內湖簡易庭110年度湖簡字第101號

• 裁判案由: 返還租賃房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 內湖簡易庭
• 裁判日期: 111 年 03 月 01 日
• 法官: 林銘宏
• 當事人: 吳鳳玉、沈榮嵩

臺灣士林地方法院民事簡易判決
110年度湖簡字第101號
原 告 吳鳳玉
被 告 沈榮嵩

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國111年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告起訴原聲明為：（一）被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返
還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）63萬元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於審理中，於民國110
年7月27日言詞辯論期日變更聲明為（見本院卷第157頁）：（一）被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣63萬元，及自110年1月31日起至遷讓交屋日止，按月給付原告35,000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。原告追加請求按月給付35,000元部分，其原因事實與起訴事實，均係就系爭房屋租賃契約所生爭議，其基礎事實相同，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於107年6月8日簽立房屋租賃契約書（下稱
系爭租約），由被告自同年7月8日起向原告承租系爭房屋，租賃期間自107年7月8日起至112年7月8日止，租金第1年每
月35,000元，第2年起每月4萬元，按月於每月8日前給付。
然而至110年1月7日止，被告應給付租金114萬元，其僅給付53萬元，尚欠63萬元，經原告屢次催討，並以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，及表明終止租約，然被告均藉詞推拖。原告乃提起本件訴訟，請求被告給付租金。系爭租約既經終止，被告即應依民法第455條規返還系爭房屋，而被告繼
續占用系爭房屋，亦應返還占有使用之不當得利。爰依系爭租約、民法第455條、不當得利法律關係提起本件訴訟等語
。並聲明：如前述變更後聲明。
二、被告則以：被告經營短毛貓繁殖業務之「特定寵物業」，被告於107年5月間在591租屋網發現原告刊登系爭房屋之廣告
，內容為坪數69坪。經被告向原告表明，將租屋從事特定寵物業，原告明知其情，仍向被告稱該址無問題，並會提供相關文件供被告申請，原告並表示被告承租之範圍包括系爭房屋出入口旁之空間。被告遂與原告簽立系爭租約。然被告自107年6月準備施工裝潢，即遭社區管理委員會阻止使用系爭房屋出入口旁之空地，始知該空地為社區公共空間，不得擅自使用及在該處施工。另系爭房屋可使用之範圍僅有77.68
平方公尺，未達原告所稱之69坪，而有坪數短少之瑕疵。其次，被告向主管機關申請特定寵物業許可時，始知系爭房屋之建物登記謄本記載層次為地下一層，不符合特定寵物業管理辦法所規定之地點應在商業區及住宅區1樓之要求，致被
告無法申請許可。再者，系爭房屋自108年9月起即無自來水可供被告經營事業時，人及貓隻的飲用水及清潔等使用，以上諸情，原告提供之系爭房屋不符約定使用之標準，且坪數短少，原告未盡其保持租賃物合於約定使用、收益之狀態之義務，此為出租人之主要義務，被告得主張同時履行抗辯而拒付部分租金等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告向其承租系爭房屋，租賃期間自107年7月8
日起至112年7月8日止，租金第1年每月35,000元，第2年
起每月4萬元，按月於每月8日前給付。然而至110年1月7
日止，被告應給付租金114萬元，其僅給付53萬元，尚欠63萬元等語。查，兩造均提出系爭租約（見本院卷第15頁
至19頁、第71頁至75頁），其中第3條有關租金之記載二
者內容有別，原告提出之租約記載為第1年35,000元，第2年起4萬元，被告提出之租約則記載租金每月35,000元。
原告對此表示以被告提出之租約為準，是本件系爭租約每月租金應為35,000元。以此計算107年7月8日至110年1月7日共2年6個月，租金應為105萬元。其次，兩造就被告於
上開期間僅給付租金及押金共53萬元乙節不爭執，是被告尚未給付之租金為52萬元，原告主張尚欠63萬元，並非可採。
（二）被告主張原告提供之系爭房屋有前揭之不合於約定使用收益之情形，其得行使同時履行抗辯，有無理由？
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約
定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判
決要旨參照）。
2.被告抗辯原告於107年5月間在591租屋網刊登系爭房屋之
廣告，內容為坪數69坪，然系爭房屋之建物登記謄本記載之面積僅77.68平方公尺，系爭房屋有坪數不足之瑕疵等
語。經查，系爭房屋系爭租約第1條記載房屋所在地及使
用範圍為「新北市○○區○○街00號1樓（含1車位）」，並未
記載使用面積。依訴外人數字科技股份有限公司提供591
租屋網之廣告刊登資料，上載「2房2廳1衛/69坪」等訊息（見本院卷第185頁），再依系爭房屋之建物登記謄本（
見本院卷第77頁），記載（主建物）面積77.68平方公尺
，共有部分1,994.56平方公尺，權利範圍10,000之30等。二者就面積之標示固有差異，然衡諸不動產租賃常情，廣告刊登之面積，如無特別標示者通常指承租人可使用之範圍之面積。而上開廣告並未特別標示69坪係「主建物面積」，依被告提出兩造之對話內容及室內裝修估價單所示（見本院卷第115頁、第117頁），系爭房屋裝修之範圍包括上下二夾層，室外花圃等，則原告於刊登廣告所稱69坪應係指系爭房屋上開可使用之隔層、車位及室外花圃等地點合計之使用面積。又出租人提供系爭房屋可使用之部分，如無特別約定，承租人僅能依該部分之設置目的為符合設置目的之使用，本件被告固稱原告於簽約前已擔保花圃除種植花草外，尚可於裝潢後使用，然被告未就此舉證以佐，尚非可採信。故自不能僅以建物登記謄本之記載面積較廣告所標示面積少，或被告承租後，就室外花圃部分遭社區管理委員會禁止施工裝潢，即逕認原告所提供之系爭房屋面積與約定使用之坪數相較，有短少之情形，而有坪數不足之瑕疵。
3.被告又抗辯原告原告明知被告係為經營短毛貓繁殖業務之「特定寵物業」，特定寵物業設立地點限於1樓，仍向被
告稱該址無問題，並會提供相關文件供被告申請許可等語。然為原告所否認。查，被告承租系爭房屋之目的，係為經營短毛貓繁殖業務之「特定寵物業」，此非屬一般常見之商業登記類型，被告既抗辯原告知悉被告之上開營業項目及需求，並擔保系爭房屋符合被告經營上開業務之需求等語，即應由被告就此部分負舉證責任。而依特定寵物業管理辦法第3條之附表一所列，可知經營特定寵物繁殖之
業者，其特定寵物為貓時，其繁殖場總面積應達66平方公尺以上。飼養設施應符合下列規定：（一）底面積：1.二公斤以上之貓隻：每隻0.45平方公尺以上。2.未達二公斤之貓隻：每隻0.225平方公尺以上。（二）寬度：45公分
以上。（三）高度：60公分以上。（四）飼養設施底部有間隙者，應小於貓隻腳掌可陷入之寬度。（五）足供貓隻自由活動、跳躍及躲藏之空間。依上開規定可知經營貓隻繁殖業之繁殖場並無限於1樓之明文規定。另依被告提出
新北市政府於107年11月13日核發之特定寵物業許可證（
見本院卷第131頁），許可「晶采英短培育貓舍」（負責
人沈榮嵩）在系爭房屋「1樓及地下室」（面積155.36平
方公尺）經營貓隻繁殖及買賣。可知被告業已申請在系爭房屋經營貓隻繁殖及買賣，並經主管機關許可，亦可認系爭房屋並無不得供被告經營特定寵物業之瑕疵。被告稱原告明知繁殖場設立地點限於1樓，仍向被告稱該址無問題
，原告提供之系爭房屋有上開瑕疵云云，並非可採。
4.被告再抗辯系爭房屋自108年9月起即無自來水可使用，原告未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致被告不能達租賃之目的等語。原告則稱其交屋時，係有自來水，租賃期間無自來水之問題，係因可歸責於被告之原因，應由被告自行負責修繕。衡情，出租人提供之房屋有自來水可供使用，方可認合於約定使用收益狀態。經查，系爭房屋自108年9月起即因減壓閥故障，致無自來水可用乙節，為兩造所不爭執，堪信為真實。而租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，此為民法第429條所明
文。另系爭租約第11條亦約定「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理。」。換言之，系爭房屋減壓閥如因正常使用下，自然損壞故障之修繕，乃屬原告之義務。原告雖稱減壓閥係可歸責於被告之原因而故障，惟就此並未舉證以佐，自非可採。是應認係原告未盡修繕義務，致被告使用系爭房屋經營事業，因人及貓隻的飲用水及清潔等用水有所欠缺，而不合於約定使用收益狀態，應認原告在租賃關係存續中，未保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，而違反出租人之主要義務，依前揭說明，被告自108年9月起得行使同時履行抗辯權，於原告進行修繕減壓閥完成前，拒絕租金之給付，自屬有理由。（三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。經查，原告未修繕系爭房屋之減壓閥，違反出租人主要義務，被告自108年9月起得主張同時履行抗辯，其自107年7月8日
起至108年8月7日止應給付之租金為455,000元，迄至原告於109年12月23日催告被告給付租金時，被告已給付之租
金為53萬元，已超過前開應給付之租金，是原告在被告得主張同時履行抗辯前，並無遲付租金之情形，原告主張依前開規定終止系爭租約，並請求被告遷讓系爭房屋，即無理由。另被告自108年9月起行使同時履行抗辯既有理由，其自得於原告修繕系爭房屋之減壓閥前，拒絕給付租金，而在本件言詞辯論終結前，系爭房屋之減壓閥尚未修復，則本件原告請求被告給付尚欠之租金，即無理由。
（三）本件被告自108年9月起得主張同時履行抗辯，且原告終止系爭租約為不合法，系爭租約仍有效成立，則被告占有使用系爭房屋自有法律上原因，不成立不當得利。原告依系爭租約、不當得利法律關係請求被告給付107年7月8日至110年1月7日租金，及自110年1月31日起至遷讓交屋日止，按月給付原告35,000元，均無理由。。
四、從而，原告依系爭租約、民法第455條規定及不當得利法律
關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，被告應給付原告63萬元，及自110年1月31日起至遷讓交屋日止，按月給付原告35,000元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失去依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　3　 　月　　1 　　日內湖簡易庭 法　官　林銘宏
本件為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　1 　　日書記官 許秋莉