內湖簡易庭上列當事人間100年度湖簡字第655號

被告應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟貳佰元，及自民國100年7月6日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告得預供擔保新臺幣壹拾萬捌仟貳佰元後，免為假執行。

訴訟標的及理由要領：

甲、程序方面:

1.原告之法定代理人於訴訟中變更為梁唐瑋，經梁唐瑋依民事訴訟法第176條聲明承受訴訟，自應准許。

2.按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，原告聲請支付命令時之聲明為：被告應給付原告新台幣（以下同）182,000元及遲延利息。被告就支付命令聲明異議。於本院審理中，原告之聲明變更為:被告應給付原告270,000元及遲延利息，嗣再擴張為被告應給付原告311,000元，核其情形為擴張應受判決事項之聲明，依法自應准許。

乙、實體方面:

一、原告主張：

1.坐落台北市○○區○○街21巷116號之美麗華富境社區（下稱系爭社區）為被告所興建，社區設有「法定停車位」及「獎勵停車位」，「獎勵停車位」由被告對外營業供出租或出售，故系爭社區之區分所有權人分為「房屋區分所有權人」及「車位區分所有權人」二種。

2.系爭社區於管委會成立時之管理公約(下稱舊規約)第4條規定:「公共管理基金、管理費之繳納：(一)為充裕共同使用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會一之規定(未售戶除外)，於辦理交屋手續時，向管理委員會(管理委員會未成立前由乙方代為管理)繳交，每坪以柒拾元計算;及購買車位者每位每月以伍佰元計算預收六個月之管理費。空戶(為屋內無裝潢、無家具及電器等生活必區品)之管理費以六折計算。(二)管理費由各區分所有權人依照區分所有權會議之決議分擔之。…」故被告所有「車位區分所有權人」只繳交車位管理費500元，而未繳交共同使用部分每坪以70元計算之管理費用。

3.99年10月16日系爭社區第三次區分所有權人會議，有住戶提議被告公司獎勵停車位的「車位區分所有權人」自理應比照「房屋區分所有權人」按權狀坪數繳交以每坪柒拾元計算的共同使用部分在管理上必要的經費，非住戶汽車停車清潔費除需繳交每車位每月伍佰元整，另加收公共設施使用費每車位每月壹仟元整，以資公平，並經與會的區分所有權人表決一致通過，列入社區規約(下稱新規約)第十條第二款、第六款。本規約於99年12月17日連同社區組織變更報備報備書送台北市政府審核，於同年12月31日核准。新規約於100年2月1日起實施。此共同使用部分在管理上必要的經費:包括社區聘請物業管理公司專業經理人員、保全公司維護社區秩序與公安保全人員、機電消防公司的機電消防維護技師、清潔公司的清潔員等費用。尚且還有硬體的維修費用如車庫電費、車道鐵捲門維修、車道地板的維護、鼓風機的維護核電費、消防器材維護和泡沫耗損經費、車庫燈具燈泡的更換等等費用。社區內之住戶與未居住於本社區內之停車位使用權人雖然使用不同通道，但未居住於本社區內之停車位使用權人使用通道之安全管理，清潔維護，電器修理更換，電動鐵捲門維修更新，每月電費等都由本社區管理委員會支付。

4.被告自100年2月份起平面停車車位，每車位應繳1,500元，機械停車位，每車位應繳500元(含提撥500元，機械車位保養維修費專戶)，故每月被告應繳停車管理維護費共45,500元，但被告每月只繳停車管理維護費共16,500元，至100年12月止已欠繳311,000元，爰依公寓大廈管理條例第10條與美麗華富境社區分所有權人會議決議之社區規約第10條規定提起本訴，請求被告給付原告311,000元及自支付命令送之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

5.公共設施管理維護費，以前都是從社區收的管理費支出，支出的部分包含住戶及獎勵停車位區分所有權人所繳納的費用，統一收入、統一支出。住戶不單單要繳清潔費，另要負擔公共設施的電費及維修費，每個住戶要多繳納六、七百元，繳的電費是包含自己家的電費及公共設施的電費，公共設施的電費不是另外以管理費繳納。

二、被告則以：

1.被告於本社區除系爭停車位外，同時於社區中之特定區分所有建物(門牌號碼:台北市○○區○○街21巷116號)擁有應有部分，亦為區分所有權人，被告依新規約之規定，亦屬「住戶」，原告認為被告為「非住戶」，於法不符。系爭社區地下停車位共有106位，其中屬於原告所謂之「住戶」所有者共73位，另屬於原告所謂之「非住戶」所有，則有33位。被告則共有29個停車位，其中25個為平面式，另有4個為機械式，依舊規約，合計每月應繳費用為16,500元(500x25 十1,000x4)，被告在100年6月15日即已將100年2月份起至6月份之費用，及在8月5日、9月6日分別繳納7月份、8月份之費用，共計7個月份之清潔費及保養費總計115,500元(16,500x7)以匯款方式匯入原告帳戶內，後於9月時因有出售1個平面車位，而應減少費用，惟被告一時疏忽，於繳納9月、10月之管理費時，誤算車位數該二月總計多繳納1,000元。10月26日繳付同年9月份之16,500元及10月份之16,000元(平面車位減一位，故減少500元)，合計32,500元(被證十)。

2.本件爭議之緣起，乃因本社區99年10月16日第三次區分所有權人開會決議修改舊規約，對於所謂「非住戶」除每車位每月需繳交500元整之「停車清潔費」，及就機械停車位另繳交500元整之機械保養費外，另加收所謂每車位每月1,000元之「公共設施使用費」，而所謂之「住戶」卻完全不必繳交該「公共設施使用費」(「住戶」另外繳交之大樓管理費並不包括地下停車位之面積在內)，此一情形自系爭規約之修改，形同由「住戶」運用多數決強迫33個車位所有權人之少數「非住戶」每月額外繳交33,000元供原告社區106個車位及81戶之區分所有建物使用(原告已承認因帳務處理之困難，所收費用無法明確區分係使用於社區之何項範圍，故當然無法期待該「公共設施使用費」係專用於停車位)，此情形對於不必繳交該「公共設施使用費」之33個車位或81戶區分所有權人而言，受益不多，但對於少數33個車位所有權人而言，卻相對負擔沈重他人(「非住戶」)為主要目的。本社區停車場之人員進出設有二種通道:其一為社區內之電梯或樓梯可下達地下層之停車場，係專供社區內住戶使用(非社區內住戶無磁卡即無法通行該電梯或樓梯);其二為獨立設置不經過社區內任何公共設施，而直通社區○道路之單獨樓梯，係專供未居住於本社區內之停車位使用權人進出使用。換言之，縱被告未實際居住於本社區中，但人員進出地下停車場均係使用該獨立設置之樓梯，根本未使用專屬於實際居住於本社區內住戶使用之公共設施，則新規約向此等車位所有權人收取每月每車位金額高達1000元，顯屬巧立名目。

3.新規約要求非住戶繳交公共設施使用費之部分，逕以「住戶」、「非住戶」做為收取「公共設施使用費」與否之唯一區別標準，未見原告說明其合理基礎，難認有何充分理由，僅係藉由區分所有權人以多數決之方式，做成對於少數區分所有權人(即系爭規約所謂非住戶)不利之規約約定;其亦與公寓大廈管理條例之規定有違，違反公平原刖，係以損害他人為主要目的，並不符誠實及信用方法，抵觸民法第148條之規定，應屬無效。

4.台電函文可知關於本社區公設用電，分為大公及小公設用電，其中大公設用電係供應地下1至3層即系爭停車位及其他公共設施之所在)使用，獨立裝表設戶，其戶名雖為「美麗華富境社區管理委員會」，但其每月電費是由該社區住戶共同平均分攤，而非由原告繳納，即原告向住戶或車位所有權人所收取任何名目之費用，與上開大公設用電電費無關，此點亦為原告所自認無誤:原告既然未曾繳納該大公設用電之電費，且原告本件亦係請求被告給付管理費，而其據為本件請求權基礎之規約，更明確載明就非住戶停車位所加收者為「公共設施使用費」，而非電費，則縱然非住戶之停車位所有權人繳納該費用予原告，但全體住戶仍須另行繳納包含大公設用電在內之電費予台電公司，住戶此項負擔並未因原告收取系爭費用而減免，足證原告於訴訟中以所謂非住戶停車位所有權人並未分擔大公設用電電費云云，作為其修改規約之原因，顯然欠缺合理之關聯性，更何況，上述大公設之用電，除少部分係供停車位相關設施使用外(此部分應由全體車位所有權人負擔)，其餘大部分是供僅住戶方可使用之社區公共設施用電(如地下一樓社區垃圾冷藏設施、景觀水池泵浦機房、污廢水池泵浦、一樓庭院景觀照明、空調等諸多設施)。而依被告之計算，該大公設之電費每月約2萬元而已；然系爭規約修改後，原告卻可向33個「非住戶」之停車位增收所謂之「公共設施使用費」，每月每車位1,000元，合計即高達33,000元，形同大公設之全部用電電費均由少數「非住戶」負擔，系爭規約之修改並不具公平合理性等語，資為抗辯。並聲明:駁回原告之訴。若受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。

三、本院之判斷:原告主張系爭社區為被告所興建，社區設有「法定停車位」及「獎勵停車位」，「獎勵停車位」有29個由被告對外營業供出租或出售。系爭社區舊規約約定，區分所有權人每月繳交每坪以柒拾元計算之管理費，購買車位者每位每月以伍佰元計算之管理費。99年10月16日系爭社區第三次區分所有權人會議決議，獎勵停車位的「車位區分所有權人」應加收公共設施使用費每車位每月壹仟元，故被告之停車位部分每車位應繳納管理費1,500元，被告自100年2月起，仍就每一個停車位只繳納500元，並未依新規約繳納公共設施使用費之事實，業據提出社區住戶規約為證，且為被告所不爭執，堪信為真正。原告主張被告積欠管理費31萬1000元，則為被告所否認，並以上述情詞置辯。故本件兩造爭執之要點在於：系爭社區99年10月16日區分所有權人會議關於修正通過住戶規約第10條第6項約定之決議（下稱系爭決議）調漲「車位區分所有權人」之管理費為1,500元，是否合理必要？有無違反權利濫用、平等及比例分擔原則？茲分述如下:

(一)按公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款規定：「四、共用部分：係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」查系爭新規約第2條第1項第1、2、3款約定：「(一)專有部份:指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。(二)共用部分:指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共用使用者。(三)約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。(四)…」及同條第4項規定:「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有人會議決議授權書管理委員會得將部份之停車空間約定為約定專用部分，供特定區分所有權人使用」等語，而被告之系爭停車位，係屬約定專用部分，為兩造所不爭執，首堪認定。

(二)次按公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」查系爭停車位既係被告所有，而屬約定專用部分，已如前述，則依本條項之規定，其修繕、管理、維護即由被告自行負擔其費用，先予敘明。原告稱其請求被告繳納停車管理維護費之依據是公寓大廈管理條例第10條云云，與上開法律規定不合，難認有據。

(三)原告又稱依新規約之第10條約定，被告應繳納云云，惟查新規約中第10條約定「公共基金、管理費之繳納:一、為充裕『共用部分』在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。(一)公共基金。(二)管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。管理費每坪柒拾元整，汽車停車位清潔費每車位每月伍佰元整，機車停車位清潔費每車位每年伍佰元整。…六、非住戶汽車停車清潔費除需繳交每車位每月伍佰元整，另加收公共設施使用費每車位每月壹仟元整。」顯係就「共用部分」在管理上必要之經費所為之約定，而被告之系爭停車位，係屬「約定專用部分」，原告卻以新規約之「共用部分」之約定，向被告請求管理費，亦難認有理。

(四)退一步言，原告依上開新規約第10條，就該共用部分管理費之請求，係就停車位所使用「共用部分」而言，然查該管理費既約定為每坪70元，自應依公平對待原則就各個區分所有權人均依此計算管理費，此觀公寓大廈管理條例第10條第2項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」亦明定共用部分之修繕、管理、維護，其費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之(而就修繕費之部分，如有區分所有權人各別應負擔之情形時，由其各自負擔，且僅就此類之修繕費，可以由區分所有權人會議或規約另行約定修繕費如何負擔)即可知之。而系爭新規約就「住戶」部分，除須繳納管理費外，有停車位者，尚須繳納清潔費500元，而就「非住戶」之停車除須繳納清潔費每車位每月500元外，尚須加收每車位1000元之公共設施使用費，換算此1000元之使用費，非住戶之停車費用相當於約14坪(1000元÷70元＝14.28坪)予以收取管理費，而實際上停車位之使用面積，約4、5坪而已，如依每坪管理費70元計算，至多每月管理費約為350元，依此觀之，上開新規約顯然課非住戶停車之費用(管理費)高於住戶管理費，被告抗辯有不公平、差別待遇等情，尚非無據。

(五)再者，系爭新規約作成前之舊規約，是約定:區分所有權人管理費為每坪70元，購車者，每位每月應繳納之管理費為每月五百元。顯見舊規約訂定初期即已就購買車位者，所可能產生費用之部分，作過考量，亦即換算為車位坪數約為7坪(500元÷70元＝7.14坪)而收取管理費，略大於實際一個車位的4、5坪，而大於實際車位坪數之部分，可視為使用「車道」(共用部分)之部分，故以此收費雖超過車位實際的坪數，並無不合理之處。而系爭新規約作成時，依系爭社區99年度第三次區分所有權人大會會議紀錄，提案討論:「社區規約草案逐條討論。由力山保全公司張維洲襄理，逐條宣讀，住戶討論覆議通過。修訂定案後正式規約將印製後，將近日送達住戶。」既未說明目前所收取之管理費，有何不足支應共用部分之修繕、管理、維護等費用之處，亦未提出其調漲之幅度衡量之標準為何，此有會議紀錄可稽，而新規約對非住戶之停車費用高於住戶之管理費，已如前所述，故被告抗辯系爭新規約之作成在客觀上已有犧牲有車位者，尤其是非住戶者之利益，以圖利系爭社區之情形，尚非無據。

(六)再據原告提出系爭社區之收支月報表、收支明細表、財務報表（參見原證三）觀之，98年7至12月言，原告所收車場清潔費為61000元(另有預收車場清潔費2000元)、41000 元(另有預收500元)、25500元(另預收4000元)、32000元(另預收2500元)、16000元、16000元，而支出公共設備購置費為2999元、9332元，水電費為1306元、2047元、290 元、1747元、160元、2846元；99年2月至10月言，原告所收車場清潔費為36000元、18500元(另有預收4000元)、16000元(另預收5000元)，而支出公共設備維修費2655元、水電費為2215元、55839元(6至9月之水費)、234元(7月電費)、185元(9月電費)、522元(10月水費)，亦無法顯示出所收之車場清潔費有何不足支應共用部分之修繕、管理、維護費用，由此益證系爭決議作成時，並無調漲停車位管理費為一千五百元之計算依據，則本件作成每車位一千五百元管理費之決議，應著重之點即不僅在於該數字是否合理、有無依據，而更應就該決議是否係以損害購買車位之非住戶為主要目的，綜合上述各情，系爭決議確實有權利濫用之情形。

(七)雖原告以社區住戶車位所有權人除需繳交停車費外，還需另繳交管理費，而非住戶停車位之所有權人卻不必負擔停車場維護等相關費用，亦欠公允云云，惟如前所述，停車位負擔每月500元之管理費，換算為車位坪數約為7坪(500 元÷70元＝7.14坪)，而實際一個車位約4、5坪，是以停車位所繳交之管理費已多於實際坪數，而住戶所繳交管理費(以住戶每坪70元計算)，係就其住戶方面之管理而言(例如收信件、收垃圾、門禁安全管制、使用公共設施等)，另有停車位者，亦係以約7坪繳交管理費，以停車位而言，並無欠公允之處；且原來舊規約第12條就獎勵停車位者，單獨購買停車位之車位區分所有權人，不得使用本社區之其他公共設施，於日後區分所有權人會議時，除與汽車空間管理議題有關外(僅得推派一人為代表出席)，亦不得主張參與區分所有權人會議權利(見該條第1、3項)。可見非住戶之車位所有權人在系爭社區，既不得使用其他公共設施，則其4、5坪之停車位以相當7坪繳交管理費，該多出之坪數，是就一般共用部分(例如車道)之分攤，尚無非住戶者有所得利之情形，是原告此主張亦難認係新規約之合理說明。

(八)至於原告主張系爭社區機電、消防設施在地下室，而地下室的公共電費及維護費(大公電費)都分擔在所有住戶等情，經本院向台灣電力公司函查結果，復以:「旨揭社區大公設用電係獨立裝表設戶(電號:00-00-0000- 00-0，戶名:美麗華富境社區管理委員會，地址:台北市○○區○○街21巷116號及112弄1號BI一B3公設),每月電費由該社區住戶共同平均分攤。另查該社區住戶:史恩賓實業股份有限公司(電號:00-00-0000-00-0，地址:台北市○○區○○街21巷116號8樓之6)係低壓表燈非營業用電，每期除負擔本戶用電電費外，另共同分攤旨揭公設用電及小公設用電(電號:00-00-0000-00-0)電費。」有台電公司101年2月1日，D北北字第10101003401號函在卷可按，可見系爭社區之大公設用電即獨立電號00-00-0000-00-0，確實由所有住戶分擔繳納無訛。且除了電費外，原告主張尚有鐵捲門(鐵捲門本身，遙控器等相關機電設備)、停車場空間(防滑磚、PV路面、分隔線、防水閘門、牆面等)、照明及排風設備(燈具、燈管、號誌、排風扇以保持地下停車場空氣流通)、消防設備(設置於地下停車場等消防設施如滅火器、消防栓等)、人事費用(管理員就停車場安全管理，總幹事就聯絡廠商修繕、維護、更新等)等費用之支出，亦據提出被告社區的98年5月至99年4月之收支月報表、99年5月至99年9月管理費收支明細表、99年10月至100年8月之財務報表等文件為證，查上開文件固有記載「公共設備維修費」、「保養費:電器材料(燈管)」、「修繕費:機電修理與材料費」、「檢測費:地下車庫金剛沙檢測」等，然並非每月支出，且所稱公共設備、機電修理，是否即是停車場之設備、機電，其情亦不明，且被告抗辯:大公設之用電，大部分是供僅住戶方可使用之社區公共設施用電(如地下一樓社區垃圾冷藏設施、景觀水池泵浦機房、污廢水池泵浦、一樓庭院景觀照明、空調等諸多設施等情，原告並未加以爭執，自亦堪信為真實。然而，一般停車場確實有原告所稱之上述設備，自可認確實有該等設備所須支出之費用無訛，僅該支出確實之數額究竟若干，無法從原告之各項報表中顯現出來。但，既然系爭停車位之使用，除約定專用部分外，確實已涉及社區之住戶公用支出(至少大公之用電是住戶共用平均分攤)，且被告對外租售車位，會造成社區安全的威脅增加、生活不便，並增加設備、保全人員等費用，及車輛進入社區地下停車場，亦使用到社區其他公共設施（例如車道、通往室外的通路等），造成公共設施加速耗損，自會形成對住戶，尤其是對未使用車位之住戶產生不公平之現象，是以系爭社區共106個停車位，包括住戶所有之停車位計73個、非住戶有33位，關於公用電費之分擔，自不應全數由住戶或非住戶獨力負擔，而應依公平原則由住戶(包括有車位及無車位者)、非住戶(包括有車位及有主建物者) 分擔。

(九)綜上，系爭大廈區分所有權人會議決議自100年2月起增加非住戶停車位管理費每車位1500元，並未提出應增加之合理依據，逕以多數決議為之，所為顯屬權利濫用，亦與誠信原則有違，不能採取。本院審酌系爭社區「住戶」部分，除須繳納管理費每坪70元外，有停車位者，尚須繳納清潔費500元，而就「非住戶」之停車除須繳納每車位每月500元外，就其實際上停車位之使用面積，約4、5坪，依每坪管理費70元計算，每月管理費以350元應屬合理，並無顯失公平之處。則原告自100年2月起，就每一個停車位只繳納500元，至100年12月止，共計欠繳11個月之350元之停車位管理費，合計共欠108200元〔平面車位每車位850元，機械車位每車位1350 元，100年2月至8月，25個平面車位，100年9月24個平面車位，100年10月至12月23個平面車位，100年2月至12月均為4個機械車位，(850元×25×7)＋(850元×24×1)＋(850×23 ×3)＋(1350×4×11)＝287200元〕，被告已繳納179000元〔(16500×8)＋16000×1)＋(15500×2)＝179000元〕，尚欠108200元，原告在此範圍內本於系爭規約求為命被告應給付108200元，及自支付命令送達翌日即100年7月6日起，至清償日止按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。

四、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易訴訟程序之事件，所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。

五、結論:原告之訴一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條判決如主文。

內湖簡易庭法 官 俞慧君