臺灣士林地方法院民事簡易判決

原告

雅司國際行銷股份有限公司

法定代理人

黃惠玲

訴訟代理人

古清華律師

複代理人

路涵律師

複代理人

賴爵豪律師

被告

淳郁實業有限公司

法定代理人

黃勝嘉

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國109 年6 月1 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告前向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○道0 段000 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），並簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租金每月新臺幣（下同）84,000元，租賃期間105 年7 月1 日起至107 年6 月30日止，原告另交付168,000 元押租金予被告。被告於上開租期未屆至前之107 年2 月間，即違約要求調漲每月租金5,000 元，經原告拒絕後，雙方乃於107 年3 月31日終止系爭租約，原告並已同日將系爭房屋騰空交還被告。既兩造間租約已終止，被告即應依系爭租約及民法第179 條規定，於扣除107 年3月份水電費6,479 元後，返還押租金161,521 元予原告。又被告在系爭租約期間內違法調漲租金，致系爭租約提前終止，應依系爭租約第7 條第4 項規定「甲方（即被告）擬提前收回房屋，應賠償乙方（即原告）一個月租金之損害」，賠償原告84,000元。另依系爭租約第8 條第3 項規定「甲乙任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付應涉訟之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用」，被告明知其應返還租金卻拒絕返還，原告在屢次催告後，不得已提起本件訴訟請求返還，為此支出委任律師發函費用12,000元，及支出委任律師訴訟費用4萬元，上開被告之違約行為已導致損害原告之權益，原告自得請求被告賠償。爰依系爭租約及民法第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告297,521 元，及其中161,521 元自107 年4 月6 日起，其84,000元自107 年4 月1 日起，其中52,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告向原告收取之押租金業已於107 年5 月間與原告授權之訴外人翁千惠結算，經扣除原告提前終止租約之1 個月違約金80,000元、水電費6,479 元、更換大門門鎖1,500 元、未返還遙控器賠償1,000 元、未返還大型會議桌25,000元、未返還大型白板5,000 元，合計118,979 元後，餘49,021元業已交付現金予翁千惠。原告再向被告請求返還押租金為無理由等語，以資抗辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、經查，兩造前簽立系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，並交付168,000 元押租金予被告，後雙方於107 年3 月31日終止系爭租約，有原告提出之系爭租約在卷可佐（見本院卷第15頁至17頁），被告雖爭執原告提出之租約係偽造，然經本院當庭對照被告提出之系爭租約原本，原告提出之系爭租約僅其中第7 條手寫部分為原本所無，餘均相同。而上開手寫部分係有關電費負擔之事項，不論是否在合意之範圍，均無礙於兩造間確有就系爭房屋成立租賃關係。

四、本院之判斷：

（一）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決要旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文亦定有明文。本件被告既主張於租約終止後，原告所交付之押租金應抵充原告應負擔或賠償之前述之費用共118,979 元後，並主張抵充餘額49,021元業已返還原告，即應由被告就此部分有利於己之事實負舉證責任。

（二）被告抗辯應扣除費用118,979元，有無理由﹖

1.就原告應給付租約提前終止之違約金部分：經查，證人翁千惠到庭證稱其於107 年5 月間擔任原告之會計，由原告授權其前往被告之公司與被告負責人黃勝嘉辦理結算及返還押租金事宜，黃勝嘉有提出一份結算的文件，表示是草稿，證人轉交給主管處理及確認，當時黃勝嘉並未交付押租金給證人。主管袁迺鈞有同意可以扣除1個月的違約金，證人有將此訊息告知黃勝嘉等語（見本院卷第96頁至100頁）。審酌證人翁千惠係受原告指示與被告接洽辦理結算之人，並有授權書在卷可佐（見本院卷第83頁）其所述終止租約後兩造結算過程及原告同意扣除1個月違約金應屬可信。雖證人袁迺鈞到庭證稱原告並未同意支付違約金等語（見本院卷第123頁），然系爭租約係107年6月30日始屆期，提早於同年3月31日終止租約，對被告而言，將短少3個月租金收入，其主張係因原告願賠償1個月租金，故其始同意提前終止租約，應屬合理。另對原告而言，原告係因另向被告承租2樓房屋之租期於3月31日到期後不再續租，如系爭租約租期提早於3月31日終止，原告將可免除依約續繳租金共3個月，則其同意賠償被告1個月違約金，亦非有違常情。因此，證人袁迺鈞與翁千惠2人就這部分之證述雖然相左，應以翁千惠之證述較為可採。原告雖再聲請傳喚原告之總經理黃惠玲，待證事項為其並未同意賠償1個月違約金，然就上開待證事項業經本院為調查認定，認無再傳喚黃惠玲之必要，附此敘明。而兩造約定每月租金為84,000元，被告僅主張扣減8萬元，並未逾1個月租金，即屬有理由。

2.就原告應賠償更換系爭房屋門鎖1,500 元部分：被告稱原告指派員工葉榮山於107 年3 月31日點交系爭房屋時，並未交付系爭房屋之大門鑰匙，是以原告應賠償其更換大門門鎖費用等語。查，證人葉榮山作證稱其點交時已將系爭房屋鑰匙交還被告（見本院卷第121 頁），則被告所述是否為真，即非無疑。況且被告就更換門鎖乙節，並未提出證據佐證，自無從認其此部分主張可採。

3.被告主張其出租系爭房屋予原告時交付遙控器3 個，原告僅返還1 個，應賠償2 個遙控器之損失1,000 元。然查，系爭租約並無被告交付遙控器3 個之記載，此外，被告就交付3 個遙控器予原告乙節，並未舉證以佐，自無從憑認其所主張可採。

4.被告主張原告應賠償大型會議桌25,000元。經查，證人葉榮山證稱大型會議桌並未搬走，點交時有向被告指出會議桌放在冷氣主機對面等語（見本院卷第122 頁），可認會議桌業已點交返還被告。被告雖否認有其事，惟未再提反證以佐，尚不能採信。另按如當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2 項固定有明文。惟揆其立法旨趣係以在損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利難以實現所設之規範，用以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護。該條項之規定，性質上乃證明度之降低，而非純屬法官之裁量權，負舉證責任之當事人仍應在客觀上可能之範圍內提出證據，俾法院得本於當事人所主張一定根據之事實，綜合全辯論意旨，依照經驗法則及相當性原則就損害額為適當之酌定。因此，主張損害賠償之當事人，對於他造就事實有所爭執時，仍負有一定之舉證責任（最高法院10 1年度台上字第158 號判決要旨參照）。換言之，如當事人已證明受有損害，就所受損害之數額仍應負一定之舉證責任，而非免除該部分舉證責任。本件縱信原告於點交時並未返還「大型會議桌」，而應負損害賠償責任，然被告自陳該會議桌係前一個房客所留，則該會議桌經前一個房客使用後之價值如何，及再經原告使用將近2 年後，其於點交時之價值為何等節，均未見被告提出資料，自無從憑認其就該會議桌所受損害即為25,000元，而在被告未提出任何資料之情形下（該會議桌的廠牌、型式、購買年份、購買時市價、使用年份、點交時現況），本院亦無從酌定其數額。故被告此部分主張，自不能採。

5.被告主張原告應賠償大型白板5,000 元。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455 條定有明文。亦即，承租人於租賃關係終止後，負有返還租賃物之義務。倘若該租賃物客觀上已給付不能（例如已滅失），或經催告後出租人拒絕返還時，出租人非不得依租約條款或依民法第226 條規定請求損害賠償。然若該租賃物之返還並未陷於給付不能，承租人亦未拒絕返還，出租人不請求承租人返還，卻逕行請求承租人賠償該租賃物之損害，即於法不合。經查，原告就大型白板尚未返還乙節並未爭執，而原告亦已表明願意返還，被告卻仍主張原告應賠償該大型白板之價格，依上開說明，即無理由。

6.就原告應給付107 年3 月份水電費6,479 元部分：原告就此部分並不爭執，且其請求金額已自行扣除該部分，附此敘明。

7.綜上，就原告請求返還押租金161,521 元，被告抗辯應抵充違約金8 萬元部分為有理由，其餘部分費用之抵充則無理由，經抵充後為81,521元。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。本件被告就押租金81,521元部分，並無保有之法律上原因，則原告請求被告返還其利益，自屬有據。

（三）被告抗辯已交付現金49,021元予原告，有無理由﹖被告上開抗辯固據提出結算清單為憑（見本院卷第85頁）。經查，觀之被告提出之結算清單，記載略為押金168,000 元，扣除前述各項費用合計118,979 元後，應退「49,021元（付現金）」，然該結算清單僅被告蓋章，而無原告簽收確認之字樣。且其中「大型會議桌」及「大型白板」項目均記載「（待確認）」，可見結算之項目及金額尚未確定，此部分亦與證人翁千惠證稱其將被告提出之結算草稿交給主管處理及確認等事相符。則在原告確認結算金額前，被告是否有必要先將（其個人認定之）押租金返還，自非無疑。是以，憑該結算清單尚無從認定被告業已返還49,021元予原告。被告雖再提出其與翁千惠結算過程中，已交還未到期支票3 紙、原告亦已將系爭租約原本返還予被告，且若其未返還押租金，原告何以長期未向被告反應，相隔1 年多後才起訴請求等間接事實，以證明其確已返還押租金予原告之事實。然原告單純未催討押租金之事實，並不能即認被告主張屬實。又兩造租約終止後，被告將預收之未到期支票返還予原告，及原告返還系爭租約原本予被告，均係屬履行租約終止後之義務，與押租金之結算及返還要屬二事，尚不能以此推認押租金已返還。因此，被告抗辯其已返還49,021元予原告，自非可採。

（四）原告依系爭租約第7 條第4 項規定，請求被告賠償1 個月租金損害，及依系爭租約第8 條第3 項規定，請求被告賠償其支出委任律師發函費用12,000元，及支出委任律師訴訟費用4 萬元，有無理由﹖按契約之合意解除或終止乃第二次契約解除或終止第一次契約。第一次契約之違約條款，如未經當事人合意繼續作為第二次契約之內容，不能當然得援引作為兩造間第一次契約終止後權利義務之依據。查，系爭租約既係兩造合意終止，其中有關提前終止租約之違約金或違約處罰部分，兩造係合意由原告賠償被告1 個月租金，業如前述，則系爭租約第7 條第4 項規定「甲方（即被告）擬提前收回房屋，應賠償乙方（即原告）一個月租金之損害」內容，或第8 條第3 項「甲乙任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付應涉訟之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用」內容，性質上應認均已被第二次契約之合意內容所取代，不能再拘束兩造，原告依上開規定請求被告賠償1 個月租金，及為請求被告返還押租金，而支出委任律師發函費用12,000元、委任律師訴訟費用4 萬元等，應由被告賠償，均難認有理由。至原告雖稱被告在系爭租約期間內違法調漲租金，致系爭租約提前終止，應屬其同意終止系爭租約之動機，要難認得以此事由請求被告賠償提前收回房屋之損害。

（五）再給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229 條第1 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233 條第1 項、第203 條亦定有明文。依系爭租約第6 條第2 項規定，押租金應於終止租約後5 日內即107 年4 月5 日前返還，原告就上揭得請求返還之押租金金額81,521元，併請求自107 年4 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有據。

五、從而，原告依系爭租約及民法第179 條規定，請求被告給付原告81,521元及自107 年4 月6 日起至清償日止按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴之部分應依職權宣告假執行。原告之聲明，僅為促使本院依職權發動，自無庸為准駁之諭知。並依職權酌定相當擔保金，諭知被告於為原告供擔保後，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用額為3,200 元（第一審裁判費），其中880 元由被告負擔，餘由原告負擔。