臺灣士林地方法院民事小額訴訟判決

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。理由要領：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）40,000元，及自99年12月20日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息」。嗣於訴訟進行中，變更聲明為：「被告應給付原告17,411元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息」，核其所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆之首揭規定，自應准許。

二、原告起訴主張；原告於99年2 月1 日向被告承租臺北市內湖區○○○路○ 段180 巷6 號6 樓之15房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自99年2 月20日起至100 年2 月19日止，租金原定每月新臺幣（下同）20,000元，後於99年7 月份調降為每月17,000元，押租金為40,000元。原告雖有同意被告安裝分離式冷氣，但從未同意安裝隔間及整片霧窗，但被告於99年12月初未經原告同意即變更房屋格局，將室內僅有之落地窗遮住，而被告施工時原告僅有開門並確認被告安裝冷氣的空間為上中下三排玻璃的最下排便離去，並未留到最後。原告於施工翌日即請求被告回復原狀，被告仍置之不理。而原告公司為測試監視系統，需有窗外景深及光線，被告擅自變動室內格局，剝奪窗外景深及光線，已非當初所定之租賃條件，造成原告損失甚鉅。原告得依民法第435 條第2 項規定終止租賃契約。原告乃於99年12月17日遷移並將鑰匙寄放在管理委員會，並於同年12月15日及20日兩度通知被告。本件因被告擅自更改室內格局致使原告無法續租，被告應將押租金扣除應付費用後退還等語。並聲明求為判決：被告應給付原告17,411元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息

三、被告則以下揭情詞置辯，並聲明求為判決：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈠被告係應原告需求加裝冷氣機，於99年12月4 日偕同裝機廠商向原告詳細說明施工時需以活動玻璃推拉門隔開一個小空間作為分離式冷氣室外機通風散熱使用，並獲原告同意後施工，且施工當時原告即在現場。原告於施工完成後以隔間後光線減弱為由要求被告再行拆除並回復原狀，顯無理由。

㈡原告自99年11月20日起在租約期間內即未依約付租，且未依租賃契約第10條第2 項約定「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知」，即未依同條第3項約定「乙方應於交還房屋前，將原公司登記、營利事業登記等遷出或撤銷」將登記於原租賃標的物之原告公司登記撤銷，至100 年1 月20日已積欠租金達2 個月以上，經被告於同日以存證信函催告被告於七日內給付欠付租金，否則即終止租約。該存證信函於100 年1 月21日送達予原告，原告仍未按期給付，是系爭租賃契約於100 年1 月28日終止。如以每月租金20,000元計算，原告積欠之租金為45,806元。如以每月租金計算，原告積欠之租金為38,935元。

㈢被告自99年7 月起僅係同意補貼原告空調公電費，並非調降租金。

㈣被告於租賃契約終止前，尚積欠管理費、空調公電分攤、公區照明電費、水費分擔及系爭房屋之電費，共計10,274元。

㈤是無論租金以20,000元或17,000元計算，原告所積欠之租金再加計被告應負擔之管理費、空調公電分攤、公區照明電費、水費分擔及系爭房屋之電費後，均已逾押租金40,000元。原告請求被告返還押租金，並無理由。

四、兩造不爭執之事實

㈠原告於99年2 月1 日向被告承租臺北市內湖區○○○路○ 段180 巷6 號6 樓之15房屋，租賃期間自99年2 月20日起至100 年2 月19日止。押租金為4萬元。

㈡被告於99年12月4日僱工裝設室內霧面玻璃隔間門。

五、本院之心證

㈠原告提前終止租賃契約並無理由

⒈按依民法第435 條之規定，租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分請求減少租金。如承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。此條文係指因不可歸責於承租人之事由，致租賃物一部滅失之情形而言。本件原告主張：因被告以隔間方式裝設冷氣機，致其無法利用落地窗之景深及光線乙節，僅係原告就系爭房屋之利用受到限制，系爭房屋之一部或全部並未有消滅而不存在之情事，是原告援引民法第435 條第2 項終止系爭租賃契約，尚屬誤會。本件厥有爭議者應為，原告對系爭房屋落地窗之景深及光線之利用，是否於訂立系爭租賃契約時，兩造主觀上即有預設之共同認知，而被告是否有依民法第423 條之規定，盡其維持承租人用益狀態之義務？

⒉原告主張其曾告知被告應維持該片落地窗之景深及光線存在乙節，為被告所否認，則原告自應就此有利於己之事實，負舉證責任。然原告並未舉證以實其說。雖原告稱：被告知悉原告公司為銷售監視系統之公司等語或屬真實，但原告為測試監視系統所需求之環境條件，已逸脫一般人之日常生活經驗，非能推定被告即能有所認識，並預與原告有所合意。且查：原告確實有同意被告安裝冷氣之情，為原告所不爭執。又據證人即冷氣安裝廠商陳金地到庭證稱：伊安裝的方法，是在室內靠近陽台約110 公分的地方安裝一個落地玻璃拉門。伊去安裝時，是帶鋁窗及噴砂玻璃去。當時原告法定代理人有在場，大約過兩個多小時後才離開。原告法定代理人離開時，伊已安裝完從地板到天花板部分的門框及噴砂玻璃，只剩隔版和上方的氣窗還未安裝。原告法定代理人離開前並未有任何意見等語明確（見本院卷第73-75 頁）。徵以依原告所提出之99年12月3 日兩造於施工前一日之電話通話內容，原告法定代理人向被告稱：「我現在沒有迫切需要冷氣，而且我不知道你要怎麼做，但是我很喜歡這個落地窗，這窗戶是這房子唯一的好處。」（見電話錄音譯文，本院卷第96頁）。是原告法定代理人顯已知悉冷氣安裝後有影響系爭落地窗對外景觀之可能，仍於翌日同意被告僱工施作。復在施工過程中，已可明確瞭解施工之方法即為架設鑲嵌噴砂玻璃之落地玻璃門，且於見及落地玻璃門主要部分之安裝成果時，仍未表示異議，原告嗣後翻異前詞，顯屬無據。

⒊原告就兩造有被告應保持落地窗之景深及光線之約定，既未舉證以其實說，且就裝設冷氣之施工方法及該施工方法對系爭房屋落地窗景觀及光線之影響，亦未表示異議。則原告以被告未盡保持義務終止契約，尚無所據，並無理由。原告於99年12月17日終止租約，即不合法。

㈡兩造租賃契約終止之時點

⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 、2 項定有明文。

⒉本件原告於99年11月20日起即未依約給付租金，為原告所是認。則至100 年1 月20日已積欠租金達2 個月以上，經被告於同日以存證信函催告被告於七日內給付欠付租金，否則即終止租約。該存證信函於100 年1 月21日送達予原告，有被告提出之存證信函及回執為證。原告仍未按期給付，被告雖未再向原告為終止系爭租賃契約之意思表示。然原告既已於99年12月17日遷出系爭房屋，被告亦不爭執系爭租賃契約於100 年1 月28日終止，是系爭租賃契約應於100 年1 月28日終止。

㈢被告得扣抵押租金之數額

⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院65年臺上字第2714號判例、87年臺上字第1631 號 判決意旨參照）。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，於出租人之債權受清償前，不負返還之義務，租賃關係終了，承租人如有欠租及應負擔之債務不履行違約金，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，即發生當然抵充之效力。

⒉以下審酌被告得扣抵之押租金數額：

⑴原告遲付之租金

①原告自99年11月20日起至100 年1 月28日系爭租賃契約終止之日止，共遲付租金2月又9日。

②原告主張：系爭房屋之租金，自99年7 月份起，已經兩造合意調降為每月17,000元之事實，業據提出存摺內頁影本為證（見外放證物編號4-c ）。被告雖否認原告之主張，辯稱：僅係補貼空調公電費，並未同意調降租金等語。但查：被告自99年7 月份起至10月份止，各月份繳納之租金分別為17,000元、17,000元、12,500元、14,000元，均不足系爭租賃契約原定之租金數額20,000元。然被告於本件審理過程中，均未認原告於前揭月份有短付租金之情事。且99年9 月份及10月份之時序已近秋天，被告於該兩個月份所補貼之空調公電費要無可能高於99年7 月份及8 月份之數額。是被告所辯，尚不足採。堪信原告此部分之主張為真實。

③兩造於99年7 月份以後既合意調整租金為每月17,000元，是原告遲付2 月又9 日之租金應為38,935元（計算式：17,000+17,000 ＋17,000×9/31＝38,935，元以下四捨五入）。經與押租金扣抵後，尚餘1,065 元（計算式：40,000-38,935=1,065）。

⑵原告未繳納之99年12月份管理費依系爭租賃契約第8 條第2 項之約定，管理費應由原告負擔（見本院卷第13頁）。而系爭租賃契約迄100年1 月28日終止以前，原告尚未繳納99年12月份管理費2, 157元之事實，業據被告提出管理費收據一紙為據（見本院卷第84頁）。則經與上開所餘押租金1,065元扣抵後，原告已無押租金可請求返還。

五、從而，原告依租賃契約提起本訴，請求被告返還押租金4 萬元，為無理由，不應准許，應予駁回。

內湖簡易庭法 官 許碧惠