臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決

原告

E-PARK智價園區管理委員會

法定代理人

游淑真

訴訟代理人

陳長甫律師

被告

太和開發企業股份有限公司

法定代理人

袁小羊

訴訟代理人

劉立鳳律師

複代理人

劉樹志律師

上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國103年7月17日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告之主張：

1、坐落基地臺北市○○區○○段0○段○0000地號上興建有建物門牌臺北市○○區○○路000號之E-PARK智價園區大樓A棟（下稱A棟大樓），共計有31戶之區分所有權人，大樓住戶於民國（下同）92年3月4日召開區分所有權人會議，訂立廠戶公約選舉組織之管理委員會，並經向臺北市政府報備在案。按A棟在起造人華固建設股份有限公司（下稱華固公司）興建時，另有興建B棟（○○路000號）、C棟（○○路000號、366號）兩棟大樓，華固公司於出售A棟與B棟大樓時，約定承買人必須一併購買C棟生活館建物之所有權持分，同時於買賣契約約定C棟生活館使用方式依公寓大廈管理條例辦理。被告係門牌號碼臺北市○○路000號10樓、10樓之1、11樓、11樓之1等4戶之區分所有權人，10樓二戶建物坪數連同C棟持分共509.75坪，11樓二戶建物連同C棟持分共451.14坪，被告並有共計40個車位。依上開92年3月4日區分所有權人會議決議，房屋管理費每月每坪新台幣（以下同）120元，汽車管理費每月每位400元，而大樓區分所有權人會議於99年11月25日為解決管理經費短絀，經決議房屋管理費自100年起，調整為每坪150元，故依此調整後之收費標準計算被告每月應繳為160,133元，而被告自102年1月起至102年12月止之每月管理費用，經原告通知繳款，均拒繳納，共積欠1年管理費1,921,596元，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定、區分所有權人會議決議及規約約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告1,921,596元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2、於被告答辯後之陳述：被告及其他區分所有權人與華固公司間之C棟買賣契約第7條第1項約定「C棟生活館、地下室機車停車區、一樓法定空地及屋頂平台，其使用方式應依公寓大廈管理條例規定辦理。」，故C棟生活館顯屬約定共用部分，應納入原告之管理範圍，C棟生活館不論目前客觀實際上，均供A、B棟大樓住戶共同使用，且A、B棟公寓大廈區分所有權人與建商間就A、B棟大樓與C棟生活館之不動產買賣契約，均同意約定C棟為共同使用，與公寓大廈管理條例第53 條規定要件相符，是C棟生活館應與A、B棟大樓合為一體準用公寓大廈管理條例加以管理，亦經鈞院歷次確定判決認定在案（101年度士簡字第294號、101年度簡上字第137號等民事判決），故計算被告繳交管理費之房屋坪數，除被告於A棟4戶之區分所有權扣除車位之坪數，合計為919.58坪外，另尚應計算被告在C棟之建物應有部分面積，查被告於C棟生活館之持分坪數為41.31坪，故計算被告繳交管理費之坪數為960.89坪；另查C棟二建號之房屋均同樣由A、B棟大樓全體區分所有權人所共有，依公寓大廈管理條例施行細則第3條第1款之規定，其區分所有權人之人數，應僅以1人計，顯然無從依同一施行細則第7條第1項之規定，由區分所有權人「2人」以上書面推選，並經公告10日後生效，A棟中租迪和股份有限公司代理人錢世偉既非依上開規定被推選為召集人，其逕於98年4月28日召集C棟區分所有權人會議，不符公寓大廈管理條例及其施行細則之規定，該次會議所為之決議，當然不生效力，充其量僅屬C棟共有人召開共同管理會議所為之多數決，並無變更或終止C棟生活館及A、B棟大樓全體區分所有權人自始一致約定C棟生活館乃係A、B棟大樓約定共用部分之合意，本爭點業經鈞院99年度士簡字第465號、101年度士簡字第294號等民事判決認定C棟為A棟約定共用部分，計算管理費之坪數應包含C棟生活館所持分坪數在內，應有爭點效之適用，況自上開區分所有權人會議決議管理費收費標準後，各區分所有權人已將近10年依此標準繳交管理費均包括C棟生活館之坪數，未曾改變。C棟生活館雖於99 年4月16日出租予尊彩國際藝術公司（下稱尊彩公司），但依C棟建築物管理規約第2頁第4條第3項約定，尊彩公司僅負擔C棟生活館承租範圍內所產生之水、電及相關設施之維護保養、清潔及保險費用，故不另外收取管理費，而依租約第8條第6項承租人尊彩公司所負擔大樓管理費係指其使用C棟承租範圍所生管理費用，與本件計算A棟管理費之基準包括C 棟之坪數，毫無相關，此爭點亦經鈞院前審認定在案等語。

二、被告之答辯：

1、A棟大樓起造時，雖同時於相鄰土地建有B棟大樓（臺北市○○路000號）及C棟生活館（同上路364、366號，建號為1978、1979）建物。但C棟生活館之建造執照、使用執照，均與A棟大樓不同，故 C棟生活館純為獨立之建物，其所有權不必依公寓大廈管理條例第4 條第2項之規定，與A棟大樓區分所有專有部分一同移轉，非屬A棟大樓之法定共用部分，僅係A、B棟大樓各區分所有權人分別共有之建物而已。

2、且原告向主管機關臺北市政府申請組織核備之內容，並未包含上述B棟大樓及C棟生活館。此由C棟生活館另於98年4月28日，獨立召開「臺北市○○路000號及366號建築物」區分所有權人會議；在該會議中，又決議通過「臺北市○○路00 0號及366號建築物管理規約」等可以證明。而C棟生活館之區分所有權人，亦末決議委託原告代為收取C棟生活館之管理費用。

3、另依E-PARK智價園區廠戶公約所附廠戶管理規章第5條第2款規定:「經常管理費：廠戶按月繳交經常管理費，其收費標準按所持有之房屋坪數（不含汽車停車位坪數）及汽車位數量計算分擔費用。」被告所有4戶之面積共919.58坪，原告以960.89坪為管理費之計算基準，顯於法無據。

4、C棟生活館自99年4月16日起，即由原告出租予尊彩公司，依原告與尊彩公司之租賃契約第1條約定，尊彩公司承租範圍占C棟生活館總面積92.02%，另該租約第8條第6項則約定:「交屋後因乙方（即尊彩公司）使用所必須支付之各項費用如…大樓管理費…均由乙方自行負擔」等語，故 C棟生活館管理費之92.02%，原告自應請求承租人尊彩公司支付。是以原告仍以C棟總面積（未扣除上開92.02%部分）及被告於C棟之持分為計算基準，一併請求被告給付管理費，顯有不當。

5、爰聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、程序部分：按因關於財產管理有所請求而涉訟者，得由管理地之法院管轄，民事訴訟法第14條定有明文，本件原告為公寓大廈管理委員會，因被告所有之區分所有房屋共用部分管理、修繕、維護所生費用起訴請求，而該區分所有房屋位在臺北市○○區○○路000號10樓、10樓之1、11樓、11樓之1，在本院管轄區域內，本院自有管轄權，合先敘明。

四、本院得心證之理由：

1、原告主張之上開事實，業據其提出相符之區分所有權人會議記錄、列席單位及人員附冊、廠戶公約、組織報備證明、E-PARK智價園區會議記錄、催繳費用回執、請求金額明細表、本院101年度士簡字第294號民事判決、101年度簡上字第137號民事判決等影本及土地、建物登記第二類謄本為證；被告則以前揭情詞置辯，是本件兩造之爭點應審酌者厥為：

①C棟生活館是否應屬A、B棟大樓之約定共用部分？計算被告應繳納管理費之坪數，應否包含C棟生活館之坪數？

②C棟生活館於98年4月28日獨立召開「臺北市○○路000號及366號建築物」第二次區分所有權人會議，並於該會議中決議通過C棟管理規約，該次會議所為決議效力如何？98年4月28日之後原告得否再請求被告給付包含C棟生活館部分坪數之管理費？

③C棟生活館自99年4月16日起由原告出租予尊彩公司，則被告得否以尊彩公司承租C棟生活館範圍占百分之92.02部分，且依租約大樓管理費係由尊彩公司自行負擔為由，拒絕將C棟生活館之坪數算入被告應繳納管理費之坪數，而謂原告應向尊彩公司請求給付該部分管理費？

2、按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，當為程序法所容許（最高法院96年度台上字第2569號判決意旨可資參照）。

3、本件關於C 棟生活館是否屬A 、B 棟大樓之約定共用部分之爭點，前亦為本院 96年度簡上字第109號給付管理費事件，兩造之重要爭點之一，而經兩造於該案提出訴訟資料並充分辯論後， 該確定判決已論述：「C棟生活館、A、B棟公寓大廈之全部所有權人，將 C棟生活館不但視為A、B棟公寓大廈公共設施使用。甚且，亦認定 C棟生活館與A、B棟公寓大廈間應具有不可分離而為使用之關係存在。是故C棟生活館與A、 B棟公寓大廈各獨立建物之間應屬具有使用上整體不可分之關係之集居地區建物，而應準用公寓大廈管理條例加以管理，要無疑義。」、「…倘集居地區之各獨立建物，彼此之間具有整體不可分之關係，而應準用公寓大廈管理條例管理者，區分所有權人即非不得將作為公共設施使用之獨立建物，約定為共用部分，並準用公寓大廈管理條例中關於共用部分之規定，加以管理使用。由系爭買賣契約第七條（一）規定…。即可得知： 買受A、B棟公寓大廈、C棟生活館之各區分所有權人，於買受之時，即已約定將 C棟生活館與A、B棟公寓大廈之地下室停車區、一樓法定空地、屋頂避難平台等法定共用部分等同視之。換言之，各區分所有權人約定之意旨實已將 C棟生活館約定作為共用部分，而以公寓大廈管理條例共用部分之相關規定，作為未來管理、使用之依據，甚為明確。」等理由；並認定：「 C棟生活館應準用公寓大廈管理條例，而為A、B棟公寓大廈之約定共用部分，由A、B棟公寓大廈管理組織依照公寓大廈管理條例加以管理。」、「C棟生活館乃係A、B棟公寓大廈約定共用部分， 已如上述。是其管理、使用收益方法，自得依據A、B棟公寓大廈區分所有權人會議決議為之。」之意旨。進而以含 C棟坪數計算被告每月應繳納之房屋管理費，連同40個停車位之管理費，共計13萬1,307元， 及認該案上訴人即本件被告其餘抗辯均無足採，而判決該案被上訴人即本件原告全部勝訴確定。且觀之本院101年度士簡字第294號、101年度簡上字第137號民事判決，均認定 C棟生活館屬於A、B棟大樓之約定共用部分，亦認有爭點效之適用。

4、又本件關於上訴人抗辯C棟生活館共有人前於98年4月28日召開區分所有權人會議，及該會議通過之管理規約已生效，C棟生活館已有獨立之管理委員會及規約一節。然查，兩造前亦於本院99年度士簡字第465號、99年度簡上字第158號給付管理費事件中就此爭點為爭執，經本院 99年度簡上字第158號確定判決已論述：「查C棟生活館於98年4月28日召開區分所有權人會議之前，並未單獨成立管理委員會…。依據上開規定， C棟生活館應由區分所有權人互推一人為召集人，並且公告10日後，始能產生區分所有權人會議合法之召集人。但C棟生活館之所有權為 A、B棟大樓全體區分所有權人所共有，按上列之公寓大廈管理條例施行細則第3條第1款之規定，其區分所有權人之人數，應僅以一人計，顯然無法具備上開規定之『二人以上書面推選』之要件。故 98年4月28日由錢世偉所召開之會議，因錢世偉不具備合法召集人之身分，故該次會議並非合法之區分所有人會議，會議中所為之決議，不生公寓大廈管理條例中關於區分所有權人會議決議之效力，自不能變更或終止原 C棟生活館及A、B棟大樓『全體所有權人』就 C棟生活館乃係A、B棟公寓大廈約定共用部分之約定。因此，上訴人主張被上訴人自98年4月28日之後因C棟生活館之區分所有權人已召開區分所有權人會議，已成立獨立管理委員會及規約，以管理 C棟生活館，被上訴人不得收取C棟生活館部分云云，亦非可採。」等理由，進而認定C棟生活館於 98年4月28日獨立召開「臺北市○○路000號及366號建築物」第二次區分所有權人會議，並於該會議中決議通過 C棟管理規約，因召集不合法，該次會議所為決議不生效力。且觀之本院 101年度士簡字第294號、101年度簡上字第137號民事判決，均認定C棟生活館屬於A、B棟大樓之約定共用部分，亦認有爭點效之適用。

5、另關於被告抗辯尊彩公司承租 C棟生活館，範圍占總面積百分92.02%，且原告與尊彩公司之租賃契約書約定由尊彩公司負擔大樓管理費，原告自應請求尊彩公司支付，不應將C 棟生活館之坪數算入被告應繳納管理費之坪數等語。惟查兩造亦於本院101年度士簡字第294號、101年度簡上字第137號給付管理費事件中就此爭點有爭執，經本院 101年度簡上字第137號確定判決已論述： 「經查，負有繳納管理費之義務人，除規約或法律另有規定外，應為區分所有權人，此觀之公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條規定即可得悉，於本件中，依上開E-PARK智價園區 A棟第二次區分所有權人會議記錄、區分所有權人會議列席單位及人員附冊、廠戶公約等內容以查（參見101年度湖簡調字第86號卷第9- 26頁），並無任何有關出租C棟生活館予他人使用收益，即可免除A棟大樓之區分所有權人繳納計入該部分坪數比例之管理費義務之規定。準此，堪認上訴人此部分抗辯，尚非可採…」等語，認定該案上訴人即本件被告既為 A棟大樓之區分所有權人，縱C棟生活館自99年4月16日起出租予尊彩公司使用收益，仍無從免除其繳納計入該部分坪數比例管理費之義務之規定。

6、前述三項爭點，與本件爭點①、②、③均相同，兩造就前述爭點各於前述案件中提出訴訟資料並為充分之攻防及辯論，而經本院前述案件中予以判斷明確，且前述案件確定判決就前述三項重要爭點之判斷，並無顯然違背法令之情形，兩造於本件亦未提出新訴訟資料足以推翻前述案件確定判決之判斷，揆諸首揭判決意旨說明，兩造於本件訴訟就前述三項爭點不得再為相反之主張，本院亦無從為相異之判斷。是本件被告仍執前詞，抗辯其應繳管理費不應計入 C棟生活館坪數、98年4月28日之後原告不得請求被告給付包含C棟生活館部分坪數之管理費、 C棟生活館之管理費應向尊彩公司請求云云，為無理由，均不足採。

7、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條、區分所有權人會議記錄及廠戶公約之規定，請求上訴人給付自102年1月起至102年12月止之管理費，共計1,921,596元應屬有據。又本件起訴狀繕本於103年5月7日送達予被告，有送達證書1紙附卷可稽，是原告就上揭所得請求之金額，併請求自起訴狀送達被告之翌日即103年5月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

8、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決無影響，不另一一論述，併此敘明。

9、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為2萬107元（第一審裁判費），應由被告負擔。

內湖簡易庭法 官 張國棟