108年度湖小字第238號｜民事：返還押租金｜裁判日期：108 年 06 月 13 日

臺灣士林地方法院小額民事判決　　　 108年度湖小字第238號原　　　告　王舒俊（Tobias Schoning）訴訟代理人　王邵華被　　　告　郭曉娟訴訟代理人　朱逸群律師上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國108年5月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及自民國一百零八年一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣叁佰伍拾元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。被告如以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：伊於民國107年8月24日向被告承租門牌臺北市○○區○○○路0段000巷00號8樓房屋（下稱系爭租屋），雙方簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自107年9月 1日起至109年7月31日止，租金每月新臺幣（下同）5萬元，伊簽約時並給付被告相當於2個月租金額之保證金（下稱押租金）10萬元，以擔保租金之給付及租賃債務之履行。被告則應於租約期滿或提前終止，伊遷空交還系爭租屋同時，扣除伊積欠之費用後，無息返還押租金。嗣伊與家人入住後至同年10月間，系爭租屋隔壁空地（下稱系爭鄰地）突然開始動工興建大樓，產生大量噪音及灰塵致伊與家人難以安居，伊業於108年1月15日以系爭租屋有危及伊與家屬之健康之瑕疵為由，依系爭租約第十五條第（三）項約定，提前終止租約，並即時遷出，將系爭租屋返還被告，被告除扣除伊積欠半月房租2萬5,000元外，尚應返還伊押金7萬5,000元。又系爭租屋縱無上開瑕疵事由，伊亦得依情事變更原則變更系爭租約第十一條第（一）項、第（二）項之效果，不須因第1 年提前終止該約，額外給付被告相當於2個月租金額之違約金。再者，即使本件無情事變更原則之適用，系爭租約約定之違約金過高，應予酌減。詎被告拒絕退還押租金，屢經催索，均未置理等情，爰依系爭租約，求為命被告返還7萬 5,000元及自108年1月16日起算之法定遲延利息之判決。二、被告則以：系爭租約第十一條第（一）項、第（二）項明定，原告不得於期限屆滿前，終止租約，如於租賃期限第1年內，以無繼續租賃必要為由，終止租約，應於一個月前以書面通知伊，並給付相當於2個月租金額之違約金，且該違約金得由押租金扣抵。原告既於租賃未逾1年期間，終止系爭租約，伊自得扣抵該押租金，無返還原告之理。又系爭鄰地在原告承租前即已建築工地圍籬，原告並曾由仲介人員陪同看屋3次，已然知悉鄰地隨時可能動工，卻仍與伊簽訂租約，自不得事後以情事變更為由，不受約定拘束。再者，鄰地之工程，自開工以來，均受主管機關嚴密監督，未曾發生違反噪音或空污管制情況，且系爭租屋同棟大樓住戶均未有搬遷者，可見應仍在大眾可忍受限度內，並未超出合理範圍以外不可預測之風險範圍，無情事變更原則之適用。況被告因原告於租賃期間終止系爭租約，蒙受預期租金收入減少及重新招租之花費等損失，若適用情事變更原則而排除上開約定，對伊顯失公平。此外，原告提前終止契約真正原因，乃因原告上班地點位在臺北市民生東路，其子女則在臺北市天母美國學校上學，通勤路線不便，不甘提前終止租約損失違約金，始托詞鄰地施工被迫搬遷。另伊已將押租金抵償原告積欠之租金額後，始扣抵剩餘押租金為違約金，金額並未過高等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請求宣告免假執行。三、查：原告自107年9月1日向被告承租系爭租屋，租賃期限未逾1年，於108年1月15日即終止系爭租約，被告以押租金扣抵原告積欠租金2萬5,000元，拒絕返還原告其餘押租金額，為兩造所不爭執，且有收據、電子郵件等件可資佐據（見本院卷第23、24頁），堪認為真實。四、原告主張被告應返還押租金7萬5,000元乙情，為被告否認，並以前詞置辯，經查：（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。系爭租約第十一條第（一）項、第（二）項約定，原告不得於期限屆滿前，終止系爭租約，如於租賃期限第1年內，以無繼續租賃必要為由，終止該約，應給付相當於2個月租金額之違約金，且該違約金得由押租金扣抵。本件原告未逾租賃期限1年，即終止系爭租約如上述，被告自得依約以押租金扣抵違約金。原告主張押租金不應抵償違約金云云，應屬無據。（二）原告雖主張：系爭租屋有危及伊與同居人健康之瑕疵，伊得依系爭租約第十五條第（三）項約定終止契約云云，並提出側錄系爭鄰地施工情形光碟為證。並經本院當庭勘驗光碟，確認：一、工地在攝影樓層的下方，可推知工地在租屋大樓的隔鄰。二、工地在日間可聽到清楚的打樁聲及清楚的金屬摩擦的聲音。三、工地在晚間仍看到挖土機照常施工等情，有勘驗筆錄在卷（見本院卷第43頁）。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵。查：訴外人即系爭鄰地施工單位詳益營造工程有限公司除於107年12月12日10時許，經臺北市政府環境保護局以違反噪音管制法遭處罰外，別無其他違反工安事由，且該公司均按「臺北市建築工程施工時段管制辦法」所定作業時間施工，未有逾下午8時違法施工情形，有違反噪音管制法案件通知書、公司聲明書、上開辦法附卷佐據（見本院卷第56至59、55、60頁）。又系爭租屋所在大樓管理委員會於108年2月14日召開之會議，亦曾統計社區住戶進住情形：截至107年12月31日止，入住35戶，裝潢戶2戶，未入住4戶，合計44戶，有會議紀錄可參（見本院卷第61頁），可見系爭鄰地施工縱偶有違反管制規定，惟尚未至附近居民均無法忍受，致健康受損之程度，難認系爭租屋即有無法承租居住之瑕疵。原告以系爭鄰地因施工常有噪音及污塵，即謂系爭租屋有危及健康之瑕疵云云，尚不足採。原告又主張：伊有特別詢問系爭鄰地是否安靜，被告有說是安靜的云云，然查系爭租約未特別約明租屋安靜為承租條件，原告對於被告有此項保證復未舉證以實其說，是項主張，亦非正當。（三）原告又主張：伊在租賃期間，突遭鄰地施工侵擾，被迫終止租約，應適用情事變更原則，不適用系爭租約第十一條第（一）項、第（二）項約定，被告不得將其押租金扣抵違約金云云，惟按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2固定有明文。惟情事變更原則，適用上須契約成立時作為基礎、背景或環境之一切情況，於客觀上發生異動，為當事人未預料且不能預料之性質，即因不可歸責於當事人之事由所致者為其要件。若係客觀可得預料，因當事人有過失或錯誤而未預料者，具有可歸責事由，與情事變更原則之要件不符。查：系爭圍籬於107年8月前已完成興建，有第三人即系爭鄰地開發者敦福開發股份有限公司（下稱敦福公司）函覆在卷（見本院卷第73頁），且有照片、工程進度表佐證（見本院卷第54、39頁），堪認原告承租前即已知悉系爭鄰地已建有施工圍籬，有隨時施工可能，是項主張，要不足採。原告雖推稱：並不知道建有圍籬即要施工云云，然查：敦福公司係經臺北市政府核准為含系爭鄰地在內8筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案之實施者，在系爭鄰地進行都市更新開發工程，其計畫實施不僅須設置網站，且會將核定報告書公告於臺北市政府、都市更新處、內湖區公所，有臺北市○○000○0○00○○鄰○○○00000000000號函可稽（見本院卷第76至77頁）。原告未經查明，即同意承租，其未能預見，應有可歸責事由，此部分主張，亦顯無據。（四）按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明。又當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，亦應加以衡量，俾符公平原則。經查：系爭租約固約定因原告提前終止系爭租約，應扣抵相當於2個月租金額之押租金為違約金，惟並未明定即為懲罰性質之違約金，故屬損害總額預定性質者。本院衡酌被告因失去原告承租收入，受有減少租金收益損害，惟系爭租屋公共基金約近3,000萬元，系爭租屋管理制度良好，居住品質佳，有上揭會議紀錄及照片可資參佐，再行出租時間不會太長等一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益等，認被告扣抵押租金額7萬5,000元為違約金額過高，應酌減至5萬元為當。因此，原告主張：被告應於扣抵違約金後，返還其押租金2 萬5,000元（75000－50000=25000），應為有據，逾此部分之請求，則非適法。被告雖以押租金業扣除原告積欠租金，始將餘額扣抵，並無過高之虞云云為辯，惟被告之損害經衡仍低於所扣抵金額，並無超額獲利之理，且違約金高低係以被告所受損害為據，與是否自行扣除部分金額無涉，被告僅以其主動以押租金清償部分租金後，再行扣抵違約金，即謂無違約金過高云云，要不可取。五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229 條第2項定有明文。原告於108年1月15日終止系爭租約如上述，是被告於翌日即負遲延責任，原告主張被告應自是日起算遲延利息，亦屬正當。六、綜據上述，原告依系爭租約，聲明請求被告給付2萬5,000元本息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。本件適用小額訴訟程序，所為被告敗訴部分，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。並確定訴訟費用額為1,000 元（第一審裁判費），其中350元應由被告負擔，餘由原告負擔。中華民國 108 年 6 月 13 日內湖簡易庭法官古振暉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。中華民國 108 年 6 月 13 日書記官莊達宏

內湖簡易庭108年度湖小字第238號

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