106年度湖簡字第845號｜民事：修復漏水等｜裁判日期：107 年 03 月 09 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　 106年度湖簡字第845號原　　　告　楊金山被　　　告　台北奇蹟大廈管理委員會法定代理人　陳楊月秀訴訟代理人　伍朝陽上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國107年1月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○號八樓房屋頂層平台修復至無漏水狀態。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣陸萬玖仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告為台北奇蹟大廈（下稱系爭社區）內、門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號8樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告則為系爭社區共用部分之管理人。被告任令系爭房屋頂層平台未妥善修繕致系爭房屋長期漏水，雖曾經於102年、103年間作過修繕，但迄今無法改善，惟被告表示不再修繕，要求原告自行負責。而系爭房屋因漏水問題不適居住而閒置，自105年3月10日承租人因漏水退租，亦使原告受有每月12,000元之租金損失。為此，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，訴請被告將系爭房屋平台修復至無漏水狀態，並自105年3月10日起賠償每月租金之損失等語。並聲明：⒈如主文第一項所示；⒉被告應自105年3月10日起至前項修繕完成之日止，按月給付原告12,000元。二、被告則以：被告曾於102年8月26日委託工程公司進行頂樓平台防水工程，至103年6月間進行多次改善工程，仍無法符合原告需求，103年6月26日原告未經被告同意，自行委請高清標進行改善工程，完工後向被告請款，在原告簽署切結書及工程保固書之條件下，被告同意支付，原告承諾爾後若再發生漏水由其自行負責，被告已善盡修繕義務。且被告亦一再協調由高清標負保固責任，進行屋頂防漏工程，原告復請求被告修繕並無理由。另原告並無租金損失，其漏水問題亦非被告造成，其請求租金損失亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，觀諸同法第3條第4款規定自明。㈡經查，原告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋乃系爭社區最頂層之區分所有建物，為兩造所不爭執。原告復主張系爭房屋系爭房屋因頂層平台未妥善修繕致長期漏水，迄今無法改善等情，並提出系爭房屋及頂層平台歷年之照片、103年6月6日存證信函(含102年9月7日工程保固保證書)、通訊軟體訊息、103年1月21日爭滕興業有限公司報價單、105年9月22日躍進步實業股份有限公司(下稱躍進步公司)估價單、宇豪工程企業社(下稱宇豪企業社)估價單、被告106年7月4日通知原告函文、被告103年7月14日管委會會議記錄、系爭社區 106年度區分所有權人會議記錄等影本為證。依上述原告所提出躍進步公司出具之估價單所載勘查說明「主因房屋年久失修屋頂版面裂縫，防水(潛變期)損壞所導致滲水，產生室內版面壁鹽侵蝕，建議施工：必須重新施作防水方可截斷滲水源頭，達到阻絕滲水之目的。」，及所載施工項目則包含屋頂交接處及版面局部(增生防水)處理工程，及8樓屋頂版面及女兒牆防水處理工程。」等內容，並參酌原告所提出105年4月及106年3月屋內屋況剝落暨水痕照片、105年7月間系爭房屋頂層平台水漬、潮濕之照片，可知縱經之前修繕後，系爭房屋頂層平台漏水導致系爭房屋屋內版面受損之問題仍然存在。㈢被告雖抗辯103年6月26日原告係未經被告同意，自行委請高清標進行改善工程，在原告簽署切結書及工程保固書條件下，被告同意支付工程款，原告承諾爾後若再發生漏水由其自行負責云云，並提出同上103年7月14日管委會會議記錄、兩造間103年7月21日簽署之屋頂地面防水工程完工和解同意書（下稱系爭103年和解)及高清標於103年7月10日出具之工程保固切結書等影本為憑。然檢視該和解同意書所載保固期限為103年7月11日至105年7月10日，並工程保固切結書之初具對象係被告，可知此和解效力僅限於保固期限，而毋論委任高清標施作修繕工程者係何人，高清標保固責任之對象亦係就系爭頂層平台具有管理維護權義之被告為是。如前所述，參酌原告所提出105年7月間系爭房屋頂層平台水漬、潮濕之照片及106年3月系爭房屋屋內屋況剝落暨水痕照片，並105 年9月22日躍進步公司出具之估價單所載勘查說明可知，於系爭103年和解效力期限之後，系爭房屋頂層平台復發生滲漏水之狀況，此已非原有系爭103年和解之效力所及，就之後發生滲漏水之狀況，原告自不受系爭103年和解所拘束，其復行請求就系爭房屋頂層平台復有管理維護義務之被告進行修繕至無漏水狀態，尚非無據。系爭103年和解，當無從永久免除被告之管理維護及修繕責任，是被告此部分抗辯，自非可採。㈣至於原告另主張系爭房屋因漏水不適居住而閒置，自105年3月10日承租人因漏水退租，使原告受有每月12,000元之租金損失，而請求被告賠償乙節，為被告所否認。查，姑不論原告主張105年7月以前之租金損失乙情是否屬實，縱認屬實，亦為系爭103年和解效力所及，不得另行請求賠償。另觀諸原告所提出之不動產租賃契約書首頁，所載租期為105年8月1日起至106年7月31日，其手寫部分係書寫雙方同意於106年10月2日終止租約，顯然系爭房屋於約定一年之租期屆滿後，仍持續出租，至少持續出租一年以上，自難認原告確有租金之損失，且無從認定原告與承租人於106年10月終止租約與系爭房屋漏水問題確有相當因果關係。準此，原告此部分請求，自非有據。四、從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告將系爭房屋頂層平台修復至無漏水狀態，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。並依職權酌定相當擔保金額，為被告得免假執行之宣告。六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 3 月 9 日內湖簡易庭法官施月燿以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中華民國 107 年 3 月 9 日書記官王玉雙

內湖簡易庭106年度湖簡字第845號

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