111年度湖簡字第101號｜民事：損害賠償｜裁判日期：111 年 11 月 21 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決 111年度湖簡字第101號原告李尚倫被告徐蔚智訴訟代理人蔡靜娟律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年10月28日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款定有明文。查，原告起訴時原聲明為：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）17萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於審理中，於民國111年6月1日提出民事陳報狀（見本院卷第111頁）變更聲明為：被告應給付原告169,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。核原告聲明之變更係減縮應受判決事項之聲明，依前開法條規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：原告於110年2月間透過訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司），向被告購買門牌號碼新北市○○ 區○○○路000○0號13樓房屋（下稱系爭房屋），被告明知系爭房屋之總開關處、客廳窗框、後陽台窗框、廁所內天花板、房間內冷氣窗、頂樓鐵皮遮蓋處有滲漏水，及頂樓有排水不良淹水等瑕疵（下合稱系爭瑕疵），其為順利出售系爭房屋，故意未向原告告知系爭瑕疵，僅告知系爭房屋僅有臥室天花板、陽台外推處上方有滲漏水，及廁所外牆、臥室牆角有壁癌之情形，並於不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第17條第9項以特約排除被告就系爭房屋漏水等情事之瑕疵擔保責任，致原告陷於錯誤，而於110年2月17日與被告簽立系爭買賣契約，約定以高於市場行情之1,030萬元向被告購買系爭房屋，惟被告既有隱匿系爭瑕疵之情形，系爭買賣契約第17條第9項特約應屬無效。被告仍應負物之瑕疵擔保責任，原告自得請求所受損害，亦即系爭瑕疵修繕費用169,050元。爰依民法第360條規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告169,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：系爭房屋為屋齡近30年之老舊建物，原告於買受系爭房屋前，曾多次與信義房屋公司仲介一同至現場察看，並由仲介人員提出訴外人建眾防水測漏工程有限公司估價單（下稱系爭估價單）予原告，告知被告前於107年間曾委託廠商就系爭房屋漏水及頂樓平臺老舊劣化等情形勘查估價，原告就此應已知悉。又兩造締約時，已就系爭房屋預計修繕漏水之情形協商後，降價處理，並已特約排除被告就系爭房屋漏水之瑕疵擔保責任。另依原告所提出之訴外人威立國際工程有限公司報價單所載，除被告前已告知並以特約排除之項目外，尚包括原告額外自行要求施作之工程，均無從要求被告為其負擔，並否認該證據形式上之真正等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、本院之判斷：本件原告主張系爭房屋有系爭瑕疵，雖系爭買賣契約第17條第9項有免除被告瑕疵擔保之特約，然因被告故意隱匿系爭瑕疵，該特約無效，故被告仍要負瑕疵擔保責任。原告自得依民法第360條規定請求不履行之損害賠償等語。然被告以前揭情詞否認。茲就本件爭點分別說明如下：（一）按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366條定有明文。經查，依系爭買賣契約第17條第9項記載「本物件現況臥室天花板、陽台外推處上方有滲漏水之情形，廁所外牆、臥室牆角有壁癌之情形。雙方合意賣方除就全室之滲漏水及壁癌不負物之瑕疵擔保責任外，房屋現況仍應比照契約第9條第8項及第17條第4項約定方式辦理。」（見本院卷第52頁）。可認兩造確有特約，約定被告就系爭房屋全室之滲漏水及壁癌瑕疵不負物之瑕疵擔保責任。而再依證人即信義房屋公司業務人員曾瀚冊到庭證稱其在106年接觸系爭房屋物件，被告大約在107年間有委託其請廠商就漏水問題估價（即系爭估價單），後來其用系爭估價單與原告議價，原告認為系爭房屋有難以察覺的漏水處，要全室整理之理由要求降價，經被告同意降價後，讓原告自己去修繕等語（見本院卷第135頁）。可知兩造於議約階段，已就系爭房屋漏水問題，約定由被告減價，原告於交屋後自行全室修繕。則原告所指之系爭瑕疵，既於簽約前經被告提出作為議價項目，應為原告所知悉，原告主張被告於簽約時故意隱瞞系爭瑕疵云云，即非可採。此外，原告並未再提出其他證據佐證，被告有何故意不告知系爭瑕疵存在之事實，則系爭買賣契約第17條第9條之特約仍有效，二造均應受該特約條款之拘束，不得於事後再行向他方主張全室之滲漏水及壁癌之瑕疵擔保。（二）何況再依系爭買賣契約第17條第4項約定「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、…等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金，減價後該瑕疵由買方自行處理，日後與賣方無涉」（見本院卷第52頁）。可知兩造於簽約後發現有漏水瑕疵之處理方法，係由信義房屋公司委請廠商估價後，依該費用減少價金。而依原告提出其與信義房屋公司之協議書（見本院卷第155頁），亦可知原告已經與信義房屋公司就系爭房屋之玄關處總開關、陽台外推處之窗框、後陽台窗框、臥室內廁所天花板、玄關旁臥室之冷氣窗、頂樓鐵皮建置處有滲漏水，及頂樓空中花園積水等情況（即系爭瑕疵），協議由信義房屋公司支付修繕費予原告。就此，原告不爭執信義房屋公司業已履行上開費用之支付。則本件縱使認為系爭買賣契約第17條第9 項之排除物之瑕疵擔保特約條款無效，然就系爭瑕疵之處理，亦應依同條第4項約定來辦理，既然原告已依同條第4項約定向信義房屋公司取得修繕費用，則房屋漏水之瑕疵應由買方即原告自行處理，與賣方即被告無涉。又原告雖稱其依上述協議書，向信義房屋公司取得之款項，係因信義房屋公司未盡其協調被告出面賠償事宜，故協議將仲介服務費退還予原告等語，然原告此部分主張顯然悖於上開協議書所記載「修繕費用之支付」文字，自不能採信此部分說法。故原告再就系爭瑕疵，向被告請求損害賠償，即難認有理由四、從而，原告依民法第360條規定，請求被告給付原告169,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　21　　日內湖簡易庭法官林銘宏本件為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　21　　日書記官許慈翎

內湖簡易庭111年度湖簡字第101號

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