臺灣苗栗地方法院94年度苗簡字第575號

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決　 　　 94年度苗簡字第575號

原告

丙○○

訴訟代理人

江錫麒律師

複代理人

乙○○

被告

苗栗縣泰安鄉汶水國民小學

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

邱炎浚律師

上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國95年2月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠坐落苗栗縣泰安鄉○○○段第263 、265 地號土地2 筆（下稱系爭土地）係原告所有，為被告長期占用作為司令台、水泥操場、宿舍之用。原告原礙於支持地方教育之立場，暫不忍請求拆屋還地，惟現被告所屬汶水國小龍山分班已於民國87年間，經苗栗縣政府裁校原校舍則保留擬改為原住民教育資源中心使用，系爭土地支持國民教育使用之目的已告一段落。

㈡被告提出之「泰安鄉龍山國民小學公用不動產總清冊（土地部分）」，雖載有「263 （地號）、旱（地目）、24（等則）、0.038 （公頃）、114.95（坪）、向曾廷鳳租用（土地來源）」及「265 （地號）、建（地目）、88（等則）、0.9280（公頃）、38.72 （坪）、向曾廷鳳租用（土地來源）」等文義，惟此文書乃被告自行製作之文書，非謂訴外人曾廷鳳與被告間有何換地使用或租賃關係存在，且依93年2 月6 日苗汶國總字第017145號函，其說明欄第三點載明：「龍山國小於民國60年9 月時，以新台幣（下同）3,000 元請曾廷鳳先生房屋搬遷 (265 地號)」 等文義以觀，另筆同段第263 地號則不在補償搬遷費之範圍，被告所辯對於同段第263 、265 地號均因支付房屋搬遷費而取得租賃權一節，即便可採，亦僅存在於同段第265 地號，不及於同段第263 地號。況且，被告自始亦未能提出租金之約定及繳租之事實，其抗辯與原告之前手即訴外人曾廷鳳有租賃關係並不足取，蓋此3,000 元應僅係曾廷鳳放棄土地使用權。如被告主張其係就系爭土地有租賃關係，惟因被告已裁撤，無繼續使用之必要，該國小與曾廷鳳間之租賃關係屬未定期限之性質，揆諸民法第450 條規定，出租人得隨時終止租約，原告繼受訴外人曾廷鳳為系爭土地之出租人立場，爰以本書狀之送達作為終止租約之意思表示，兩造間之租賃契約既經終止，被告應無使用系爭土地之合法權源。

㈢又依據曾廷鳳出具之房屋遷移費收據內容而論，曾廷鳳僅單純受領系爭同段第265 地號土地上房屋之搬遷費3,000 元，並無將系爭同段第263 或235 地號土地出租予被告興建房屋之明示或默示意思，被告亦無繼續支付租金之意思，兩者間不存在有基地租賃之意思表示，自不能攀鑿附會擴大解釋兩者間於60年間即發生不定期基地租賃關係。況龍山國小僅支付一次之房屋遷移費3,000 元，其後龍山國小不再有第二次之補償，曾廷鳳亦無第二次向龍山國小請求之權利，故該收據僅得解釋為曾廷鳳放棄其土地之使用權，龍山國小補償房屋遷移費3,000 元予曾廷鳳，則該補償費之內涵與租賃契約承租人支付租金之繼續性顯然有違，不能認為係租金之性質。縱然如被告將上開房屋遷移費收據解釋為租賃關係，則其主張之租賃關係，將違反原住民保留地開發管理辦法第15條第1 項之強制禁止規定而無效，且所主張承租人之優先承買權更無所附麗。

㈣按依法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文。查系爭第263 、265 地號土地，均係訴外人曾廷鳳分別於76年5 月8 日、67年3 月28日，因耕作權期限屆滿法定取得所有權，並於84年11月25日出賣予原告登記受讓取得所有權，原告因信賴訴外人曾廷鳳為所有權人而為受讓登記，依土地法第43條規定應受保障，被告雖抗辯曾廷鳳之取得所有權登記不符土地法第133 條云云，惟被告所辯均不能對抗原告之信賴登記。再者被告裁撤龍山國小乃不爭之事實，目前仍尚未復校，其提出當地居民陳情書，主張日後仍有復校之可能一節，乃係片面之詞尚未定案，自不能作為拒絕歸還土地予原告之正當理由；原告基於所有權人之地位，依民法第767條規定請求拆屋還地，為依法行使權利，且亦非以損害他人為目的，被告以民法第148 條權利濫用作為抗辯，即屬無據，爰依民法第767 條之規定提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應將坐落苗栗縣泰安鄉○○○段263 地號土地內如附圖所示地上物（司令台、水泥操場、籃球架）、同段265 地號土地如附圖所示地上物（宿舍）均拆除，並將兩筆土地騰還原告；⑵願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭土地依土地登記簿記載66年12月1 日訴外人曾廷鳳耕作權期間屆滿取得所有權登記，然系爭土地係於56年7 月間依據當時「臺灣省山坡保留地管理辦法」（37年7 月15日臺灣省政府公布施行）之規定由泰安鄉公所辦理設定耕作權、地上權予曾廷鳳，並依上開辦法第７條規定無償使用滿10年時，於66年12月無償取得土地所有權。嗣經訴外人曾廷鳳取得所有權後，依據現行「原住民保留地開發管理辦法」 (79年3 月26日行政院發布施行)第18 條規定於84年10月19日由原告買賣取得。本案既已搬遷應無臺灣省山坡保留地管理辦法所規定「於登記後繼續無償使用滿10年」之情事，顯然泰安鄉公所未有查明事實，況且苗栗縣政府於64年6 月25日以栗府教國字第42219 號核定被告興建教職員宿舍合約書在案，該所豈可讓訴外人曾廷鳳取得土地所有權，顯有重大違失。

㈡按「承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權之登記。但繼續耕作滿10年者，無償取得土地所有權」土地法第133 條定有明文。原告主張其係於84年間向曾廷鳳購置，惟曾廷鳳之所以主張其為該地所有權人，無非係依據上開土地法相關規定為之，然該地於54年間即屬本縣龍山國小用地，曾廷鳳何以於56年7 月間可取得該地耕作權？又被告支付3,000 元，供曾廷鳳購買另筆土地使用，而由曾廷鳳將系爭土地交付龍山國小作為興建學校之用，即屬換地協議，或屬有償支付對價而取得使用之租賃關係，且此種租賃關係，係屬土地法上所指之不定期基地租賃。

㈢現行「原住民保留地開發管理辦法」，係於79年3 月26日始公布施行，其前身為「台灣省山地保留地管理辦法」，由台灣省政府於49年4 月12日以府民4 字第12109 號令公布。被告與曾廷鳳間之換地協議或租賃關係，係成立於60年間，現行之「原住民保留地開發管理辦法」尚未公布施行，該辦法亦無溯及效力之規定，則依法律不溯既往原則，該60年間所成立之租賃關係，應否受事後施行之辦法所影響，即非無疑。再者，該辦法第18條規定：「原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。前項政府指定之特定用途，指政府因興辦土地徵收條例第3 條規定之各款事業需要」，易言之，原住民保留地原則上固不得移轉予非原住民身分之人，但政府指定興辦土地徵收條例第3 條所定事業用途之情形下，則屬例外，依上開辦法第18條規定，仍得移轉予非原住民身分之人，如此，始能達致國家經濟及公共政策之需求，復不失保障原住民之旨。其土地所有權之移轉尚且容許，則依舉重明輕之原則，於相同條件下予以出租、出借，自無不可。茲龍山國小與曾廷鳳成立上開換地協議，並取得系爭土地使用之目的，係為供興建國民學校之用，此即屬土地徵收條例第3 條第7 款所定：「教育、學術及文化事業」中之教育事業，則依上開「原住民保留地開發管理辦法」第18條規定，即無牴觸禁止移轉、出租予非原住民之規定，亦極明確，並無原告所稱牴觸「原住民保留地開發管理辦法」第15條規定，係屬無效云云，亦無可採。

㈣系爭二筆土地由龍山國小早於60年間，與訴外人曾廷鳳成立上開換地協議，並於其上興建學校，嗣即持續作為學校使用，未曾間斷，原告則係於84年11月25日始向訴外人曾廷鳳買受取得系爭土地所有權。而原告購買該地時，並非無法查知系爭土地當時並非由所有權人占用，而始終由學校占用之事實，原告本身亦長期住居該地，則對於系爭土地之占有使用狀態，理應知稔甚詳，且原告具有原住民身分，對於系爭土地為原住民保留地，任何人若未占用或使用土地，依法即無從取得土地耕作權或所有權之情事，亦非不可得悉，甚至其應知悉系爭土地登記簿上雖登載所有權人為訴外人曾廷鳳，唯其該項權利取得過程顯有瑕疵（原告丙○○之兄長曾為泰安鄉鄉長），詎原告卻仍予購買，則顯難認其為善意之第三人。被告之校舍設備俱設施在系爭土地上，並未廢棄不用、或無法再為使用，則原告為一己之利訴請拆遷，亦顯有權利濫用之情事等語置辯，並聲明如主文第1 項所示；如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠坐落於苗栗縣泰安鄉○○○段第263 、265 地號土地，為原住民保留區，登記名義人為原告所有，並為被告占用並建有如附圖所示之地上物（下稱系爭建物）。

㈡系爭土地係原告於84年11月25日自前手即訴外人曾廷鳳處買受取得即繼受取得。曾廷鳳現所有之建物，則坐落同段第280地號土地上。

㈢系爭土地原為省有土地，曾廷鳳於66年12月1 日因耕作權期間屆滿取得系爭土地所有權，系爭第263 地號土地於76年5月8 日完成登記、系爭第265 地號土地則於67年3 月28日完成登記，而系爭建物依工程合約所載係於64年4 月中旬起造並於同年8 月底完工，斯時系爭土地所有權人為台灣省，被告並於60年9 月間出具搬遷費3,000 元予當時之使用人即曾廷鳳搬遷房屋，並立有收據附卷可稽。

㈣曾廷鳳取得系爭土地之所有權後，由被告向曾廷鳳繼續租用系爭土地供被告龍山分校繼續使用系爭土地迄今，有苗栗縣泰安鄉龍山國民小學公用不動產總清冊附卷可稽。

㈤原告曾以同一事由以苗栗縣政府為被告提起訴訟，經本院93年度苗簡字第452 號判決原告敗訴，嗣原告提起上訴後，經法院以94年度簡上字第40號審理中闡明當事人究應為苗栗縣政府或本件被告後，原告撤回本院93年度苗簡字第452 號起訴、94年度簡上字第40號上訴。

四、本件之爭點及法院之判斷：

㈠被告占用系爭土地之權源為何？

⒈系爭土地係原告於84年11月25日向訴外人曾廷鳳所購買，並已辦竣所有權移轉登記，而被告所屬龍山分班所有之建物占用系爭土地如附圖所示紅色部分之事實，有土地登記謄本、土地複丈成果圖可稽，被告雖辯稱原告之前手取得系爭土地所有權有瑕疵，是原告不得本於所有權之作用為請求云云。惟依土地法所為之登記有絕對效力，縱其登記有無效或得撤銷之情形，在真正權利人提起塗銷登記之訴得有確定之勝訴判決以前，其登記仍不失其效力，系爭土地既仍登記為原告所有，原告即非不得本於所有權之作用為請求。

⒉查證人即曾廷鳳之女曾月梅於本院另案93年度苗簡字第452號審理中到院證稱：「我們原來住在那裡，卷內收據以及同意書均是我父親簽的，我們有拿到3, 000元補償費，以前土地是我們的，後來龍山國小和我們談換地，我父親同意搬離那裡。她知道當初有拿3,000 元，把占用的土地給學校使用，再拿3,000 元去買現在房子坐落的土地」（分見本院93年度苗簡字第452 號卷第276-277 頁）等語以觀，亦明確證述曾廷鳳係取得3,000 元之對價，而把其當時所有占用的系爭同段第265 、263 地號二筆學校需用土地，交付給被告建校之用，而非僅將同段第265 號一筆交付龍山國小而已。再揆諸被告與曾廷鳳完成換地之後，於建檔之「公用不動產總清冊（土地部分）」，亦列載：「263 （地號）」、旱（地目）、24（等則）、0.038 （公頃）、114.95（坪）、向曾廷鳳租用（土地來源）」、「265 （地號）」、建（地目）、88（等則）、0.0160（公頃）、38.72 （坪）、向曾廷鳳租用（土地來源）」（見本院同上卷第70頁），及被告嗣亦將系爭二筆土地，連同其他一併取得使用之土地，列為校區用地，並興建學校，而未曾遭曾廷鳳異議，亦委可證明龍山國小向曾廷鳳交換之土地，即確為曾廷鳳當時所占用之二筆土地，而非一筆。

⒊又換地協議，係屬債權契約性質，字義上雖指協議之雙方各將自己持有之土地相互交換使用，惟倘一方以金錢或其他代替代物交付他方，藉以換取他方將所持有之土地供己方使用，或再由他方以所換得之金錢或其他替代物，自其他處所取得土地，以供自己使用，其型態應仍不失為換地協議，尚非必須嚴格限於二方俱有土地並互為交換，始能稱為換地協議。因此，龍山國小於60年間與曾廷鳳協議，由被告支付3,000 元代價，交換曾廷鳳系爭土地之占用，更由被告以該應交付曾廷鳳之3,000 元逕交付訴外人林福勝，代曾廷鳳購得同段第280 地號土地使用，其協議類型應屬換地協議，屬於不定期基地租賃契約關係，有最高法院72年台上835 號判例可資參酌。是以，原告主張被告與曾廷鳳間無不定期基地租賃契約之法律關係，應不足採。

㈡被告與曾廷鳳間就系爭土地成立之換地協議或租賃關係，是否牴觸原住民保留地開發管理辦法，而屬無效？

⒈按現行「原住民保留地開發管理辦法」，係於79年3 月26日始公布施行，其前身為「台灣省山地保留地管理辦法」，由台灣省政府於49年4 月12日以府民4 字第12109 號令公布。被告與曾廷鳳間之換地協議或租賃關係，係成立於60年間，現行之「原住民保留地開發管理辦法」尚未公布施行，該辦法亦無溯及效力之規定，則依法律不溯既往原則，該60年間所成立之租賃關係，應否受嗣後施行之辦法所影響，即非無疑。再者，該辦法第15條第1 項雖規定：「原住民取得原住民保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，除繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租」，唯參諸同辦法第16條規定：「原住民違反前條第1 項規定者，除得由鄉（鎮、市、區）公所收回原住民保留地外，應依下列規定處理之：一、已為耕作權或地上權登記者，訴請法院塗銷登記。二、租用或無償使用者，終止其租約」，則顯然違反該辦法第15條規定之情事時，其轉讓或出租行為並非當然無效，而僅係使權利人可能產生同辦法第16條之失權條件而已，若未經依上開第16條規定為終止或訴請塗銷，則其此項轉讓或出租行為並非當然無效。

⒉曾廷鳳雖將系爭土地出租予被告，嗣已喪失系爭土地之占用，亦未使用，卻仍得繼續保有耕作權，並於耕作權期限屆滿後，依然取得所有權，復再轉讓予原告之情形相同。基此，該辦法第18條規定：「原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。前項政府指定之特定用途，指政府因興辦土地徵收條例第3條規定之各款事業需要」，原住民保留地原則上固不得移轉予非原住民身分之人，但政府指定興辦土地徵收條例第3 條所定事業用途之情形下，則屬例外，依上開辦法第18條規定，仍得移轉予非原住民身分之人，如此，始能達致國家經濟及公共政策之需求，復不失保障原住民之旨。其土地所有權之移轉尚且容許，則依舉重明輕之原則，於相同條件下予以出租、出借，自無不可。是以，被告與曾廷鳳成立上開換地協議，並取得系爭土地使用之目的，係為供興建國民學校之用，此即屬土地徵收條例第3 條第7 款所定：「教育、學術及文化事業」中之教育事業，則依上開「原住民保留地開發管理辦法」第18條規定，即無牴觸禁止移轉、出租予非原住民之規定。原告主張被告與曾廷鳳間之上開租賃關係有牴觸「原住民保留地開發管理辦法」第15條規定，係屬無效云云，並不足取。

㈢兩造有無一方具有違反誠信、或權利濫用之情事？

⒈被告與曾廷鳳間就系爭二筆土地交換使用之協議，係屬租賃性質，已如上述，且成立該租賃之目的，係在於龍山國小使用該地作為興建學校之用，則該租賃即屬土地法上所謂之基地租賃；復因彼兩造間未約定年限，而屬不定期基地租賃。原告係於上開租賃成立後，始自前手曾廷鳳買賣取得系爭二筆土地所有權，依民法第425 條第1 項買賣不破租賃之規定，該被告與曾廷鳳間之上開租賃關係，對於後手之原告仍繼續有效存在；復因該租賃為不定期之基地租賃，原告須具有土地法第103 條所列情事，始得合法終止租約外，否則無法終止租約收回基地。

⒉依土地法第104 條第1 項，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權利。此項優先購買權，依司法實務學說之見解，係屬物權性質，並屬形成權，此優先承買權除依土地法第104 條第2 項，於優先承買權人接到出賣通知後10日內不表示優先承買，始得視為放棄而消滅外，因其為形成權性質，並無時效消滅或除斥期間之限制，而得繼續存在（形成權非時效消滅之適用對象，形成權之除斥期間則須有法律規定），其權利存在時所生效果，即為同條第2 項後段所規定之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」物權效力。被告迄今未曾接到系爭二筆土地原所有人曾廷鳳之出賣通知，對於買賣價金、付款方式、買賣條件等內容，俱一應不知，顯無從依「同樣條件」行使該土地法所規定之優先承買權。被告復無放棄優先承買權之情事，則依上引同條第2 項後段規定，該土地所有權買賣移轉，即無從對抗具有優先購買權之被告。

⒊系爭土地於「泰安風景特定計畫」草案中既規劃為汶水國小龍山分班學校用地。雖然目前尚於內政部審議中，尚未核定發布實施。目前該校校籍居住學生數約22人，學區居民強烈要求，顯有隨時復校之可能，因此被告業已保留該校校地徵購及撥用經費多年等情，並提出當地居民之陳情書等件為證（見本院同上卷第40-43 頁）。本院審酌系爭二筆土地由龍山國小早於60年間，與曾廷鳳成立上開換地協議，並於其上興建學校，嗣即持續作為學校使用，原告則係於84年11月25日，始向曾廷鳳買受取得系爭土地所有權。而原告購買該地時，並非無法查知系爭土地當時並非由所有權人占用，而始終由學校占用之事實，原告本身自始長期住居該地，則對於系爭土地之占有使用狀態，理應知稔甚詳，且原告具有原住民身分，對於系爭土地為原住民保留地，任何人若未占用或使用土地，依法即無從取得土地耕作權或所有權之情事，亦非不可得悉，詎原告卻仍予購買，則顯難認其為善意之第三人。再者，本院參酌系爭土地公告現值不高，原告亦知悉被告長期使用系爭土地非善意第三人，其收回利益有限，而學童就學機會涉及公共利益，及被告校舍迄今並無廢棄或無法再為使用，且被告亦有意支付租金予原告或報請機關辦理徵收，兩造自宜妥適協商等一切情狀，縱然原告主張被告確係無權占有系爭土地屬實，亦有權利濫用之情事。

五、綜上所述，被告係有權占有使用系爭土地，原告爰依民法第767 條之規定請求被告就附圖所示系爭建物拆除並歸還坐落之土地，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，自應併予駁回。

六、論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條，判決如主文。