臺灣苗栗地方法院97年度簡上字第50號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　97年度簡上字第50號

上訴人

巧帛窗簾股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

洪錫欽律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

李添興律師

複代理人

林助信律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對民國97年9 月30日本院苗栗簡易庭96年度苗簡字第762 號第一審判決提起上訴，本院於民國99年7月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：

㈠坐落苗栗縣通霄鎮○○段103 、103-1 、155 、158-1 、158、161 地號土地為被上訴人所有，比鄰之同段153 地號土地為上訴人所有，然上開土地原均為訴外人蔡慶福所有。蔡慶福於民國73年間將系爭153 地號土地出售予訴外人王榮文，買賣契約書上記載「白沙屯段593 、594 地號（即重測後內島段158 、158-1 、161 地號）土地現無條件給買受人使用，以後可以辦理分割登記才辦理分割登記，裏面附地圖」，並由王榮文興建廠房、開闢道路（即原判決附圖所示D 、E 、F 部分土地）。系爭道路部分之土地原係共有地，蔡慶福或王榮文當時就該等土地應有分管契約存在，方能於買賣契約書內承諾做為道路使用。蔡慶福出具無償使用同意書，同意王榮文使用，王榮文嗣後與上訴人簽約買賣廠房與土地時，亦同意該道路部分用地無償提供與上訴人使用。被上訴人繼受取得該道路部分土地之所有權，亦應受到前開道路使用權約定之拘束，不得請求上訴人返還土地。

㈡原判決附圖所示D 、E 、F 部分土地係經地主蔡慶福同意開闢而通行，並由惠元藝術陶瓷股份有限公司（下稱惠元公司）及建業陶器股份有限公司（下稱建業公司）之員工及不特定前來洽公、載送原料、成品之車輛通行，應可認係不特定之多數人往來通行多年，均無中斷，已具既成道路之性質，有公用地役關係存在，上訴人自得繼續使用。

㈢證人王榮文因事隔多年，對土地分割情形無法確知，而無法精確說明西側土地所有權人為誰，然當時西側土地仍為蔡慶福所有，是證人之陳述仍有相當之證據力。原判決認建築是否越界需藉專業測量工具及技術認定，非肉眼或非專業人士持一般工具得判斷之看法，亦屬過於嚴苛。而蔡慶福所有之595 地號自70年起歷經多次之分割增加地號，並即出售之情形，就該筆土地之分割、出售後之指界交付及相關位置，應相當熟悉確定，而本件越界之面積並非區區幾平方公尺，有無越界，原地主蔡慶福應可輕易判定，非如原判決所稱「須藉助專業之測量工具及技術認定」。又蔡慶福為兩造土地之原所有權人，將土地出售予王榮文時，雙方就交易條件及範圍，指界甚詳，王榮文嗣後興建廠房時，蔡慶福亦至現場觀看，有無逾當時買賣範圍而有越界建築之情事，自係蔡慶福所得輕易判斷、知悉，然其並未為任何表示，應認其係知悉越界而不即時異議，其後手即被上訴人自不得於廠房興建使用二、三十年後，指為越界建築。又王榮文既係分二次向蔡慶福購地，蔡慶福對自己所有之土地位置及歷次分割情形，應知之甚稔，若非得其同意，王榮文豈能順利興建廠房，是至少亦應認已得蔡慶福之默許，或蔡慶福明知其越界建築而不表示異議等語。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

二、被上訴人則以：

㈠坐落苗栗縣通霄鎮○○段第103 、103-1 、155 、158-1 、158 、161 地號土地為被上訴人所有，比鄰之同段第153 地號土地為上訴人所有。上訴人無正當權源，占用系爭6 筆土地如原判決附圖所示之編號A 、B 、C 、D 部分土地，於其上興建廠房、車棚，並於編號D 、E 、F 部分土地上鋪設柏油道路使用，共占用系爭土地488. 89 平方公尺，爰依民法第767 條規定，請求拆屋還地。而上訴人無權占用系爭土地多年，受有相當於租金之不當得利，自應返還予被上訴人。爰依民法第179 條規定，按96年1 月之土地申報地價每平方公尺152 元之年息5 ％計算，請求自96年6 月25日即被上訴人取得系爭土地所有權之日起6 個月之不當得利1,858 元，及自97年1 月1 日起至返還土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利3,715元。

㈡民法第796 條越界建築之規定，依司法院院字第1474號解釋及最高法院判例，所謂不得請求移去或變更之建築物，僅限於房屋，且為須房屋之構成部分，倘拆除有礙於房屋整體結構者。而上訴人之建物，並非供人居住之房屋，僅係以石綿瓦、鐵架所搭建之廠房，縱拆除亦不影響結構，而車棚、紅磚矮牆、柏油道路地面等更非房屋之構成部分，並無民法第796 條之適用。

㈢由證人王榮文之證述可知，伊當時購買土地係以手比方式劃定範圍，其本身不知土地範圍多大，而此種誤差風險極大，易造成越界建築。又是否知悉越界，係以鄰地所有權人個人主觀為判斷，非以旁人認知為判斷，而上訴人之前手皆不知悉土地所有權人為何人，證人王榮文於原審亦無證述鄰地所有人知悉越界建築之情，上訴人就此部分並未舉證以實其說。

㈣依原審勘驗筆錄及照片所示，可知系爭道路僅供上訴人之員工及交易往來之對象出入使用，且於建業公司結束營業、惠元公司燒毀後至上訴人承租廠房前之期間，系爭道路顯有無人使用而中斷之情形。原審判決附圖所示之D 、E 、F 道路，並非由政府機關養護之道路，乃私人使用之道路，有通霄鎮公所97年6 月10日通鎮建字第0970007503號函在卷可稽。是上訴人稱系爭道路為既成道路，有公用地役權存在，並不可採。又蔡慶福當時就系爭道路僅有應有部分之權利，係與他人共有之狀態，縱上訴人之前手與蔡慶福間簽有道路使用同意書，亦僅係債權契約，對其他共有人並不生效力。而被上訴人嗣後取得土地所有權亦係善意第三人，不知悉有該同意書存在，故亦不受同意書之拘束等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。

三、本件之爭點為：㈠本件有無民法第796 條越界建築規定之適用？㈡系爭道路（即原判決附圖所示D 、E 、F 部分土地）是否為既成道路而具有公用地役關係？㈢就系爭道路部分土地，被上訴人是否受到上訴人與建業公司間關於道路使用權之拘束？

㈠本件有無民法第796 條越界建築規定之適用？

⒈按民法第796 條規定，所謂土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界，而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言（最高法院81年度台上字第938 號裁判意旨參照）。又鄰地所有人知越界情事而不異議，此項知與不知，並非依客觀情事定之，而係依鄰地所有人個人之情事而定，且於越界建築當時不知其事，而於建築完竣後始知其情事者，仍無本條之適用（最高法院72年度台上字第4734號裁判意旨參照）。且主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45年度台上字第931 號判例意旨參照）。

⒉經查，訴外人王榮文於73年5 月2 日向蔡慶福購買重測前白沙屯段595 地號，即分割後之595- 7地號（即系爭內島段153 地號）土地，並於購地後興建廠房，建廠時西側鄰地（即系爭內島段10 3、103-1 、155 、15 8-1等地號土地）之所有權人仍為蔡慶福；上訴人嗣後向王榮文所屬建業公司購買595-7 地號（即系爭內島段153 地號）土地及廠房（即重測前白沙屯段276 建號、重測後內島段24建號，門牌號碼苗栗縣通霄鎮○○路37號）等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。上訴人主張王榮文興建廠房逾越疆界，鄰地所有人知其越界而不異議，本件有越界建築之適用一節，即應探究王榮文於興建廠房越界建築時，鄰地所有人即蔡慶福是否有明知其越界而不即時反對之情形。

⒊證人王榮文於原審到庭結證稱：系爭廠房為伊所建，興建時間約於85年5 月之前16年建的，蓋廠房的土地是向蔡慶福買的。伊興建廠房時附近環境都是東西邊各一住家及四合院，當時廠房西側的四合院屋主為何人不知道，該土地為何人所有伊亦不知道，伊不知道是否為蔡慶福所有等語（見原審卷第110-120 頁）。證人王榮文既證稱其建廠時，不知廠房西側鄰地所有人即系爭103 、103-1 、155 、158-1 地號土地為何人所有，其自無法就蓋廠房當時鄰地所有人是否明知被越界建築而不即提出異議一事為證述。證人王榮文雖另證稱：兩次蓋好廠房時，蔡慶福都知道，第二次蓋好廠房時，蔡慶福知道廠房的位置，他經常到工廠來，但沒有為任何表示等語（見原審卷第113-114 頁）。惟是否知悉越界建築須以鄰地所有人個人之情事而判定，即須以蔡慶福本人知悉與否為認定，並非證人王榮文所能代為陳述。更何況證人王榮文上開證詞僅能證明蔡慶福知悉王榮文興建廠房之時間及位置，並不能證明蔡慶福「明知」被越界建築而不即時提出異議一情。上訴人主張蔡慶福對自己所有之土地分割、出售後之指界交付及相關位置，應相當熟悉，有無被越界建築，應可輕易判定，蔡慶福既知悉王榮文二次蓋廠房之位置而無任何表示，應認蔡慶福明知被越界建築而不表示異議云云，核屬上訴人個人推測之詞，不足取信。此外，上訴人復未提出其他證據證明其所主張之蔡慶福明知被王榮文越界建築而不為異議一情，則其主張本件有民法第796 條越界建築規定之適用，即無可採。

㈡系爭道路（即原判決附圖所示D 、E 、F 部分土地）是否為既成道路而具有公用地役關係？

⒈按公用地役關係乃私有土地而具有公共用物性質之法律關係，與民法上地役權之概念有間，久為我國法制所承認（參照司法院釋字第255 號解釋、行政法院45年判字第8 號及61年判字第435 號判例意旨）。既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概為必要（司法院大法官釋字第400 號解釋理由書參照）。

⒉查證人王榮文於原審證稱：廠房門口前的柏油路係伊第一次蓋工廠時同時鋪設的，鋪到與啟新路相接，道路的地是蔡慶福提供的，當時有寫一份無償使用同意書，伊與被告買賣時有附給被告，無償使用同意書範圍是從廠房大門口柱子至啟新路。惠元陶瓷公司被燒毀後，該道路就是建業公司員工在使用，如有惠元公司的員工到那，亦會使用等語（見原審卷第111-118 頁）。又原審勘驗系爭土地結果，原判決附圖所示編號D 、E 、F 部分之道路，往南連接啟新路，往北只能通往系爭廠房，未與北邊福泰路相接，道路西側為荒地，堆置廢棄物，雜草樹木叢生，東側為惠元公司遺址，現為空地，未有其他住家之情，有勘驗筆錄、現場圖及現場照片附卷可參。由此可見系爭道路自鋪設以來，其目的僅供當時之建業公司及相鄰之惠元公司通行，自惠元公司遭焚燬後，目前僅供被告之員工及交易往來對象出入使用。故該道路自鋪設以來，明顯僅供特定人通行，而非供公眾通行所必要，至為灼然。又原審依職權向苗栗縣通霄鎮公所函查系爭158 、161 地號土地上如原審勘驗現場圖所示之系爭道路是否為列冊之養護道路等情，經該所函覆表示：系爭地號部分土地上之柏油路面通道，本所自83年後所辦工程並無該路段之封層等語，有該所97年6 月10日通鎮建字第0970007503號函附卷可考（見原審卷第90頁）。益證該道路係私設私用，非供公眾通行之目的而存在。

⒊又依證人王榮文於原審之證述內容：系爭道路為伊第一次蓋廠房時所鋪設，而其蓋廠房之時間應從85年5 月與被告買賣時往前推算16年；系爭廠房原本由其使用，後來不景氣收掉，上訴人才向其租用廠房，租一段時間後才買；惠元公司被火燒掉後成為空地，是在其把廠房賣給上訴人之前就燒掉了等語（見原審卷第110-114 頁），可知王榮文建廠之時間約莫於69年間，系爭道路亦於斯時所鋪設，則系爭道路存在距今約有30年，年限尚非久遠不可考究。且自建業公司結束營業、惠元公司燒毀後，至被告承租廠房前之期間，系爭道路顯有無人使用而中斷通行之情形。揆諸前揭說明，系爭道路尚不符合既成道路而成立公用地役關係之要件。是上訴人主張系爭道路已成為既成道路具有公用地役關係云云，尚無足取。

㈢就系爭道路部分土地，被上訴人是否受到上訴人與建業公司間道路使用權之拘束？

⒈經查，蔡慶福將系爭153 地號土地出售予王榮文時，買賣契約書上記載「白沙屯段593 、594 地號（即系爭道路部分土地）現無條件給買受人使用，以後可以辦理分割登記才辦理分割登記，裏面附地圖」，而當時蔡慶福為上開593 、594地號土地之共有人之一。嗣後建業公司出售系爭廠房及土地與上訴人時，亦將該道路之使用權移轉與上訴人（即原審卷第71-73 頁買賣契約書所載之595-4 、595-5 地號土地使用權）等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。

⒉系爭道路部分土地經蔡慶福同意王榮文使用，王榮文為負責人之建業公司復同意上訴人使用，且均載明於各自之買賣契約書上，固屬實情，然此道路使用權契約係債權契約，其效力僅存在於特定債權人與債務人之間，上訴人輾轉取得系爭道路部分土地之所有權，並不當然繼受前手之債權債務關係，上訴人亦不得以此對抗被上訴人。是上訴人自不得執此土地使用權同意書，對被上訴人主張有合法使用系爭道路部分土地之權利。

⒊又上訴人主張蔡慶福於出賣系爭153 地號土地與王榮文時，系爭道路部分土地為蔡慶福與他人共有之土地，蔡慶福就該部分土地與他共有人間有分管契約存在云云，惟上訴人就此分管契約之存在未能舉證證明，是其所言即難逕予採信。縱認有該分管契約之存在，然共有人於與其他共有人訂立分割或分管契約後，將其應有部分讓與第三人者，倘該第三人不知悉有分割或分管契約，亦無可得而知之情形，其仍受讓與人所訂分割或分管契約之拘束，將使善意之第三人受不測之損害，與憲法保障人民財產權之意旨有違（司法院大法官會議釋字第349 號解釋參照）。系爭道路部分土地自蔡慶福以降，歷經多次交易、分割，被上訴人經由多名前手輾轉取得該道路土地所有權，難認其已知悉或可得而知有此道路使用權約定之存在。上訴人復未舉證證明被上訴人知悉或可得而知有此道路使用權約定之存在，是其主張被上訴人應受此道路使用權契約之拘束，尚屬無據。

四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。本件被上訴人主張系爭103 、103-1 、155 、158-1 、158 、161 等地號土地為其所有，上訴人占用上開6 筆土地如原判決附圖所示之編號A 、B 、C 、D 部分土地，於其上興建廠房、車棚，並於編號D 、E 、F 部分土地上鋪設柏油道路使用等情，為上訴人所不爭執，堪信為真實。而上訴人就其占用上開部分雖提出越界建築、既成道路公用地役關係、道路使用權契約等抗辯（如上開三爭點所示），惟均據本院認定不足採信，其復未提出其他合法占用系爭土地之法律上依據，即屬無權占有，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人拆除上開地上物、道路並返還土地，依法有據，應予准許。

五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。本件上訴人無權占用系爭6筆土地，受有相當於租金之利益，且依社會常情足認被上訴人因而受有相當於租金之損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求其返還相當於租金之利益。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，上開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別規定明確。經查，系爭6 筆土地於96年1 月之申報地價皆為每平方公尺152 元，有土地登記謄本在卷可佐（見原審卷第10-11 頁、14-15 頁、206 -211頁）。系爭土地附近均為住宅區及空地，廠房前方柏油路與啟新路交接處經數百公尺可連接台一線道路，附近皆無商家，人車往來尚非頻繁等情，業經原審於97年3 月21日至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄、現場照片附卷可證（見原審卷第43-56 頁）。被上訴人主張依申報地價年息5 ％計算相當於租金之不當得利金，應認合理。依此計算上訴人占用系爭土地每年所獲得相當於租金之不當得利為3,716 元[ 計算式：（43.05 ＋25.05 ＋54.43 ＋91.52 ＋212.86＋61.98 ）×152 ×5 ％＝3716，元以下四捨五入] 。又租金之各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅，民法第126 條定有明文。是被上訴人請求上訴人返還自96年6 月25日起6 個月相當於租金之不當得利1,858 元[ 計算式：3716×6/12＝1858 ]，亦屬正當。又系爭土地迄今仍由上訴人繼續占有使用中，上訴人就其占用部分持續獲有相當於租金之不當得利，是被上訴人另請求上訴人自97年1 月1 日起至其拆除前開地上物返還土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利3,715 元，其請求之金額未逾前開相當於租金之不當得利計算結果3,716元，應認可採。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付1,858 元及自97年1 月1 日起至拆除地上物返還土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利3,715 元，為有理由，應予准許。

六、綜上所述，上訴人占用系爭土地未能舉證證明其合法占用權源，被上訴人依民法第767 條、第179 條規定，求為判決如原審主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判駁回被上訴人之訴，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均與判決之結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。

民事庭審判長法 官 宋國鎮