內湖簡易庭106年度湖簡字第18號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　 106年度湖簡字第18號

原告

崇聖大樓管理委員會

法定代理人

中央貿易開發股份有限公司

代表人

黃銘榮

被告

觀瀾有限公司（原名金石物業投資顧問有限公司）

法定代理人

張劉秋香

上列當事人間給付管理費事件，本院於民國106 年8 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前揭法條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件原告起訴狀中原記載法定代理人為王國權，因於本院審理中其管理委員會之主任委員改選而變更為中央貿易開發股份有限公司，此有原告所提臺北市政府都市發展局民國106 年7 月4 日北市都建字第10637676700號函附卷可稽；原告並具狀陳明由中央貿易開發股份有限公司承受訴訟，揆諸前揭規定，自應予准許。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、復按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款分別定有明文。原告起訴時原聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）167,034 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等語。嗣到庭以言詞變更訴之聲明為：被告應給付原告121,621 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等語。核其性質，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，與法尚無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠原告為崇聖大樓（下稱系爭公寓大廈）之管理維護，而由系爭公寓大廈之區分所有權人組織成立，被告前係門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段0 號7 樓D 區房屋（下稱系爭房屋）之承租人，為系爭公寓大廈之住戶，有依崇聖大樓管理規章（下稱系爭規約）繳納公共基金及管理費義務。依系爭規約第20條規定，住戶每月應繳交每坪新臺幣（下同）155 元之管理費及水電費（依各單位使用樓層面積比例、當月實際花費分擔計算），惟被告自民國104 年10月1 日起至105 年1 月21日（下稱系爭期間）之應繳管理費、水電費（水費及電費均有至次月或次次月才應繳納情形）尚積欠原告共121,621 元未給付【計算式：系爭期間應繳管理費66,252元＋（104 年8 月24日至105 年1 月21日）之應分擔水費1,964 元+ （104 年9 月1 日至105 年1 月21日）之應分擔電費53,405 元＝121,621 元）。爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約，請求被告給付上開費用等語。並聲明：被告應給付原告121,621 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

㈡對被告抗辯之陳述：訴外人南山人壽保險股份有限公司（下稱南山人壽）業於104 年9 月18日以（104 ）南壽地字第110 號函文拒絕被告終止系爭租約之請求，且據南山人壽與被告間臺灣臺北地方法院105 年度北簡字第4719號給付租金事件，該判決即認定系爭租約於105 年1 月21日方為終止，是被告於系爭租約之存續期間仍為系爭公寓大廈之住戶，自負有繳納系爭房屋之管理費、公共基金及水電費之義務。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，然具狀答辯則以：被告雖有向訴外人南山人壽保險股份有限公司（下稱南山人壽）承租系爭房屋，然因不動產業景氣不佳，被告無力繼續經營，遂於104 年9 月14日以金石（104 ）字第1040914001號函文告知南山人壽將清理系爭房屋並終止系爭租約，同時將系爭房屋鑰匙一併置於現場供南山人壽取回。南山人壽於取回鑰匙後即於同年10月5 日就系爭房屋辦理招租，且有帶看之事實，可見南山人壽主觀上即肯認系爭租約業已終止，故系爭租約依民法第161 條第1 項之規定，業經南山人壽承諾提前終止，亦即系爭房屋早於同年10月5 日後即由南山人壽管領，被告於系爭期間並非系爭房屋之承租人，原告所為主張，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、查被告與南山人壽於103 年1 月15日簽訂系爭租約，約定由被告向南山人壽承租系爭房屋，租賃期間自103 年3 月16日起至106 年3 月15日止，被告自104 年10月1 日起即未繳納管理費、水電費等情，有原告提出之系爭租賃契約及欠繳紀錄等件為證，且為兩造所不爭執，應堪認定為真正。

四、本院之判斷：

㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18條第1 項第2 款、第21條分別定有明文。是住戶應依區分所有權人規約或會議決議繳納費用，而住戶遲延未繳付管理費者，管理委員會得訴請法院命未繳付費用之住戶給付應繳之金額及遲延利息。又公寓大廈之規約或區分所有權人會議決議事項，乃區分所有權人及住戶間本於社區自治之精神，就與公寓大廈管理使用有關事項所協議制訂之規範，在不違反法律強制或禁止規定、公序良俗或誠信原則情形下，應有拘束全體區分所有權人及住戶之效力。另雙務契約之一方片面為終止意思表示，必以具有法定或約定終止權，並於期前合法行使終止權，始得發生單方終止契約解消雙方法律關係之法律效果。惟契約之一方雖無法定終止權，其為終止意思表示時，經他方明示或默示同意終止，則得發生合意終止契約法律效果，附此敘明。

㈡原告主張被告於系爭期間為系爭房屋之住戶，尚積欠依系爭規約第20條規定所定系爭期間之管理費、水電費共121,621元未給付，其並已催告被告給付管理費等節，業據其提出系爭規約、存證信函暨收件回執、欠繳明細、管理費分攤計算表、水費分攤明細表、電費繳費通知單、水費繳費憑證等件為證，核與其所述相符，原告是項主張，應屬有據。被告雖抗辯其已於104 年9 月14日以函文通知南山人壽將清理系爭房屋並終止租約，嗣南山人壽於同年10月5 日就系爭房屋辦理招租且帶看之事實，足見南山人壽主觀上已肯認系爭租賃契約業已終止，故被告於系爭期間並非系爭房屋之承租人云云，並提出終止系爭租約函文、南山投資型大樓104 年10月招租物業明細表等件為證。惟查，依系爭租約第5 條第4 項約定：「除本租約所明定之終止事由及本條第2 項之情形外，租賃期間內任一方不得提前終止本租約，但經雙方另行以書面協議終止者，不在此限。」觀諸上開約定內容，足見系爭租約終止權之行使方法已明確約定須以「書面協議」為之，則被告僅單方以函文向南山人壽為終止之意思表示，自難認有符合上揭系爭租約之約定，參以南山人壽前於104 年9月18日亦以函文通知被告表示不同意提前終止系爭租約，業經本院調閱臺灣臺北地方法院105 年度北簡字第4719號卷宗（參該案號卷宗第78頁）核閱無訛，故被告此部分抗辯，要無可採。又縱南山人壽於104 年10月有就系爭房屋對外招租，亦難僅憑此即遽行認定南山人壽有默示同意被告終止系爭租約，亦經上述判決於理由中詳加論述，本院依法獨立判斷亦復如此，被告於本案中亦未能提供任何積極證據證明其與南山人壽有於系爭期間合意終止租約之事實，揆諸前揭說明，尚難認系爭租約已於104 年10月1 日前合意終止，被告此部分所辯，亦無所據。

㈢綜上，被告既無法證明系爭租約於系爭期間有合意終止之事實，則原告依系爭規約請求被告給付於系爭期間所積欠之上開費用，即屬有據。

五、從而，原告依公寓大廈管理條例及系爭規約，請求被告給付121,621 元，及自105 年10月28日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依被告聲請，宣告被告預供擔保後，得免為假執行。另依職權確定本件之訴訟費用額為1,770 元（即第一審裁判費），其中減縮後聲明之裁判費1,330 元部分，應由被告負擔，餘由原告負擔。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第78條、第87條第1 項、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。

內湖簡易庭法 官 黃紀錄