：方並應於取得雜項執照後四十個月內，取得本大樓之使用執照：：：、完成建物所有權第一次登記、接通水、電、完成電梯設備、依乙方之設計完成租賃建物之建築、應完成甲方應負責裝修之事項後，始得將租賃物點交予乙方。」第四條約定：「甲方擔保租賃物為其所有，現已取得土地所有權人完全同意使用附件一之土地：：：如有部分土地所有權人於本契約簽署之日尚未簽署同意書者，甲方應負責於本契約簽署後一年取得蓋同意書，或購買該等持分土地，或以其他經乙方認可之方式取得使用附件一土地之權利。」而原告主張被告至今尚未取得約定之「雜項執照」及全部土地所有權人之「同意書」一節，為被告所不爭執，是以原告主張被告違約一節，堪信屬實。

三、次查該「租賃契約書」第十四條第一項第一款、第二款分別約定：「甲方如有違反本契約之情事發生，經乙方通知後六十日內未改正者，乙方得聲明終止契約。」「乙方依前款（即第一款）規定終止契約時，甲方應將所收之押金以及已收取而未使用之租金加倍返還予乙方以作為款項之返還以及損害金、懲罰性違約金。」原告據此委由律師於八十八年七月九日致函被告稱：「請貴公司於文到六十日內提出土地所有權人出具之同意書或購買土地持分，並取租賃建物之雜項執照，塗銷租賃土地上之查封登記，否則逾期即依約終止契約：：：」等語，並於八十八年九月十五日函稱：「為代當事人家福股份有限公司向貴公司聲明終止不動產租賃契約：：：」，並分別於八十八年七月十日、八十八年九月十六日送達被告公司等情，業據原告提出律師函、送達回證各二件為證，堪信為真，其終止應係法之所許。從而原告依租賃契約第十四條第一項第二款之約定，請求被告返還押金及給付違約金，應屬有據。

四、被告雖以：被告福弟公司於原告所給付之面額二千零二十五萬元之支票以後，曾交付原告未載發票日，面額同為二千零二十五萬元之支票（即「保證票」），依同時履行抗辯之規定，原告於尚未返還保證票前，並無請求返還押金、給付違約金之權利云云，茲為抗辯，惟原告否認曾收受此張「保證票」，被告復無法對該「保證票」業已交付原告一節舉證以實其說，自不能遽信為真，從而其同時履行之抗辯即非可採。

五、被告又以：約定之違約金過高，請予酌減云云置辯，惟原告亦已提出天下雜誌二ＯＯＯ年五月份特刊封面及第二百八十頁影本各一紙，證明該公司在一九九九年之稅後純益達一三．六四億元，以該公司當時二十一家分店計算，每家分店於一九九九年平均稅後純益約有○．六五億元，即六千五百萬元，兩造原約定於簽約後四十個月後點交建物，亦即約八十八年二月間，至今已一年餘，倘被告公司確實依約履行，原告公司應已營業達一年半以上，約可獲得稅後純益九千七百五十萬元之收益，原告僅請求二千零二十五萬元之違約金，應無過高之情形，被告此一抗辯亦非可採。

六、末查被告丙○○為前開租賃契約之連帶保證人，依該契約第十七條約定：「甲方之連帶保證人對於甲方就本契約之履行負連帶責任」，從而原告本於租賃契約之約定及連帶保證之法律關係，請求被告連帶返還押金及給付違約金，洵屬有據，應予准許。

七、兩造分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣苗栗地方法院民事庭~B法官　林念祖