內湖簡易庭96年度湖簡字第1877號

被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬捌仟陸佰陸拾陸元，及自九十六年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新台幣貳仟陸佰伍拾元，由被告負擔新台幣貳仟參佰貳拾元，餘由原告負擔。

本判決得假執行；但被告若於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾壹萬捌仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。訴訟標的及理由要領：

一、原告主張：

1、被告係大湖桂冠大樓之區分所有權人，有依區分所有權人會議決議繳納管理費之義務，而依原告區分所有權人會議所定「大湖桂冠大樓規約」第10條規定，管理費授權管理委員會訂定並收取之。本大樓管理費之收取於民國（下同）75年底前依每坪新台幣（下同）75元計算，一個停車位收取500 元，有關計算管理費坪數的標準完全依建物謄本的面積來計算，包括公共設施的部分，本大樓區分所有人於95年12月30日區分所有權人會議決議自96年1 月份，改為每坪收取85元管理費。被告房屋所有權之坪數為394.08坪及一個停車位，故75年底前每月應繳之管理費為30,056 元（394.08x75+500=30,056），96 年元月起每月應繳之管理費為33997 元（394.08x85+500=33,997）。 詎被告自95年1 月份起至96年2月份止，所產生之管理費共計428,666 元，然被告僅於94年12月份至95年2 月份止，每月繳納15,000元，95年3 月份起至95年12月份止分毫未繳，96年1 月份繳交15,000，96年1月8 日補交30,000元，96年1 月24日補繳120,000 元，共計僅繳納210,000 元（15,000×3 ＋15,000＋30,000＋120,000 ＝210,000）， 故被告欠繳金額為218,666 元（428,666-210,000= 218,666）。爰依公寓大廈管理條例第21條之規定訴請被告應給付原告218,666 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

2、原告係合法設立之管理委員會：原告於87年11間，檢具相關資料依公寓大廈管理條例施行細則之規定向主管機關台北市政府申請報備，而業於87年11月16日經台北市政府核發公寓大廈管理組織報備證明，故原告乃合法設立之管理委員會。

3、丙○○為合法選任之法定代理人：

①丙○○係於96年12月30日由大湖桂冠大樓區分所有權人會議選舉產生之主任委員，自為原告合法之法定代理人，故原告提起本訴自屬合法。

②公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議之無效或撤銷並無規定，而依本條例第1 條第2 項之規定「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，故應類推適用民法第56條有關社團總會決議之無效或撤銷，亦即被上訴人倘對前揭95年12月30日之區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，應於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，唯被上訴人迄無向法院請求撤銷決議之行為，已生失權效果，其不得再主張丙○○非合法之法定代理人。

4、大湖桂冠大樓規約，係延續原建商所制定之規約而移交於管理委員會，向主管機關報備時，亦檢附本規約申報核備，業經主管機關同意備查，而有準公文書之性質，區分所有權人及管理委員會自應遵守本規約之規定，原告依本規約之規定決定管理費分擔之標準，自無不法，且被告東煦建設股份有限公司實係興建本大廈之建商，本規約係其所制定移交與管理委員會，其質疑其所制定之規約，顯不符誠信原則。

5、被告在96年1 月之前，每月應繳之管理費（含1 個停車位之管理費）為30,056元，每坪收費75元，坪數的標準是依建物謄本計算，包括公共設施的部分，被告質疑其因地下一樓之面積廣大，故公共設施持分須較大，而收費不合理云云，惟主建物面積大，其公共設施持分較大，乃建築法上所當然，且被告本身又是建商，怎可能不知此道理，何況當初本建物之第一次登記（保存登記），亦是被告所為之登記，更完全明瞭此情形，自應與其他區分所有權人同其標準計算坪數繳付管理費，始符合公平正義及誠實信用原則。

6、被告94年度每月繳交之管理費均為30,056元，有被告交付之支票兌現於銀行帳戶查詢表可憑，足證被告與其他住戶同樣每坪繳交75元之管理費。

7、被告亦使用公共設施、大樓警衛及垃圾清運：

①被告系爭房屋（B1）之承租人諾貝爾書店員工上班皆由大樓中庭進入，再由B1防火門進入諾貝爾書店，大樓監視錄影光碟可證明。

②諾貝爾書店每日貨物收送皆經由大樓右側專屬車梯收送，大樓右側車梯幾乎為B1送貨專用。車梯電費每台每月約5,000元，車梯保養費每台每月3,500 元，B1每月光是使用專屬車梯就花費大樓管理費共8,500 元。

③B1專用之消防撒水系統為B1屋主後來自行加裝，該撒水系統主機擺設地點為大樓B3之公共空間，其使用之水源為大樓消防蓄水池，往年該撒水系統消防申報維護亦由大樓管委會之經費支出。

④B1陳店長停車位位於B2，所以諾貝爾陳店長每日上班使用大樓車梯下樓停車。

⑤B1主樓梯兩側防火門連接B1書店賣場，白天賣場客人可以經由B1兩側防火門輕易進入大樓，若無警衛監視，大樓安全堪虞，夜間竊賊亦可由B1兩側防火門進入B1書店賣場，若無警衛監視，書店財物安全亦堪虞，所以大樓警衛亦有保全書店之作用。

⑥B1書店之垃圾也是由大樓所聘之垃圾清運公司處理垃圾。

⑦大樓B1通往一樓之逃生梯，已經被書店改裝為出入口之一。

8、因被告欠繳管理費用，造成大樓管理品質下降：

①大樓每年外牆清洗工作去年及今年停止，大樓外觀越來越髒，影響大樓房價。

②大樓警衛由24小時輪班改為12小時單班制，夜間已經沒有警衛保全，住戶夜間安全大受影響，也影響大樓房價。

③大樓電梯保養由每月2 次改為每月1 次，電梯安全系數降低。

9、否認被告所主張遭竊損失336,074 元，且與其應繳交管理費無關。

10、被告96年5 月23日聲請調查證據狀所聲請調查證據之事項，均與其應繳交管理費之義務無關，原告認無調查之必要。

11、被告主張嗣後原告每月向其收取15,000元，表示默示同意其每月繳付15,000元管理費即可，原告予以否認之。事實上，原告曾於95年間對被告聲請核發支付命令，僅因被告故意拒收，故支付命令失其效力，且依前述被告事後補繳之情形，其並非按月繳交15,000元，而是原告一再催促，且因管委會經費已嚴重短缺，幾近無法運作之程度，始暫時接受其繳交一半，唯不代表免除另一半欠繳之管理費，故原告並未默示同意其僅繳付15,000元或免除其餘債務。

12、提出下列證據為證：

①建物登記簿謄本。

②公寓大廈管理組織報備證明。

③大湖桂冠大樓規約。

④律師函。

⑤會議記錄。

⑥活期性存款歷史明細查詢表。

⑦照片17張。

二、被告之答辯：

1、原告迄未舉證丙○○為合法選任之法定代理人，則原告之提起本件訴訟，顯非合法。

2、查原告迄未舉證「大湖桂冠大樓規約」乃依法定程序制定而合法有效，則原告不得本於該規約請求被告給付管理費。

3、大湖桂冠社區之區分所有權人會議並未做成分擔管理費之決議，原告請求被告給付管理，亦屬於法無據：

①依原告所舉「大湖桂冠大樓規約」第10條第1 項、第2 項規定，管理費係由各區分所有權人「依照區分所有權人會議之決議」分擔之，並非由管理委員會決定分擔標準。

②惟大湖桂冠社區之區分所有權人會議並未做成分擔管理費之決議，全憑管理委員會自行決定分擔標準，明顯違反前開規約，是故縱認前開規約為真正有效，原告亦不得請求被告給付管理費。

③原告雖提出95年12月30日、96年1 月27日之二份所謂大湖桂冠區分所有權人會議記錄，主張大湖桂冠社區業經區分所權人會議決議管理費之分擔標準云云。惟該會議記錄乃臨訟杜撰，並非實在，被告否認其形式及實質真正。蓋被告並未收到開會通知，亦未收到該會議記錄，何來區分所有權人會議？足見其係原告臨訟杜撰。且原告迄未舉證該會議記錄為真正，於法亦不足採信。退萬步言，縱使大湖桂冠社區曾召開區分所有權人會議，作成前開決議，惟其亦係違反法定程序而無效。

4、依誠信原則，系爭房屋之管理費應降為一般住戶之一半，始公平合理：

①按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第148 條第2 項所明定，此即民法之最高指導原則「誠信原則」之具體規定。誠信原則係法律倫理價值的崇高表現，亦為公平正義之象徵，該原則有補充、解釋法規及法律行為，或評價法律行為之任務，更進而可為立法之準則，是法院於判決時，雖應在可能之範圍內，基於法律之規定或當事人之訂定而為判決，但仍應審查其結果是否具體妥當，如發現與誠信原則有不相容者，亦可使給付增減或請求權失效，以維公平。而權利雖在法律上有所規定，但仍須經過解釋與補充，始能有具體精確之界限及內容，此項解釋與補充，亦應依誠信原則為之，法官於此情形，乃係繼續完成立法者之工作，故應一如立法者之所為，法律所規定之權利，自有其一定目的，其賦予權利人以權利者，亦為使其用於正當之方向，且以正當手段行使之，並非許其任所欲為，故為相對人、第三人，以及應受保護之公共利益計，權利均應有其一定之界限，但此一界限之確定，則應依誠信原則為之，因之，法律無明文規定時，法官固得依誠信原則以補充之，法律如有規定，而其運用有失公平之情形時，法院亦得依誠信原則予以補充，使形式合法但造成對方過於嚴酷之法律行為，得以緩和化或合理化，在當事人間產生調和的功能，實現每一件法律行為的具體妥當性。此有鈞院95年度湖簡字第481 號民事判決足資參照。

②公寓大廈之共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第3 項分別定有明文。依公寓大廈管理條例之前開規定，管理費之負擔標準，顯係以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，但例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費用之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。且法院得據實際情況，合理調整各區分所權人之管理費分擔標準。此亦有鈞院95年度湖簡字第481 號民事判決足資參照。

③被告之系爭房屋為地下一樓，其內有眾多公共設施占用廣大面積，依法不應計算管理費，甚且原告應返還不當得利於被告，原告要求系爭房屋照一般標準繳納管理費，顯非合法。

④系爭房屋由社區外部獨立出入，未享受大樓電梯等公共設施之使用利益，亦未享受警衛人員之服務（此由系爭房屋曾經遭竊，損失慘重，足見大樓警衛未看守巡視系爭房屋），其享受之公共設施利益最小，遠不及一般住戶之一半，就此請至大湖桂冠社區及系爭房屋勘驗自明。而依原告要求之繳納標準，系爭房屋卻須負擔超過五分之一之管理費，遠多於一般住戶數倍，甚至高達十倍，明顯有失公平合理，而嚴重違反誠信原則。就此請命原告提出大湖桂冠社區全部戶數之面積及自86年起每戶每月各繳納之管理費金額，與大湖桂冠社區自86年起之公共基金、管理費等使用之詳細情形（包括每月使用之項目、金額），即可證明。

⑤基於使用者付費、實質公平等原則，系爭房屋之管理費應降為一般住戶之一半，始公平合理。

⑥被告於94年12月前，曾多次向原告質疑收費標準，並要求降低管理費，惟原告卻一再藉詞拖延。被告因顧及社區和諧，始無奈按一般收費標準繳納。是故不能以被告以前之繳費情形，遽認原告得要求系爭房屋按一般收費標準繳納管理費。

5、原告空言主張被告亦使用公共設施、大樓警衛及垃圾清運等，於法顯無可採：

①原告空言主張被告系爭房屋之承租人諾貝爾書店員工上班，皆由中庭進入再由B1防火門進入諾貝爾書店云云，並非實在。

②大樓右側車梯乃供社區全體住戶使用，原告空言主張該電梯幾為B1送貨專用云云，並非實在。至於該電梯之保養費，乃由B2、B3停車位之管理費共同負擔，而與系爭房屋之管理費無關。

③原告空言主張被告於B3裝設B1專屬之撒水系統主機云云，並無其事，原告所言實屬無稽。反之，系爭房屋之消防設備係由被告自行出資委託廠商檢修，更足見被告幾乎未享受使用公共設施之利益。

④諾貝爾書店之店長使用B2之停車位，乃另依收費標準繳納停車位之管理費每月500 元，故其與系爭房屋之管理費無關。

⑤諾貝爾書店之客戶均由社區外之一樓入口進出，不會如原告所言經由B1兩側防火門進入大樓。另大樓警衛根本無保全書店之作用，此觀該書店曾遭竊而損失慘重自明。且因系爭房屋未享受大樓警衛之服務，諾貝爾書店已自行裝設保全系統，原告空言主張大樓警衛亦有保全書店之作用云云，顯然不實。

⑥系爭房屋之垃圾乃由諾貝爾書店自行清理後，交由社區聘請之垃圾清運公司載走。但原告所聘之垃圾清運公司，係清運全社區之垃圾，且每月僅收清運費用4,200 元，按全社區共19戶平均負擔結果，每戶負擔約220 元，故被告享受之利益有限。

⑦原告空言主張大樓B1通往一樓之逃生梯，已經被書店改為出入口之一云云，並非實在。且其與系爭房屋之管理費無關。

6、由大湖桂冠社區之管理費使用情形，系爭房屋之管理費亦應降為一般住戶之一半，始公平合理：

①大湖桂冠社區所收取之管理費，包括各戶之管理費及停車位之管理費二部分。其中停車位之管理費以支付地下二、三樓之公電及車梯之維修費用。而各戶管理費則用於支付每月警衛30,000元、清潔13,000元、垃圾清運4,200 元之固定開銷，及零星雜費，合計每月開銷約6 、7 萬元。

②系爭房屋除享受前開垃圾清運之利益以外，並未享受其他使用公共設施利益。而按支出經費計算，系爭房屋享受使用公共設施之利益尚不及百分之一【（4,200 ÷19）÷70,000＝0.003 】。惟若以原告主張之一般收費標準每坪85元計算，系爭房屋每月應繳納管理費33,997元（含停車位500 元），約佔管理費總額152,989 元之百分之二二（33,997÷152,989 ＝0.22），遠超過系爭房屋享受使用公共設施之利益數倍，不合理至極。由此可見系爭房屋之管理費應降為一般住戶之一半，始公平合理。

③大湖桂冠社區之住戶有19戶，其中6 樓以上共10戶每月僅繳納管理費3 千多元；5 樓2 戶每月繳納管理費4 千多元；3、4樓共4 戶每月繳納管理費5 、6 千元。渠等均在社區內享受使用電梯、警衛、清潔打掃、垃圾清運等全部公共設施利益，遠超過系爭房屋數倍，惟其所負擔之管理費，卻為系爭房屋之五分之一至十分之一，遠低於系爭房屋數倍，如此顯然有欠公平合理，而嚴重違背誠信原則。更足見系爭房屋之管理費應降為一般住戶之一半，始公平合理。

④依原告所舉原證二大湖桂冠大樓規約第10條第4 項規定，社區收取管理費以足敷應付開支為原則。系爭房屋每月繳納15,000元之管理費，使原告每月收入之管理費總額達到133,992元，已足以應付大湖桂冠社區每月之開銷，且有數萬元之現金盈餘，此由95年4 月份現金結餘232,344 元，至96年5 月份現金結餘額則增加為278,579 元，即可證明。是故依前揭大湖桂冠大樓規約之規定，系爭房屋之管理費應降為一般住戶之一半，原告要求按一般標準繳交云云，於法亦有未洽。

⑤原告空言主張被告欠繳管理費，造成大樓管理品質下降云云，並非實在。況且原告所主張之大樓清洗、警衛24小時輪班、電梯保養每月2 次等費用，均非合理必要之支出，顯違前揭大湖桂冠大樓規約之規定，亦於法不合。

7、又原告自95年1 月起，同意按月收取系爭房屋之管理費15,000元迄今，則原告顯已默示同意系爭房屋管理費調降為每月15,000元。今原告事後反悔，要求系爭房屋按一般收費標準繳納管理費，顯違誠信，且於法不合。

8、原告以收取之管理費僱用警衛，惟其未看守巡視被告所有之系爭房屋，造成系爭房屋遭竊盜，損失金額達336,074 元，從而原告應不得要求被告比照一般住戶給付管理費，且被告得以該損失之金額抵銷本件管理費，而免給付之義務。原告請求被告給付系爭管理費云云，亦於法未洽。

9、爰聲明求為判決駁回原告之訴，若受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。

10、提出下列證物為證：

①內湖分局受理刑事案件報案三聯單。

②大湖桂冠社區96年4月份收支表。

③大湖桂冠社區96年5月份收支表。

三、本院得心證之理由：

1、原告主張被告自95年1 月起至92年2 月止，尚積管理費218,666 元之事實，業據提出建物登記簿謄本、公寓大廈管理組織報備證明、大湖桂冠大樓規約、律師函、會議記錄、活期性存款歷史明細查詢表、照片17張為證；被告雖以前詞置辯，然查：

①區分所有權人會議之召集程序或決議方法，若有違反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用民法第56條第1 項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。原告主張其乃合法報備有案之管理委員會，丙○○為合法選任之主任委員，自為原告之法定代理人，又依原告區分所有權人會議所定「大湖桂冠大樓規約」第10條規定，管理費授權管理委員會訂定並收取之等情，有原告提出公寓大廈管理組織報備證明、大湖桂冠大樓規約、會議記錄為證，自堪信為真實，而該決議既不違反「大廈公寓管理條例」之強制規定，既屬有效，應為各住戶所遵守。被告雖否認該會議記錄為真正，且認為該區分所有權人會議，所作成之前開決議，係違反法定程序云云，縱屬真實，然揆諸前揭說明在未經法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。

②原告已取得區分所有權人會議之授權，訂定管理費並收取等情，已如前述，在授權範圍內，原告自得訂立有關管理費收支辦法拘束區分所有權人。

③按公寓大廈之共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第3 項分別定有明文。依公寓大廈管理條例之前開規定，管理費之負擔標準，係以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，但例外得由區分所有權人會議或規約另予規定。本件區分所有權人會議或規約對於被告應分擔之管理費部分，並未做特別之規定，被告繳納管理費之方式自應回歸原則適用，依共有之應有部分比例分擔為原則。是被告抗辯其管理費之收取標準，應為一般住戶之一半云云，顯無理由。

④公寓大廈之區分所有權人依法即應按區分所有權人會議決議繳納管理費，以作為屬公寓大廈全體區分所有權人共有之公共基金，且該管理費之給付與公寓大廈之管理機關之管理行為間，並無對待給付之關係，亦無同時履行抗辯之適用。是被告抗辯其房屋遭竊盜，損失金額達336,074 元，應免繳交管理費云云，亦無足取。

2、從而原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，訴請被告給付原告218,666 元，及自起訴狀繕本送達翌日（96年3 月10日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

3、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。

4、本件判決係命給付民事訴訟法第427 條第2 項第8 款之債務，應依職權宣告假執行；然被告聲明若受不利之判決願供擔保，請准宣告免為假執行，核其聲請並無不合，爰酌定適當之擔保金，併予准許。並依職權確定訴訟費用額2,650 元（第一審裁判費用2,650 元），由被告負擔2,320 元，餘為原告超額起訴所繳之裁判費，顯非伸張原告權利所必要，應由原告負擔。

內湖簡易庭法 官 張國棟