臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決

原告

張寄青

訴訟代理人

張聖傑

被告

盧金松

訴訟代理人

沈明欣律師

上列當事人間給付租金事件，經本院於民國102 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

㈠緣位於臺北市○○區○○街000 號2 樓之2 之房屋、土地及停車位1 個（下合稱系爭房地）原為原告所有，民國99年1月25日兩造就系爭房地訂立「房地預定買賣契約書」，價金總計新臺幣（下同）1800萬元。

㈡被告為求能立即使用系爭房地，於同日一併要原告簽署「房屋租賃契約書」，其中第4 條約定：「租金每月新臺幣三萬伍仟元整。甲方（即被告）並以乙方（即原告）所借款項簡易交付為押租金，在押租金孳息足敷抵充租金之情況下，甲方不再支付租金」。然該約定明顯違反誠信原則，因被告向原告購買系爭房地，卻要原告以自己的房地去貸款，貸款所得之錢，竟是做為被告給付原告之買賣價金，而原告貸款所生之利息，本屬原告所有，卻又做為被告之押租金，被告又以押租金孳息抵充租金，讓原告收取租金之權利喪失殆盡，被告形同無償使用系爭房地而不必支付租金，是該約定應不生效力。

㈢爰依民法第439 條請求被告給付99年1 月25日起至101 年12月25日止共35個月之租金共1,225,000 元。聲明為：1.被告應給付原告1,225,000 元，及自99年1 月25日起至清償日止按週年利率5%計算之利息、2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以下列情詞置辯。聲明為：1.原告之訴駁回、2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈠兩造確曾於99年1 月25日就系爭房地訂立「房地預定買賣契約書」及「房屋租賃契約書」，其中買賣契約書第3 條付款方式第1 項約定「... 買（即被告）、賣（即原告）雙方並簽訂本買賣標的之租賃契約（自交屋日起租），其每月租金以買方各期已交付價款之孳息抵付，即買方毋須另付租金」及租賃契約書第4 條約定「租金每月新臺幣三萬伍仟元整。甲方（即被告）並以乙方（即原告）所借款項簡易交付為押租金，在押租金孳息足敷抵充租金之情況下，甲方不再支付租金」，係因系爭房地屬軍宅，受限於國軍老舊眷村改建條例第24條定有於產權登記之日起未滿5 年不得辦理過戶之規定，而原告因於簽訂買賣契約書後即負有交付系爭房地供被告使用收益之義務，兩造乃約定直至系爭房地移轉登記予被告為止，使用收益期間之租金以被告交付之買賣價金孳息支付，被告毋須再另外給付租金。

㈡兩造於簽訂買賣契約書、租賃契約書均係基於自由之意思表示，應受自我約束，此乃私法自治及契約自由之大原則之體現，不容任由原告主張無效而片面毀約。

㈢至被告之所以迄今無法支付第三期買賣價金1080萬元，係因被告依約支付前二期買賣價金共540 萬元、原告在被告指定辦理貸款之金融機構即大眾商業銀行股份有限公司（下稱大眾銀行）提供之不動產擔保借款合約書上保證人處簽名用印後、大眾銀行通知原告辦理對保手續時，原告無端拒絕大眾銀行之要求，且拒絕依照買賣契約約定配合至指定之香港商東亞銀行有限公司（下稱東亞銀行）就系爭房地買賣事宜辦理信託手續，甚且向地政事務所謊稱已交付予被告關於系爭房地之所有權狀業已遺失，被告不得已乃向臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）訴請被告應將系爭房地辦理信託登記，嗣經該院以100 年度重訴字第590 號判決被告勝訴確定，然原告仍不願配合被告辦理抵押貸款，致被告無法依約支付第三期款項，亦此敘明。

三、得心證之理由：

㈠查兩造於99年1 月25日就系爭房地訂立「房地預定買賣契約書」及「房屋租賃契約書」，其中買賣契約書第3 條付款方式第1 項約定「... 買（即被告）、賣（即原告）雙方並簽訂本買賣標的之租賃契約（自交屋日起租），其每月租金以買方各期已交付價款之孳息抵付，即買方毋須另付租金」及租賃契約書第4 條約定「租金每月新臺幣三萬伍仟元整。甲方（即被告）並以乙方（即原告）所借款項簡易交付為押租金，在押租金孳息足敷抵充租金之情況下，甲方不再支付租金」等情，為兩造所不爭，並有房地預定買賣契約書、房屋租賃契約書各1 份在卷可稽（見臺灣新北地方法院102 年度板簡字第143 號卷【下稱板簡字卷】第7-10、11頁），此部分事實堪信為真實，合先敘明。

㈡按民法第148 條固規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例要旨可參）。查系爭房地為依國軍老舊眷村改建條例興建之建物，受限於該條例第24條：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5 年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。前項禁止處分，於建築完工交屋後，由主管機關列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時，並為禁止處分之限制登記」之規定，本件單純的房屋買賣，乃變成同時簽立買賣契約、租賃契約及借貸契約乙情，為原告所是認（見102 年4 月23日言詞辯論筆錄第3 頁）；衡以此乃坊間俗稱之「軍屋買賣」，為不牴觸5 年內不得移轉之限制規定，同時避免單方主張買賣契約無效、解除或其他排除買賣契約效力之行為，使買方依相關契約所獲得之法律現實狀態仍得確保，並保護過戶前使用、收益系爭房地之信賴，當事人間均以預定買賣契約之方式締結買賣契約，同時締結多項契約，或以設定債權的方式保障權益，由買方先付給賣方一定金額的購屋款，再由賣方以產權設定抵押，向買方貸款，或以預告登記、信託方式為之，同時在未過戶期間內以訂立租賃契約之方式保障買方之合法居住權，本件原告所指被告受有無庸支付租金之利益，實乃因被告無法立即於買賣契約簽訂後取得系爭房地，為保護過戶前被告使用、收益系爭房地之居住權而為之約定，難認有何違背誠信原則之處，依上說明，顯無該條適用之餘地；此外原告復稱認為租賃契約有成立，不主張被詐欺脅迫或簽約欠約真意（見102 年4 月23日言詞辯論筆錄第2-3 頁），應認該房屋租賃契約書約定之條款均屬有效，原告要求被告支付99年1 月25日起至101 年12月25日止共35個月之租金共1,225,000 元，為無理由，應予駁回。

四、從而，原告依民法第439 條，訴請被告應給付原告1,225,000 元，及自99年1 月25日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文，並依職權確定訴訟費用額為13,177元（第一審裁判費），應由原告負擔。

內湖簡易庭法 官 謝佳純