內湖簡易庭101年度湖簡字第1266號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 內湖簡易庭
• 裁判日期: 102 年 04 月 17 日

臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事判決
101年度湖簡字第1266號原　　　告　陳秀端
被　　　告　辜博鴻
萊晟不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　陳宏偉
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國102年4月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告萊晟不動產仲介經紀有限公司應給付原告新台幣伍萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告萊晟不動產仲介經紀有限公司負擔新台幣肆佰參拾壹元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
甲、程序方面:
被告辜博鴻經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面:
壹、原告方面：
一、聲明：
1.被告辜博鴻應賠償原告新台幣(下同)357,200元及自本訴狀
繕本送達翌日起至清償日，按年息百分之五計算之利息。
2.被告萊晟不動產仲介經紀有限公司(二十一世紀內湖星雲加
盟店)應返還仲介費11萬6千元。
3.原告願供擔保請准宣告假執行。。
二、陳述：
1.被告辜博鴻於民國99年初，利用人頭林紓琳之名買進位於台北市○○路000巷00弄00號5樓(下稱系爭房屋)之公寓，故房地之所有權人登記林紓琳。買入不久，旋即進行室內裝修。被告辜博鴻因違法變更室內格局，事後又未依規定申請「室內裝修許可證明」，遭鄰居向建管處都發局檢舉，並且遭台北市政府都市發展局發公文(參證二)，要求補辦室內裝修審查許可證明，被告置之不理。待裝修完工之後，迅速委託多家房仲公司包括永慶、住商、中信、二一世紀等出售，最後由萊晟不動產仲介經紀有限公司(二十一世紀內湖星雲加盟
店)主動邀約原告購買。被告辜博鴻偽造林紓琳之簽名於「
房地產的現況說明書」中做不實填寫，其中第9項「改良建
築物是否包括未登記之改建，增建、加建、違建部分」辜博鴻者勾選「否」(證三)，實際情形是室內格局是違建並遭檢舉。辜博鴻故意隱匿房屋的瑕疵而使原告陷於錯誤，於99年12月11日透過被告萊晟房仲買入系爭房地，並於100年1月31日點交，此有買賣契約書可稽(參證一)，買受違法裝修之屋舍，不但價值減損，也頻遭鄰居檢舉，導致原告無端受害，疲於奔命。被告故意不告知原告系爭不動產室內違法裝修行為，致原告陷於錯誤買受系爭不動產，原告受有債務不履行損害計三十五萬七千二百元(詳附表)，從而原告依民法354
條、第359條、第360條分別主張被告辜博鴻應賠償原告三十五萬七千二百元應屬有據。
2.被告萊晟不動產仲介經紀有限公司為仲介業者，因其未善調查之義務，導致原告受害，被告依民法第567條、不動產經
紀業管理條例第26條之規定，應返還原告當初所支付之仲介費十一萬六千元。爰提起本訴。
貳、被告方面：
一、被告辜博鴻未於最後言詞辯論期日到場，據其前次到場所為之聲明及陳述如下:
㈠聲明:原告之訴駁回。
㈡陳述:原告去看的時候，是因為原告認同才會簽約，我們是
現況交屋，在現況說明書中也有說明，我有告知買方，我隔成套房出租，因為房客的生活問題，有被鄰居檢舉過。
二、被告萊晟不動產仲介經紀有限公司部分:
㈠聲明：請求判決駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
㈡陳述：我們是受被告辜博鴻委託，都沒有聽他告知。無從證實我們知悉檢舉的問題。有檢舉的公文，我們一定會附在屋況說明書裡。違建部分，事後也沒被拆除，現在都還在。原告後來確實賠錢賣。
參、本院之判斷:
一、原告主張被告辜博鴻以其人頭林紓琳名義於99年12月11日將其所有系爭房地，以11,600,000元委託被告萊晟不動產仲介經紀有限公司出賣，原告於100年1月31日委託被告萊晟不動產仲介經紀有限公司承購系爭房地，因系爭房屋有違建，遭人檢舉，原告於100年7月15日將系爭房地再度委託被告萊晟不動產仲介經紀有限公司出售之事實，已據原告提出買賣契約書件、房地產標的現況說明書、台北市政府都市發展局函等件為證。
二、被告則以前詞為辯。
三、關於被告辜博鴻部分:
1.按，債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故凡契約上所載明之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利。最高法院43年台上字第99號著有判例。換言之，契約上所載明之當事人，才有權利行使契約權利或負擔契約上之義務。查原告依民法第354、359、360條之
規定請求被告債務不履行之損害賠償，惟依原告所提出之證一號即系爭不動產買賣契約書，其上記載之立契約人，賣方為林紓琳，並非被告辜博鴻，則被告辜博鴻並非系爭契約之當事人，依前揭說明，原告並不得對非契約上之人行使契約上之權利，從而原告依買賣之法律關係請求被告辜博鴻賠償損害，並無理由，其訴應予駁回，其假執行之聲請亦失依據，應併予駁回。
四、關於被告萊晟不動產仲介經紀有限公司部分:
1.按，以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567條第2項定有明文。原告主張被告仲介公司就系爭房屋室內裝修有違建，卻未調查告知原告等情。經查被告以居間為營業，向原告收受報酬，應盡善良管理人之注意義務，而善良管理人之注意義務是指有一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下，所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失，其注意之程度應視行為人之職業性質、社會交易習慣及法令規定等情形而定。而專門職業人員，基於與當事人之信賴關係，並本於其專業能力、工作經驗及職業責任，在執行業務時，對於相對人或利害關係人應負有保護、照顧或防範損害發生之注意義務。
2.被告為仲介經紀有限公司，乃專門職業行業，受託辦理買賣系爭房屋土地之仲介事務，則其在從事業務之執行時，對於相對人及利害關係人自具有保護、照顧或防範損害發生之注意義務，此參照不動產經紀業管理條例第24- 2條規定：「
經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」及同法第26條第1、2項:「因可歸責於經
紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」規定甚明。而系爭房屋室內有違建，為兩造所不爭執之事實，被告竟未告知買受人之原告，在房地產標的現況說明書關於「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」僅勾選「頂樓平台」，而就「室內隔局」之部分，未予勾選，則其顯違反上開條例第24之2第3、4款之規
定。被告雖抗辯出賣人並未告知，故其無從查悉，自難苛責令其告知原告云云，惟被告為房屋仲介業，於帶領買受人現場看屋時，即可知系爭房屋隔成數間套房，室內顯有經裝修，縱使出賣人未告知，被告本其專業亦可就此加以詢問，並請求出賣人提出或自行調查相關資料，其未就此為必要之查詢，諉稱出賣人未提供資訊，顯不合被告為仲介房屋之專業行業所應查知之不動產之瑕疵，仍係可歸責於被告之事由，所辯並不足採，從而被告依上開法律第26條之規定應對原告負賠償責任，可堪認定。
2.次按，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。民法第217條第1項定有明文。查系爭房屋室內隔局有變更，將房屋分為數間套房，此為原告自承於現場看屋時即查知，則一般人就此自會懷疑房屋是否改裝，惟原告並未促請被告查明，甚至亦未提出質疑，則原告亦與有過失，本院斟酌實際情形，原告於知悉系爭房屋改裝致被檢舉，因而另行出售，可見原告倘事前知悉系爭房屋被檢舉違建，未必會以原價購買，此部分原告確實受有之損害及被告仲介業為了仲介房屋買賣，除了廣告、人事費用上之支出外，尚處理系爭房屋之過戶等手續之成本，其仲介房屋之獲利等一切情事，認原告請求被告賠償116,000元，應予酌
減為58,000元，原告請求逾上部分，無理由，應予駁回。
3.本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項規定
適用簡易訴訟程序之事件，所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又原告敗
訴部分，因訴被駁回，其假執行之聲請，即失依據，應併予駁回。
4.本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。
5.本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額共為5,180元（第一審
裁判費5,180元），應由被告萊晟不動產仲介經紀有限公司
負擔431元，餘由原告負擔。
肆、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 17 日內湖簡易庭法 官 俞慧君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 4 月 17 日書記官 黃湘茹